Rechtspraktische Hinweise - Oktober 2025

1.- Neues Portal für Immobilienstatistiken des Notariats

Beigefügt (HIER) einen Link zu dem neuen Portal für Immobilienstatistiken, das vom Allgemeinen Rat der spanischen Notare eingerichtet wurde und in dem Sie viele interessante Informationen über die Entwicklung des Immobilienmarktes in einer bestimmten Stadt oder sogar in einer bestimmten Postleitzahl finden können (was es uns ermöglicht, die Suche viel enger einzugrenzen und interessantere Informationen für jeden einzelnen Fall zu finden). Um Zugang zu dem Portal zu erhalten, müssen Sie sich einfach mit einer E-Mail-Adresse und einem Passwort registrieren, wonach Sie Zugang zu den gewünschten Abfragen haben.

Beigefügt HIER ein Beispiel für die ausführlichen Informationen, die man erhalten kann (speziell für die Gemeinde Matadepera in der Provinz Barcelona), wo man Einzelheiten über die Entwicklung der Quadratmeterpreise im letzten Jahr, die Anzahl der formalisierten Transaktionen, den durchschnittlichen Gesamtpreis, die durchschnittliche Gesamtfläche der Immobilien, die Art der übertragenen Immobilien (neu vs. "gebraucht"), den Prozentsatz der übertragenen Immobilien, bei denen es sich um Häuser oder Wohnungen handelt, das Durchschnittsalter der Käufer, den Prozentsatz der Käufertypen (natürliche Personen vs. juristische Personen) sowie Informationen über die Nationalität der Käufer findet.

Ein neues Instrument, das das Notariat der Gesellschaft zur Verfügung stellt und das den Akteuren auf dem Immobilienmarkt viele Informationen liefert, die für sie von Interesse sind, wenn sie eine Immobilientransaktion an einem bestimmten Ort in Erwägung ziehen.

2.- Neue ermäßigte IPT für den Erwerb einer Erstwohnung in ländlichen Gemeinden Kataloniens

Beigefügt (HIER) einen Link zum katalanischen Gesetz 8/2025 vom 30. Juli über das Statut der ländlichen Gemeinden, wonach ab dem 20. August 2025 für den Erwerb eines Erstwohnsitzes/Regelwohnsitzes in den ländlichen Gemeinden Kataloniens ein reduzierter ITP gilt.

Konkret handelt es sich um eine Quote von 4 % in ländlichen Gemeinden und 3 % in ländlichen Gemeinden mit besonderer Aufmerksamkeit. Eine Liste der Gemeinden, die in jeder Kategorie enthalten sind, finden Sie HIER Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Maßnahme sind wie folgt:

• Der Steuerpflichtige muss Mitglied einer Familie mit Kindern bis 16 Jahren sein, die eine Schule in der Landgemeinde oder eine Schule in einer anderen Gemeinde besuchen, der die Schule in der Landgemeinde angeschlossen ist. Diese Schulpflicht gilt nicht für Kinder bis zum Alter von 3 Jahren.
• In der letzten Einkommensteuererklärung (IRPF) darf die Summe der allgemeinen Bemessungsgrundlage und der Bemessungsgrundlage für die Sparguthaben der Familienmitglieder abzüglich der persönlichen und familiären Mindestbeträge 36.000 Euro nicht überschreiten.
• Die Immobilie soll der gewöhnliche Wohnsitz des Erwerbers sein.

3.- Strukturelle Veränderungen von Handelsunternehmen. Praktische Probleme

Beigefügt (HIER) den Link zur Videoschulung, die der Madrider Notar Segismundo Álvarez Royo-Villanova im Rahmen der von der Fundación Notariado angebotenen praktischen Notariatsausbildung anbietet.

Darin hielt der besagte Notar eine sehr interessante und anschauliche Schulung über die für diese Art von Operationen geltenden rechtlichen Regelungen (Umwandlungen aufgrund von Änderungen der Gesellschaftsform, Fusionen, Abspaltungen, globale Übertragungen von Aktiva und Passiva, grenzüberschreitende Operationen usw.). Insbesondere werden die neuen, ab 2023 geltenden Vorschriften gemäß dem Königlichen Gesetzesdekret 5/2023 vom 28. Juni (HIER können Sie es einsehen), wobei der Schutz der Rechte von Aktionären, Arbeitnehmern und Gläubigern durch die neue Regelung sowie der Wille des Gesetzgebers, diese Art von komplexen Handelsgeschäften zu erleichtern und zu vereinfachen, hervorgehoben werden.

Um sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen dieser Art von komplexen Handelsgeschäften vertraut zu machen.

4.- Von nun an müssen die Banken prüfen, ob bei einer Überweisung der vom Absender mitgeteilte Name des Begünstigten und der Name des tatsächlichen Inhabers des Zielkontos übereinstimmen.

Beigefügt (HIER) ein Link zur EU-Verordnung 2024/886 vom 13. März, nach der Finanz- und Zahlungsinstitute, die Überweisungen zulassen, ab dem 9. Oktober 2025 verpflichtet sind, eine Vorabkontrolle durchzuführen, um sicherzustellen, dass der (vom Auftraggeber mitgeteilte) Begünstigte einer Überweisung und der tatsächliche Kontoinhaber übereinstimmen.

Von nun an wird uns die Bank bei einer Überweisung vor deren Ausführung darüber informieren, ob eine Diskrepanz zwischen dem Begünstigten der Überweisung und dem tatsächlichen Kontoinhaber besteht, was dazu beitragen wird, viele Betrugsfälle und Betrügereien mit Identitätsdiebstahl zu vermeiden und somit den Schutz der Bankkunden vor diesem kriminellen Verhalten, das in der Praxis immer häufiger vorkommt, zu erhöhen.

5.- Auch wenn die Kinder aufgrund eines offensichtlichen und andauernden Mangels an familiären Beziehungen enterbt wurden, kann der vorgesehene Erbe ihnen den rechtmäßigen Anteil zukommen lassen, ohne dass dies als Schenkung angesehen wird.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/3636/2025 vom 4. Februar der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, veröffentlicht im DOGC vom 14. Oktober, in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Annahme der Erbschaft und die Aushändigung des Pflichtteils mit den folgenden Besonderheiten entscheidet:

Es handelt sich um die Erbschaft eines Mannes, der in einem gültigen Testament seine Kinder aufgrund des Fehlens einer offenkundigen und dauerhaften familiären Beziehung (unter dem Schutz von Art. 451-17 CCCat) enterbt und den Stadtrat seiner Stadt als Erben seines gesamten Vermögens einsetzt. Nach dem Tod des Mannes nimmt der Stadtrat die Erbschaft an, jedoch mit der Besonderheit, dass die enterbten Kinder des Verstorbenen vor dem Stadtrat erscheinen und ihre Ablehnung dieser Enterbung zum Ausdruck bringen, so dass sie ihre Absicht ankündigen, den Fall vor Gericht zu bringen. Angesichts dieser Situation entschied sich die Stadtverwaltung, um trotz der Enterbung des Verstorbenen einen Rechtsstreit zu vermeiden, den rechtmäßigen Anteil an die Kinder auszuzahlen, indem sie ihnen zwei ländliche Grundstücke aus dem Erbe des Verstorbenen überließ.

Als die Urkunde dem Standesamt zur Eintragung vorgelegt wurde, wurde sie negativ qualifiziert, da der Standesbeamte behauptete, dass die Übergabe dieser beiden Immobilien durch den Stadtrat eine Schenkung darstelle, da die Kinder enterbt worden seien, ohne dass die rechtlichen Voraussetzungen für die Gültigkeit der Schenkung erfüllt seien.In der Berufung widerrief die katalanische Generaldirektion den Vorbehaltsvermerk mit der Begründung, dass es dem Erben (in diesem Fall dem Stadtrat) obliegt, zu entscheiden, ob die Enterbungsklausel wirksam sein soll oder nicht, sei es aus Beweisgründen oder aus anderen Gründen, so dass nach dem Grundsatz der bürgerlichen Freiheit (Art. 111-6 CCCat) nichts den Erben und die Begünstigten daran hindert, sich zu einigen und die Enterbungsklausel unwirksam zu lassen.

6.- Der kuriose Fall der Sitze im Liceu und das darauf lastende, im Grundbuch eingetragene Recht der ewigen persönlichen Dienstbarkeit.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/3812/2025 der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya vom 14. Februar, veröffentlicht im DOGC vom 24. Oktober, in dem die Generaldirektion einen sehr kuriosen Fall im Zusammenhang mit einigen persönlichen Rechten und ewigen Dienstbarkeiten löst, die auf den Sitzen des Gran Teatro del Liceo in Barcelona lasten und im Grundbuch eingetragen sind, mit folgenden Angaben

Dem Beschluss zufolge ist die Immobilie im Grundbuch, in dem das Gran Teatre del Liceu von Barcelona eingetragen ist (Eigentümer ist das Konsortium des Gran Teatre del Liceu), mit einer Reihe von persönlichen und unbefristeten Dienstbarkeitsrechten zugunsten der Mitglieder des Theaters belastet, aufgrund derer jeder seiner Eigentümer das Recht hat, bestimmte im Voraus zugewiesene Plätze zu nutzen, mit der Möglichkeit, darüber zu verfügen und sie nach eigenem Ermessen an Dritte zu übertragen.

Mittels einer notariell beglaubigten Urkunde verkaufen drei der Gesellschafter ihre jeweiligen persönlichen und ewigen Dienstbarkeitsrechte an das Konsortium des Gran Teatre del Liceu (d.h. den Eigentümer des Grundstücks und des Gebäudes), und auf dieser Grundlage beantragt das Konsortium die Löschung des realen Dienstbarkeitsrechts durch Verwechslung.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde sie vom Registerbeamten mit der Begründung negativ beschieden, dass ein Erlöschen durch Vermischung/Konsolidierung nicht möglich sei, da es sich nicht um ein einziges Vermögen handele und nicht alle Befugnisse, Rechte oder Verpflichtungen, die sich aus den fraglichen persönlichen Dienstbarkeiten ergeben, in einem einzigen Vermögen zusammengefasst seien. 563-1 ff. CCCat), das schließlich zu dem Schluss kommt, dass (in analoger Anwendung von Art. 566-3.3 CCCat) der Antrag auf Erlöschen und Löschung der drei erworbenen Teilnutzungsrechte angemessen ist, da das Konsortium sowohl Eigentümer der Immobilie als auch Eigentümer dieser Teilnutzungsrechte an Immobilien ist.

7.- Noch einmal: Seien Sie sehr vorsichtig mit angeblich simulierten Kaufoptionen, hinter denen sich in Wirklichkeit eine Bürgschaft für ein Darlehen verbirgt und die die Rechte des betroffenen Bürgers ernsthaft beeinträchtigen können.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/3811/2025 der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat von Katalonien vom 10. Februar, veröffentlicht im DOGC vom 24. Oktober, in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer vom Notar Jaime Calvo Francia in Barcelona genehmigten Kaufoption entscheidet, die nach einem mehrfach wiederholten Protokoll erstellt wurde.

Konkret geht es um eine Kaufoption auf eine Immobilie mit einem sehr niedrigen Kaufpreis und der Möglichkeit der einseitigen Ausübung durch den Käufer (außerdem mit einer Formulierung der Urkunde, die bereits Gegenstand eines Urteils der DGSJFP in einem ähnlichen Fall in ihrer Entscheidung vom 9. September 2024 gewesen ist).Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde sie vom Grundbuchamt negativ qualifiziert, im Wesentlichen mit der Begründung, dass es sich in Wirklichkeit nicht um eine Kaufoption, sondern um eine Verpfändung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen handele, was weder den Erfordernissen des Schutzes der Schuldnerpartei entspricht, die durch die rechtliche Grundkonfiguration der Grundpfandrechte auferlegt werden, noch wird die Einhaltung der Anforderungen an die materielle Transparenz, die durch das Gesetz 5/2019 zur Regelung von Immobiliendarlehensverträgen gefordert werden, anerkannt.

Nach dem entsprechenden Appell bestätigt die katalanische Generaldirektion in vollem Umfang den Qualifikationsvermerk.sehr aufmerksam auf diese Art von betrügerischen Operationen zu sein, die den Bürgern, die auf diese Art von Betrug hereinfallen, sowie allen an der Operation beteiligten Fachleuten, einschließlich des Notars, der sie autorisiert, schweren wirtschaftlichen Schaden zufügen können, wie in jüngster Zeit in mehreren Fällen zu sehen war, die im Rampenlicht der Medien standen und die derzeit in Strafverfahren verfolgt werden (hier verlinkt HIER Nachrichtenartikel über Fälle, die dem hier analysierten sehr ähnlich sind).

8.- Virtual Fiscal Flash 015: Kryptowährungen bei Immobilienkäufen und -verkäufen

Beigefügt (HIER) den Link zum Fiscal Flash Nr. 15 der Steuerkommission der Notarkammer von Katalonien, in dem Herr Juan Galdón López, Notar von Esplugues de Llobregat, zur verbindlichen Konsultation CV0935/2025 vom 27. Mai Stellung nimmt (HIER können Sie sie einsehen) der Generaldirektion für Steuern bezüglich der Möglichkeit, im Rahmen eines Immobilienkaufs oder -verkaufs den Preis in Kryptowährungen (insbesondere Bitcoin) zu zahlen.

Nach einer Analyse der grundlegenden Vorschriften für Kauf- und Tauschverträge sowie der Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche (die digitale Währungen als immaterielle Güter betrachten, die digitale Wertdarstellungen darstellen, die nicht von einer Zentralbank ausgegeben oder akzeptiert wurden) kommt man zu dem Schluss, dass es sich bei der Formalisierung einer Immobilientransaktion, bei der das Eigentum an einer Immobilie gegen Kryptowährungen getauscht wird, nicht wirklich um einen Verkauf, sondern um einen Tausch handelt, da die virtuelle Währung nicht tatsächlich einen Kauf oder Verkauf, sondern einen Tausch darstellt, wird der Schluss gezogen, dass es sich bei der Formalisierung einer Immobilientransaktion, bei der das Eigentum an einer Immobilie gegen Kryptowährungen getauscht wird, nicht wirklich um einen Verkauf und Kauf, sondern um einen Tausch handelt, da die virtuelle Währung nicht als gesetzliches Zahlungsmittel gilt, mit dem der Preis für den Verkauf und Kauf bezahlt werden kann, mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Besteuerung.

9.- Neue Funktionalität in signo, um eine Suche nach den notariellen Vorgängen einer Immobilie durchzuführen.

Es wird berichtet, dass die Notariatsplattform SIGNO vor kurzem um eine neue Funktion erweitert wurde, mit der neben der Suche nach dem Gegenstand auch eine Suche nach der Immobilie durchgeführt werden kann.

So ist es möglich, über die Katasterauskunft einen detaillierten Bericht über die notariellen Vorgänge zu erhalten, in denen die Immobilie auftaucht, mit den Ergebnissen von 2007 bis heute und ohne Kosten (auf der Grundlage der durchgeführten Prüfung, der Käufe und Verkäufe der Immobilie, der Bestellung von Hypothekenrechten, der Hypothekenlöschungsurkunden usw.) mit Angabe des Datums, des Betrags des Vorgangs und des Notars, der die betreffende öffentliche Urkunde genehmigt hat.

Eine sehr interessante Quelle, die nützliche Informationen im Zusammenhang mit der Formalisierung von Immobilientransaktionen liefern kann.

10.- Seien Sie sehr vorsichtig bei der Einberufung von Sitzungen. Ein Fehler kann sehr kostspielig sein

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 28. Juli 2025 (BOE vom 17. Oktober 2025) über die Weigerung des Handelsregisters, den Jahresabschluss des Sevilla Club de Futbol zu registrieren.

Die Besonderheit des Falles liegt darin, dass in der Einberufung der Hauptversammlung, die diese Abschlüsse genehmigt, kein Hinweis auf das Recht des Aktionärs enthalten ist, die Unterlagen, die der Versammlung zur Genehmigung vorgelegt werden sollen, in der in Art. 272.2 des Gesellschaftsvertrags (wonach jeder Aktionär von der Einberufung der Hauptversammlung an bei der Gesellschaft unverzüglich und kostenlos die der Versammlung zur Genehmigung vorzulegenden Unterlagen sowie gegebenenfalls den Lagebericht und den Bericht des Abschlussprüfers erhalten kann). Das Fehlen dieses Hinweises in der Einberufung hat zur Folge, dass die Versammlung, die den Jahresabschluss der Gesellschaft feststellt, ungültig ist und nicht beim Handelsregister hinterlegt werden kann.

Angesichts der Weigerung des Registerführers wurde bei der Generaldirektion Beschwerde eingelegt, die den Qualifikationsvermerk bestätigte und uns erneut daran erinnerte, wie wichtig es ist, die Bekanntmachungen der Hauptversammlung peinlich genau zu verfassen, da jeder kleine Fehler in der Praxis unheilbar sein und die Rechtswirksamkeit aller gefassten Beschlüsse zunichte machen kann, mit allen Schäden, die dies für die Gesellschaft und die anderen Beteiligten nach sich ziehen kann.