Praktische rechtliche Hinweise – Dezember 2025
1.- Notarielle Funktion in den MASC
Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Schulung der Fundación Notariado, in der Frau Concepción Pilar Barrio Del Olmo, Präsidentin der Fundación Notariado und des Consejo General del Notariado, einen Vortrag über die Rolle der Notare in den berühmten und neuartigen MASC (oder Medios Adecuados de Solución de Controversias, geeignete Mittel zur Streitbeilegung) hält.
Bekanntlich ist seit einigen Monaten mit Inkrafttreten des Gesetzes 1/2025 vom 2. Januar über Maßnahmen zur Effizienzsteigerung des öffentlichen Justizwesens für die Zulassung der meisten Zivil- und Handelssachen zur Verhandlung vorgeschrieben, zuvor versucht zu haben, den bestehenden Konflikt durch ein MASC beizulegen.
In diesem Bereich können Notare eine sehr wichtige Rolle spielen, vor allem durch die Figuren der notariellen Mediation und Schlichtung. Zur Einsichtnahme und Prüfung durch alle Beamten, da es sich zweifellos um ein Thema handelt, das in den kommenden Monaten und Jahren an Bedeutung gewinnen wird.
2.- Der Übergang von 4 Miteigentümern zu 2 Miteigentümern stellt keine Aufhebung des Miteigentums dar und hat erhebliche steuerliche Auswirkungen.
Anbei (HIER) ein Link zur verbindlichen Auskunft der Generaldirektion für Steuern Nr. V1522-25 vom 21. August, in der von einer Immobilie ausgegangen wird, die von vier Geschwistern zu je 25 % geerbt wurde und in der eine Anfrage zur Besteuerung einer Transaktion gestellt wird, bei der zwei der Geschwister aus der Gemeinschaft ausscheiden und die anderen beiden Geschwister jeweils 25 % der ihnen zustehenden Anteile erhalten, sodass die Immobilie zu 50 % im Miteigentum der beiden anderen Geschwister verbleibt.
Im vorliegenden Fall ist die Verwaltungsberatungsstelle der Ansicht, dass unter den gegebenen Umständen keine Auflösung der Gütergemeinschaft stattfinden wird, , da die Tatsache, dass die Immobilie nicht einer Person zugeteilt wird, dazu führt, dass die Gütergemeinschaft fortbesteht (sie wird lediglich von 4 auf 2 Miteigentümer reduziert), sodass diese Transaktion nicht als Auflösung einer gewöhnlichen Miteigentümerschaft besteuert werden kann (d. h. im katalanischen Fall mit 1,5 % AJD).
Es handelt sich also lediglich um einen Erwerb durch die in der Gemeinschaft verbleibenden Miteigentümer des Miteigentumsanteils der Miteigentümer, die die Gemeinschaft verlassen. Handelt es sich um ein entgeltliches Geschäft, unterliegt die Transaktion der ITP (in ihrer Form als TPO), während es sich bei einem gewinnbringenden Geschäft um eine Schenkung handelt, die der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegt.
3.- Um eine Ladestation für Elektrofahrzeuge in Ihrer Gemeinschaftsgarage zu installieren, müssen Sie dies lediglich zuvor der Gemeinschaft mitteilen.
Anbei (HIER) ein aktuelles und sehr interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs, konkret das Urteil STS 1745/2025 vom 1. Dezember, in dem das höchste Gericht analysiert, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wenn ein Nachbar, der Eigentümer eines Gemeinschaftsgaragenplatzes ist, sich ein Elektroauto kauft und an seinem Parkplatz eine Ladestation für sein neues Fahrzeug installieren muss.
In seinem Urteil entscheidet das Oberste Gericht, dass die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge zum privaten Gebrauch auf dem Parkplatz eines Gebäudes in Form einer Wohnungseigentumsgemeinschaft, sofern sie sich auf einem einzelnen Stellplatz der Gemeinschaftsgarage befindet, keine weiteren Anforderungen als die vorherige Mitteilung an die Gemeinschaft erfordert, d. h. es ist nicht erforderlich, dass die Angelegenheit in einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft abgestimmt wird oder eine zustimmende Vereinbarung erzielt wird.
Insbesondere entscheidet der Oberste Gerichtshof, dass, selbst wenn die Verkabelung für die Stromversorgung ganz oder teilweise durch gemeinschaftliche Elemente verläuft oder an diesen befestigt werden muss, keine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist, es sei denn, es liegt eine unnötige oder unverhältnismäßige Beeinträchtigung dieser gemeinschaftlichen Elemente vor oder es kann zu einer Benachteiligung der anderen Miteigentümer kommen.
4.- Berichtigung der Beschreibung der Wohnungen eines Gebäudes und Änderung der Nutzung zu touristischen Zwecken. Wir haben es hier mit zwei steuerpflichtigen Tatbeständen zu tun, die daher besteuert werden müssen.
Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Flash Fiscal Nr. 18 der Notarkammer von Katalonien, in dem der Notar von Cubelles, Tomàs Viña, eine Entscheidung der DGT (konkret die 1727/2025) bezüglich der Berichtigung der Aufteilung von Wohnungen in einem Gebäude ohne horizontale Aufteilung und der Änderung der Nutzung zu touristischen Zwecken analysiert.
In diesem Fall sieht die Generaldirektion für Steuern zwei unterschiedliche Rechtsakte (einerseits die Berichtigung der Beschreibung und andererseits die Umwidmung zu touristischen Zwecken), was das Vorliegen zweier steuerpflichtiger Tatbestände für steuerliche Zwecke impliziert.
Einerseits wird die Änderung der Innenaufteilung als bauliche Veränderung angesehen, die der Stempelsteuer unterliegt, wobei die Kosten für die notwendigen Umbauarbeiten zur Anpassung der Räume als Bemessungsgrundlage dienen. Andererseits unterliegt auch die Umwidmung der Wohnungen zu touristischen Zwecken der Stempelsteuer, wobei die DGT (Generaldirektion für Steuern) den Gesamtwert der Immobilie als Bemessungsgrundlage festlegt.
5.- Anfechtung von Bewertungen der Registerführer vor Gericht. Umfang der Arbeit der Gerichte und ihr Verhältnis zur Bewertung des Registerführers.
Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 1215/2025 vom 5. September, in dem angesichts einer negativen Bewertung durch den Registerführer die Bedeutung der unterschiedlichen Reichweite von Rechtsmitteln vor der DGSJFP im Vergleich zu gerichtlichen Anfechtungen vor Zivilgerichten behandelt wird.
Es ist daher zu beachten und zu berücksichtigen, dass bei einer negativen Bewertung durch einen Registerführer die Verwaltungsbeschwerde bei der Generaldirektion nur diejenigen Fragen betrifft, die in direktem Zusammenhang mit der Bewertung des Registerführers stehen, wobei alle anderen Ansprüche, die auf anderen Gründen oder Dokumenten beruhen als denen, die dem Registerführer bei der Durchführung dieser Bewertung zur Verfügung standen, zurückgewiesen werden (Art. 326 LH).
Im Gegensatz dazu ist der Kenntnisbereich bei der Überprüfung durch Zivilrichter (Art. 328 LH) weiter gefasst, sodass Beweismittel und Informationen berücksichtigt werden können, die dem Registerführer seinerzeit nicht zur Verfügung standen. Bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit der ablehnenden Entscheidung des Registerführers kann der Richter somit nicht nur die Unterlagen des Verwaltungsverfahrens (im Wesentlichen die beglaubigte Urkunde), sondern auch alle anderen Unterlagen berücksichtigen, die sich direkt auf die beantragte und abgelehnte Eintragung oder Eintragung auswirken könnten, wobei die Parteien alle Dokumente und sonstigen Beweise, die sie für zweckmäßig halten (auch wenn sie dem Registerführer zu diesem Zeitpunkt nicht zur Verfügung standen), zur Begründung ihres Anspruchs in das Zivilverfahren einbringen können.
Wichtig zu beachten hinsichtlich der Verfahrensstrategie bei einer negativen Bewertung durch das Grundbuch-, Handels- oder Mobiliarregister.
6.- ITP von 20 % für Großaktionäre in Katalonien. Klärung von Fragen durch die katalanische Steuerbehörde (Dirección General de Tributos).
Anbei (HIER) die jüngste Konsultation 404/25 der Generaldirektion für Steuern und Glücksspiel der Regionalregierung von Katalonien, in der eine Reihe von Auslegungsfragen im Zusammenhang mit der Anwendung des Steuersatzes von 20 % der ITP (Steuer auf Vermögensübertragungen) beim Erwerb von Immobilien durch Großbesitzer gemäß den Bestimmungen des katalanischen Gesetzesdekrets 5/2025 vom 25. März geklärt werden.
In der gestellten Anfrage werden zahlreiche interessante Fragen geklärt. Zum Beispiel:
- Werden mehrere Güter in derselben Urkunde erworben, wird die Skala individuell auf jedes einzelne Gut angewendet, auch im Falle von ob rem-Verbindungen (d. h. die Werte der einzelnen Güter werden nicht addiert, um eine einzige Steuerbemessungsgrundlage zu schaffen).
- Bei der Einstufung als Großaktionär müssen die Vermögenswerte jeder natürlichen oder juristischen Person separat betrachtet werden, ohne dass dies indirekte Auswirkungen auf die Gesellschafter dieser Unternehmen hat (somit gilt eine natürliche Person, die Gesellschafterin einer Gesellschaft ist, die als Großaktionär eingestuft ist, nicht per se als Großaktionär, da die Immobilien Eigentum der Gesellschaft und nicht der natürlichen Person als Gesellschafterin sind).
- Wenn der Status als Großbesitzer anhand der Quadratmeterzahl der vom Steuerzahler genutzten Wohnfläche bestimmt wird, können bei Erwerb von Einfamilienhäusern die Quadratmeter, die für andere Zwecke als Wohnzwecke genutzt werden (wie Garagen, Abstellräume usw.), von der Berechnung ausgeschlossen werden.
- Der Kauf einer Immobilie ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung (wie beispielsweise eines Studios) oder mit einer abgelaufenen Bewohnbarkeitsbescheinigung kann nicht zur Ablehnung des Wohnstatus der Immobilie führen. Daher kann dies die Anwendung des erhöhten Steuersatzes von 20 % nicht verhindern, wenn der Käufer ein Großbesitzer ist.
- Bei der Ausnahme von der Anwendung des erhöhten Steuersatzes von 20 % für Fälle, in denen der Erwerb des Gebäudes zur Deckung des Wohnbedarfs des Erwerbers und seiner Familie bestimmt ist, umfasst der zweite Verwandtschaftsgrad keine angeheirateten Verwandten (gilt nur für Blutsverwandte).
7.- In Katalonien ist es möglich, dass ein Vermächtnis von einem einzigen Miterben übergeben wird.
Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Entscheidung JUS/4369/2025 vom 1. August (veröffentlicht im DOGC vom 3. Dezember) der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació der Regionalregierung von Katalonien, in der über eine Beschwerde gegen die ablehnende Entscheidung einer Grundbuchführerin entschieden wird, aufgrund derer die Eintragung einer Urkunde über die Annahme einer Erbschaft und die Übergabe von Vermächtnissen durch einen Miterben ohne Zustimmung des anderen Miterben ausgesetzt wird.
Im vorliegenden Fall errichtet eine Mutter ein Testament, in dem sie ihre beiden Kinder als Erben einsetzt, das Erbe in zwei große Teile aufteilt, einen für jeden von ihnen, und darüber hinaus eine Reihe von Vermächtnissen anordnet. Nach dem Tod der Frau unterzeichnet einer der beiden als Miterbe eine Urkunde über die Annahme der Erbschaft und die Übergabe der Vermächtnisse, wodurch das bloße Eigentum an fünf Grundstücken an seine vier Kinder (die Vermächtnisnehmer) übertragen wird. Bei der Vorlage der Urkunde zur Eintragung lehnte die Registerführerin die Eintragung mit der Begründung ab, dass für die gültige Übergabe der Vermächtnisse die Zustimmung des anderen Miterben erforderlich sei (Art. 427-22.3 CCCat), es sei denn, dieser habe auf das Erbe verzichtet.
Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs widerruft die katalanische Generaldirektion die Qualifikationsnote, da weder aus der Urkunde über die Annahme und Übergabe der Erbschaft noch aus einem anderen Dokument hervorgeht, dass die Übergabe der Erbschaft durch nur einen der Miterben den anderen Miterben, der bei dieser Übergabe nicht anwesend war, benachteiligt hat, während das Gesetz für den Fall, dass dies doch zutrifft, Mechanismen zum Schutz der Rechte des anderen Miterben vorsieht.
8.- Seien Sie vorsichtig bei der Festlegung von Beschränkungen in den Statuten der Eigentümergemeinschaft, um Ferienwohnungen und Ähnliches zu vermeiden. Wenn man es nicht richtig macht, kann es zu Überraschungen kommen.
Siehe Anhang (HIER) Link zur Entscheidung JUS/4368/2025 vom 19. September (veröffentlicht im DOGC vom 3. Dezember) der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, in der über eine Beschwerde gegen die Weigerung eines Grundbuchbeamten entschieden wird, einer Immobilie, deren Eigentümer dies beantragt, eine eindeutige Registriernummer für Kurzzeitmieten zuzuweisen. Konkret handelt es sich um einen Fall, in dem der Eigentümer der Immobilie die Zuweisung dieser eindeutigen Registrierungsnummer beantragt, um die Tätigkeit der nicht-touristischen Kurzzeitvermietung (d. h. die „Saisonvermietung” aus Gründen der Arbeit, des Studiums usw., die durch das LAU geregelt ist) auszuüben. Es sei daran erinnert, dass seit einigen Monaten für die Ausübung bestimmter Arten der Immobilienvermietung gemäß den Bestimmungen des Königlichen Dekrets 1312/2024 diese eindeutige Registrierungsnummer erforderlich ist.
Die Ablehnung des Registrars basiert auf einem angeblichen Verbot in der Satzung der Eigentümergemeinschaft, da insbesondere Artikel 25 vorsieht, dass „die privaten Einrichtungen, aus denen sich die Gemeinschaft zusammensetzt, in keinem Fall als Schule, Akademie, Herberge, Ferienwohnung, Bed & Breakfast, Gasthaus, Pension, Hotel oder in einer anderen ähnlichen Form genutzt werden dürfen”. Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs hebt die katalanische Generaldirektion die Qualifikationsnotiz auf, da sie der Ansicht ist, dass die saisonale Vermietung eine in der LAU vorgesehene Form der Vermietung ist, sodass die Eigentümergemeinschaft, wenn sie diese verbieten wollte, dies ausdrücklich in der Liste der in ihrer Satzung nicht zulässigen Aktivitäten hätte aufführen müssen. Da dies jedoch nicht der Fall ist (diese Art der Vermietung wird nicht ausdrücklich erwähnt), besteht kein Hindernis für die Ausübung der beabsichtigten Saisonvermietung und somit für die Erlangung der beantragten einheitlichen Registrierungsnummer.
Dies sollte bei der Ausarbeitung von Statuten für Eigentümergemeinschaften und/oder deren Änderungen unbedingt berücksichtigt werden, da es sehr wichtig ist, genau zu prüfen, was beabsichtigt ist, da es sonst zu für die Mehrheit der Eigentümer unerwünschten Ergebnissen kommen kann.
9.- Anweisung zur Überprüfung der Immobilienwerte für 2026
Anbei (HIER) ein Link zu den Anweisungen zur Überprüfung der Immobilienwerte für das Jahr 2026 in Katalonien und für Vorgänge, die der ITP, AJD und ISD unterliegen, wenn die betreffenden Immobilien keinen Referenzwert haben. Ebenfalls beigefügt (HIER) ein Link zum Steuerrundschreiben Nr. 8 der Notarkammer von Katalonien, in dem die wichtigsten Aspekte, die in diesen Fällen zu berücksichtigen sind, zusammengefasst sind.
Insbesondere wird darauf hingewiesen, dass Fälle, in denen der angegebene Wert unter dem Katasterwert (korrigiert um die geltenden Korrekturkoeffizienten) liegt, sowie Fälle, in denen der angegebene Wert zwar über dem Katasterwert (korrigiert um die Koeffizienten) liegt, dieser nicht den physischen/städtischen Merkmalen der Immobilie entspricht, sowie in Fällen von einzigartigen Gütern mit einem Wert von mehr als 1.000.000 Euro.
In diesen Fällen wird darauf hingewiesen, dass das Prüfungsverfahren im Wesentlichen auf einem Gutachten eines Sachverständigen der Verwaltung basiert (Art. 57.1 LGT). Dies ist bei allen Transaktionen zu berücksichtigen, die ab dem 1. Januar 2026 unter diesen Umständen anfallen.
10.- Gesellschaftervereinbarungen und Einstimmigkeit. Relevante Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs
Anbei (HIER) ein Link zu einem sehr relevanten und aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 1.713/2025 vom 26. November, in dem sich das Oberste Gericht zur Gültigkeit von Gesellschaftervereinbarungen (oder Nebenabreden) äußert, in denen Regeln zur Einstimmigkeit oder verstärkten Mehrheiten für die gültige Beschlussfassung eingeführt werden.
Konkret handelt es sich um eine GmbH, in die in einer Notlage ein neuer Gesellschafter (mit 15 %) aufgenommen wird, der der Gesellschaft ebenfalls ein Beteiligungsdarlehen gewährt und unmittelbar danach eine Gesellschaftervereinbarung unterzeichnet wird, wonach eine verstärkte Mehrheit von 90 % für bestimmte für die Gesellschaft wichtige Beschlüsse eingeführt wird, wie z. B. die Änderung der Satzung, die Ausschüttung von Dividenden, die Genehmigung des Geschäftsplans oder die Vergütungspolitik für Führungskräfte. Nach einiger Zeit ändert sich die Aktionärsstruktur des Unternehmens, was zu einer Blockadesituation führt, die schließlich zu einem Gerichtsverfahren führt.
In seinem Urteil konzentriert sich der Oberste Gerichtshof in der rechtlichen Debatte über die Auslegung von Artikel 200 LSC (der die Einführung von verstärkten Mehrheiten ohne Einstimmigkeit ermöglicht) auf dessen Auswirkungen auf Gesellschaftervereinbarungen und kommt zu dem Schluss, dass in Gesellschaftervereinbarungen eine Klausel, die Einstimmigkeit für die Annahme von Beschlüssen vorschreibt, zwar nicht zulässig ist, jedoch solche, die eine verstärkte Mehrheit (sogar von 90 %, wie im vorliegenden Fall) verlangen, selbst wenn dies zu einer Blockade der Gesellschaft führt, sofern diese Beschränkungen natürlich von den Gesellschaftern in der unterzeichneten Vereinbarung frei akzeptiert wurden.
