Praktische rechtliche Hinweise - September 2024

1. die Verfügbarkeit der Katasterbescheinigung des Referenzwertes in SIGNO

Im Rahmen der Zusammenarbeit zwischen dem Generalrat der Notare und der Generaldirektion für Katasterwesen wurde die von der Generaldirektion für Katasterwesen erstellte Katasterbescheinigung über den Referenzwert auf der SIGNO-Plattform verfügbar gemacht. Bei der Beantragung von Bescheinigungen für eine Immobilie über den Immobilienbearbeitungsdienst in SIGNO wird es möglich sein, sowohl auf die neue Katasterbescheinigung des Referenzwerts als auch auf die beschreibende und grafische Katasterbescheinigung zuzugreifen, die zuvor verfügbar war.

2.- Zustellungsakte und Versand per Einschreiben. Sie müssen weiterhin nur durch die Post gesendet werden.

Gemäß § 202 der Notariatsordnung (über Zustellungsurkunden) gilt: "Ist der Notar nicht in der Lage, die Zustellungsurkunde zuzustellen, muss er sie dem Notar per Einschreiben mit Rückscheinwie festgelegt in Königlicher Erlass 1829/1999vom 3. Dezember 1999, oder durch ein anderes Verfahren, das einen zuverlässigen Zustellungsnachweis ermöglicht". In diesem Königlichen Erlass wurde bisher festgelegt, dass Einschreibedienste durch den Universalpostdienst erbracht werden müssen (d. h. nur durch das öffentliche Unternehmen"Correos" und nicht durch andere private Anbieter).

Kürzlich ist das Königliche Dekret 437/2024 in Kraft getreten, das das Königliche Dekret 1829/1999 aufhebt, wodurch eine Rechtslücke entstanden ist, die es zu schließen gilt, da die neue Verordnung diesbezüglich nichts ausdrücklich festlegt.

In Anbetracht dessen und in Anwendung von Art. 22.4 des Gesetzes 43/2010 wird davon ausgegangen, dass bei dieser Art von Zustellungsakten die Übermittlung weiterhin per Einschreiben mit Rückschein durch den öffentlichen Postdienst erfolgen sollte, da dies die einzige Möglichkeit ist, die Tatsache der Ausführung, Zustellung oder Verweigerung zuverlässig zu bestätigen.

3. der Verkauf von Immobilien in Katalonien und der Finanzierungsbedarf des Käufers. Seien Sie vorsichtig mit der katalanischen Regelung über die Kaution.

Beigefügt (HIER) Urteil des Obersten Gerichtshofs von Katalonien 5861/2024 vom 17. April, in dem ein Fall entschieden wird, in dem es um den Abschluss eines Kaufvertrags für ein Haus im Wert von 582.000 Euro geht, bei dem der zukünftige Käufer dem Verkäufer 40.000 Euro als Bußgeld hinterlegt, obwohl die Möglichkeit des Rücktritts durch den Käufer gemäß Art. 621-49 CCCat vereinbart wurde.

In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Art. 621-49 CCCat (Finanzierung durch einen Dritten) bestimmt: "Sieht der Kaufvertrag die Finanzierung des gesamten oder eines Teils des Preises durch ein Kreditinstitut vor, so kann der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart wurde, vom Vertrag zurücktreten, wenn er innerhalb der vereinbarten Frist den Nachweis erbringt, dass das benannte Institut sich weigert, die Finanzierung zu gewähren oder den Forderungsübergang des Käufers in die auf der Immobilie lastende Hypothek zu akzeptieren, es sei denn, die Weigerung ist auf ein Verschulden des Käufers zurückzuführen".

In dem untersuchten Fall erhält der Käufer von zwei verschiedenen Banken keine Finanzierung und beantragt deshalb den im Vertrag über die Zahlung einer Anzahlung vereinbarten Rücktritt, was vom Verkäufer nicht akzeptiert wird, der behauptet, dass die Verweigerung der besagten Finanzierung auf die Nachlässigkeit des Käufers zurückzuführen ist, der die Finanzierung der Immobilie , die Gegenstand dieses Rechtsstreits ist, ohne die erforderliche Rückzahlungsfähigkeit beantragt hat .

In Anbetracht der Umstände des Falles gibt der Oberste Gerichtshof dem Käufer, der vom Vertrag zurückgetreten ist, Recht und löst damit zwei interessante Fragen:

1. Dass es für die Anwendung von Art. 621-49 CCCat nicht notwendig ist, ein Finanzinstitut zu benennen, das die Finanzierung gewähren soll (ein oder mehrere Finanzinstitute nach Wahl des Käufers können verwendet werden, ohne dass diese vorher benannt werden müssen, damit der Rücktrittsgrund im Falle der Ablehnung der Finanzierung angewendet werden kann).
2. Der Rücktritt gilt nicht für den Käufer, der fahrlässig gehandelt hat (d.h. von Anfang an keine Möglichkeit hatte, die Hypothekenfinanzierung zu erhalten), sondern für den Käufer, der sich die Finanzierung zunächst leisten konnte, aber während der Prüfung der Finanzierung einen unvorhergesehenen Einkommensrückgang erleidet, der zur Ablehnung der Finanzierung führt.

4. echtes Nutzungsrecht auf Lebenszeit. Die Dinge müssen ordnungsgemäß und vor einem Notar erledigt werden.

Beigefügt (HIER) Urteil des Obersten Gerichtshofs von Katalonien 2821/2024 vom 30. Januar, in dem ein Fall entschieden wird, in dem es um ein dingliches Nutzungsrecht auf Lebenszeit geht, das der Kläger zu seinen Gunsten anerkennen lassen will.

Der Fall geht von der Annahme aus, dass einige Eltern ihrer Tochter (die verheiratet ist und zwei Töchter hat) vorschlagen, mit ihnen in eine Immobilie einzuziehen, die den Eltern gehört, nachdem sie die entsprechenden Bauarbeiten durchgeführt haben (wobei auf demselben eingetragenen Grundstück tatsächlich zwei getrennte Wohnungen gebaut werden). Die Tochter nimmt den Vorschlag an, und sie ziehen in das Haus ein, aber nach einigen Jahren und einer Trennung der Ehe beschließen die Eltern, dass sie diese Situation nicht länger aufrechterhalten wollen, und verklagen die Tochter, das Haus zu verlassen, da sie es als prekär ansieht. In dieser Situation verklagt die Tochter die Eltern, da sie der Meinung ist, dass ihre Eltern ihr damals, als sie diesen Vorschlag unterbreiteten, ein tatsächliches und lebenslanges Nutzungsrecht an der elterlichen Wohnung eingeräumt haben, das sie von den Gerichten anerkannt haben will und das in erster und zweiter Instanz auch tatsächlich anerkannt wurde.

Schließlich stellt der Oberste Gerichtshof in dem analysierten Urteil jedoch fest, dass das unentgeltliche und lebenslange Nutzungsrecht eines Hauses durch die Eltern an ihre Tochter nach der gesetzlichen Regelung rechtlich gesehen eine Schenkung von Immobilien war, die in einer öffentlichen Urkunde eingetragen werden musste, eine wesentliche formale Voraussetzung für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts (ats. 531-7, 531-12 und 562-1). Da dieses dingliche Nutzungsrecht nicht in einer öffentlichen Urkunde verankert wurde, kann es nicht anerkannt werden, was einmal mehr verdeutlicht, wie wichtig es ist, zum Notar zu gehen und die beabsichtigten Rechtshandlungen und -geschäfte korrekt zu formalisieren, um ihre Gültigkeit zu erlangen.

5.- Neues Kompendium der Kriterien für gute Bankpraxis

Beigefügt (HIER) einen Link zu einem neuen Artikel im Blog des Notariats, in dem das neue Kompendium der Kriterien der guten Bankpraxis analysiert wird, d.h. ein von der Bankenaufsicht erstelltes Dokument, in dem die Bank von Spanien die Auslegungskriterien, Methoden oder Verfahren festlegt, die sich als Standards im Sektor konsolidiert haben oder für einen verantwortungsvollen, sorgfältigen und respektvollen Umgang mit Bankkunden vernünftigerweise erforderlich sind.

Dieses Dokument legt die Art und Weise fest, in der übliche Streitigkeiten zwischen Banken und ihren Kunden in einer Vielzahl von Angelegenheiten wie Provisionen, Darlehen, Testamente usw. beigelegt werden sollten. Es ersetzt und vereinheitlicht auch die Kriterien, die zuvor im Jahresbericht des Beschwerdedienstes der Banco de España enthalten waren. Ein sehr nützliches Dokument für Kunden, um Kriterien zu finden, mit denen sie mögliche Konflikte oder Unstimmigkeiten mit ihrer Bank lösen können.

6.- Enterbung der Kinder wegen fehlender Verwandtschaft mit dem Verstorbenen. Sie ist nur möglich, wenn das Fehlen der Verwandtschaft ausschließlich auf die Kinder zurückzuführen ist.

Beigefügt (HIER) interessantes Urteil des Landgerichts von Girona 688/2024 vom 24. April, in dem ein Fall über die Gültigkeit einer in einem Testament enthaltenen Enterbungsklausel unter dem Schutz von Art. 451-17, Buchstabe e, CCCat entschieden wird, in dem ein Mann seine beiden Töchter aufgrund eines angeblich offensichtlichen und andauernden Fehlens einer familiären Beziehung zwischen ihm und den Legitimierten aus einem ausschließlich den Legitimierten zuzuschreibenden Grund enterbt .

In dem Rechtsstreit wird jedoch anerkannt, dass das Fehlen einer familiären Beziehung auf das Verhalten des Vaters zurückzuführen ist (ein Mann, der sich von der Mutter trennt, als die Töchter noch sehr jung sind, das Haus der Familie verlässt und praktisch keine Beziehungen zu den minderjährigen Töchtern unterhält), so dass der Grund für die Enterbung der Töchter gemäß Art. 451-17 CCCat nicht anwendbar ist, da dieser verlangt, dass der Grund ausschließlich den legitimierten Töchtern zuzuschreiben ist.

Damit dieser Enterbungsgrund greift, muss die Ursache für das Fehlen der Verwandtschaft ausschließlich bei den legitimierten Personen und nicht bei dem betreffenden Erblasser zu suchen sein.

Referenzwert und Rechtsmittel des Steuerpflichtigen. In bestimmten Fällen ist es möglich, Einspruch zu erheben und die Veranlagung nicht bezahlen zu müssen

Beigefügt (HIER) ein interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs der Autonomen Gemeinschaft Valencia, in dem ein interessanter Fall in Bezug auf den Referenzwert entschieden wird, der auch auf andere Fälle anwendbar sein könnte.

Ausgangspunkt ist der Verkauf einer Immobilie für 65.000 € (eine Transaktion, die dem ITP unterliegt), bei dem die regionalen Steuerbehörden nach einer begrenzten Überprüfung den Referenzwert der Immobilie auf 130.884,53 € festsetzen und einen Vergleichsvorschlag mit diesem Betrag als Steuerbemessungsgrundlage erstellen. Nach einer anfänglichen Ablehnung im Verwaltungsverfahren legte der Steuerpflichtige gegen den Vergleich im Rahmen eines Wirtschaftsverwaltungsverfahrens Einspruch ein und beantragte die Aussetzung der Vollstreckung des angefochtenen Liquidationsakts, da er sich das Recht vorbehielt, ein kontradiktorisches Sachverständigengutachten (TPC) zu beantragen.

Der TEARCV gab dem Antrag auf Aussetzung statt, da er davon ausging, dass es sich um ein Recht des Antragstellers nach einer Überprüfung des erklärten Wertes gemäß Art. 57 LGT handelte, ein Kriterium, das vom TSJ bestätigt wurde, der ausdrücklich feststellte, dass in diesen Fällen, sobald der erklärte Wert überprüft wurde, der Steuerzahler Anspruch auf die TPC hat, was per gesetzlichem Auftrag die Aussetzung der Ausführung der Liquidation bedeutet, entweder durch Beantragung der TPC oder durch den Vorbehalt des Rechts, sie zu fördern.