Rechtspraktische Hinweise - Juni 2025

1.- Elektronische beglaubigte Kopien (mit CSV) können beim Grundbuchamt eingereicht werden und müssen vom Grundbuchamt akzeptiert werden.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. April 2025 (BOE vom 23. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf eine öffentliche Urkunde bezieht, die in elektronisch autorisiertem Kopierformat mit CSV über die elektronische Zentrale des Verbands der Grundbuchbeamten vorgelegt wird.

Nach Vorlage dieser Urkunde verweigert der Standesbeamte die Eintragung, da er der Ansicht ist, dass die Genehmigung des Notars für das vorgelegte Dokument auf diese Weise nicht überprüft und garantiert werden kann.

Die Generaldirektion entschied, dass die von den Notaren ausgestellten elektronischen beglaubigten Kopien mit der entsprechenden CSV voll gültig sind, um einen Eintrag in das Grundbuch zu veranlassen (und gegebenenfalls die anschließende Eintragung), da die Registerbeamten über ein ihnen zur Verfügung stehendes, eingeschränktes Computerportal das Dokument mit der elektronischen Signatur des Notars herunterladen und so dessen Echtheit und volle Gültigkeit mit der auf der elektronischen beglaubigten Kopie erscheinenden CSV überprüfen können, um die entsprechenden Registerwirkungen zu erzeugen.

2 - Es ist möglich, die Dinge zu "beschleunigen" und die Vermögenswerte einer Erbschaft zu verkaufen, ohne sie vorher zu liquidieren und auszusprechen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 8. Mai 2025 (BOE vom 9. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Erhebung eines Kaufvertrags zur öffentlichen Urkunde entscheidet. Der Sachverhalt stellt sich wie folgt dar:

• Die Immobilie gehörte ursprünglich einem Ehepaar, das zu 50 % gesamtschuldnerisch haftete.
• Das Paar hatte nur ein Kind.
• Nach einigen Jahren stirbt der Ehemann (ohne Testament).
• In Anbetracht dieses Todes wird das einzige Kind durch eine notarielle Urkunde zum Alleinerben erklärt.
• In der Folge wird zwischen dem überlebenden Ehegatten (der Mutter) und dem Sohn (nunmehr Alleinerbe von Todes wegen) ein privatrechtlicher Vertrag über die Auflösung der Gütergemeinschaft und die Aufteilung und Ausschlagung der Erbschaft geschlossen (d. h. ohne öffentliche Urkunde und ohne Eintragung der Erbschaft im Grundbuch), in dem dem Sohn die ungeteilte Hälfte des Nachlasses seines verstorbenen Vaters zugesprochen wird.
• Aufgrund seiner Stellung als Erbe und dieser privaten Vereinbarung veräußert der Sohn seine ungeteilte Hälfte (mit der auch die Mutter einverstanden ist).

Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, verweigerte der Standesbeamte die Eintragung unter Berufung auf den Grundsatz der Rechtsnachfolge, da im Register die ungeteilte Hälfte auf den Namen des Vaters eingetragen ist, so dass, damit der Sohn (nunmehr Erbe) diese Hälfte veräußern kann, zunächst die Erbschaft eingetragen werden muss, d. h. die Auflösung der Gütergemeinschaft und die Zuweisung der Erbschaft zugunsten des Sohnes müssen in einer öffentlichen Urkunde beurkundet und im Register eingetragen werden.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk und stützte sich dabei auf ihre Doktrin des abgekürzten Sukzessivtrakts, wonach der Verkauf einzelner Vermögenswerte der Erbschaft durch alle Erben ohne vorherige Teilung und Aufteilung der Erbschaft und ihrer Vermögenswerte eingetragen werden kann, sofern ihr Anspruch auf die Erbschaft durch die entsprechende Erbschaftsurkunde und ihre ergänzenden Dokumente sowie durch die vorherige Erfüllung der erbschaftssteuerlichen Pflichten nachgewiesen wird.

3.- Steuerblitz: Wie wird die Schenkung einer Immobilie an ein Unternehmen besteuert?

Beigefügt (HIER) ein Link zu einem Video des Fiscal Flash der Notarvereinigung von Katalonien, in dem die Notarin von Barcelona, Elena Cantos, eine informative Konsultation der Steuerbehörde von Katalonien (konkret 94/24) kommentiert, in der es um eine Konsultation einer Privatperson geht, wie eine Schenkung von Eigentum von einer Privatperson an ein Unternehmen zu besteuern ist.

Das ATC ist der Ansicht, dass im Falle der unentgeltlichen Einbringung des Vermögens durch den Gesellschafter in die Gesellschaft Art. 3.2 des Gesetzes 19/1987 (Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz) zu berücksichtigen, der vorsieht, dass Kapitalgewinne, die von juristischen Personen zu Gewinnzwecken erzielt werden, nicht der ISD unterliegen, sondern im Rahmen der Körperschaftssteuer (Gesetz 27/2014) besteuert werden, so dass die Urkunde, die die Schenkung der Immobilie an die Gesellschaft dokumentiert, im Rahmen der Modalität für Rechtsgeschäfte besteuert werden muss (da die IS mit der IAJD vereinbar ist und die anderen Voraussetzungen erfüllt sind).

4.- Eine Hauptversammlung, die auf eine andere als die in der Satzung vorgesehene Weise einberufen wurde, ist nicht gültig.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 7. Mai 2025 (BOE vom 7. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Auflösungs- und Liquidationsurkunde einer Gesellschaft mit den folgenden Eckdaten löst:

• Die Einberufung der Hauptversammlung erfolgt durch Veröffentlichung einer Mitteilung im "Amtsblatt des Handelsregisters" und in einer der auflagenstärksten Zeitungen der Provinz, in der sich der eingetragene Sitz befindet.
• In Artikel 11 der Satzung dieser Einrichtung heißt es jedoch: "Das Verwaltungsorgan lädt die Mitglieder zu jeder Hauptversammlung telegrafisch oder in zweifacher Ausfertigung ein, die persönlich zugestellt wird, wenn das Mitglied den Empfang durch seine Unterschrift bestätigt".

Als diese Urkunde zur Eintragung eingereicht wurde, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die Versammlung, die den Beschluss fasste, nicht gemäß den Erfordernissen der Satzung einberufen worden war.

In der Berufung wurde die Einstufung von der Generaldirektion bestätigt, da sie der Ansicht war, dass, wenn die Satzung die Form der Einberufung der Hauptversammlung per Einschreiben mit Rückschein (oder ähnlichem) vorschreibt, die spezifischen Merkmale der Einberufung festgelegt sind, ohne dass es in der Zuständigkeit des Verwaltungsorgans liegt, diese zu ändern, da die Aktionäre das Recht haben, die spezifische Form der Einberufung zu kennen, so dass dies die einzige Form ist, in der sie die Einberufung erwarten und auf die sie achten müssen.

5.- Die Mieter von VPOs müssen die Kosten für die Gemeinschaft ihrer Wohnungen übernehmen, wenn dies in den Vorschriften der autonomen Gemeinschaft festgelegt ist.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs, Kammer I, Nummer 2129/2025, vom 9. Mai, in dem der Oberste Gerichtshof einen Streit darüber entscheidet, wer die Gemeinschaftskosten in gemieteten VPOs übernehmen muss (d.h. der Mieter oder die Verwaltung, die Eigentümer dieser VPOs ist).

Zur Beilegung des Rechtsstreits erinnert der Oberste Gerichtshof daran, dass die erste Zusatzbestimmung des LAU (Absatz 8) festlegt, dass für öffentlich geförderte Mietverträge die spezifischen Vorschriften der Region Madrid gelten, d. h. die regionalen Vorschriften für diese Art von Mietwohnungen. Im konkreten Fall erlaubt es die regionale Regelung (die von Madrid) dem Vermieter, "zusätzlich zur ursprünglichen oder geänderten Miete die tatsächlichen Kosten für die vom Mieter genutzten und vom Vermieter bezahlten Dienstleistungen zu erhalten", sofern dies im Vertrag festgelegt ist, was hier der Fall war, so dass in diesem Fall der VPO-Mieter faktisch für die Kosten der Gemeinschaft seiner Wohnung aufkommen muss.

6.- Hypothek und Aufteilung der Haftung zwischen den Grundstücken. Die der Urkunde beigefügte Tabelle über die Haftungsverteilung muss nicht von den Parteien unterzeichnet werden.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Mai 2025 (BOE vom 23. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Darlehensurkunde mit Hypothekengarantie löst, die die Besonderheit aufweist, dass sie eine Hypothek auf zwei Immobilien darstellt, und feststellt, dass die Verteilung der Hypothekenverbindlichkeit auf einem der Urkunde beigefügten Blatt erfolgt (das unsigniert vorgelegt wird).

Als diese Urkunde dem Grundbuchamt vorgelegt wurde, stufte der Registerbeamte sie negativ ein, da er Zweifel an der Echtheit des Verteilungsplans hegte, da dieser in einem beigefügten Dokument enthalten ist, das keine legitimierte Unterschrift einer Person mit ausreichenden Befugnissen aufweist.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass in diesen Fällen und gemäß Art. 154 der Notariatsordnung "die Unterschrift der Erteiler und der Zeugen in den Teilungsurkunden und anderen Urkunden, die beurkundet werden, nicht erforderlich ist, auch wenn sie auf normalem, ordnungsgemäß wiederhergestelltem Papier abgefasst sind, wenn die öffentliche Urkunde, mit der sie beurkundet werden, auf gestempeltem Papier ist". Es ist daher eindeutig, dass die in die Urkunde selbst aufgenommenen Dokumente für alle Zwecke zu einem integralen Bestandteil der Urkunde werden, so dass es keinen Zweifel an der Echtheit der Hypothekenverteilungstabelle geben kann, auch wenn sie nicht von den Parteien unterzeichnet ist.

7. die Schuldanerkenntnisurkunde. Es ist notwendig, die Zahlungsmittel, die zu einer Schuld geführt haben, zu akkreditieren (um fiktive Schuldanerkenntnisse zu vermeiden), wobei die Konten des schuldnerischen Unternehmens ein geeignetes Mittel sind.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Mai 2025 (BOE vom 23. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Schuldbeitrittsvertrag löst, mit dem eine Gesellschaft zwei ihrer Gesellschafter eine Immobilie zur teilweisen Begleichung einer Schuld von mehr als 900.000 Euro überlässt.

In der vorgenannten Schuldanerkennungsurkunde erklärten die Gläubiger, dass die Gesellschafter der Gesellschaft in der Vergangenheit aufgrund der mangelnden Liquidität der Gesellschaft mehr als 900.000 Euro geliehen hatten und dass diese Beiträge in den Büchern der Gesellschaft ausgewiesen waren und gegebenenfalls angerechnet werden konnten, wie aus einem Hauptbuch hervorgeht, das sie dem bevollmächtigten Notar vorlegten und das in die Urkunde aufgenommen wurde.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung eingereicht worden war, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die Zahlungsmittel für die von den Gesellschaftern in die Gesellschaft eingebrachten Beträge, die Gegenstand der Aufrechnung sind, nicht angegeben wurden.

Auf den Einspruch hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass die durch die Übertragung getilgten Schulden im Hauptbuch einwandfrei erfasst und identifiziert werden, mit dem Beweiswert, den das Gesetz einer solchen Buchführung zuschreibt, so dass die Hypothese fiktiver Schuldanerkennungen, die von der Möglichkeit der Aufdeckung, Überprüfung und Regulierung der Nichteinhaltung von Steuer- oder Geldwäschevorschriften ausgeschlossen wären, ausgeschlossen ist .

Gründung einer Tochtergesellschaft und Bescheinigung der Zustimmung des Verwaltungsorgans der Gesellschaft, die sie gründet. Es ist nicht erforderlich, die Namen der anwesenden und beschlussfassenden Verwaltungsratsmitglieder anzugeben.

Beigefügt (HIER) neugierige Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Mai 2025 (BOE vom 23. Juni 2025), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Gründungsurkunde einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit den folgenden Schlüsselelementen löst:

• Ein Unternehmen (nennen wir es "X") beschließt, eine neue Tochtergesellschaft mit einem einzigen Gesellschafter zu gründen, und fasst zu diesem Zweck einen Beschluss in seinem Verwaltungsrat.
• Sobald der Vorstand der Muttergesellschaft den Beschluss gefasst hat, wird eine Bescheinigung über den Vorstandsbeschluss ausgestellt (durch die dazu befugten Personen), damit die neue Tochtergesellschaft gegründet werden kann. Die Bescheinigung über den Vorstandsbeschluss enthält nicht die Namen der Vorstandsmitglieder, die an der Sitzung teilgenommen haben, in der der Beschluss gefasst wurde.
• Schließlich geht ein Geschäftsführer der Gesellschaft "X" in Ausführung dieser Vereinbarung und unter dem Schutz dieser Bescheinigung zu einem Notar und beurkundet die Gründungsurkunde der Tochtergesellschaft.

Als diese Gründungsurkunde zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die Bescheinigung über den Beschluss die Namen der Geschäftsführer enthalten müsse, die den Beschluss gefasst haben.

Auf die Berufung hin wurde die Einstufung von der Generaldirektion widerrufen, die uns daran erinnerte, dass das Erfordernis der Angabe der Namen der Vorstandsmitglieder, die an der Sitzung, in der der Beschluss gefasst wurde, teilgenommen haben, ein Erfordernis für die Eintragung von Vorstandsbeschlüssen ist, soweit sie sich auf die eigene Gesellschaft beziehen, nicht aber für die Ausführung eines Beschlusses, der sich auf eine neue Tochtergesellschaft bezieht, wie es hier der Fall ist, so dass diese Angabe in der Bescheinigung über den Vorstandsbeschluss nicht erforderlich ist.

9.- Hypothek als Sicherheit für eine Bürgschaft. Es ist möglich, die Höhe der gesicherten Verpflichtung in der Zukunft zu bestimmen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 26. März 2025 (BOE vom 19. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Hypothekendarlehensurkunde mit den folgenden Schlüsselelementen löst:

• Ein Unternehmen beantragt einen Kredit bei einem Finanzinstitut.
• Für die Gewährung dieses Kredits benötigt das Finanzinstitut eine Garantie, die von einer Bürgschaftsgesellschaft gestellt wird.
• Diese Bürgschaftsgesellschaft auf Gegenseitigkeit verlangt zur Sicherung der Rückzahlung der Bürgschaft die Eintragung einer Hypothek auf eine im Eigentum der Gesellschaft stehende Immobilie.
• In dieser Hypothek wird vereinbart, dass die konkrete Art der künftigen Garantieverpflichtung (die von dem Betrag abhängt, den der Garantiegeber im Falle des Inkrafttretens der Garantie letztlich zu leisten hat) durch die einseitige Ausfertigung einer Urkunde über den Saldo des Kontos und einer notariell beglaubigten Abrechnung dieses Saldos durch die gegenseitige Garantiegesellschaft festgelegt wird.

Sobald die Urkunde zur Eintragung vorgelegt wird, wird sie negativ qualifiziert, da der Registerbeamte der Ansicht ist, dass die gesicherte Verpflichtung nicht bestimmt ist, was zu einer nichtigen Eintragung gemäß Art. 30 LH führen würde.

Auf die Berufung hin hob die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk auf und vertrat die Auffassung, dass in diesem Fall kein Verstoß gegen den Grundsatz der Spezialität vorliege, da in der Hypothekarkrediturkunde die Posten, aus denen sich die Beträge ableiten, die der Hypothekenschuldner infolge der Verletzung der durch die Hypothek gesicherten Garantiepolice in Zukunft schulden könnte, ausdrücklich und prägnant genannt werden.

10.- Registrierung der Auflösung und Liquidation einer ehelichen Partnerschaft von Ausländern. Es ist erforderlich, die NIF beider Parteien vorzulegen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. April 2025 (BOE vom 21. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Auflösung und Liquidation der Ehe zweier ausländischer Staatsangehöriger (mit schweizerischer Staatsangehörigkeit) löst, mit der eine Vermögensaufteilung zwischen zwei sich scheidenden Personen vorgenommen wird. Die Urkunde enthält nicht die Steueridentifikationsnummer des Ex-Ehemannes, der seine Eigentumsrechte an der fraglichen Immobilie an die Ex-Ehefrau abtritt.

Als es zur Eintragung ins Grundbuch vorgelegt wurde, wurde es unter anderem deshalb negativ beschieden, weil die NIF des Ex-Ehemannes nicht enthalten war, da er seine Eigentumsrechte an dem betreffenden Grundstück nicht auf seine Ex-Frau übertragen hatte.

Die entsprechende Berufung wurde eingelegt und der Qualifikationsvermerk wurde von der Generaldirektion bestätigt, die entschied, dass gemäß Art. 23 LN und 156.5 RN bei "Erwerb, Erklärung, Begründung, Übertragung, Belastung, Änderung oder Erlöschen von Eigentumsrechten und anderen dinglichen Rechten an Immobilien" oder bei einem anderen Akt oder Vertrag mit steuerlichen Auswirkungen die NIF der Erwerber in die Urkunde aufgenommen werden muss, In diesen Fällen erstreckt sich die Verpflichtung, die jeweiligen Steueridentifikationsnummern zu akkreditieren und zu registrieren, auf die auftretenden Personen und auf die Personen oder Einrichtungen, in deren Namen sie handeln, unabhängig davon, ob ihre vertragliche Position die eines Übertragers oder Bestandteils des jeweiligen dinglichen Rechts oder die eines Erwerbers desselben ist.