Eltern, die ihre Kinder beim Kauf ihres ersten Eigenheims unterstützen wollen: Mögliche Formeln und ihre Folgen
28/1/2022
Lesezeit:
Teilen:
Immobilien und Hypotheken

Eltern, die ihre Kinder beim Kauf ihres ersten Eigenheims unterstützen wollen: Mögliche Formeln und ihre Folgen

In diesem Artikel finden Sie
"Laura, eine 29-jährige Frau, hat nach langem Sparen beschlossen, ihre erste Immobilie zu kaufen. Leider gewährt ihr die Bank die erforderliche Finanzierung nicht, da sie keine Sicherheiten hat. Die Bank bietet Laura jedoch an, ihr das Darlehen zu gewähren, wenn ihre Eltern sich in irgendeiner Weise an der Formalisierung der Hypothek beteiligen. Welche Aspekte sollten Laura und ihre Eltern, Juan und Berta, in Bezug auf diesen Vorschlag berücksichtigen?

[Kurze erläuternde Einführung in den aktuellen Kontext, die es uns ermöglicht zu verstehen, warum die in diesem Artikel aufgeworfene faktische Annahme in den Notariaten immer häufiger vorkommt].


In den letzten Monaten haben die Immobilienverkäufe und -käufe ein Niveau erreicht, das seit dem Ende des Immobilienbooms in den 2000er Jahren nicht mehr erreicht wurde. Diese Wahrnehmung, die aus den offiziellen Daten hervorgeht, wird von den Statistiken bestätigt, denn laut INE-Daten gab es beispielsweise im September 2021 eine Rekordzahl von Immobilienverkäufen und -käufen, die höchste, die jemals in der gesamten historischen Reihe verzeichnet wurde. Zu den Ursachen, die dieses hohe Aktivitätsniveau, das von einigen sogar als "perfekter Sturm" bezeichnet wurde, rechtfertigen, können wir Folgendes sagen:

  • Die Beibehaltung hoher Mietpreise, die viele Menschen dazu veranlasst, ein Hypothekendarlehen mit einer monatlichen Rate zu zahlen, die oft niedriger ist als die Miete für eine vergleichbare Wohnung.
  • Das Vorhandensein von viel Liquidität in den Banken als Ergebnis der expansiven Geldpolitik der EZB in den letzten Jahren in Verbindung mit außerordentlich niedrigen Zinssätzen.
  • Die hohe Inflation der letzten Zeit, die angesichts des Wertverlusts von Immobilien Kapital für Immobilieninvestitionen mobilisiert.
  • Die Senkung der Bearbeitungsgebühren für Hypothekendarlehen nach dem neuen Gesetz 5/2019 aus Sicht des Verbrauchers, da dieses Gesetz festlegt, dass diese Gebühren vom kreditgebenden Finanzinstitut getragen werden müssen.

Doch trotz all dieser Umstände, die die Dynamik des Immobilienmarktes begünstigen, ist das Haupthindernis, das mehr Verkäufe und Käufe mit den entsprechenden Hypotheken verhindert, nichts anderes als die Notwendigkeit, über vorherige Ersparnisse zu verfügen, um die "Anzahlung" für die betreffende Immobilie und die mit der Operation verbundenen Steuern und Ausgaben zu finanzieren (es sei daran erinnert, dass eine Bank bis heute in der Regel nicht mehr als 80 % des geschätzten Wertes einer Immobilie finanziert, so dass die restlichen 20 % zuzüglich 10-12 % für Steuern und Ausgaben vom Käufer aufgebracht werden müssen), Bislang finanziert eine Bank in der Regel nicht mehr als 80 % des geschätzten Wertes einer Immobilie, so dass die verbleibenden 20 % und zusätzlich 10-12 % für Steuern und Nebenkosten von den Käufern durch eigene Ersparnisse aufgebracht werden müssen.)

<ejemplo>Por ejemplo, pensemos que para una vivienda de 200.000€ de precio de venta, aplicando estos %, el futuro comprador debe disponer de, al menos, 60.000 euros de recursos propios para que la operación sea viable).<ejemplo>

Doch wie ich vorhin schon sagte, ist es trotz der Überwindung dieser ersten Hürde, einen ausreichenden Mindestbetrag für den Kauf einer Wohnung anzusparen, sehr häufig so, dass viele potenzielle Käufer nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügen. Leider lehnen die Finanzinstitute angesichts der prekären Arbeitsverhältnisse vieler Menschen (niedrige Löhne, befristete Verträge usw.), wenn sie die Möglichkeit der Finanzierung eines Wohnungskaufs in Betracht ziehen, entweder die Transaktionen aufgrund mangelnder Kreditfähigkeit ab oder verlangen zusätzliche Garantien für die Formalisierung der Transaktion.

Ausgehend von dieser Realität stelle ich in letzter Zeit bei den täglichen Vorgängen in meinem Notariat fest, dass bei der Formalisierung bestimmter Hypothekendarlehen wieder vermehrt zusätzliche Garantien zur Sicherstellung der Erfüllung von Verpflichtungen (wie z.B. Bürgschaften, Nicht-Hypothekenschuldner oder Nicht-Hypothekenschuldner) gestellt werden, so dass der Schuldner, um die von ihm benötigte Finanzierung zu erhalten, auf Verlangen der Bank, die sein Darlehen gewährt, verpflichtet ist, eine Hypothekengarantie zu stellen, sind bei der Formalisierung bestimmter Hypothekendarlehen wieder weit verbreitet, so dass der Schuldner, um die von ihm benötigte Finanzierung zu erhalten, auf Verlangen der kreditgewährenden Bank gezwungen ist, eine "zusätzliche Garantie" zu stellen, um das Geschäft rentabel zu machen, die in den meisten Fällen von den Eltern der künftigen Schuldner gestellt wird.

In Anbetracht dessen halte ich es für angebracht und notwendig, in einem kurzen Artikel auf die drei wichtigsten Möglichkeiten einzugehen, mit denen Eltern ihren Kindern helfen können, die notwendige Finanzierung für den Erwerb ihres Erstwohnsitzes zu erhalten, indem sie zu diesem Zweck "zusätzliche Garantien" bereitstellen. Daher sind diese Kanäle:

  • AFFIANZAMIENTO (auch fälschlicherweise Bürgschaft genannt): "Es handelt sich um einen Fall, in dem die Bank Laura Geld für den Kauf ihres gewöhnlichen Wohnsitzes leiht, aber auch verlangt, dass ihre Eltern, Juan und Berta, die Verantwortung für die Rückzahlung des Darlehens übernehmen, falls Laura, aus welchem Grund auch immer, nicht in der Lage ist, das geliehene Geld zurückzuzahlen. Das bedeutet, dass die Bank eine doppelte Garantie hat: zum einen für das Haus, das Laura gekauft hat, und zum anderen für das gesamte Vermögen, das Lauras Eltern besaßen".
  • DIE FIGUR DES NICHTSCHULDNERS: "Es handelt sich um einen Fall, in dem die Bank Laura Geld für den Kauf ihres Wohnsitzes leiht, aber auch von ihren Eltern Juan und Berta verlangt, dass sie ein anderes Haus, das ihnen gehört, als Sicherheit anbieten, damit die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls von Laura die Möglichkeit hat, beide Häuser (und nicht nur Lauras Haus) zu versteigern" .
  • DIE ZAHL DES NICHT-HYPOTHEKENSCHULDNERS:"Sie findet statt, als die Bank den dreien, also Laura und ihren Eltern, Geld leiht, obwohl das Geld eigentlich nur zur Finanzierung des Kaufs von Lauras Haus gedacht ist, als alleinige Eigentümerin. Mit anderen Worten: Die Schulden bei der Bank werden von allen dreien (Eltern und Tochter) zu gleichen Teilen übernommen, aber die mit dem Kredit erworbene Immobilie gehört nur Laura".

Nach der Auflistung und Veranschaulichung der drei Möglichkeiten folgt nun eine detaillierte Analyse jeder dieser Situationen.


Beginnen wir mit dem häufigsten und auch riskantesten Szenario: AFFIANCEMENT.

Was ist eine Anleihe?

Um diese Zahl richtig zu verstehen, ist es, wie es nicht anders sein kann, zunächst einmal notwendig, den Begriff der Bürgschaft richtig zu definieren, um in der Lage zu sein, alles, was mit dieser Frage zusammenhängt, besser zu verstehen. Eine Bürgschaft ist also ein Rechtsgeschäft, bei dem sich eine Person, der so genannte Bürge, verpflichtet, für eine von einem Dritten, dem Hauptschuldner, eingegangene Verpflichtung einzustehen, falls dieser dieser Verpflichtung nicht nachkommt.

<ejemplo>Por ejemplo, si Laura (auxiliar de enfermería que trabaja, con un contrato temporal en una clínica dental, con un salario neto mensual de 1.200 €) desea comprar un coche nuevo, cuyo coste es de 30.000 €, pero no dispone de este dinero, puede pedir un préstamo personal a su banco, el cual se lo concede, pero poniendo como condición que un tercero, con suficiente capacidad económica, preste fianza al respecto, pues dicho banco considera que, únicamente con la garantía personal de Laura, la devolución de ese préstamo no queda suficientemente garantizada.<ejemplo>

<ejemplo>En vista de ello, Laura, tras pedir este favor a sus padres, que acceden a ello, consigue su préstamo personal para comprar ese coche que necesita, pero con la particularidad de que sus padres, al formalizar la operación con el banco, también han comparecido a los efectos de otorgar dicha fianza.<ejemplo>

<ejemplo>Por consiguiente, si Laura, en un futuro, por el motivo que fuere (por ejemplo, porque pierde su empleo y no tiene ingresos), no pudiese pagar la cuota mensual de su préstamo, el banco podrá reclamar la deuda a sus padres, los fiadores.<ejemplo>

Rein rechtlich gesehen verpflichtet eine Kaution gemäß Artikel 1822 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dazu, für einen Dritten zu zahlen oder eine Leistung zu erbringen, falls dieser ausfällt.


Wozu dient die Verschanzung?

Die Bürgschaft ist im Grunde nichts anderes als eine zusätzliche Garantie, die für die Erfüllung einer Hauptverpflichtung gestellt wird, so dass der Gläubiger, wenn der Hauptschuldner die vereinbarte Verpflichtung nicht erfüllt, als zusätzliche Garantie die Möglichkeit hat, gegen die Bürgschaft vorzugehen, um die Erfüllung seines Kredits zu erreichen.

<ejemplo>En nuestro ejemplo anterior, Laura, como deudora principal, es quien debe devolver esos 30.000 € al banco que se los ha prestado, pero sí, por el motivo que fuere, ella no los devuelve, la entidad financiera, subsidiariamente, podrá dirigirse contra los padres de Laura, que han actuado como fiadores, al objeto de conseguir recuperar ese crédito impagado.<ejemplo>

Kurz gesagt, Garantien bieten größere Sicherheiten für ein bestimmtes Kreditgeschäft, so dass die Bank, die das Geschäft finanzieren muss, mehr Gewissheit hat, ihren Kredit zurückzubekommen, da es einen Dritten gibt, der für den Fall, dass der Hauptschuldner sein Darlehen nicht zurückzahlt, haftet.


Welche Verpflichtung geht der Bürge mit der Bereitstellung der Bürgschaft ein?

Mit der Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge, die Rückzahlung einer bestimmten Verpflichtung zu übernehmen, falls der Hauptschuldner diese nicht erfüllt.

<ejemplo>En nuestro caso, como hemos visto, los padres de Laura se comprometen a devolver al banco esos 30.000 € (y los intereses que se generen), pero solo en caso de que se produjese la circunstancia de que Laura no los devolviese.<ejemplo>

Für den Bürgen ist die Übernahme der Bürgschaft also von vornherein mit keinerlei Kosten verbunden, denn wenn der Hauptschuldner seine Verpflichtung erfüllt, hat die übernommene Bürgschaft keine wirtschaftlichen Auswirkungen auf seine Person und sein Vermögen.

Wenn jedoch der Hauptschuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und das aufgenommene Darlehen oder den Kredit nicht zurückzahlt, tritt der Bürge "auf den Plan" und haftet für die vom Hauptschuldner eingegangene Schuld. In einem solchen Fall muss der Bürge mit seinem Vermögen (Geld, Immobilien usw.) reagieren, um dem Gläubiger die vom Hauptschuldner nicht bezahlte Schuld zurückzuzahlen.


Welche Arten von Bürgschaften kann es geben?

Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches können Bürgschaften gestellt werden:

  • Oder konventionell, d. h. auf der Grundlage eines Vertrags, der im Rahmen der Vertragsfreiheit der Parteien geschlossen wurde (das wäre die uns betreffende Variante, d. h. die, die im Rahmen der Vergabe von Hypothekendarlehen vorgesehen ist).
  • Oder gesetzlich: d. h. gesetzlich vorgeschrieben (wie z. B. die Kaution, die der Mieter bei Abschluss eines Mietvertrags für eine Immobilie hinterlegen muss).
  • Oder gerichtlich: d.h. von einem Richter im Rahmen eines Gerichtsverfahrens auferlegt, um die mögliche Haftung einer der Parteien sicherzustellen (wie z.B. die Kaution, die ein Richter im Rahmen der Ermittlungen in einem Strafverfahren von einem Angeklagten verlangen kann, um die Zahlung der zivilrechtlichen Haftung ex delicto zu Gunsten des Opfers sicherzustellen, falls seine Schuld endgültig bewiesen wird).

Je nach Höhe des Betrags können auch Bürgschaften übernommen werden:

  • Oder insgesamt: wenn der Bürge für die gesamte Schuld haftet.
  • Oder teilweise: wenn der Bürge nur für einen Teil der Schuld haftet(d. h. wenn der von Laura beantragte Kredit 30.000 € beträgt, haften die Bürgen nur für 15.000 € und nicht für die gesamte Schuld).

Darüber hinaus kann je nach dem Grund oder Zweck, zu dem die Bürgschaft gewährt wird, auch eine Unterscheidung zwischen den Bürgschaften getroffen werden:

  • Entgeltlich: Hierbei handelt es sich um Bürgschaften, bei denen der Bürge die Bürgschaft gegen eine Gegenleistung, z. B. Geld, übernimmt.
  • Unentgeltlich: Dies sind Fälle, in denen der Bürge die Bürgschaft stellt, ohne eine Gegenleistung zu erhalten(wie z. B. die Eltern von Laura, die eine Bürgschaft zugunsten ihrer Tochter stellen, ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten).

Schließlich muss man wissen, dass die Schuldverschreibungen nach dem Gesetz niemals für einen höheren Betrag als die garantierte Hauptschuld ausgestellt werden dürfen.


Wie werden die Anleihen formalisiert?

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch wird die Bürgschaft nicht vorausgesetzt, sondern muss ausdrücklich erfolgen, d. h. eine Bürgschaft kann nur durch einen förmlichen Akt, d. h. einen Vertrag, übernommen werden, in dem sich der Bürge feierlich verpflichtet, diese Nebenpflicht für den Fall zu übernehmen, dass der Hauptschuldner sie nicht erfüllt.

Wenn also bei einem Kreditgeschäft (z. B. einem Privat- oder Hypothekendarlehen) der Hauptschuldner seine Bürgschaft durch eine Drittbürgschaft verstärken muss, müssen diese Bürgen bei der Unterzeichnungszeremonie im Notariat erscheinen, um ihre ausdrückliche Zustimmung zu dieser Bürgschaft zu geben.

<ejemplo>Así pues, siguiendo nuestro ejemplo, los padres de Laura deberán venir a la Notaría a firmar la póliza intervenida ante Notario, en la cual formalizan este afianzamiento a favor de su hija.<ejemplo>


Welche Gegenstände werden durch die Kaution gedeckt?

Nach dem Gesetz deckt die Bürgschaft nur das ab, was ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde, d. h. alles, was nicht detailliert im Vertrag vereinbart wurde, kann in Zukunft nicht eingefordert werden.

Ist die Bürgschaft jedoch unbefristet, was meistens der Fall ist, erstreckt sie sich nicht nur auf die Hauptverbindlichkeit, sondern auch auf alle damit verbundenen Nebenverbindlichkeiten, einschließlich der Prozesskosten.

<ejemplo>Así pues, en nuestro ejemplo, si Laura no devuelve esos 30.000 euros a su banco, sus padres, como fiadores, deberán devolver esa cantidad (esto es, el principal del préstamo), pero también los intereses devengados y los gastos o costas judiciales que, en su caso, se hubieren generado al reclamar el pago de la deuda.<ejemplo>


Wer kann die Kaution stellen?

Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss der Bürge eine Person sein, die die Fähigkeit hat, sich selbst zu binden, und über ausreichendes Vermögen verfügt, um die Verpflichtung, für die gebürgt wird, zu erfüllen, d. h. eine volljährige Person, die über ein ausreichendes Einkommen oder Vermögen verfügt, um die betreffende Schuld zu erfüllen, falls der Hauptschuldner dazu nicht in der Lage ist.

In der Praxis bedeutet dies, dass die Bürgen über eine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verfügen müssen, die der Höhe der zu sichernden Verpflichtung entspricht, d. h. sie müssen z. B. über ein regelmäßiges Einkommen und/oder gegebenenfalls über Vermögenswerte verfügen, mit denen sie die Schulden begleichen können, um eine Bürgschaft zu leisten.

<ejemplo>Así pues, retomando nuestro ejemplo anterior, ahora Laura (que es auxiliar de enfermería en una clínica dental, con un contrato temporal y con un salario neto de 1.200 €), en lugar de querer comprar un coche, quiere comprar su primera vivienda (un piso de 120.000 euros, para el cual necesita un préstamo cuya cuota mensual asciende a 350 €), pero su banco no le quiere conceder la financiación por falta de garantías.<ejemplo>

<ejemplo>Como alternativa, su banco le propone que sus padres, Juan y Berta, presten fianza de la operación.<ejemplo>

<ejemplo>En tal caso, ello es posible dado que Juan y Berta son dos funcionarios de la Administración de Justicia con un salario neto de 2.000 € mensuales cada uno y, asimismo, disponen de una vivienda habitual en propiedad ya pagada, lo que garantiza que, si Laura no devuelve su préstamo, sus padres, Juan y Berta, como fiadores de la operación, tienen ingresos y patrimonio suficiente para responder de ello y devolver la deuda contraída por su hija, como fiadores.<ejemplo>

<ejemplo>Por el contrario, si Juan y Berta fueren dos personas desempleadas, sin ingresos recurrentes y sin propiedades a su nombre, dicho afianzamiento no sería posible, pues Juan y Berta no podrían aportar garantía alguna de que, en caso de incumplimiento por parte de su hija Laura, ellos pudiesen hacer frente a la devolución de esos 120.000 euros.<ejemplo>


Bis zu welchem Betrag und mit welchem Vermögen haftet der Bürge?

Erstens ist in Bezug auf den Betrag, für den der Bürge haftet, wie bereits in einer früheren Frage erwähnt, darauf hinzuweisen, dass der Bürge für den Betrag haftet, der ausdrücklich und ausdrücklich im Bürgschaftsvertrag vereinbart wurde, sowie gegebenenfalls für die anderen damit verbundenen Nebenverbindlichkeiten (wie z. B. Zinsen oder etwaige Gerichtskosten).

In Bezug auf das Einkommen, das Vermögen oder die Rechte, mit denen der Bürge haftet, ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass das spanische Zivilgesetzbuch in Artikel 1911 den so genannten Grundsatz der allgemeinen vermögensrechtlichen Haftung festschreibt, wonach der Schuldner mit seinem gesamten gegenwärtigen und künftigen Vermögen für die Erfüllung seiner Verpflichtungen haftet.

Das bedeutet, dass der Schuldner oder Bürge, anders als viele denken, bei der Aufnahme einer Schuld oder Verpflichtung mit seinem gesamten Einkommen (Lohn, Mieten usw.) und Vermögen (gewöhnlicher Wohnsitz, Ersparnisse, Rentenfonds, Zweitwohnungen usw.) für diese haftet, und zwar sowohl in der Gegenwart als auch in der Zukunft.) und ihr gegenwärtiges und künftiges Vermögen (gewöhnlicher Wohnsitz, Ersparnisse, Rentenfonds, Zweitwohnungen), so dass die Schuldner oder Bürgen im Prinzip bis zur vollständigen Begleichung der betreffenden Schuld von dieser "mitgeschleppt" werden, so dass jegliches Einkommen oder Vermögen, das sie in der Zukunft erhalten (eine Rente, eine Erbschaft usw.), der vollständigen Erfüllung dieser vergangenen Verpflichtung unterliegt und unterliegt.

In Anbetracht der obigen Ausführungen ist es daher sehr wichtig, dass jede Person, die die Möglichkeit einer Bürgschaft in Betracht zieht, diese Entscheidung sorgfältig und mit Bedacht trifft, da der Bürge im Falle der Nichtzahlung durch den Hauptschuldner, wenn dieser nicht über ein ausreichendes Einkommen oder Vermögen verfügt, seine gesamten gegenwärtigen und zukünftigen (d. h. lebenslangen) Familienfinanzen aufs Spiel setzt, In Anbetracht der Bedeutung des Unternehmens ist dies eine sehr wichtige Entscheidung, die nur dann getroffen werden sollte, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, und die immer so weit wie möglich sicherstellt, dass der Bürge im Falle eines Zahlungsausfalls in der Lage ist, die Schulden zu begleichen, ohne die Wirtschaft seiner Familie oder seine wichtigsten persönlichen Vermögenswerte (wie z. B. den gewöhnlichen Wohnsitz) ernsthaft zu gefährden.


Wird die Tatsache, dass die Kaution gestellt wurde, in eine Art "Register" eingetragen?

Im Gegensatz zu dem, was viele denken, hat die Übernahme einer Bürgschaft zugunsten eines Dritten, auch wenn sie im Prinzip nicht mit der Auszahlung von Geld verbunden ist (da die Schuld vom Hauptschuldner übernommen wird), eine indirekte Auswirkung auf die Finanzen des Bürgen, da das Bestehen dieser Bürgschaft, wenn sie im Rahmen eines Kreditgeschäfts mit einem Finanzinstitut geleistet wird, ordnungsgemäß im Zentralen Kreditregister der Bank von Spanien (auch als CIRBE bekannt) eingetragen wird.

Wenn der Bürge also in Zukunft ein Kreditgeschäft in seinem eigenen Namen, d.h. als Hauptschuldner, abschließen will, wird die Bank, an die er sich wendet, seine CIRBE konsultieren und feststellen, dass er bereits in ein früheres risikoreiches Geschäft verwickelt war, auch als Bürge, was sich nachteilig auf seine Kreditaufnahmekapazität auswirkt, da dieses Risiko von der betreffenden Bank bei der Bestimmung des Betrags berücksichtigt wird, den der Bürge "gefahrlos" aufnehmen kann, um alle von dieser Person eingegangenen Risiken zurückzuzahlen.


Welche anderen rechtlichen Konzepte sollten im Zusammenhang mit Bürgschaften berücksichtigt werden?

Im Zusammenhang mit der Bürgschaft sind auch eine Reihe rechtlicher Konzepte zu berücksichtigen, die zwar etwas komplex, aber zweifellos sehr wichtig sind, insbesondere für den Fall, dass der Schuldner leider nicht in der Lage ist, die Hauptschuld zu begleichen, und der Bürge dies tun muss.

Es handelt sich also insbesondere um diese Konzepte:

  • Der so genannte Exzessionsvorteil, eine Rechtsfigur, die besagt, dass der Gläubiger der Hauptschuld, bevor er etwas von der Bürgschaft fordern kann, das gesamte Vermögen des Schuldners vollstreckt haben muss, so dass es erst dann möglich ist, die ausstehende Schuld von der Bürgschaft zu fordern, wenn der Hauptschuldner "nichts mehr hat".
  • Und auch der so genannte Teilungsvorteil, die Rechtsfigur, die es ermöglicht, die Hauptschuld unter den Bürgen der Operation aufzuteilen oder zu teilen, wenn es mehr als einen Bürgen gibt.

Beide Zahlen sind, wie man sieht, im Prinzip vorteilhaft für den Bürgen, aber dazu muss man wissen, dass in der Praxis bei den meisten Kreditgeschäften, bei denen Bürgschaften gestellt werden, das Finanzinstitut die Parteien "zwingt", auf diese Vorteile zu verzichten, so dass die Gläubigerbank bei Nichtzahlung der Hauptschuld, wenn der Bürge auf diese Angaben verzichtet hat, gegen ihn vorgehen kann, auch wenn sie nicht in das gesamte Vermögen des Schuldners vollstreckt hat, und ebenso die gesamte Schuld von einem der Bürgen einfordern kann, auch wenn es mehrere von ihnen gibt.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si en el marco de una ejecución hipotecaria, una vez finalizado el procedimiento de ejecución, con la subasta del bien hipotecado no es suficiente para devolver toda la deuda generada, si el fiador ha renunciado al beneficio de excusión, el banco puede optar por dirigirse contra el fiador para recuperar el resto de la deuda existente, si cree que ello le resultará más fácil que seguir la ejecución contra otros bienes del deudor (por ejemplo, en el caso de que el fiador sea titular de activos financieros líquidos, como dinero en cuentas corrientes, cuya ejecución es mucho más fácil y rápida que no la ejecución de otros bienes inmuebles que, en su caso, fueren propiedad del deudor principal).<ejemplo>

Wenn also ein Bürge sich bereit erklärt, bei einer dieser Transaktionen als solcher aufzutreten, muss er, sobald er diese Zahlen erfährt, verstehen, dass sie für den Fall, dass der Hauptschuldner seine Schulden nicht zurückzahlen kann, von entscheidender Bedeutung sind.


Kann der Bürge das Geld vom Schuldner einfordern?

Wenn der Hauptschuldner am Ende nicht zahlt und der Bürge zahlen muss, kann der Bürge, nachdem er die Schuld beglichen hat, die Rückzahlung des gezahlten Betrags an den Hauptschuldner verlangen.

Zu diesem Zweck kennt das Bürgerliche Gesetzbuch die so genannte Erstattungsklage, die es dem Bürgen, wie bereits erwähnt, ermöglicht, vom Schuldner alle Beträge einzufordern, die der Bürge im Zusammenhang mit der Schuld zu zahlen hatte, falls der Hauptschuldner nicht zahlt (einschließlich der angefallenen Zinsen und Kosten).

<ejemplo>Así pues, en nuestro ejemplo, si Laura no paga su préstamo, y al final son sus padres quienes deben retornar esos 30.000€ al banco, llegado el caso, si lo consideran conveniente, los padres de Laura podrían llegar a reclamar a esta la devolución del importe que hubieran abonado en concepto de esa deuda principal impagada.<ejemplo>


Die zweite Möglichkeit, die häufiger vorkommt und sicherer ist als die vorhergehende, da sie die mögliche Haftung der Eltern einschränkt, ist die Figur des NICHT-DEBOR LIEN HOLDERs.

Was ist ein nicht verschuldeter Hypothekenschuldner?

Ein Dritter, der Eigentümer einer Immobilie ist, stellt diese als Sicherheit im Rahmen eines Hauptkredits zur Verfügung, indem er zu diesem Zweck eine Hypothek auf die betreffende Immobilie, die sein Eigentum ist, bestellt, so dass der Gläubiger im Falle der Nichtzahlung durch den Hauptschuldner die Zwangsvollstreckung in diese Immobilie einleiten kann.


Was ist der Unterschied zwischen einer Bürgschaft und einem nicht-schuldnerischen Hypothekenschuldner?

Zu dieser Frage lässt sich erstens sagen, dass der Bürge und der Nichtschuldner in beiden Fällen - ähnlich wie bei der Bürgschaft - ein Risiko für einen Dritten, nämlich den Hauptschuldner, übernehmen, so dass die Gläubigerbank gegen sie vorgehen kann, wenn der Hauptschuldner in Verzug gerät und seinen Kredit nicht zurückzahlt.

Anders als bei einer Bürgschaft setzt der nicht verschuldete Hypothekenschuldner jedoch nicht sein gesamtes gegenwärtiges und künftiges Vermögen aufs Spiel, so dass er sein Risiko auf die betreffende, mit einer Hypothek belastete Immobilie beschränkt, so dass die Bank bei einem eventuellen Zahlungsausfall des Hauptschuldners zwar auf die zusätzlich belastete Immobilie, nicht aber auf das übrige Vermögen des nicht verschuldeten Hypothekenschuldners zugreifen kann.

<ejemplo>Así pues, retomando nuestro ejemplo anterior, si el banco acreedor lo acepta, Juan y Berta, los padres de Laura, para garantizar el préstamo hipotecario de su hija (el que pide Laura para comprar su piso nuevo), en lugar de prestar fianza, pueden optar por hipotecar una de sus viviendas (imaginemos una segunda residencia que poseen en una localidad de la costa), de modo que si su hija Laura no devolviera su préstamo hipotecario, el banco podría, llegado el caso, instar la ejecución hipotecaria de esa segunda residencia, pero no atacar todo el patrimonio de los padres de Laura (como, por ejemplo, sus nóminas, ahorros bancarios, otras propiedades inmobiliarias, etc.).<ejemplo>


Das dritte Szenario, das in der täglichen Praxis seltener vorkommt, ist die Figur des Nicht-Hypothekenschuldners (NON-MORTGAGE DEBTOR).

Was ist ein Nicht-Hypothekenschuldner?

Die Situation, die entsteht, wenn im Rahmen eines Kreditgeschäfts für den Erwerb einer Immobilie ein Dritter, der nicht der Käufer der Immobilie ist, sich bereit erklärt, als Gesamtschuldner für die eingegangene Schuld aufzutreten.

<ejemplo>Así pues, retomando nuestro ejemplo anterior, podría suceder que Laura solicite a su banco 120.000 € para adquirir ella, exclusivamente, un piso para establecer su residencia, pero para garantizar la operación, la deuda sea asumida también por sus padres, no como fiadores, sino directamente como codeudores.<ejemplo>

<ejemplo>Por ende, es Laura quien, de ordinario (mediante un pacto entre ella y sus padres), abona la totalidad de las cuotas mensuales para devolver esos 120.000 € al banco, pero con la particularidad de que sus padres también constan como codeudores de ese préstamo.<ejemplo>


Was ist der Unterschied zwischen einer Bürgschaft und einem Nicht-Hypothekenschuldner?

Wie man sieht, ist der Zweck zwar in beiden Fällen derselbe (mehr Sicherheiten für das Kreditgeschäft zu bieten, damit es gewährt wird), aber der Unterschied zwischen den beiden ist offensichtlich, da im Falle des nicht hypothekarisch gesicherten Schuldners dieser als Mitschuldner für die gesamte Schuld direkt haftet, mit ihrem gesamten Vermögen und zu den gleichen Bedingungen wie der Schuldner, der den für den Erwerb der Wohnung geliehenen Betrag ausschließlich zu seinen Gunsten verwendet hat, so dass die Gläubigerbank im Falle der Nichtzahlung direkt gegen den Nicht-Hypothekenschuldner (und sein gesamtes Vermögen) vorgehen kann, um die Forderung einzutreiben.


Abschließend ... meine Gedanken zu diesem Thema

Von allen Überlegungen, die in Bezug auf die Figur des Bürgen angestellt wurden, ist die wichtigste, wie man sehen kann, dass es sich um eine durchaus gefährliche Figur handelt. Die Tatsache, dass die Bürgschaft für den Bürgen zum Zeitpunkt der Beurkundung keine direkten Kosten verursacht, kann viele Menschen zu dem Irrglauben verleiten, dass sie keine Auswirkungen oder Folgen für ihre Person hat und auch nie haben wird.

Wie wir in diesem informativen Artikel zu zeigen versucht haben, könnte dieser Glaube, dass Kautionsbürgschaften harmlos sind, nicht weiter von der Wahrheit entfernt sein, da, wie wir gesehen haben, die Tatsache, eine Kautionsbürgschaft zu stellen, um für die Schulden eines Dritten zu bürgen, bedeutet, ein großes Risiko für unsere gegenwärtige und zukünftige Wirtschaft einzugehen (denken Sie daran, dass wir auf die Schulden mit unserem gesamten gegenwärtigen und zukünftigen Einkommen und Vermögen antworten werden), und dass die Kautionsbürgschaft ebenfalls die Kapazität der gegenwärtigen Verschuldung des Bürgen reduziert, falls dieser später selbst als Hauptschuldner ein Kreditgeschäft abschließen möchte.

Aus all diesen Gründen ist die Vereinbarung einer Bürgschaft, unabhängig davon, wie intensiv und eng das Verwandtschafts- oder Freundschaftsverhältnis zwischen den Bürgen auch sein mag, ein äußerst wichtiger Akt, der sehr sorgfältig durchgeführt werden muss, wobei in jedem Fall sichergestellt werden muss, dass der Bürge über eine ausreichende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verfügt, um die Schulden gegebenenfalls begleichen zu können, ohne seine Wirtschaft und sein Vermögen ernsthaft zu gefährden (es sei daran erinnert, dass es in der Vergangenheit Bürgen gab, die aufgrund der Nichtbezahlung von Hypothekenschulden ihr Eigentum, sogar ihre Hauptwohnung, verloren haben), (Es sei daran erinnert, dass es in der Vergangenheit Bürgen gab, die bei Nichtzahlung der verbürgten Hypothekenschulden sogar das Eigentum an ihrem Hauptwohnsitz verloren haben, insbesondere bei Eltern in Bezug auf ihre Kinder).

Daher empfehle ich, obwohl die Umstände zweifellos ideal sind (sehr niedrige Zinssätze, hohe Liquidität, Inflation usw.), den Kauf eines Hauses über ein Hypothekendarlehen in Erwägung zu ziehen, am klügsten ist es, die verschiedenen Angebote, die derzeit im Bankensystem verfügbar sind, eingehend zu prüfen und immer das Angebot zu wählen, das keine zusätzlichen Sicherheiten erfordert (auch wenn es etwas teurer ist). Wie wir gesehen haben, kann man unwissentlich die Wirtschaft der Familie und das Vermögen der Angehörigen (in der Regel Eltern oder Geschwister) in der Zukunft gefährden.

Dezember 2023

1.- ERBVERZICHT UND GEMEINSAME STELLVERTRETUNG. WENN DIE TESTAMENTARISCHE BEZEICHNUNG DER SUBSTITUTEN GENERISCH IST ("KINDER" ODER "NACHKOMMEN"), GENÜGT DIE EINFACHE ERKLÄRUNG, DASS DIESE NICHT EXISTIEREN, UM DEN VERZICHT UND DIE ANSCHLIESSENDE ENTSCHEIDUNG, WEM ER GILT, ZU FORMALISIEREN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 30. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), in der die Generaldirektion den Fall einer Erbschaftsannahme einer Frau, einer verstorbenen Witwe, mit zwei Töchtern behandelt, die in ihrem Testament als Erben zu gleichen Teilen mit gemeinsamer Substitution durch ihre jeweiligen Kinder oder Nachkommen bestimmt wurden. Bei der förmlichen Annahme der Erbschaft verzichtet eine der Schwestern auf das Erbe, und in der Urkunde gibt die verzichtende Schwester lediglich an, dass sie keine Kinder oder Nachkommen hat (ohne dass es dafür einen zuverlässigen Nachweis gibt), so dass der anderen Schwester das gesamte Erbe zugesprochen wird. Der Standesbeamte verweigert die Eintragung, weil er der Ansicht ist, dass das Nichtvorhandensein von Kindern oder Nachkommen nachgewiesen werden muss (durch eine notarielle Urkunde oder durch ein anderes rechtsgültiges Mittel).

Der bevollmächtigte Notar legte gegen die Einschränkung Einspruch ein, und die Generaldirektion schloss sich dieser Auffassung an und hob den Einschränkungsvermerk auf, indem sie bestätigte, dass, wenn die übliche testamentarische Substitution in allgemeiner Form erfolgt (mit Ausdrücken wie "Kinder" oder "Nachkommen", d. h. ohne Nominativanrede), die bloße Bekundung der Nichtexistenz dieser ausreicht, um den Verzicht und die anschließende Annahme durch den durch diesen Verzicht begünstigten Erben zu formalisieren.

2.- VERKAUF EINER GEMIETETEN IMMOBILIE. DER VERZICHT DES MIETERS AUF DAS VORKAUFSRECHT MUSS FÜR DIE EINTRAGUNG NICHT VORGELEGT WERDEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 8. November 2023 (BOE vom 30. November 2023), in der die DG einen Fall des Verkaufs von gepachtetem Eigentum (Räumlichkeiten) beschließt, in dessen Urkunde der Notar bescheinigt, dass ihm eine Urkunde vorgelegt wurde, in der der Pächter auf sein vom LAU anerkanntes Recht auf bevorzugten Erwerb verzichtet.

Der Registerbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass die Einzelheiten und Umstände dieses Verzichts auch ihm gegenüber zuverlässig nachgewiesen werden müssen (durch Vorlage einer Kopie der Verzichtserklärung, deren Bedingungen der Registerbeamte prüfen kann, die Rechtsstellung der Person, die sie ausstellt, usw.). Die Generaldirektion widerruft den Qualifikationsvermerk und ist der Ansicht, dass die Bescheinigung des Notars, dass der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat, ausreicht, da das Gesetz dem Registerführer keine Befugnis zur Qualifizierung der Einzelheiten dieses Verzichts einräumt.

3.- IN KATALONIEN KANN DER VORERBE SELBST ÜBER DAS VORVERMÄCHTNISVERMÖGEN VERFÜGEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya vom 27. Oktober 2023 (DOGC vom 8. November 2023), die einen Fall der Annahme einer Erbschaft mit mehreren Miterben regelt, in dem einer von ihnen, der zudem Vorerbe einer Immobilie ist, seinen Teil der Erbschaft annimmt und sich selbst einseitig diese Immobilie zuspricht, die den Vorerben bildet. Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass für die Wirksamkeit der Zuwendung die Zustimmung aller Erben erforderlich sei.

Der bevollmächtigte Notar legte Einspruch ein, und die Generaldirektion schloss sich ihm an und widerrief den Berechtigungsvermerk, wobei sie daran erinnerte, dass der Vermächtnisnehmer nach dem CCCat (Art. 427-22) das Vermächtnis selbst in Besitz nehmen kann, wenn es sich um ein Vorvermächtnis handelt.

4.- KAUF UND VERKAUF MIT AUFLÖSENDER BEDINGUNG IN KATALONIEN. AUSLEGUNG DER PROZENTSÄTZE DER NICHTZAHLUNG, DIE FÜR DIE BEENDIGUNG DES VERTRAGS ERFORDERLICH SIND:

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya vom 10. November 2023 (DOGC vom 1. Dezember 2023), mit dem ein Fall im Zusammenhang mit einer Kaufvertragsauflösung gemäß einer vereinbarten und eingetragenen auflösenden Bedingung aufgrund der Nichtzahlung von geschuldeten Beträgen gelöst wird.

In diesem Fall stellt die Generaldirektion die korrekte Auslegung von Artikel 621-54 CCCat fest, wonach es für die Beendigung des Kaufvertrags wegen Nichtzahlung der gestundeten Beträge (damit die Verkäufer das Eigentum an der Immobilie zurückerhalten) erforderlich ist, dass die unbezahlten Beträge 15 % des Gesamtpreises (Gesamtpreis des Kaufvertrags) übersteigen, so dass eine Beendigung des Kaufvertrags erst möglich ist, wenn die unbezahlten Beträge 15 % des Gesamtkaufpreises übersteigen.

5.- SIND DIE BESCHLÜSSE EINER HAUPTVERSAMMLUNG, AN DER DIE GESCHÄFTSFÜHRER NICHT TEILNEHMEN, EINTRAGUNGSFÄHIG:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 15. November 2023 (BOE vom 4. Dezember 2023), in der die DG den Fall einer Hauptversammlung beschließt, an der die Geschäftsführer der Gesellschaft nicht teilnehmen.

Der Handelsregisterbeamte verweigert die Eintragung der mit dieser Begründung gefassten Beschlüsse unter Berufung auf Artikel 180 des LSC ("die Verwaltungsratsmitglieder müssen an den Hauptversammlungen teilnehmen"). Der Notar legte gegen diese Einschränkung Berufung ein, und die Generaldirektion schloss sich dieser Auffassung an und bestätigte, dass die Nichtteilnahme des Verwaltungsorgans an der Generalversammlung kein Grund für die Nichtigkeit derselben ist, sondern gegebenenfalls die Haftung der Verwalter gemäß Artikel 236 LSC auslöst.

6.- NOTARIELLES SITZUNGSPROTOKOLL. UM DEN VORBEUGENDEN VERMERK IM HANDELSREGISTER EINTRAGEN ZU KÖNNEN, MUSS NACHGEWIESEN WERDEN, DASS DER NOTARIELLE ANTRAG BEI DEN VERWALTERN GESTELLT WURDE:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 14. November 2023 (BOE vom 4. Dezember 2023), in der die GD einen Fall der Ablehnung der präventiven Eintragung eines Antrags auf ein notarielles Protokoll einer Versammlung in das Handelsregister beschließt. Es handelt sich um einen Fall, in dem ein Aktionär die Erstellung eines notariellen Protokolls einer Hauptversammlung wünscht und zu diesem Zweck eine E-Mail an den Vorstandsvorsitzenden sendet, der dies beantragt und bejaht. Der Aktionär versucht, auf der Grundlage dieser E-Mail eine präventive Eintragung im Handelsregister zu erwirken, was der Registerbeamte mit der Begründung ablehnt, dass die Eintragung der präventiven Eintragung nur dann möglich ist, wenn der notarielle Antrag den Verwaltern vorgelegt wird.

Die Generaldirektion bestätigt den Qualifikationsvermerk und erinnert daran, dass für den beantragten Präventivvermerk der Nachweis erbracht werden muss , dass die notarielle Ladung der Verwalter erfolgt ist (Art. 104.1 RRM).

7.- VERKAUF VON EIGENTUM DURCH DIE RELIGIÖSE KONGREGATION:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 23. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), die in diesem Fall von Übertragungen nützlich sein kann, da sie die Rechtsvorschriften und Unterlagen, die für die Formalisierung des Verkaufs einer Immobilie, die einer religiösen Kongregation gehört, erforderlich sind, zusammenfasst und im Detail analysiert.

8.- AUFZUG ZUR ÖFFENTLICHEN URKUNDE DES VOM FRÜHEREN REGISTRANTEN UNTERZEICHNETEN MIETVERTRAGS:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 2. Oktober 2023 (BOE vom 2. November 2023), in der die GD eine Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung einer Urkunde über die Umwandlung eines Pachtvertrags in eine öffentliche Urkunde beschließt.

Mietvertrag, der zwischen dem früheren eingetragenen Eigentümer (als Vermieter) und einem Mieter abgeschlossen wird. Der Eigentümer zahlt das Hypothekendarlehen für die vermietete Immobilie nicht und die Immobilie wird schließlich zwangsversteigert, wobei die Immobilie an einen Dritten vergeben wird, zu dessen Gunsten die Immobilie derzeit eingetragen ist. Bei dieser Zwangsvollstreckung weiß der neue Eigentümer, dem die Immobilie zugesprochen wird, dass sie verpachtet ist, und der Zuschlag wird in einem gerichtlichen Verfahren erteilt, das die Rechte des besagten Pächters schützt. Anschließend versucht der Pächter, sein Recht anzumelden, und das Register lehnt dies wegen fehlender Sukzessivität (Art. 20 LH) ab, d. h. die Person, die den Pachtvertrag als Verpächter unterzeichnet hat, stimmt nicht mit dem derzeit eingetragenen Eigentümer überein.

Die Generaldirektion widerruft diese Einschränkung, da sie diesen Fall als Ausnahme von dem allgemeinen Grundsatz betrachtet, da in dem Zwangsversteigerungsverfahren, an dem der derzeitige eingetragene Eigentümer beteiligt war, das Recht des Mieters, die Immobilie zu nutzen, gewahrt wurde.

9.- HORIZONTALES EIGENTUM. DER RICHTIGE WEG IST DIE VEREINBARUNG ÜBER DIE BEEINTRÄCHTIGUNG UND DIE UMWANDLUNG IN EIN GEMEINSAMES ELEMENT:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 14. November 2023 (BOE vom 4. Dezember 2023), in der die Generaldirektion über eine Beschwerde entscheidet, die gegen die Ablehnung der Eintragung einer Urkunde über die Abtrennung eines privaten Teils und den anschließenden Verkauf zugunsten der Eigentümergemeinschaft (um ihn anschließend in einen gemeinsamen Teil des horizontalen Eigentums umzuwandeln) eingelegt wurde.

Die Generaldirektion bestätigt den Mangel und sagt uns kurz gesagt, dass, wenn wir etwas Privates in ein gemeinschaftliches Element umwandeln wollen, der korrekte Weg nicht sein Verkauf zugunsten der Gemeinschaft ist, sondern seine Gestaltung als gemeinschaftliches Element, unter Änderung der Beschreibung des Gebäudes und mit einstimmiger Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, da dies den konstitutiven Titel betrifft.

10.- NEUE FUNKTIONALITÄTEN IN DER ELEKTRONISCHEN ZENTRALE DER STEUERBEHÖRDE VON KATALONIEN:

Die neuen Funktionalitäten sind zusammengefasst (HIER) und Verbesserungen in der elektronischen Zentrale des ATC:

Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer (ITPAJD ): Neue Funktionen wurden in die Online-Formulare für die Formulare 600 und 620 sowie in das Hilfsprogramm für die Formulare 650 und 660 aufgenommen:

  • Anpassungen des telematischen Formulars 600 des ITPAJD, um ausländische Überweiser ohne NIF bei Transaktionen zum DRG-Satz zuzulassen (dingliche Garantie- und Darlehensrechte).
  • Anpassungen des Telematikformulars 620, Verkauf und Kauf bestimmter gebrauchter Fahrzeuge, um die Selbstauskunft zu exportieren und die Daten wiederherzustellen, wenn es mehr als einen Käufer gibt, im Falle des Kaufs eines Bootes, und um die Typen von Wohnmobilen getrennt auszuweisen.

In Bezug auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD):

  • Anpassungen des Unterstützungsprogramms der Vererbungsmodalität zur Einführung von Giro- oder Sparkontoeinlagen im IBAN-Format.

Ebenso wurde die automatische Aufnahme der öffentlichen Urkunde in die Selbstveranlagungsakten der ITPAJD (Formular 600) und der ISD (Formulare 650, 651 und 653) eingeführt . Daher ist es nicht mehr notwendig, dass der Bürger die öffentliche Urkunde vorlegt, wenn das Notariat zuvor die informative Erklärung des Notars an die katalanische Steuerbehörde geschickt hat.

11.- LCI-PROTOKOLL. ES IST NOTWENDIG, DEN KUNDEN ZU FRAGEN, WIE ER SEINE ZUKÜNFTIGEN GENEHMIGTEN KOPIEN SOWOHL DES HYPOTHEKENDARLEHENS ALS AUCH DES KAUFS UND VERKAUFS HABEN MÖCHTE:

Beigefügt (HIER) Vermerk des Vorstands der Notarkammer von Katalonien, in dem als Antwort auf eine in mehreren Notariaten eingegangene Mitteilung der Bank ING (mit der Bitte, alle Kopien ihrer CV + PH-Urkunden in elektronischem Format auszustellen) darauf hingewiesen wird, dass bei CV + PH-Urkunden der Käufer (der die Urkunde bezahlt) das Format der von ihm genehmigten Kopien (auf Papier oder elektronisch) wählen muss.

Zu diesem Zweck ist es empfehlenswert, den Kunden in der Vor-LKI-Akte nach dieser Frage zu fragen, sie in der Akte zu vermerken und je nach Wunsch des Kunden die Kopie in der vom Erwerber gewünschten Form auszustellen.

12.- ANWEISUNG FÜR DIE ÜBERPRÜFUNG VON IMMOBILIENWERTEN 2024:

Beigefügt (HIER) die Anweisung zur Überprüfung der Immobilienwerte der Steuerbehörde von Katalonien für steuerpflichtige Ereignisse (ITP, Erbschaften und Schenkungen) für das Jahr 2024.

Es sei daran erinnert, dass diese Tabelle von entscheidender Bedeutung ist, wenn der Katasterreferenzwert der betreffenden Immobilie nicht vorliegt. In erster Linie muss immer der Referenzwert für steuerliche Zwecke berücksichtigt werden. Liegt dieser nicht vor, wird die Tabelle weiterhin auf die herkömmliche Weise verwendet. Der Katasterwert wird mit dem entsprechenden Multiplikationskoeffizienten multipliziert, um den steuerlichen Mindestwert zu erhalten.

13. HORIZONTALES EIGENTUM UND ABTRENNUNG / TEILUNG EINES PRIVATEN ELEMENTES. WENN DIE SATZUNG DIES ZULÄSST, GENEHMIGT SIE IMPLIZIT AUCH DIE NOTWENDIGEN ARBEITEN ZUR DURCHFÜHRUNG DER MASSNAHME:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 2. November 2023 (BOE vom 30. November 2023), in der die DG einen Fall im Zusammenhang mit der Abtrennung von Räumlichkeiten löst und feststellt, dass, wenn der konstitutive Titel des horizontalen Eigentums die Möglichkeit vorsieht, private Elemente abzutrennen oder zu teilen, ohne dass eine kollektive Vereinbarung der Eigentümerversammlung erforderlich ist, er implizit die Arbeiten und Änderungen genehmigt, die diese Abtrennung erfordert, es sei denn, es gibt eine ausdrückliche gegenteilige Klausel.

14.- VERÄUSSERUNG DES GEWÖHNLICHEN WOHNSITZES DER FAMILIE. IST DIE ZUSTIMMUNG BEIDER EHEGATTEN ERFORDERLICH, AUCH BEI AUSLÄNDERN:

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DGSJFP vom 25. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), in dem die DG einen Fall der Veräußerung einer einem Ausländer gehörenden Immobilie löst und feststellt, dass die Anwendung des Artikels 1320 CC (und damit seines Gegenstücks im katalanischen Zivilgesetzbuch) bezüglich der Notwendigkeit der Zustimmung beider Ehegatten zur Veräußerung des gewöhnlichen Familienwohnsitzes unabhängig von den Bestimmungen des Gesetzes über den ehelichen Güterstand ist und gemäß der Verordnung vom 24. Juni 2016 auch auf ausländische Ehen anzuwenden ist.

15.- WICHTIGE UNTERSCHEIDUNG ZWISCHEN DER VOM ERBLASSER VORGENOMMENEN TEILUNG UND DEN TEILUNGSVORSCHRIFTEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 27. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), in der die DG einen Fall im Zusammenhang mit einer Erbschaftsannahmeurkunde und Erbschaftszuweisungen löst, in dem sie in Zusammenfassung der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs in dieser Angelegenheit die wichtige Unterscheidung zwischen einer im Testament selbst vorgenommenen Teilung und den bloßen "Teilungsregeln" klarstellt.

Das Zentrum weist darauf hin, dass es sich um eine echte testamentarische Teilung handelt, wenn der Erblasser alle Teilungshandlungen (Inventarisierung, Schätzung, Liquidation und Zuteilung der Lose) durchführt. Beschränkt sich der Erblasser hingegen darauf, seinen Willen zum Ausdruck zu bringen, dass jedem Erben zum Zeitpunkt der Teilung bestimmte Vermögenswerte zur Abgeltung seines Vermögens zugeteilt werden sollen, handelt es sich um eine reine Teilungsregelung.

November 2023

1.- SEHR VORSICHTIG SEIN. FEHLER IM NOTARIAT, DIE ZU EINER ZIVILRECHTLICHEN HAFTUNG FÜHREN:

Beigefügt (HIER) eine Mitteilung des Generalrats der Notare, in der die wichtigsten Schadensfälle aufgeführt sind, mit denen sich die Haftpflichtversicherung für Notare im Falle von Fahrlässigkeit, Fehlern oder beruflichem Fehlverhalten befassen muss. Nachstehend sind einige herausragende Beispiele aufgeführt:

  • Verschiedene Beschwerden über autorisierte Dokumente bei Personen mit eingeschränktem Geistesvermögen. Äußerste Vorsicht ist geboten bei älteren Personen mit Anzeichen einer kognitiven Beeinträchtigung, die entmündigt sind/bei denen Unterstützungsmaßnahmen für die Ausübung der Rechtsfähigkeit ergriffen wurden, die unter Vormundschaft oder Pflegschaft stehen usw.  
  • Identitätsdiebstahl. Seien Sie äußerst sorgfältig bei der Überprüfung der Identität der Person mit ihrem DNI / NIE / Passfoto, etc.
  • Überprüfung von Hypothekenbelastungen. Seien Sie besonders vorsichtig bei Hypotheken, die zwar wirtschaftlich gelöscht, aber nicht eingetragen wurden. Verlangen Sie den Nachweis, dass das gesicherte Darlehen zurückgezahlt wurde.

2.- NEUE ERINNERUNG. NEUE ENTWICKLUNGEN BEI DEN AUSLANDSINVESTITIONEN:

Beigefügt (HIER) ein OCP-Informationsblatt mit einer Zusammenfassung der wichtigsten Neuerungen des Königlichen Dekrets 571/2023 über Auslandsinvestitionen. Als Auslandsinvestitionen gelten die folgenden:

Ausländische Investitionen in Spanien:

  • Beteiligung eines NICHT-RESIDENTEN an spanischen Unternehmen mit mehr als 10 % des Aktienkapitals.
  • Erwerb von Immobilien in Spanien durch NICHT-RESIDENTEN im Wert von mehr als 500.000 Euro.
  • Falls die für die Investition verwendeten Mittel aus nicht kooperativen Ländern stammen, ist eine vorherige Erklärung erforderlich. Die Verfügung vom 9. Februar 2023 (HIER) enthält die Liste der nicht-kooperativen Länder.

Spanische Investitionen im Ausland:

  • Beteiligungen am Kapital gebietsfremder Unternehmen, die 10 % des Aktienkapitals übersteigen.
  • Erwerb von im Ausland gelegenen Immobilien für mehr als 300.000 Euro.
  • Handelt es sich bei dem Bestimmungsort der Investition um ein nicht kooperatives Land, ist ebenfalls eine vorherige Anmeldung erforderlich.

Pflichten des Notars:

  • Mit dem Inkrafttreten des Königlichen Erlasses wird der Notar verpflichtet sein, die Informationen über ausländische Investitionen an den Allgemeinen Notarrat zu übermitteln.
  • In der Übergangszeit erfolgt die Online-Einreichung der Steuererklärung über AFORIX.
  • Die Verpflichtung des Notars, der Generaldirektion für internationalen Handel und Investitionen im Januar und Juli eines jeden Jahres schriftlich eine Liste der Transaktionen zu übermitteln, die während des vorangegangenen Halbjahres als Auslandsinvestitionen betrachtet wurden und für die der Notar nicht aufgefordert wurde, eine entsprechende Erklärung abzugeben, bleibt in Kraft.

3.- ES IST MÖGLICH, IN EINEM HORIZONTAL GETEILTEN GEBÄUDE EINE TEILFERTIGSTELLUNG ZU MELDEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 19. September 2023 (BOE vom 26. Oktober 2023), in der die DG den Fall eines Gebäudes mit mehreren horizontal unterteilten Stockwerken behandelt, bei dem das Ende der Arbeiten nur für einen Teil der Stockwerke erklärt wird (nämlich für das Erdgeschoss und das erste Stockwerk, nicht für die übrigen Stockwerke).

In diesem Fall akzeptiert die Generaldirektion dies und stellt fest, dass es kein Problem darstellt, wenn der Nachweis der Fertigstellung teilweise, nach Phasen und sogar nach Stockwerken erfolgt, da es in der Praxis vorkommen kann, dass einige Elemente nicht fertiggestellt sind, ohne dass dies die Eintragung der Fertigstellung anderer Elemente behindert, solange dies ordnungsgemäß bestätigt wird.

4. DIE TEILUNG DER ERBSCHAFT DURCH DEN BUCHFÜHRENDEN TEILER. VORSICHT VOR INTERESSENKONFLIKTEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 5. September 2023 (BOE vom 25. Oktober 2023), in der die DG feststellt, dass sich die accountant-partidora in einer Annahme-, Teilungs- und Erbauseinandersetzungsurkunde nicht auf die reine Teilung beschränkt hat und in den Auseinandersetzungen dispositive Funktionen ausgeübt hat, die das Eingreifen der Erben erfordern.

Darüber hinaus besteht ein Interessenkonflikt zwischen zwei geschwisterlichen Miterben, da einer der beiden der Vormund des anderen ist und daher seine gesetzliche Vertretung ausübt. Da beide an der Erbschaft interessiert sind und einer von ihnen von seinem Bruder gesetzlich vertreten wird, besteht ein Interessenkonflikt, und in diesem Fall ist die Einschaltung eines Pflichtverteidigers erforderlich.

5.- VERKAUF EINES PARKPLATZES AUF EINEM UNGETEILTEN GRUNDSTÜCK. IST EINE GENAUE BESCHREIBUNG DES PARKPLATZES ERFORDERLICH:

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DGSJFP vom 28. Juli 2023 (BOE vom 12. Oktober 2023), in dem die DG einen Fall des Verkaufs eines ungeteilten Anteils (1,329 %) an einer Immobilie, die für Parkplätze bestimmt war, löst. Die Urkunde enthielt die Beschreibung des eingetragenen Grundstücks als Ganzes (bestehend aus dem Kellergeschoss eines Gebäudes, das für Parkplätze und Lagerräume genutzt wird), nicht aber die Beschreibung des spezifischen Parkplatzes, dessen ausschließliche Nutzung dem ungeteilten Anteil des übertragenen Grundstücks zugewiesen wurde.

Die Generaldirektion hält es in Übereinstimmung mit dem Kanzler für erforderlich, dass in der Verkaufsurkunde die Grenzen und die Fläche des zu übertragenden Parkplatzes genau beschrieben werden.

6.- GRUNDBUCHAMT UND GESETZ 11/2023. NEUE FRISTEN FÜR DIE QUALIFIZIERUNG VON DOKUMENTEN:

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DGSJFP vom 7. Juli 2023 (BOE vom 15. August 2023), mit dem der Zeitplan für die Umsetzung des Gesetzes 11/2023 über die Digitalisierung von Registerhandlungen genehmigt wird. Dieses Gesetz schreibt die elektronische Signatur aller Registereinträge und Dokumente sowie die Führung eines Protokolls in elektronischer Form vor. Der genannte Beschluss enthält zwei Anhänge mit einem Zeitplan für die Einführung der elektronischen Signatur in jedem der Grundbuchämter Spaniens und verlängert die übliche Frist für die Qualifizierung der Register von 15 auf 30 Arbeitstage, und zwar für einen Zeitraum von einem Monat ab dem Datum, an dem die Einführung des digitalen Verfahrens beginnt.

Der Zusammenfassung ist der Beschluss mit den Anlagen beigefügt, die die jeweiligen Starttermine der Einführungsphase der elektronischen Signatur enthalten, so dass alle Notariatsangestellten diese einsehen und beachten können, dass innerhalb eines Monats nach diesem Termin die Qualifikationsfrist nicht wie üblich 15 Tage, sondern 30 Tage beträgt.

Die Bedeutung dieser Konsultation liegt in der Tatsache, dass die Löschung von Hypotheken, die in allen Registern Spaniens eingetragen sind, erlaubt ist, und jedes von ihnen hat ein geplantes Datum für die Umsetzung dieser elektronischen Signatur!

7. DIE ZIVILRECHTLICHE NACHBARSCHAFT UND IHRE BEWEISSCHWIERIGKEITEN. DER IN DER URKUNDE ENTHALTENEN ERKLÄRUNG MUSS GROSSE BEDEUTUNG BEIGEMESSEN WERDEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 3. Oktober 2023 (BOE vom 2. November 2023), in der die DG einen Fall zum Nachweis des zivilen Wohnsitzes einer verstorbenen Person und dessen Bedeutung für die Bestimmung des anwendbaren Erbrechts löst.

In diesem Fall hat die Verstorbene in ihrem Testament angegeben, dass sie das bürgerliche Recht besaß. Ihr Erbe (Ehemann) gibt jedoch bei der Annahme der Erbschaft in der besagten Annahmeurkunde an, dass der Personenstand der Verstorbenen der von Ibiza war, und auf dieser Grundlage wird ihm die gesamte Erbschaft zugesprochen (im Gegensatz dazu wären bei einem gemeinsamen Personenstand, da die Verstorbene keine Nachkommen hatte, aber lebende aufsteigende Nachkommen, diese legitimiert). Als die Urkunde über die Annahme der Erbschaft zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Standesbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die von der Erblasserin in ihrem Testament abgegebene Erklärung über den gemeinsamen Familienstand Vorrang habe.

Die Generaldirektion ist in Übereinstimmung mit der Kanzlei der Ansicht, dass der Nachweis des Personenstands sehr schwierig ist (außer in den Fällen, in denen die ausdrückliche Erklärung im Personenstandsregister eingetragen ist). Daher muss im Zweifelsfall die vor einem Notar abgegebene Erklärung des Betroffenen (da sie nach ordnungsgemäßer Belehrung durch den Notar abgegeben wurde) Vorrang vor dem haben, was sich aus außergerichtlichen Dokumenten ergeben kann (z. B. einer Volkszählungsbescheinigung, aus der hervorgeht, dass die Person seit mehr als zehn Jahren an dieser Adresse gemeldet ist), da der administrative Wohnsitz nicht immer mit der tatsächlichen Adresse übereinstimmt (die den zivilrechtlichen Wohnsitz bestimmt).

8.- EIN VORSTANDSMITGLIED, DESSEN AMTSZEIT ABGELAUFEN IST, KANN EINE HAUPTVERSAMMLUNG EINBERUFEN, UM DAS VERWALTUNGSORGAN ZU ERNEUERN UND DEN JAHRESABSCHLUSS VORZULEGEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 31. Oktober 2023 (BOE vom 21. November 2023), in der die DG beschließt, dass die von einem Direktor mit abgelaufenem Amt einberufene Generalversammlung gültig ist, sofern diese Generalversammlung einberufen wird, um das Verwaltungsorgan zu erneuern und die Jahresabschlüsse mehrerer Geschäftsjahre zu genehmigen, um so die Schließung des Grundbuchamtes zu überwinden.

9.- PRÄVENTIVE BEFUGNISSE UND INTERREGIONALE ASPEKTE:

Im Folgenden finden Sie eine kurze Zusammenfassung eines Papiers über präventive Befugnisse und Aspekte, die im Bereich des interregionalen Rechts zu berücksichtigen sind:

  • Großer Nutzen der Vorsorgevollmacht: Sie erspart der Familie die Inanspruchnahme gerichtlicher Unterstützungsmaßnahmen (deren Einrichtung mehr als ein Jahr in Anspruch nimmt, zuzüglich der Kosten für Anwälte usw.).
  • Demnächst wird es möglich sein, die Gültigkeit dieser Vollmachten telematisch beim Standesamt abzufragen. Vorsicht ist geboten, wenn ein Bevollmächtigter zu einem Notar geht, um eine dieser Vollmachten zu unterzeichnen.
  • Zweifel am anwendbaren Recht, wenn ein Klient ein Notariat aufsucht, um eine Vollmacht zu unterzeichnen: Wir müssen immer auf das Kriterium des gewöhnlichen Aufenthalts (Art. 9.6 Cc) zurückgreifen, um die Vollmacht nach dem CCCat oder dem Cc zu begründen.
  • Denken Sie immer daran, auf Wunsch des Mandanten die Klausel aufzunehmen (oder nicht), ob für dieselben Handlungen, für die der Vormund eine gerichtliche Genehmigung benötigt, eine solche erforderlich ist.
  • In Katalonien wird es in den kommenden Monaten bedeutende Entwicklungen in diesem Bereich geben, da der Gesetzesentwurf zur Reform des Buches II des katalanischen Zivilgesetzbuches zu diesem Thema bald als Gesetzesvorlage ins Parlament eingebracht wird, so dass es, wenn er normal bearbeitet wird, in einigen Monaten neue Regelungen in diesem Bereich mit sehr tiefgreifenden Änderungen geben wird, die wir prüfen müssen, um die Urkunden anzupassen.

10.- GESETZ 11/2023. DIGITALISIERUNG VON URKUNDEN- UND REGISTRAKTEN (ELEKTRONISCHES PROTOKOLL, VIDEO-SIGNATUREN und AUTORISIERTE ELEKTRONISCHE KOPIEN):

Anbei finden Sie einen Artikel aus unserem BLOG der die 10 wichtigsten Punkte des Inkrafttretens des Gesetzes 11/2023 zusammenfasst (HIER).

Drei wesentliche Veränderungen werden unser tägliches Leben beeinflussen:

  • Die erste ist die Hinterlegung aller unterzeichneten Dokumente im elektronischen Büro des Notars, das ein getreues Abbild des Papierdokuments ist (Matrix, Vereinigungen, Diligenzen und Notizen).
  • Die zweite wichtige Neuerung ist die Möglichkeit, bestimmte Arten von Dokumenten mit einem digitalen Zertifikat per Video zu unterzeichnen, sobald sich der Bürger auf dem Notarportal registriert hat;
  • und schließlich die Erstellung elektronischer autorisierter Kopien, die das Papier bei gleicher Wirksamkeit und Gültigkeit ersetzen.  

Nach 21 Tagen der Umsetzung sind wir auf die folgende Kasuistik gestoßen:

ÜBER DAS NOTARIATSPORTAL (PNC):

  • Bürger, die ein Verfahren durchführen möchten, müssen das Formular ausfüllen und ihre Mobiltelefon- und Kontakt-E-Mail-Adresse bestätigen. Das Verfahren ist einfach und wird durch Hochladen des Identitätsdokuments auf die Plattform abgeschlossen. Wir haben es validiert und es funktioniert korrekt für Bürger, die mit DNI, NIE und PASSPORT identifiziert wurden.
  • Die praktischste Art des Zugriffs und der Unterzeichnung ist die Verwendung eines digitalen Zertifikats. Wir empfehlen die Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, obwohl es mehrere von Ancert zertifizierte Ausgabestellen gibt.
  • Der Bürger, der darauf zugreift, kann seine gesamte Geschichte der Urkunden zwischen dem 1. Januar 2007 und dem 8. November 2023 einsehen. Wie die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes unterzeichneten Urkunden veröffentlicht werden, ist noch nicht festgelegt worden.

ZUR VIDEO-SIGNATUR:

  • Von Anfang an konnten wir 2 Videosignaturen erfolgreich durchführen. Obwohl es sich um eine sehr neue Technologie handelt, die ihre Grenzen hat, war die Durchführung nicht kompliziert, sobald der Kunde im Portal registriert ist und das digitale Zertifikat zum Signieren hat.
  • Die Verbindung wird über eine in den Webbrowser integrierte Anwendung hergestellt und ist intuitiv und einfach. Wir gehen davon aus, dass mit der Registrierung der Bürgerinnen und Bürger die Zahl der auf diese Weise ausgestellten Dokumente zunehmen wird.

IN BEZUG AUF DIE ELEKTRONISCHE BEGLAUBIGTE KOPIE:

  • Wir haben bereits die ersten elektronischen autorisierten Kopien mit einem sicheren Prüfcode (CSV) ausgestellt.
  • Der Prozess wird von Word selbst und parallel zur Hinterlegung des Dokuments verwaltet, obwohl er zu einem späteren Zeitpunkt ausgestellt werden kann, immer für Dokumente, die nach dem 9. November 2023 unterzeichnet werden.
  • Das Dokument wird im elektronischen Büro des Notars veröffentlicht und die CSV wird schnell und einfach in SIGNO generiert und an den Klienten gesendet.
  • Nach dem Hochladen auf die elektronische Website wird sie dem Kunden per E-Mail übermittelt, in der wir einen Link zu ihrer autorisierten elektronischen Kopie angeben. Diese Art der Übermittlung verleiht ihm Authentizität und Rechtsgültigkeit gegenüber Dritten. Wir gehen davon aus, dass sie nach und nach das Papier ersetzen wird, da es nicht notwendig ist, im Notarportal registriert zu sein, um sie einzusehen und zu validieren.

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS ON ELECTRONIC PROTOCOL and VIDEO SIGNATURE:

Im SIC, in der Rubrik"Gesetz 11/2023. Digitalisierung von Notariats- und Registerverfahren" finden Sie ein Dokument mit Fragen und Antworten zu bestehenden Zweifeln in Bezug auf die Umsetzung des Gesetzes 11/2023, es wurden zwei Veröffentlichungen herausgegeben: Band 1 und Band 2.

Sie sind ebenfalls beigefügt (HIER im Singular und HIER Plural), grundlegende Vorlagen für jede elektronische Urkunde, die per Videounterschrift über das Notarielle Bürgerportal erteilt wird.

ÄNDERUNG DES EINHEITLICHEN ELEKTRONISCHEN REGISTERS. NOTWENDIGKEIT EINER GETRENNTEN MELDUNG DER ANZAHL DER SEITEN IN PAPIER-/TELEMATIKFORMAT:

Ab dem 9. November 2023 wird das einheitliche elektronische Register dahingehend geändert, dass die Anzahl der Blätter der Matrix des Papierträgers getrennt von der Anzahl der Blätter des elektronischen Trägers als Pflichtfeld in jede öffentliche Urkunde aufgenommen wird.

Bei Fragen zur neuen Digitalisierung (sowohl für Mitarbeiter als auch für Kunden) wenden Sie sich bitte per E-Mail an Antonio Alba: antonio@jesusbenavides.es

Oktober 2023

1.- ZENTRALES REGISTER DER EIGENTUMSURKUNDEN. ERLÄUTERUNG

Beigefügt (HIER) ein klärender Vermerk des OCP zu verschiedenen Fragen im Zusammenhang mit dem Zentralen Grund buch und den diesbezüglichen Pflichten der Notare:

  • Die Erlangung der in Artikel 4 des RD 609/2023 genannten E-Mail-Adresse ist keine Voraussetzung für die Durchführung des Rechtsgeschäfts, da sie nicht zu den Anforderungen an die Identifizierung des wirtschaftlichen Eigentümers gehört.
  • Prozentuale Beteiligung: Diese Information sollte nur dann aufgenommen werden, wenn eine neue Offenbarungseintragung vorgenommen werden muss, falls es eine Diskrepanz zwischen dem Inhalt des BDTR und der Offenbarungseintragung des Erteilers gibt.

KAUF UND VERKAUF VON IMMOBILIEN, DIE VON EINEM VERTRETER MIT WIDERRUFENER VOLLMACHT FORMALISIERT WURDEN. BEI DER ÜBERPRÜFUNG DER GÜLTIGKEIT VON VOLLMACHTEN UND GESELLSCHAFTSPOSITIONEN IST GROSSE SORGFALT GEBOTEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 26. Juli 2023 (BOE vom 28. September 2023).. Die Generaldirektion behandelt den Fall eines Immobilienverkaufs, bei dem der Verkäufer durch einen Bevollmächtigten vertreten wird, der erklärt, dass seine Vollmacht gültig ist, und der Notar die Urkunde für ausreichend hält. Aus den Daten des Handelsregisters geht jedoch hervor, dass diese Vollmacht einige Tage zuvor widerrufen wurde, wobei der Widerruf im BORME veröffentlicht wurde, nachdem er am selben Tag wie die Unterzeichnung des Lebenslaufs in das Register eingetragen worden war (ab diesem Zeitpunkt ist er gegenüber Dritten vollstreckbar).

Die Generaldirektion bestätigt die Einstufung des Registers, so dass das Recht des Käufers nicht eingetragen werden kann, da der Verkäufer nicht ordnungsgemäß durch eine Person vertreten war, die über ausreichende Befugnisse zur Formalisierung des Verkaufs verfügte.

den Fall zu berücksichtigen und die entsprechenden Erkundigungen bei der Kanzlei so kurz wie möglich vor der Unterzeichnung der Urkunde (wenn möglich am selben Tag) einzuholen, um solche Fälle zu vermeiden.

3.- SL. KAPITALHERABSETZUNG DURCH DEN KAUF VON AKTIEN. HÖHE DER GEBUNDENEN RÜCKLAGE

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 24. Juli 2023 (BOE vom 27. September 2023).. Die DG regelt den typischen Fall des "Ausstiegs" eines Gesellschafters aus einer SL. Zu diesem Zweck kauft die Gesellschaft alle Aktien dieses Aktionärs zurück (zu einem Rückkaufswert, der höher ist als der Nennwert) und setzt dann das Aktienkapital um denselben Betrag herab (und nimmt so die Rücknahme vor) und bildet gleichzeitig eine gebundene Rücklage in Höhe des Herabsetzungsbetrags (wobei sie sich auf den Nennwert der Aktien bezieht und nicht auf den Rückkaufswert für den Aktionär, der, wie erwähnt, höher ist), um die Rechte der Gläubiger zu gewährleisten.

Das Register schränkt dies ein, weil es der Ansicht ist, dass der Betrag der Rücklage "dem Wert dessen entsprechen muss, was der Aktionär erhalten hat" (d. h. dem gesamten Rücknahmebetrag und nicht nur dem Nennwert der Aktien).

Die Generaldirektion hebt die Einstufung des Handelsregisters auf und entscheidet, dass in solchen Fällen der Betrag der gebundenen Rücklage dem Nennwert der zurückgenommenen Aktien entsprechen muss und nicht dem Betrag, der dem ausscheidenden Aktionär erstattet wird.

DE-FACTO-VORMUNDSCHAFT. AUSLEGUNGSDOKUMENT FÜR BANKVERFAHREN

Es wird berichtet, dass im SIC im Rahmen des "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad" ein zwischen der Generalstaatsanwaltschaft und dem Bankensektor unterzeichnetes Rahmenprotokoll den Mitarbeitern zur Verfügung steht, um die Befugnisse des faktischen Betreuers im Bereich der Bankgeschäfte zu klären.

Dieses Dokument war auch Gegenstand einer ausführlichen Analyse in einem Artikel in unserem Blog (HIER können Sie ihn nachlesen).

5.- AUSLANDSINVESTITIONEN. ZU BERÜCKSICHTIGENDE REGULATORISCHE ENTWICKLUNGEN

Das Personal wird über die jüngste Verabschiedung des Königlichen Erlasses 571/2023 vom 4. Juli über Auslandsinvestitionen informiert (HIER können Sie es einsehen), das bei Transaktionen mit Gebietsfremden zu berücksichtigen ist. Er ändert die bisherigen Vorschriften insbesondere in den folgenden grundlegenden Aspekten:

1.- Als Auslandsinvestitionen für die Zwecke der entsprechenden Nachmeldung beim Investitionsregister des Wirtschaftsministeriums gelten die folgenden:

  • Beteiligungen von Gebietsfremden an spanischen Unternehmen, wenn diese Beteiligungen 10 % des Aktienkapitals oder der Stimmrechte des Unternehmens überschreiten (früher waren 50 % erforderlich).
  • Erwerb von Immobilien in Spanien durch Nicht-Residenten, wenn der Betrag 500.000 € übersteigt (früher lag die Mindestgrenze bei 3.000.000 €).

In diesen Fällen ist der gebietsfremde Inhaber verpflichtet, die Investition beim Investitionsregister des Wirtschaftsministeriums unter Verwendung der in der Übergangsbestimmung 3 des Königlichen Erlasses vorgesehenen Formulare (Formulare DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B) zu melden.

2.- Wurde das Geschäft von einem Notar abgewickelt, muss dieser die Investition über das elektronische Notariat (SIGNO) dem Generalrat der Notare melden und in jedem Fall den Erschienenen auf die Verpflichtung zur Vorlage hinweisen.

3.- Für den Fall, dass die als ausländisch angesehenen Investitionen (gemäß Artikel 4 des königlichen Erlasses) ihren Ursprung in einem Land mit nicht kooperativer Rechtsprechung (ehemalige Steueroasen) haben, die in der Verordnung vom 9. Februar 2023 aufgeführt sind, ist eine vorherige Erklärung erforderlich, die von den Notaren vor der Gewährung verlangt und in der öffentlichen Urkunde ausdrücklich angegeben werden muss.

6.- PRAKTISCHE HINWEISE ZU DOKUMENTEN, DIE AUSLÄNDISCHE STAATSANGEHÖRIGE BETREFFEN

Beigefügt (HIER), ein interessanter Artikel eines Notarkollegen, in dem eine Reihe praktischer Erwägungen dargelegt werden, die zu beachten sind, wenn eine ausländische natürliche Person an einem öffentlichen Dokument beteiligt ist. Zusammenfassend sind die wichtigsten davon hervorgehoben:

  • Identifizierung. Es gelten die allgemeinen Regeln der Notariatsordnung. Im Falle von EU-Ausländern geschieht dies entweder durch den Reisepass oder den nationalen Personalausweis.
  • NIE: Ausländer, die aufgrund ihrer wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Interessen einen Bezug zu Spanien haben, müssen zu Identifizierungszwecken mit einer persönlichen, einmaligen und ausschließlich fortlaufenden Nummer versehen werden. Erforderlich für alle Vorgänge mit steuerlichen Auswirkungen.
  • Übersetzung: Sofern der Notar die Fremdsprache nicht beherrscht, sind die Bestimmungen des § 150 der Notariatsordnung zu beachten und ein Dolmetscher zu bestellen.
  • Zahlungsmittel: Seien Sie im Hinblick auf die Verhinderung von Geldwäsche sehr vorsichtig und gewissenhaft. Es ist sehr ratsam zu verlangen, dass die Ein- und Auszahlungskonten bei spanischen Banken geführt werden. Wenn es sich um ausländische Banken oder Konten Dritter handelt, werden möglichst vollständige und zuverlässige Informationen über die Herkunft der Gelder verlangt, die durch Unterlagen belegt werden müssen (Eigentumsnachweise für die Konten, Verträge, die die Herkunft der Gelder belegen, usw.).
  • Apostille: Die Apostille ist für im Ausland ausgestellte Dokumente erforderlich.
  • Immobilientransaktionen. Denken Sie an die Einbehaltung von 3 % des Preises (Non-Resident Income Tax) und an die Umkehrung des Steuerpflichtigen in den "kommunalen Kapitalgewinn".

7.- ANFORDERUNG VON TESTAMENTSKOPIEN BEIM ARCHIV DER NOTARIELLEN VEREINIGUNG VON KATALONIEN

Informationen, die bei der Beantragung von Testamentskopien beim Kollegium von Interesse sind. Um Probleme im Falle von Datumsdiskrepanzen zu vermeiden, bittet die Vereinigung darum, dem Antrag auf eine Kopie des Testaments die entsprechenden Sterbeurkunden und Testamente beizufügen, um den Antrag genauer identifizieren zu können.

8.- TELEMATISCHE UNTERZEICHNUNG NOTARIELLER URKUNDEN. INKRAFTTRETEN

Wie bereits berichtet, wird am 9. November das Gesetz 11/2023 in Kraft treten, das die telematische Unterzeichnung öffentlicher Dokumente ermöglicht (d.h. über ein Videokonferenzsystem mit dem Notar und elektronischer Unterschrift, ohne dass der Klient das Büro des Notars persönlich aufsuchen muss). HIER finden Sie einen Artikel auf dem Blog des Notariats von Jesus Benavides mit weiteren Einzelheiten (welche Dokumente unterzeichnet werden können, Verfahren, usw.).

Um mit dieser Neuheit Pionierarbeit zu leisten und den Klienten den besten Service zu bieten, wurde auf der Webseite des Notariats von Jesus Benavides eine neue Rubrik eingerichtet (Video-Unterschrift) eingerichtet, in der mit Hilfe von Lehrvideos der gesamte Prozess erklärt wird, den jeder Bürger, der diese Möglichkeit in die Praxis umsetzen möchte, durchlaufen muss.  

Bei Fragen zu diesem Thema (sowohl von Mitarbeitern als auch von Kunden) wenden Sie sich bitte per E-Mail an Antonio Alba, um eine Lösung zu finden: antonio@jesusbenavides.es.

September 2023

1.- BERECHNUNG DER FRISTEN FÜR DIE ABHALTUNG DER HAUPTVERSAMMLUNG. DER TAG, AN DEM DIE HAUPTVERSAMMLUNG ABGEHALTEN WIRD, KANN NICHT IN DIE BERECHNUNG EINBEZOGEN WERDEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 11. Juli 2023 (BOE vom 28. Juli 2023).. Dementsprechend erinnert die GD zusammenfassend an die Regeln zur Berechnung der Fristen für die Einberufung einer Hauptversammlung in einer Kapitalgesellschaft. Bekanntlich bestimmt Artikel 176 LSC, dass zwischen der Einberufung und der Abhaltung der Hauptversammlung ein Monat (SA) bzw. 15 Tage (SL) vergehen müssen. Für die Berechnung dieser Fristen beginnt der Tag, an dem die Einberufung dem letzten Aktionär zugestellt wird, und für die Bestimmung des Tages, an dem die Frist abläuft, kann der Tag, an dem die Hauptversammlung abgehalten wird, nicht mitgerechnet werden.

Daher müssen bei Aktiengesellschaften ein Monat und bei Gesellschaften mit beschränkter Haftung 15 Tage vergehen, und erst am Tag nach Ablauf dieser Fristen kann die Hauptversammlung gültig abgehalten werden.

2.- LEHRE DER GENERALDIREKTION TARIFFRAGEN

Beigefügt (HIER) ein interessantes Dokument mit einer Zusammenfassung der Doktrin der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen in Tarifangelegenheiten für die Jahre 2020 - 2023. Zu konsultieren im Falle von Zweifeln über die Protokollierung spezifischer Urkunden.

3. NEUE ENTWICKLUNGEN IM ELEKTRONISCHEN EINZELINDEX

Es wird berichtet, dass das computergestützte Einheitsregister vor kurzem eine Reihe von neuen Funktionen aufgenommen hat, um die in öffentlichen Urkunden gewährten Rechtsgeschäfte besser widerzuspiegeln.

Insbesondere werden neue Rechtsakte geschaffen, um diesem Umstand Rechnung zu tragen:

  • Handlungen zum Erwerb oder zur Erhaltung des Personenstands.
  • Urkunden über Unterstützungsmaßnahmen und Urkunden über die Einrichtung von Unterstützungsmaßnahmen (und ihre Entsprechung in Katalonien),
  • Urkunden über das Fehlen einer Protokoll- oder Registerbuchnummer (um den unglücklichen Fall zu lösen, dass eine oder mehrere Nummern übrig bleiben, ohne dass ein Dokument tatsächlich autorisiert oder interveniert wurde).

Andere kleinere Änderungen:

  • Nachweis der Zahlungsmittel in den Hinterlegungsscheinen.
  • Angabe der Eigentumsverhältnisse (oder nicht) beim Verkauf und Kauf von Unternehmensanteilen und Aktien.
  • Gründung von juristischen Personen mit oder ohne Rechtspersönlichkeit, für die Informationen über ihre Steueridentifikationsnummer erforderlich sind (wenn die Informationen nach der Erteilung eingeholt werden und es nicht möglich war, sie vom Kunden zu erhalten, muss nach Ablauf der Frist für die Einreichung des Verzeichnisses die Aufhebung der Vorschrift auf dem üblichen Weg beantragt werden).

4.- THEORIE DER KOMPLEXEN RECHTSGESCHÄFTE. KAUF + HYPOTHEK EINER IMMOBILIE DURCH EINE VERHEIRATETE PERSON. DIE ZUSTIMMUNG DES ANDEREN EHEGATTEN IST NICHT ERFORDERLICH, WENN DIE HYPOTHEK GLEICHZEITIG MIT DEM KAUF AUFGENOMMEN WIRD. VORSICHT IM FALLE VON AUSLÄNDERN

Beigefügt (HIER) ein interessanter Artikel, der die Lehre der GD zur Theorie der komplexen Rechtsgeschäfte zusammenfasst. Er befasst sich mit Fällen, in denen eine verheiratete Person eine Immobilie allein kauft und diese dann mit einer Hypothek belastet. Bekanntlich bestimmt die allgemeine Regel, dass für die Verpfändung des gewöhnlichen Wohnsitzes, auch wenn er nur einem der Ehegatten gehört, die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich ist. Eine Ausnahme von dieser allgemeinen Regel stellt die Theorie des komplexen Rechtsgeschäfts dar, wonach die Zustimmung des Nichteigentümers bei der Bestellung einer Hypothek auf den gewöhnlichen Wohnsitz unmittelbar nach dessen Erwerb nicht erforderlich ist, d.h. die Hypothek wird mit der Nummer des Protokolls unmittelbar nach dem Kauf-Verkauf-Protokoll unterzeichnet.

Bei Ausländern ist Vorsicht geboten, da die Generaldirektion die Doktrin des komplexen Rechtsgeschäfts nicht zulässt, es sei denn, das ausländische Recht lässt sie zu und dies wird bestätigt (daher muss durch ein notarielles Gutachten geprüft werden, ob das ausländische Recht, das den spezifischen Güterstand der Kunden regelt, diese Theorie des komplexen Rechtsgeschäfts zulässt oder nicht).

5.- ÖFFENTLICHE BEURKUNDUNG VON GESELLSCHAFTSBESCHLÜSSEN. EINE GUTE TAT KANN EINE SCHLECHTE URKUNDE RETTEN

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 10. Juli 2023 (BOE vom 28. Juli 2023).. In Übereinstimmung mit dieser Entschließung legt die GD zusammenfassend fest, dass im Zusammenhang mit Gesellschaftsbeschlüssen einer SL (Beendigung und Benennung von Positionen) , wenn in der Bescheinigung das Quorum für die Beschlussfassung nicht angegeben ist, in der Urkunde jedoch (durch eine Erklärung des Verwalters), dies für die Eintragung des Beschlusses in das Handelsregister ausreicht.

6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. DAS, WAS ZUERST BEI DER KANZLEI EINTRIFFT, HAT VORRANG (AUCH WENN DAS GESETZ SPÄTER KOMMT).

In der Anlage finden Sie die Entschließung der GD Recht, juristische Personen und Mediation vom 17. Juli 2023 (DOGC vom 31. Juli 2023).. Darin stellt die GD zusammenfassend fest, dass das, was zuerst in das Register eingetragen wird, maßgebend ist.

Fall, in dem 1986 durch eine private Urkunde ein Nießbrauch auf Lebenszeit an einem Grundstück bestellt wurde. Später, am 09.02.2023, wurde diese private Urkunde in eine öffentliche Urkunde umgewandelt und zur Eintragung beim Grundbuchamt eingereicht. Der Registerbeamte verweigert jedoch die Eintragung, da am 03.02.2023, d.h. 6 Tage zuvor, eine Vermächtnisurkunde zur Eintragung vorgelegt wurde, in der dieses Nießbrauchsrecht einem Dritten auf der Grundlage einer Erbschaftsannahme von einer im Jahr 2022 verstorbenen Person zugesprochen wurde.

In diesem Fall erinnert die Generaldirektion an das Grundprinzip der Funktionsweise des Registers, d. h. prior in tempore, potior in iure, so dass das, was zuerst beim Register eintrifft und eingetragen wird (Nießbrauch von 2022, der am 3. Februar 2023 eingereicht wurde), Vorrang vor den anderen Rechten hat (in diesem Fall ein Nießbrauch, der 1986 in einer privaten Urkunde begründet und am 9. Februar 2023 auf der Grundlage einer Urkunde zur Eintragung eingereicht wurde, die zur öffentlichen Urkunde erhoben wurde).

7.- TABELLE DER STAATSANGEHÖRIGKEITS- UND PERSONENSTANDSREGELUNGEN

Beigefügt (HIER) ein interessantes Dokument, das eine Tabelle mit Vorschriften zur Staatsangehörigkeit und zum Personenstand enthält, in der wir Links zu Vorschriften und Entschließungen der Generaldirektion zu verschiedenen Themen wie z.B. Personenstandsregister, Beglaubigungen, wirtschaftliche Regelung der Ehe usw. finden können.

8.- VEREIDIGUNG AUF DIE STAATSANGEHÖRIGKEIT. VERSCHIEDENE ASPEKTE, DIE ZU BERÜCKSICHTIGEN SIND

Beigefügt (HIER) Rundschreiben der Generaldirektion über die Zuständigkeit des Standesamtes, bei dem die Erklärung über die Option für die spanische Staatsangehörigkeit sowie der Eid oder das Versprechen abgegeben werden müssen. Darin wird festgelegt, dass das Standesamt des Wohnsitzes des Antragstellers zuständig ist.

Sie ist ebenfalls beigefügt (HIER) Rundschreiben des Generaldirektors für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen, in dem festgelegt wird, dass die Erteilung von Bescheinigungen über die vereidigte Staatsangehörigkeit unangemessen ist, wenn Anzeichen dafür vorliegen, dass der Antragsteller Handlungen begangen hat, die mit der guten staatsbürgerlichen Führung unvereinbar sind (wie z. B. die Tatsache, dass der Antragsteller in einer Justizvollzugsanstalt inhaftiert ist).

9.- GERICHTLICHE ANFECHTUNG DER NEGATIVEN QUALIFIKATIONEN. DIENSTLEISTUNG, DIE WIR ALS NOTARIAT IN ANSPRUCH NEHMEN KÖNNEN

Beigefügt (HIER) ein informatives Dokument des Generalrats der Notare, durch das ein Service für Notare zur Verfügung gestellt wird, um gegen negative Bewertungen (oder auch Beschlüsse der DGSJFP), die ein unternehmerisches Interesse für Notare beinhalten können, gerichtlich vorgehen zu können, bekannt gemacht wird.

Sollte der Mitarbeiter also auf eine negative Bewertung stoßen, die sich seiner Meinung nach auf das Notariat als Ganzes auswirken könnte, kann er diese Möglichkeit mit dem Notar besprechen, was über die im beigefügten Dokument angegebenen Kanäle beantragt werden kann.

10.- DIE EMPFEHLENSWERTE AUFNAHME VON ERKLÄRUNGEN VOR DEM VOLLZUG EINER URKUNDE, AN DER EINE PERSON MIT EINER BEHINDERUNG BETEILIGT IST.

Das informative Rundschreiben 3/2021 vom 27. September des Ständigen Ausschusses des Generalrats der Notareschlägt vor, dass vor der Ausfertigung einer Urkunde, an der Menschen mit Behinderungen beteiligt sind, ein Offenbarungsprotokoll erstellt wird, in dem die Umstände festgehalten werden, die die Ausführung des betreffenden Rechtsgeschäfts beeinflussen können. Dieses Protokoll kann unter anderem folgende Umstände enthalten:

  • Erklärungen der behinderten Person selbst, z. B. eine Erklärung der behinderten Person, in der sie bestätigt, dass sie für einen bestimmten Bedarf oder eine bestimmte Annehmlichkeit unter dem Marktpreis verkauft, oder die Gründe, warum sie auf eine bestimmte Erbschaft verzichtet.
  • Erklärungen von Personen, die die behinderte Person bei der Ausübung ihrer Geschäftsfähigkeit unterstützen. Zum Beispiel die Erklärung des faktischen Vormunds, des Rechtsanwalts, des Begleiters usw., dass er/sie der behinderten Person empfohlen hat, einen Kaufvertrag abzuschließen, weil dies für ihren künftigen Unterhalt und ihre Versorgung oder zur Begleichung ihrer Schulden notwendig ist.

Diese Bescheinigung ist eine unverzichtbare Ergänzung zur notariellen Begutachtung der Geschäftsfähigkeit und schafft Klarheit und Sicherheit für zukünftige Streitigkeiten und mögliche Ansprüche. Es wird empfohlen, dass die Person mit einer Behinderung oder ihr Assistent die Bescheinigung beantragt.

11.- DAS ZENTRALREGISTER DER EIGENTUMSURKUNDEN WIRD EINGERICHTET.

Königlicher Erlass 609/2023 vom 11. Juli zur Einrichtung des Zentralregisters für Immobilientitel. Königlicher Erlass 609/2023 vom 11. Juli zur Einrichtung des Zentralregisters für Immobilieneigentum. Dieses Register muss von allen zur Kontrolle der Geldwäsche gesetzlich verpflichteten Stellen, einschließlich der Notare, eingesehen werden. Bis zur Übertragung der Daten in dieses Register, für die 9 Monate vorgesehen sind, müssen jedoch laut Königlichem Erlass weiterhin die traditionellen Quellen genutzt werden (die Datenbank des wirtschaftlichen Eigentümers über Signo).

Juli 2023

1.- NEUER BEZAHLTER URLAUB VON 15 KALENDERTAGEN FÜR UNVERHEIRATETE PARTNER

Das Königliche Gesetzesdekret 5/2023 wird im BOE veröffentlicht und tritt in Kraft (HIER können Sie es einsehen), wonach ein bezahlter Urlaub von 15 Kalendertagen für die Tatsache anerkannt wird, dass man ein festes Paar wird (und sich eintragen lässt). Alle festen Paare, die von nun an eine feste Partnerschaft eingehen, können davon in Kenntnis gesetzt werden, damit sie diesen neuen Urlaub in Anspruch nehmen können.

2. NEUE REGELUNG DER STRUKTURELLEN ÄNDERUNGEN VON HANDELSGESELLSCHAFTEN

Das oben erwähnte Königliche Gesetzesdekret 5/2023 (HIER können Sie es einsehen) hat das frühere Gesetz 3/2009 vom 3. April über Strukturänderungen von Handelsgesellschaften (Umwandlung, Verschmelzung, Abspaltung, globale Übertragung von Aktiva und Passiva usw.) aufgehoben. Die neue rechtliche Regelung für strukturelle Änderungen findet sich daher ab sofort im oben genannten Königlichen Gesetzesdekret 5/2023. Dies ist zu berücksichtigen , wenn ein Beamter einen dieser Vorgänge vorbereitet (er/sie sollte die neue Verordnung konsultieren und die Rechtsverweise an den neuen Verordnungstext anpassen).

3.- SCHEIDUNGSURTEILE VON AUSLÄNDERN, DIE EINE ZUWEISUNG VON IMMOBILIEN BEINHALTEN, MÜSSEN IM ZENTRALEN STANDESAMT EINGETRAGEN WERDEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 13. Juni 2023 (BOE vom 10. Juli 2023).. Darin bestimmt die Generaldirektion zusammenfassend , dass im Falle einer Scheidung (von Ausländern, deren Ehe nicht im spanischen Standesamt eingetragen ist), wenn in dem Urteil einem der Ex-Ehegatten eine Immobilie zugesprochen wird, für die Eintragung im Grundbuch die vorherige Eintragung des Scheidungsurteils im zentralen Standesamt erforderlich ist.

4. DIE EINTRAGUNG DES EIGENTUMS UND DER VORRANG DES VORLÄUFIGEN. MANCHMAL JA, MANCHMAL NEIN, WAS SPÄTER EINGEREICHT WIRD, HAT VORRANG VOR FRÜHER EINGEREICHTEN DOKUMENTEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 15. Juni 2023 (BOE vom 10. Juli 2023).. Demnach löst die GD einen kuriosen Fall:

  • Lebenslauf + PH wird unterschrieben und zur Registrierung eingereicht, qualifiziert mit behebbaren Mängeln.
  • Es wird eine Berichtigung vorgelegt, und während die Eintragung in Kraft ist (d. h. VC + PH sind noch nicht eingetragen), erhält das Grundbuchamt eine Verfügung des AEAT mit einem Veräußerungsverbot für die Immobilie aufgrund von Steuerschulden.
  • Der Kanzler verneint den (vor dem Beschluss eingereichten) Lebenslauf + PH aus Gründen der öffentlichen Ordnung.
  • Der Notar legte Berufung ein, und die Generaldirektion gab ihm Recht, indem sie feststellte, dass die negative Einstufung nicht anwendbar sei, wenn der Beschluss aus einem Verwaltungsverfahren stamme, in dem die zivilrechtliche Gültigkeit des Rechtsgeschäfts nicht in Frage gestellt wurde (denken Sie an Steuerschulden), da der Lebenslauf + PH zuvor in das Register eingetragen worden war (prior in tempore potior in iure).
  • Die Generaldirektion weist jedoch darauf hin, dass die Aussetzung der Eintragung (auch wenn die einstweilige Verfügung später ergeht) aus Gründen des Allgemeininteresses/der öffentlichen Ordnung angemessen wäre , wenn die einstweilige Verfügung im Rahmen eines Strafverfahrens erlassen wurde, in dem die Rechtmäßigkeit des Unternehmens (z. B. wegen eines angeblichen Betrugs beim VC) in Frage gestellt wird.

5.- ES KANN NICHTS ZUGUNSTEN EINES UNTERNEHMENS EINGETRAGEN WERDEN, DESSEN CIF WIDERRUFEN WURDE.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 16. Juni 2023 (BOE vom 10. Juli 2023).. In diesem Beschluss legt die Generaldirektion zusammenfassend fest, dass im Rahmen eines Verkaufs und Kaufs der Erwerb nicht zu ihren Gunsten registriert werden kann, wenn die Mehrwertsteuernummer der erwerbenden Gesellschaft widerrufen wurde. Es ist wichtig, die bestehenden Datenbanken zu diesem Thema zu konsultieren, wenn ein Unternehmen betroffen ist.

6.- ES IST MÖGLICH, DAS STAMMKAPITAL EINES BESTEHENDEN UNTERNEHMENS AUF UNTER 3.000 EURO ZU SENKEN

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 13. Juni 2023 (BOE vom 10. Juli 2023).. Demnach, und als Zusammenfassung, löst die DG den folgenden kuriosen Fall:

  • 3.000 Euro, führt eine Kapitalherabsetzung durch, wodurch das daraus resultierende Grundkapital unter 3.000 Euro sinkt.
  • Der Registerbeamte setzt die Eintragung aus, da er der Ansicht ist, dass diese Zahl unter dem gesetzlichen Minimum liegt, da er der Meinung ist, dass SLs mit einem Kapital von weniger als 3.000 Euro nur zum Zeitpunkt der Gründung möglich sind.
  • Die Generaldirektion widerruft die Qualifikation des Registerführers, da sie der Ansicht ist, dass eine Kapitalherabsetzung in einer SL, die zu einem Grundkapital von weniger als 3.000 Euro führt, durchaus möglich ist.

7.- ERHÖHUNG DES AKTIENKAPITALS UND BEZUGSRECHT. DIE ZEIT MUSS EINGEHALTEN WERDEN

Infolge einer notariell beurkundeten Transaktion wird daran erinnert, dass im Rahmen einer Kapitalerhöhung einer Gesellschaft das Bezugsrecht der Aktionäre bei Kapitalerhöhungen ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung des Angebots zur Zeichnung der neuen Aktien im Amtsblatt des Handelsregisters oder ab der schriftlichen Mitteilung an jeden Aktionär entsteht. Die Zeichnung kann von den Aktionären innerhalb der von der Hauptversammlung festgelegten Frist erfolgen, die mindestens einen Monat ab der Veröffentlichung oder Mitteilung betragen muss.

Diese Fristen müssen daher bei der Formalisierung dieser Art von Transaktionen berücksichtigt und eingehalten werden (so dass die Zeichnung der neuen Aktien nicht in derselben Versammlung wie die Beschlussfassung erfolgen kann, es sei denn, alle Aktionäre haben an der Versammlung teilgenommen).

8.- ZIVILRECHTLICHE HAFTUNG DES NOTARS. SEHR WICHTIG ZU BEACHTEN, UM DIESE ART VON FEHLERN ZU VERMEIDEN.

Im Anhang finden Sie einen Link zu einem interessanten Lehrartikel (HIER), in dem die zivilrechtliche Haftung des Notars analysiert wird. Von besonderem Interesse ist ein Abschnitt mit Einzelheiten zu bestimmten Fällen (z. B. Unterlassung von Gebühren, unzureichende Vollmachten, fehlende Informationen über die steuerlichen Auswirkungen der Vollstreckung usw.).

Es wird allen Notariatsangestellten dringend empfohlen, den Artikel und diese konkreten Fälle zu lesen , um solche Fehler und die damit verbundene Haftung zu vermeiden.

9.- STANDESAMTLICHE EINTRAGUNG UND VEREIDIGUNG DER STAATSANGEHÖRIGKEIT UND NOTARIELLE EHESCHLIESSUNGEN. WICHTIGE ZU BERÜCKSICHTIGENDE PUNKTE

In der Anlage finden Sie ein Dokument der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen(siehe PDF in der Anlage zu dieser E-Mail), in dem verschiedene Fragen geklärt werden, die sich vor allem auf die Unterlagen beziehen, die von den Betroffenen bei der eidesstattlichen Erklärung zur Staatsangehörigkeit und bei der Eheschließung vor einem Notar vorzulegen sind, sowie auf Aspekte im Zusammenhang mit dem Verfahren, das sowohl bei der Erteilung der Staatsangehörigkeit als auch bei der Eheschließung zu berücksichtigen ist.

Juni 2023

1.- SATZUNG DER GESELLSCHAFT. EINBERUFUNG DER VERSAMMLUNG. DIE SATZUNGSBESTIMMUNG, WONACH DIE EINBERUFUNG DER VERSAMMLUNG DEN AKTIONÄREN AUF DEM POSTWEG (OHNE RÜCKSCHEIN) ZUGESTELLT WERDEN KANN, IST UNGÜLTIG:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 10. Mai 2023 (BOE vom 1. Juni 2023).. Dementsprechend und zusammenfassend erinnert uns die GD daran, dass (im Rahmen der Gründung einer SL) die Klausel in der Satzung, die es erlaubt, den Aktionären die Einberufung per Post (ohne Empfangsbestätigung) zukommen zu lassen, nicht zulässig ist, da die Einberufung nur dann gültig ist, wenn das System der Versendung eine Überprüfung des Empfangs der Einberufung durch den Empfänger ermöglicht.

2.- IN DER URKUNDE ÜBER DEN AUSSERGERICHTLICHEN VERKAUF EINER MIT EINER HYPOTHEK BELASTETEN IMMOBILIE IST ES ERFORDERLICH, DEN INHABERN DER FOLGELASTEN DIE VOLLSTRECKUNG ZUVERLÄSSIG MITZUTEILEN:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 11. Mai 2023 (BOE vom 1. Juni 2023). Fall der außergerichtlichen Zwangsvollstreckung einer hypothekarisch belasteten Immobilie in einem Notariat, in dem eine auflösende Bedingung nach der Hypothek zugunsten eines Unternehmens besteht. Das Unternehmen wird per Einschreiben mit Rückschein von der Zwangsvollstreckung benachrichtigt , aber die Zustellung ist negativ, woraufhin die Urkunde erteilt wird. Die Generaldirektion, die sich der These des Kanzlers anschließt, akzeptiert dies nicht, da sie der Auffassung ist, dass bei der außergerichtlichen Zwangsvollstreckung einer hypothekarisch belasteten Immobilie durch eine Urkunde alle Inhaber von Belastungen oder Rechten, die auf die Vollstreckung der Hypothek folgen, zuverlässig von dem Verfahren benachrichtigt werden müssen, so dass es, wenn beschlossen wird, die Benachrichtigung über das Verfahren per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, und die Zustellung an den Adressaten negativ ist, angebracht ist, eine persönliche Benachrichtigung durch den Notar mittels einer Benachrichtigungsurkunde vorzunehmen (Art. 202 Notariatsordnung).

3.- BERICHTIGUNG EINER FLÄCHE VON MEHR ALS 10%. ES IST NICHT MÖGLICH, SIE "NACH UND NACH" EINZUTRAGEN:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 12. Mai 2023 (BOE vom 1. Juni 2023). Es wird eine Urkunde zur Berichtigung der Größe der Immobilie nach dem"vereinfachten Verfahren" gemäß Artikel 201.3 des Hypothekengesetzes(bei Abweichungen von nicht mehr als 10 %) ausgestellt, aber bei der Analyse der im Register angegebenen Quadratmeter und der jetzt angegebenen Meter (von 9.403 auf 10.377) stellt sich heraus, dass die Abweichung mehr als 10 % beträgt. Der Standesbeamte setzt die Eintragung aus, und der Notar legt daraufhin eine Berichtigungsurkunde vor , in der er beantragt, nur die überschüssige Quadratmeterzahl einzutragen, bis die 10 % erreicht sind. Der Registerbeamte erteilt erneut eine negative Einschränkung, und die Generaldirektion, die sich dem Registerbeamten anschließt, bestätigt, dass dies nicht möglich ist, da es nicht möglich ist, eine "stückweise" oder "stückweise" Berichtigung der Grundstücksfläche einzutragen, so dass, wenn die Differenz mehr als 10 % beträgt, das ordentliche Verfahren nach Artikel 201.1 des Hypothekengesetzes und nicht das vereinfachte Verfahren nach Artikel 201.3 angewendet werden muss.

4.- MINUTIERUNG DER "GERINGFÜGIGEN BEGRIFFE". WAS ANGERECHNET WERDEN KANN UND WAS NICHT:

Interessanter Beitrag aus dem Blog "justitonotario" (HIER), in dem eine Entschließung der Generaldirektion vom 3. Januar 2023 analysiert wird (die in einem Link auf dem genannten Blog in voller Länge nachgelesen werden kann), in der die Beschwerde einer Privatperson gegen das Protokoll eines Notars über einen Kaufvertrag entschieden wird. Zusammenfassend wird darin festgestellt, dass:

  • Was wird bezeugt und was nicht? Das entscheidet der Notar.
  • Bericht des Handelsregisters: Nicht zutreffend.
  • Konsultation des tatsächlichen Inhabers: Ja.
  • Leere Seiten von Schecks: korrekt.
  • Aufnahme in die Kopie eines Blattes für die Eintragung von Notizen: korrekt.
  • Diligenzen: Müssen aktenkundig sein, um protokolliert werden zu können.
  • Einfache Kopien und Vereinbarung über die Kostenübernahme durch den Erwerber: Übernimmt der Erwerber die Kosten, so gehören dazu auch die Kopien, die zur Erfüllung der Mitteilungspflichten des formalisierten Geschäfts erforderlich sind.
  • Anzahl der einfachen elektronischen Kopien: 2 (für Mitteilungen an das Katasteramt bzw. das Rathaus).
  • Anzahl der einfachen Papierausfertigungen: 3 (für ITP, "plusvalía" bzw. verschiedene Formalitäten).
  • Zum Zeitpunkt der Angabe der von den Erteilern gewünschten Anzahl von Kopien: Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung.
  • Was können wir als Zeugnisse betrachten? Die Transkription der Daten des intervenierenden Unternehmens; die Ausarbeitung des notwendigen Formulars, um die telematische Liquidation durchführen zu können; das Zeugnis auf Anfrage von Registerinformationen; die Konsultation der Real Titularity; der einfache Vermerk des Registers; der Erhalt der IBI; die beschreibende und grafische Katasterbescheinigung (abgesehen von der außerlandwirtschaftlichen Registerführung, die ebenfalls minutiös zu erstellen ist); die Schecks, die die Zahlungsmittel akkreditieren; die Bescheinigung über die Schulden der Gemeinde; das Etikett des Energieausweises oder das gesamte Zertifikat und die Einhaltung dessen, was je nach Fall erforderlich ist; der Nachweis des Empfangs der Mitteilung des Artikels 110 vom Rathaus.6.b) und die Überprüfung der CSV`s.
  • Sicherheitssiegel: Ja, es wird protokolliert.
  • Anmerkung der Kanzlei: Kann ein Nachtrag sein (am Rand des Zeugnisses).

5.- MAN KANN NICHT 2 DINGE GLEICHZEITIG SEIN. ES IST NICHT MÖGLICH, MITGLIED (NATÜRLICHE PERSON) DES VERWALTUNGSRATS EINES UNTERNEHMENS ZU SEIN UND GLEICHZEITIG EINE NATÜRLICHE PERSON ZU SEIN, DIE EIN UNTERNEHMEN VERTRITT, DAS DIE POSITION EINES MITGLIEDS DESSELBEN VERWALTUNGSRATS INNEHAT:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 23. Mai 2023 (BOE vom 16. Juni 2023).. Dementsprechend und zusammenfassend stellt die GD fest, dass es in einem dreiköpfigen Verwaltungsrat nicht möglich ist, dass ein und dieselbe natürliche Person das Amt eines Verwaltungsratsmitglieds und gleichzeitig das einer natürlichen Person, die ein Unternehmen vertritt, das ebenfalls Mitglied des Verwaltungsrats ist, innehat, da dies bedeuten würde, dass eine einzige Person de facto das Recht hätte, gegen die Annahme eines Beschlusses ein Veto einzulegen oder nicht, und darüber hinaus Situationen schaffen könnte, die zu Interessenkonflikten führen könnten. Hätte der Verwaltungsrat mehr als drei Mitglieder, wäre die Frage auf jeden Fall umstrittener, und es müsste der konkrete Fall analysiert werden, um zu einer diesbezüglichen Schlussfolgerung zu gelangen.

6.- VERKAUF VON IMMOBILIEN DURCH EINE GESELLSCHAFT, DIE DURCH EINEN VERWALTER VERTRETEN WIRD, DESSEN POSITION NICHT IM HANDELSREGISTER EINGETRAGEN IST. IST MÖGLICH, WENN DIE NOTARIELLE BEURTEILUNG DER HINLÄNGLICHKEIT KORREKT DURCHGEFÜHRT WIRD:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 9. Mai 2023 (BOE vom 29. Mai 2023).. Darin bekräftigt die Generaldirektion zusammenfassend ihre bereits gefestigte Doktrin und legt fest, dass im Falle einer SL, die eine Immobilie veräußert und beim Verkauf und Kauf durch ihren Verwalter vertreten wird, ohne dass die Position noch eingetragen ist, der Vorgang formalisiert werden kann, wenn die notarielle Beurteilung der Hinlänglichkeit korrekt durchgeführt wird. Insbesondere sollte die Urkunde alle gesetzlich vorgeschriebenen Umstände enthalten, damit die Ernennung des Verwalters als gültig angesehen werden kann:

  1. Der Beschluss der ordnungsgemäß einberufenen Generalversammlung.
  2. Annahme der Ernennung,
  3. Die Mitteilung bzw. die Zustimmung der Inhaber der früheren Sitze.

7.- ÄNDERUNG DER HANDELSREGISTERORDNUNG ZUR ANPASSUNG AN DIE RECHTSVORSCHRIFTEN DER EUROPÄISCHEN UNION ÜBER DIGITALE PROZESSE

HIER können Sie die oben erwähnte Reform der Handelsregisterordnung einsehen, die im Staatsanzeiger vom 14. Juni veröffentlicht wurde. Auf der Grundlage desselben, als Schlüsselaspekte:

  • Allen Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Zweigniederlassungen soll eine einheitliche europäische Kennung (European Unique Identifier, EUID) zugewiesen werden, die es ermöglicht, sie durch ein System der Verknüpfung aller EU-Unternehmensregister eindeutig zu identifizieren.
  • Es ist die Möglichkeit vorgesehen , Zweigstellen telematisch/online einzurichten und zu schließen.
  • Sein Inkrafttreten verzögert sich um ein Jahr ab der Veröffentlichung des Gesetzes 11/2023 im BOE (d.h. am 9. Mai 2024).

Mai 2023

1.- VERZICHT AUF DAS ERBE VON MINDERJÄHRIGEN UND INTERESSENKONFLIKTE. ZU BERÜCKSICHTIGENDE ASPEKTE:

Ich füge den Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat de Catalunya vom 20. Februar 2023 (DOGC vom 2. März 2023) bei. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass der Verzicht auf eine Erbschaft zugunsten von Minderjährigen in der Regel in einer öffentlichen Urkunde von den Eltern mit richterlicher Genehmigung (Art. 236-27 CCCat) oder alternativ von den beiden engsten Verwandten (Art. 236-30 CCCat) erklärt werden muss. Im Falle eines Interessenkonflikts eines Elternteils erfolgt der Verzicht durch den anderen Elternteil mit Zustimmung der beiden Verwandten. Betrifft der Interessenkonflikt einen der beiden Verwandten, muss er sich der Stimme enthalten, oder es muss gegebenenfalls der nachfolgende Verwandte an seiner Stelle tätig werden.

2.- GRUNDBUCHAMT. EINFACHE VERMERKE KÖNNEN WEDER PER E-MAIL NOCH DURCH EIN TELEMATISCH ÜBERMITTELTES DOKUMENT ANGEFORDERT WERDEN:

Beigefügt sind die Beschlüsse der DGSJFP vom 27. März 2023 (BOE vom 18. April 2023) und vom 28. März 2023 (BOE vom 18. April 2023). Dementsprechend und zusammenfassend weist die GD darauf hin, dass einfache Vermerke weder per E-Mail noch durch einen in einem Dokument über das telematische Dokumenteneinreichungssystem des Registers eingereichten Antrag beantragt werden können. Der übliche Weg ist über das Telematikportal von Registradores.org oder über Telefax im Falle von fortlaufenden Notizen des Notariats.

3.- ABTRETUNG EINES GRUNDSTÜCKS GEGEN EINE MIT EINER AUFSCHIEBENDEN BEDINGUNG GARANTIERTE LEIBRENTE UND EIN DINGLICHES HYPOTHEKENRECHT. SIE KÖNNEN NICHT VERPFÄNDEN, WAS IHNEN NOCH NICHT GEHÖRT:

Ich füge die Entschließung der DGSJFP vom 28. März 2023 (BOE vom 18. April 2023) bei. Darin erinnert uns die GD zusammenfassend daran , dass man nicht verpfänden kann, was einem noch nicht gehört. Die Abtretung einer Immobilie gegen Zahlung einer Rente wird in einer öffentlichen Urkunde beurkundet. Der Übertragende (eine ältere Person) überträgt die Immobilie gegen eine Rente an einen Dritten (den Übernehmer). Die Übertragung wird mit einer aufschiebenden Bedingung versehen, so dass der Eigentumsübergang erst dann erfolgt, wenn der Erwerber nachweist, dass er die vereinbarte Rente in voller Höhe gezahlt hat (d. h. beim Tod des Veräußerers). Darüber hinaus (um zu gewährleisten, dass die zur Zahlung der Rente Verpflichteten diese auch zahlen), bestellt der Erwerber eine Hypothek auf die genannte Immobilie zugunsten des Veräußerers als zusätzliche Garantie für die Zahlung der Leibrente. Die Eintragung der Hypothek wird verweigert, da die aufschiebende Bedingung noch nicht eingetreten ist, so dass die Übernehmer das Eigentum an der Immobilie noch nicht erworben haben (aufschiebende Bedingung) und daher etwas, das ihnen noch nicht gehört, nicht verpfänden können.

4.- HYPOTHEK UND ANSCHRIFT FÜR DIE ZWECKE DER ZUSTELLUNGEN. ES DARF SICH NICHT UM EINE AUSLÄNDISCHE ADRESSE HANDELN:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 30. März 2023 (BOE vom 18. April 2023). Darin erinnert die GD zusammenfassend daran, dass bei der Eintragung eines dinglichen Grundpfandrechts in der Urkunde eine Anschrift des Schuldners für die Zwecke der Zustellung und Ladung angegeben werden muss, die sich in Spanien befinden muss, so dass es nicht zulässig ist, für diese Zwecke eine Anschrift des Schuldners im Ausland anzugeben.

5.- URKUNDE ÜBER DAS ERLÖSCHEN EINER FESTEN PARTNERSCHAFT UND DIE AUFLÖSUNG EINER EIGENTUMSWOHNUNG (WOHNGEMEINSCHAFT). KANN MIT MINDERJÄHRIGEN KINDERN ERTEILT WERDEN, WENN KEINE DIE KINDER BETREFFENDEN VEREINBARUNGEN IN DER URKUNDE ENTHALTEN SIND:

Ich füge den Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat de Catalunya vom 19. April 2023 (DOGC vom 24. April 2023) bei. Darin legt die Generaldirektion zusammenfassend fest, dass bei einem festen Ehepaar mit Kindern und einer gemeinsamen Wohnung, wenn das feste Ehepaar aufgrund der Beendigung des Zusammenlebens erlischt, auch wenn minderjährige Kinder vorhanden sind, das Erlöschen des festen Ehepaares in der Urkunde formalisiert werden kann und in derselben die Auflösung der Eigentumswohnung an der gemeinsamen Immobilie vereinbart werden kann. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Urkunde über die Beendigung der festen Partnerschaft keine Maßnahmen enthält, die die Kinder betreffen, wie eine Vereinbarung, einen Erziehungsplan, Unterhalt oder eine Besuchsregelung (in diesem Fall wäre logischerweise eine gerichtliche Genehmigung erforderlich).

6.- FÜR DIE MATERIELLE TEILUNG EINES PRIVATEN TEILS EINES GRUNDSTÜCKS, DAS DER HORIZONTALEN EIGENTUMSORDNUNG UNTERLIEGT, IST NUR EINE EINFACHE MEHRHEIT ERFORDERLICH:

Ich füge den Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat de Catalunya vom 5. Mai 2023 bei (DOGC vom 15. Mai 2023). Darin legt die Generaldirektion zusammenfassend fest, dass im Falle eines Altbaus mit "einzigartiger" horizontaler Aufteilung (aufgeteilt in 4 Einheiten, von denen eine 13 individuell nutzbare Wohnungen umfasst), wenn die Satzung dies nicht ausdrücklich zulässt, das Gebäude in 4 Einheiten aufgeteilt werden muss, von denen eine 13 individuell nutzbare Wohnungen umfasst, wenn die Satzung dies nicht ausdrücklich zulässt (in diesem Fall wäre keine Zustimmung der Generalversammlung erforderlich), ist es möglich, eine materielle Teilung dieser Einheit, die diese 13 Wohnungen umfasst, zu formalisieren, um 13 unabhängige eingetragene Immobilien zu schaffen, wobei nur ein Beschluss der Generalversammlung mit einfacher Mehrheit erforderlich ist (d.h. eine Zustimmung mit qualifizierten Mehrheiten von 4/5 wäre nicht erforderlich).

7.- URKUNDE ÜBER DIE BERICHTIGUNG EINES FEHLERS (DER FLÄCHE) IN DER BESCHREIBUNG EINES GRUNDSTÜCKS (PRIVATEIGENTUM), DAS DER HORIZONTALEN EIGENTUMSORDNUNG UNTERLIEGT. ES IST KEINE ERKLÄRUNG DER EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT ÜBER DEN ALTEN UND NEUEN BAU ERFORDERLICH:

Ich füge den Beschluss der DGSJFP vom 18. April 2023 (BOE vom 8. Mai 2023) bei. Darin löst die GD zusammenfassend einen Fall, in dem ein Überbau, der mit einer Nutzfläche von 47,51 m eingetragen ist, auf 97 m korrigiert wird (da dies in Wirklichkeit die tatsächliche und korrekte Fläche war), und zwar durch eine vom eingetragenen Eigentümer der Immobilie ausgestellte Urkunde, die sich auf eine katastermäßige und grafische Bescheinigung und einen Architektenbericht stützt (die bestätigen, dass es sich um einen Irrtum handelt und dass diese Wohnung seit der Errichtung diese Fläche hat), sowie durch einen (einstimmig angenommenen) Beschluss des Vorstands, der dieser Korrektur zustimmt. In diesem Fall bestätigt die Generaldirektion, dass diese Urkunde ausreicht, um die Änderung der Fläche der Wohnung einzutragen, ohne dass eine Urkunde über die Erklärung des alten Neubaus seitens der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist, wenn die Beschreibung des besagten Elements berichtigt wird.

8.- WENN BEI EINER ERBSCHAFT EIN ÜBERTRAGUNGSRECHT BESTEHT, BIN ICH MIR BEWUSST, DASS FÜR DIE AUSHÄNDIGUNG EINES VERMÄCHTNISSES DAS EINVERSTÄNDNIS ALLER AN DER ERBSCHAFT BETEILIGTEN ERFORDERLICH IST:

In der Anlage finden Sie die Entschließung der DGSJFP vom 19. April 2023 (BOE vom 8. Mai 2023). In dieser Entschließung erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass im Rahmen des Übertragungsrechts und auf der Grundlage von Artikel 1006 des Zivilgesetzbuchs jeder Vorgang, der darauf abzielt, das Erbe, zu dem der Übertragende berufen ist, aufzuteilen, von allen an der Erbfolge des Übertragenden Beteiligten (einschließlich seiner legitimierten Begünstigten) genehmigt werden muss. Es handelt sich um einen Fall, in dem zwei Verstorbene in ihrem Testament ihre sechs Kinder als Erben benennen (mit vulgärer Substitution zugunsten ihrer jeweiligen Nachkommen) und ebenfalls zugunsten von drei ihrer Kinder Vermächtnisse von einigen Immobilien anordnen. Später starb eines dieser Kinder und hinterließ eine Witwe und drei Kinder (Enkelkinder des Erstverstorbenen). Die Erben (Kinder des verstorbenen Paares) und auch die übertragenden Erben (Enkel) erteilen eine Urkunde über die Aushändigung des Vermächtnisses, aber die verwitwete Ehefrau des verstorbenen Sohnes tritt nicht ein, was die GD als notwendig erachtet, da sie an der Erbfolge beteiligt ist.

9.- ES WIRD BALD MÖGLICH SEIN, URKUNDEN ELEKTRONISCH ZU ERTEILEN:

Im Anhang finden Sie einen Link zu dem kürzlich in El Periódico veröffentlichten Artikel (HIER), in dem die Neuerungen, die sich aus dem Gesetz 11/2023 ergeben, kurz und bündig erläutert werden. Auf der Grundlage dieses Gesetzes wird es bald (Ende November läuft die vacatio legis von 6 Monaten ab) möglich sein, bestimmte öffentliche Dokumente telematisch zu erteilen, d.h. ohne die physische Anwesenheit des Klienten im Notariat. Sobald weitere Entwicklungen zur praktischen Umsetzung der Maßnahme vorliegen, wird das Personal entsprechend informiert.

April 2023

1.- KUNDEN KÖNNEN SICH VOR EINEM NOTAR MIT EINEM GÜLTIGEN FÜHRERSCHEIN DES KÖNIGREICHS SPANIEN AUSWEISEN:

Ich füge den Beschluss der DGSJFP vom 16. Januar 2023 (BOE vom 14. Februar 2023) bei. Gemäß dieser Entschließung und als Zusammenfassung erlaubt die DG einer Person, die vor einem Notar erscheint, sich mit einem gültigen spanischen Führerschein auszuweisen, wobei dieses Hilfsmittel subsidiär oder ergänzend verwendet werden muss. Dies bedeutet, dass die Identifizierung von Spaniern in der Regel in allen Fällen durch einen Reisepass oder einen spanischen Personalausweis (DNI) erfolgen muss. Alternativ kann jedoch auch ein Führerschein akzeptiert werden, da es sich um ein von einer Behörde ausgestelltes amtliches Dokument mit Lichtbild und Unterschrift handelt, das eine identifizierende Wirkung hat.

2.- DIE ZUSTIMMUNG DER NEUEN EIGENTÜMER EINER IMMOBILIE, DIE EINER HORIZONTALEN EIGENTUMSREGELUNG UNTERLIEGT, IST ERFORDERLICH, UM NICHT EINGETRAGENE VEREINBARUNGEN, DIE VOR IHREM ERWERB GETROFFEN WURDEN, IN DAS GRUNDBUCH EINZUTRAGEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 31. Januar 2023 (BOE vom 20. Februar 2023).. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass in der Regel, wenn eine Eigentümergemeinschaft einen Beschluss fasst, der der Eintragung in das Grundbuch unterliegt, und es später, vor der Eintragung dieses Beschlusses, zu einem Eigentumswechsel an privaten Elementen kommt, die neuen Eigentümer ihre Zustimmung geben müssen, um die Eintragung dieses Beschlusses zu erreichen. Da es sich in diesem speziellen Fall jedoch um eine Erbschaft handelt, wendet die Generaldirektion den Grundsatz der Universalsukzession (Artikel 661 Cc) an und lässt die Eintragung der Vereinbarung zu.

3.- IM RAHMEN EINER ERBSCHAFT MUSS DIE TRENNUNG EINER EHE ZUVERLÄSSIG BEWIESEN WERDEN, UM DEM ÜBERLEBENDEN EHEGATTEN SEIN RECHT AUF DEN VORBEHALTENEN TEIL DER ERBSCHAFT ZU ENTZIEHEN.

Ich füge die Entschließung der DGSJFP vom 24. Januar 2023 (BOE vom 14. Februar 2023) bei. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass im Rahmen einer Erbschaftsannahme, um die Erbschaft ohne den überlebenden rechtmäßigen Ehegatten (infolge der Trennung der Ehegatten) formalisieren zu können, eine Bescheinigung über die Trennung erforderlich ist (durch gegenseitiges Einverständnis in einer öffentlichen Urkunde / gerichtliche Entscheidung über die Trennung oder Scheidung / durch Ratifizierung des Ehegatten, der nicht an der Teilung beteiligt ist).

4.- VORSICHTSMASSNAHMEN, DIE BEI DER BEURTEILUNG DER HINLÄNGLICHKEIT ZU BERÜCKSICHTIGEN SIND, WENN EINE VORSORGEVOLLMACHT IM VORGRIFF AUF DEN VERLUST DER GESCHÄFTSFÄHIGKEIT VERWENDET WIRD.

Ich füge den Beschluss der DGSJFP vom 4. November 2022 (BOE vom 2. Dezember 2022) bei. Dementsprechend und zusammenfassend legt die DG fest, dass für die Verwendung einer Vorsorgevollmacht im Vorgriff auf den Verlust der Geschäftsfähigkeit (von der Art, die erst dann wirksam wird, wenn der Verlust der Geschäftsfähigkeit anerkannt wurde, nicht vorher) nicht wie bei jeder Art von Vollmacht ein allgemeines Urteil über die Hinlänglichkeit ausreicht, sondern dass zusätzliche Anforderungen gestellt werden, nämlich Es wird ein aktuelles ärztliches Attest mit Angabe des Datums, des Verfassers, des Zwecks und eine ausdrückliche Beurteilung durch den Notar verlangt, dass sich der Vollmachtgeber in der beschriebenen Betreuungssituation befindet, damit die Vollmacht wirksam wird (und im Zweifelsfall kann sogar ein Sachverständigengutachten verlangt werden, das in einer gesonderten notariellen Urkunde oder, falls erforderlich, durch Hinzufügen des Erscheinens des Vollmachtgebers zur Beurteilung seiner Bedürfnislage vor Ort beurteilt wird).

5.- GERICHTLICHE ENTSCHEIDUNGEN, DIE SICH AUF DIE GESCHÄFTSFÄHIGKEIT EINER PERSON AUSWIRKEN, MÜSSEN IN DAS PERSONENSTANDSREGISTER EINGETRAGEN WERDEN, DAMIT DIE DARAUS ABGELEITETEN HANDLUNGEN ZUGANG ZUM VERMÖGENSREGISTER HABEN.

Ich füge die Entschließung der DGSJFP vom 3. Januar 2023 (BOE vom 9. Februar 2023) bei. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass die gerichtliche Entscheidung, die die Geschäftsfähigkeit einer Person betrifft, nicht nur rechtskräftig ist, sondern auch in das Personenstandsregister eingetragen werden muss. Ohne dieses Erfordernis kann die vom Vertreter vorgenommene Handlung nicht in das Grundbuch eingetragen werden.

6.- WENN DIE WIRTSCHAFTLICHE REGELUNG DER EHE IN EINER URKUNDE ANGEGEBEN IST, MUSS GENAU ANGEGEBEN WERDEN, OB ES SICH UM EINE LEGALE ODER KONVENTIONELLE EHE HANDELT.

Ich füge die Entschließung der DGSJFP vom 20. Dezember 2022 (BOE vom 3. Februar 2023) bei. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass bei der Angabe des wirtschaftlichen Güterstands der Ehe in der Urkunde angegeben werden muss, ob es sich um einen gesetzlichen oder einen vereinbarten Güterstand handelt (denn wenn es sich um einen vereinbarten Güterstand handelt, können besondere Verwaltungs- und Verfügungsregeln vorgesehen sein, die sich von den allgemeinen Regeln des gesetzlichen Güterstands des Gesetzbuchs unterscheiden). Wenn es sich um einen vereinbarten oder konventionellen Güterstand handelt, muss dem Notar außerdem die Urkunde, aus der sich der konventionelle Güterstand ableitet (Eheverträge), mit den Angaben zur Eintragung im zuständigen Standesamt vorgelegt werden. Dies kann auch durch eine Heiratsurkunde des Standesamtes nachgewiesen werden, in deren Rand ein Vermerk über den Abschluss des Ehevertrages, in dem der vereinbarte Güterstand vereinbart wird, den Tag des Abschlusses, den bevollmächtigenden Notar und die Protokollnummer enthalten sein muss.

7.- DIE NOTWENDIGKEIT, DASS DER NOTAR IM URTEIL ÜBER DIE NOTARIELLE ZULÄNGLICHKEIT AUSDRÜCKLICH DEN VORBEHALT DER SELBSTKONTRAHIERUNG UND/ODER DES INTERESSENKONFLIKTS ANFÜHRT.

In der Anlage finden Sie die Entschließung der DGSJFP vom 9. März 2023 (B.O.E. 27. März 2023). In dieser interessanten Entschließung bekräftigt die Generaldirektion erneut ihre Doktrin zur notariellen Zulänglichkeit und zum Selbstkontrahieren in dem Sinne, dass Vorsichtsmaßnahmen zu treffen sind, wenn ein Rechtsgeschäft von einem Bevollmächtigten vorgenommen wird, der seinerseits in eigenem Namen und mit eigenem Recht als Partei mit Interessen auftritt, die denen seines Auftraggebers entgegengesetzt sind. In dem uns in dem Urteil vorgelegten Fall setzt der Kanzler die Eintragung einer Schenkung aus, bei der der Schenker seinerseits als Bevollmächtigter des Beschenkten auftritt, ohne in der Schenkungsurkunde anzugeben, dass die vom Beschenkten erteilte Vollmacht ausdrücklich die Figur des Selbstkontrahierens und/oder den Interessenkonflikt vermeidet. Das Verwaltungszentrum verweist auf seine bereits mehrfach wiederholte Doktrin, dass Artikel 98 des Gesetzes 24/2001 die Beurteilung der Hinlänglichkeit der angeblichen Vertretung ausschließlich dem Notar zuweist, ohne dass der Standesbeamte für seine Qualifikation verlangen kann, dass das Dokument, aus dem die Vertretung abgeleitet wird, ausgestellt, begleitet oder transkribiert wird. Wenn es jedoch um die Figur des Selbstkontrahierens geht, reicht es nicht aus, dass der Notar in der Urkunde seine Beurteilung der Hinlänglichkeit angibt, sondern er muss auch deutlich darauf hinweisen, dass die öffentliche Urkunde, aus der die Vertretung (Vollmacht) abgeleitet ist, den Vorbehalt des Selbstkontrahierens enthält".

8.- ANWENDBARES RECHT IN EHELICHEN GÜTERRECHTSSACHEN MIT INTERNATIONALEN ELEMENTEN

8.1.- DAS AUF DEN GÜTERSTAND ANWENDBARE RECHT:

  • Die Verordnung (EU) 2016/1103 (HIER) gilt für alle Ehen, die ab Juni 2019 geschlossen werden, und ist universell anwendbar (auch Nicht-EU-Recht kann angewendet werden).
  • Nach der Verordnung (Art. 22) können die Ehegatten das auf ihren Güterstand anwendbare Recht zwischen dem Recht des Ortes der Eheschließung oder dem Recht der Staatsangehörigkeit eines der Ehegatten wählen.
  • Gültigkeit der Vereinbarung: Vorbehaltlich der Formvorschriften des jeweiligen Landes (in Spanien ist eine öffentliche Urkunde erforderlich).
  • In Ermangelungeiner Vereinbarung ist das Recht anzuwenden (Art. 26): Das Recht des ersten gewöhnlichen Aufenthalts nach der Eheschließung, das Recht der gemeinsamen Staatsangehörigkeit oder das Recht der engsten Verbindung.
  • ‍ Gilt auchfür "eingetragene Partnerschaften": stabile Partnerschaften , die in einem öffentlichen Register eingetragen sind.

8.2.- DAS AUF DIE EHESCHEIDUNG ANWENDBARE RECHT:

  • Es gilt die EU-Verordnung 1259/2010 (HIER) über das auf die Ehescheidung anzuwendende Recht, die zudem universell anwendbar ist (auch Nicht-EU-Recht kann angewendet werden).
  • Nach der Verordnung (Art. 5) können die Ehegatten das auf die Ehescheidung anzuwendende Recht wählen zwischen dem Recht des Ortes des gewöhnlichen Aufenthalts, dem Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts, dem Recht des Staates, dessen Staatsangehörigkeit einer der Ehegatten zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung besitzt, oder dem Recht des angerufenen Gerichts.
  • Gültigkeit der Vereinbarung: Vorbehaltlich der formalen Anforderungen des jeweiligen Landes (in Spanien: öffentliche Urkunde über Vereinbarungen im Vorgriff auf die Auflösung).
  • InErmangelung einer Vereinbarung würden die Kriterien von Artikel 8 der Verordnung gelten.
Jesús Benavides Lima
Jesús Benavides Lima
Notar von Barcelona

Kauf und Verkauf einer Immobilie

Erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, und wie Sie Ihren Termin einfach und schnell online vereinbaren können.
  • Beschreibung
  • Erforderliche Dokumentation
  • Bearbeitungsgebühren
  • Häufig gestellte Fragen
  • Geltende Vorschriften
  • Vereinbaren Sie einen Termin
Alle Informationen anzeigen
Alle Informationen anzeigen

Andere Artikel, die Sie interessieren könnten