Warum und wie sich die neue Steuerreform auf den Kauf, die Schenkung oder die Erbschaft von Immobilien auswirkt

Das Jahr 2022 bringt uns als "Neujahrsgeschenk" das Inkrafttreten einer Steuerreform, die zweifellos eine echte Revolution im System zur Berechnung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer und der Erbschafts- und Schenkungssteuer darstellt, die höchstwahrscheinlich im Mittelpunkt vieler Fragen, Zweifel und Unsicherheiten stehen wird, mit denen sich jeder Bürger oder juristische Akteur auseinandersetzen muss, wenn er ein Notariat aufsucht, um eine Transaktion im Zusammenhang mit einer Immobilie zu formalisieren, steht wahrscheinlich im Mittelpunkt vieler Fragen, Zweifel und Ungewissheiten, mit denen jeder Bürger oder juristische Akteur konfrontiert wird, wenn er ein Notariat aufsucht, um eine Transaktion im Zusammenhang mit einer Immobilie zu formalisieren, bei der eine dieser Steuern zur Anwendung kommt (wie z. B. bei einem Verkauf, einer Erbschaft oder einer Schenkung).

In Anbetracht der praktischen Bedeutung, die diese neue Reform für die tägliche Arbeit des Notariats haben wird, wird in den folgenden Zeilen versucht, einen praktischen und didaktischen Zugang zu diesem Thema zu geben, so dass jeder, der sich für dieses Thema interessiert, es leicht und einfach verstehen kann.

Woher kommt diese Steuerreform, die so große Auswirkungen auf die täglichen Vorgänge in einem Notariat haben wird?

Um den Gegenstand unserer Analyse richtig zu verstehen, müssen wir natürlich zunächst die neue Verordnung identifizieren, die uns diese weitreichende Steuerreform beschert, denn nur dann können wir verstehen, was reformiert wurde und in welchem konkreten Sinn.

Worin besteht die mit diesem neuen Gesetz eingeführte Steuerreform?

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass diese neue Verordnung die Regeln für die Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und die Erbschaft- und Schenkungsteuer ändert, indem sie den so genannten"Referenzwert" als neuen Schlüsselbegriff für die Berechnung einführt (d.h. den Wert des Vermögens, auf den die zu zahlende Steuer festgelegt wird).

Dieser"Referenzwert" bedeutet, unbeschadet seiner näheren Erläuterung in späteren Fragen, im Großen und Ganzen, dass die Steuerverwaltung von nun an zur Berechnung des "Steuerwerts" einer Immobilie die von den Notaren bei Immobilienverkäufen in diesem Gebiet angegebenen Preise analysiert und auf dieser Grundlage den ungefähren Wert der betreffenden Immobilie hochrechnet.

Wie wurde die Steuerbemessungsgrundlage für den ITP und die Erbschafts- und Schenkungssteuer bisher berechnet?

Wenn wir uns jedoch fragen, was wir unter diesem "realen Wert" verstehen sollen, wenn wir uns den oben genannten Vorschriften zuwenden, werden wir feststellen, dass der Gesetzgeber uns nichts darüber gesagt hat (er hat nicht angegeben, wie wir diesen "realen Wert" berechnen sollen), so dass, wie es nicht anders sein konnte, letztendlich die Gerichte ihre Aufgabe der Gesetzesauslegung erfüllt haben, haben festgelegt, dass unter diesem "tatsächlichen Wert" der"Marktwert" der Immobilie zu verstehen ist, d.h. "der Nettobetrag, den ein Verkäufer bei angemessener Vermarktung zum Zeitpunkt der Bewertung für den Verkauf einer Immobilie erwarten könnte" (siehe z.B. STS 4887/1995 vom 5. Oktober).

Wie konnte die Steuerverwaltung bisher überprüfen, ob dieser angegebene "Marktwert" auch wirklich der Realität entspricht?

In der Praxis wurde die Bestimmung dieses "Marktwerts" zum Schlüsselelement für die Festlegung der Höhe der zu zahlenden Steuer, da auf diesen Wert der entsprechende Steuersatz angewandt wurde.

Wie jeder aufmerksame Beobachter erkennen kann, lag der Anreiz, diesen "realen Wert" niedriger zu deklarieren, auf der Hand, da die Beteiligten auf diese Weise zwar (natürlich) eine Rechtswidrigkeit begehen, aber die Steuerlast des Vorgangs verringern können.

Wie aus diesem Beispiel ersichtlich wird, besteht in der Praxis bisher häufig eine große Differenz zwischen dem "tatsächlichen Wert" einer Immobilie (d.h. ihrem "Marktwert") und dem steuerlichen Mindestwert, der ihr von der Steuerverwaltung auf der Grundlage des oben genannten Wertüberprüfungssystems zugewiesen wird, die in Wirklichkeit die am weitesten verbreitete und allgemeinste war, so dass, wie man sieht, bestimmten Parteien, die (natürlich) eine Rechtswidrigkeit begehen, die Möglichkeit offen stand, einen Teil des tatsächlichen Wertes der übertragenen Immobilie zu "verstecken", indem sie "offiziell" nur einen Teil des tatsächlichen Wertes oder des Marktwertes angeben.

Was ändert sich durch die neue Regelung?

So muss im Kataster (einem dem Finanzministerium unterstellten Verwaltungsregister, in dem alle Immobilien eingetragen sind) von nun an neben den physischen und rechtlichen Merkmalen einer Immobilie, ihrer Lage, ihrer Fläche, ihren Bauten usw. auch ihr "Referenzwert" (d.h. eine wirtschaftliche Bewertung der Immobilie auf der Grundlage einer "Analyse der von den öffentlichen Beamten beim Kauf und Verkauf von Immobilien mitgeteilten Preise") eingetragen werden, der"Referenzwert" muss ebenfalls eingetragen werden, d.h. eine wirtschaftliche Bewertung, die auf einer "Analyse der von öffentlichen Notaren gemeldeten Preise bei Immobilienverkäufen und -käufen" beruht (d.h., grob gesagt, der "Wert", den der Fiskus auf der Grundlage "ähnlicher" Transaktionen von nahe gelegenen Immobilien, die in Notariaten beurkundet wurden, für die Immobilie annimmt).

Diese neue Verordnung legt im Wesentlichen fest, dass die Steuerbemessungsgrundlage bei Grundstücken auf der Grundlage des"Marktwerts" berechnet wird, d.h."des wahrscheinlichsten Preises, zu dem ein Grundstück zwischen unabhängigen Parteien frei von Belastungen verkauft werden könnte". 

Auf dieser Grundlage sieht die neue Vorschrift vor, dass bei der Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage für Immobilien die Bemessungsgrundlage berücksichtigt werden muss:

• Oder zum"Referenzwert", der in der Verordnung über das Liegenschaftskataster vorgesehen ist, zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer.
• Ist der Verkaufspreis bzw. der angegebene Wert höher als dieser"Referenzwert", entspricht die Bemessungsgrundlage der Steuer diesem Verkaufspreis bzw. dem angegebenen Wert.

Ausgehend von den obigen Ausführungen sollte ein Steuerpflichtiger, der mit einem der Grunderwerbsteuer (z. B. Kauf oder Verkauf) oder der Erbschaft- und Schenkungsteuer (z. B. Annahme einer Erbschaft oder Schenkung) unterliegenden Vorgang konfrontiert ist, zur Berechnung der zu zahlenden Steuer wie folgt vorgehen:

• Zunächst müssen Sie die angegebene Website des Katasteramtes besuchen und den "Referenzwert" Ihrer Immobilie herausfinden.
• Zweitens ist der ermittelte Wert mit dem tatsächlichen Preis des Geschäfts zu vergleichen, so dass der Wert des Geschäfts mit dem tatsächlichen Preis des Geschäfts verglichen werden kann:
• ~Liegt der tatsächliche Wert des Umsatzes über dem "Referenzwert", so ist dies der steuerpflichtige Wert des Umsatzes.
• ~Liegt der tatsächliche Wert des Umsatzes unter dem "Referenzwert", so entspricht die Bemessungsgrundlage der Steuer diesem "Referenzwert".

Welche praktischen Auswirkungen wird die Reform haben?

Der einfachste und praktischste Weg, die Auswirkungen einer Gesetzesreform zu verstehen, besteht zweifellos darin, sie an einem konkreten Fall aufzuzeigen, und genau das werden wir jetzt tun:

Meines Erachtens, und ich denke, dass jeder, der das Thema gründlich analysiert, es für notwendig hält, zwei sehr wichtige Aspekte dieses Beispiels hervorzuheben:

Erstens wurde, wie man sieht, für die Zwecke der Grunderwerbssteuer und der Erbschafts- und Schenkungssteuer der "Mindeststeuerwert", den die Steuerverwaltung Immobilien zuweist, erheblich erhöht (in unserem konkreten Fall um 45 %), so dass sich die Steuerlast für all diejenigen, die sich bisher für die Zugrundelegung des "Mindeststeuerwerts" entschieden haben, erheblich erhöhen wird.

Ebenso ist der Steuerpflichtige, wie wir in dem vorgeschlagenen Beispiel zu zeigen versucht haben, für den Fall, dass die betreffende Immobilie aus irgendeinem Grund (z.B. aufgrund ihres schlechten Erhaltungszustands) einen niedrigeren Real- oder Marktwert als den "Referenzwert" hat, gezwungen, zunächst die Steuer zum "Referenzwert" zu zahlen (d.h. "mehr zu zahlen, als ihm zustehen würde") und anschließend ein Verfahren vor der Steuerverwaltung einzuleiten, um nachzuweisen, dass in seinem speziellen Fall der Real- oder Marktwert der Immobilie dem angegebenen Wert entspricht und dass in seinem Fall der Real- oder Marktwert der Immobilie der angegebene Wert ist, mehr als den "Referenzwert" zu zahlen) und anschließend ein Verfahren bei den Steuerbehörden einzuleiten, um nachzuweisen, dass in seinem speziellen Fall der tatsächliche oder Marktwert der Immobilie dem angegebenen Wert entspricht und dass daher die Erstattung der "zu viel gezahlten" Steuern gemäß dem "Referenzwert" angemessen ist.

Wie kann diese Reform bewertet werden?

Zweifellos wird die Bewertung einer Regelung in hohem Maße von den ideologischen Positionen desjenigen bestimmt, der dieses Werturteil abgibt. Da ich mir dessen jedoch bewusst bin und versuche, mich von diesem früheren "Rucksack" zu befreien, kann diese Reform meiner Meinung nach in der Praxis bestimmte Auswirkungen haben, die berücksichtigt werden sollten:

Erstens liegt es auf der Hand, dass eine Anhebung des "Mindeststeuerwerts" von Immobilien für die Steuerverwaltung eine Maßnahme zur Bekämpfung von Betrug und Steuerhinterziehung sein könnte, was für ein Land mit einem so hohen Anteil an Schattenwirtschaft oder informeller Wirtschaft, wie in diesem Artikel dargestellt, positiv sein könnte. Kurz gesagt, es ist gerecht und vernünftig, dass alle Bürger und legalen Wirtschaftsbeteiligten die Steuern zahlen, die ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder ihrem Vermögen entsprechen, d.h. die in unserer Verfassung festgelegte Besteuerungsgrundlage.

Es ist jedoch nicht weniger wahr, dass diese Maßnahmen, die in der Praxis eine Erhöhung der Steuerlast bedeuten, der Dynamik eines Schlüsselsektors unserer Wirtschaft wie des Immobilienmarktes nicht förderlich sind (es sei daran erinnert, dass dieser Sektor mehr als 5 % des BIP der spanischen Wirtschaft ausmacht), so dass wir, wenn die auf Immobilientransaktionen zu entrichtenden Steuern erheblich erhöht werden, schließlich in ein unerwünschtes Szenario einer Verlangsamung der Aktivität des Sektors und damit eines Rückgangs der Aktivität geraten könnten, der zu einem Rückgang des Gesamtsteueraufkommens führt (ein von dem Wirtschaftswissenschaftler beschriebenes Phänomen), kann es zu einem unerwünschten Szenario einer Verlangsamung der Tätigkeit des Sektors und damit zu einem Rückgang der Tätigkeit kommen, der zu einem Rückgang des Gesamtsteueraufkommens führt (ein Phänomen, das von dem Wirtschaftswissenschaftler Arthur Laffer beschrieben wurde und allgemein als "Laffer-Kurve" bekannt ist, die zeigt, wie in bestimmten Fällen eine Erhöhung der Steuerlast zu einem Rückgang der Wirtschaftstätigkeit führen kann, was wiederum einen Rückgang des Steueraufkommens zur Folge hat).

Es bleibt also abzuwarten, ob sich diese weitreichende Steuerreform tatsächlich positiv oder negativ auf die spanische Wirtschaft und insbesondere auf den Immobiliensektor und die damit verbundenen Steuereinnahmen auswirken wird.

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In der Hoffnung, dass dieser Artikel Ihre praktischen Zweifel bezüglich der neuen Entwicklungen, die das Jahr 2022 in Steuerangelegenheiten mit sich bringt, ausgeräumt hat, steht Ihnen das Team von Notaría Jesús Benavides weiterhin zur Verfügung, um Ihnen bei allem zu helfen, was Sie im Zusammenhang mit der Formalisierung Ihrer Immobilientransaktionen benötigen.