Die 20 wichtigsten Anfragen an die Gemeinschaft der Nachbarn

17/4/2024

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Die 20 wichtigsten Anfragen an die Gemeinschaft der Nachbarn

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Ich verwende als Titel für meinen neuen Blogartikel die berühmte Fernsehserie, die wir alle früher oder später in irgendeiner Folge gesehen haben. Zweifellos leben die meisten Menschen (mich eingeschlossen) in Eigentumswohnungen. Das heißt, wir leben nicht allein in einem Gebäude, sondern mit anderen Menschen zusammen, den berühmten Nachbarn.

In meiner täglichen Arbeit als Notar kann ich beobachten, dass im Rahmen der zahlreichen und vielfältigen Immobilientransaktionen, die in meiner Kanzlei beurkundet werden, Bürger, die im Laufe der Zeit eine Immobilie erwerben oder besitzen, mir sehr häufig zahlreiche Fragen zu alltäglichen Situationen stellen, die sich in dieser Art von gemeinsamen Eigentumsverhältnissen ergeben.

Da diese Art von Fragen immer wieder auftaucht, hielt ich es für sinnvoll, eine Sammlung dieser häufigsten Zweifel und ihrer juristischen Antworten zusammenzustellen, damit jeder, der sich für diese Frage interessiert, auf einfache Weise eine juristische Antwort auf seine Frage finden kann, und zwar immer in einer einfachen und verständlichen Sprache, die sich an die breite Öffentlichkeit richtet, die mit der Welt des Rechts nicht vertraut ist.

Was ist diese Gemeinschaft der Eigentümer?

In der Praxis werden in den meisten Städten und Ballungsgebieten angesichts der Grundstücksknappheit die Wohnungen der Menschen durch Mehrfamilienhäuser gegliedert, d. h. durch Konstruktionen, in denen es eine Reihe voneinander unabhängiger Wohnungen gibt, die einer Reihe von Menschen als Unterkunft dienen und die als gemeinsames Bindeglied eine Reihe gemeinsamer Elemente haben (wie z. B. einen Eingangsbereich, ein Treppenhaus, einen Aufzug, ein Gemeinschaftsschwimmbad, einen Gemeinschaftsgarten usw.).

Auf dieser Grundlage hat das Gesetz für den Bau eines Mehrfamilienhauses (in den meisten Fällen ein Wohnblock) eine besondere rechtliche Regelung geschaffen, die als horizontales Eigentum bezeichnet wird, um die Beziehungen zwischen den verschiedenen Eigentümern dieser unabhängigen Wohnungen zu regeln.

In Spanien findet sich diese spezielle Regelung im horizontalen Eigentumsgesetz (HIER können Sie es einsehen).
In Katalonien ist sie in den Artikeln 553-1 ff. des Buches V des Zivilgesetzbuches von Katalonien geregelt (HIER können Sie sie einsehen).

Durch diese rechtliche Regelung des horizontalen Eigentums wird also eine Gemeinschaftsregelung geschaffen, die es den Eigentümern der verschiedenen Wohnungen ermöglicht, ihre Eigentumsrechte ausschließlich an den privaten Elementen (d. h. der von ihnen erworbenen Wohnung) und in Gemeinschaft mit den anderen Eigentümern an den gemeinsamen Elementen auszuüben.

Auf dieser Grundlage kann jeder Eigentümer jeder einzelnen Wohnung die Wohnung nutzen (in der Wohnung wohnen, sie gewinnbringend an einen Dritten vermieten, die Nutzung an ein Kind übertragen usw.), während er seinerseits das Recht hat, die gemeinsamen Elemente des Gebäudes (wie das gemeinsame Treppenhaus, den Aufzug, falls vorhanden, ein gemeinsames Schwimmbad, einen gemeinsamen Garten oder einen gemeinsamen Fitnessraum usw.) auf der Grundlage der noch festzulegenden Regeln zu nutzen.

Es ist logisch, dass die verschiedenen Eigentümer der Wohnungen, aus denen sich die horizontale Immobilie zusammensetzt, ebenfalls Verpflichtungen haben, sowohl in finanzieller Hinsicht (z. B. Übernahme der normalen Instandhaltungskosten des Gebäudes, d. h. Strom, Wartung des Aufzugs, Versicherung gegen Gebäudeschäden, Wartung des Pools usw.) als auch in Bezug auf die Nutzung dieser Gemeinschaftsräume (Einhaltung der Regeln, die beispielsweise für die Nutzung eines Gemeinschaftspools, einer gemeinsamen Sporthalle oder eines Gemeinschaftsgartens festgelegt wurden).

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass diese horizontale Eigentumsregelung nach dem Gesetz nur durch eine öffentliche Urkunde über die horizontale Teilung (die in der Regel bereits vom Bauträger, der das Wohngebäude errichtet, vor dessen Verkauf ausgestellt wird) und deren Eintragung im Grundbuch geschaffen werden kann.

In dieser Urkunde über die horizontale Teilung wird die Eigentümergemeinschaft gegründet, werden die verschiedenen Wohnungen (private Elemente) und die gemeinsamen Elemente, aus denen sie besteht, beschrieben und die grundlegenden Regeln für ihr Funktionieren, die sogenannten Statuten, festgelegt.

Welches ist das Schlüsselelement, das die Beteiligung der einzelnen Nachbarn an der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt?

Die Beteiligung eines jeden Nachbarn an der Eigentümergemeinschaft wird durch die so genannte Beteiligungsquote bestimmt, d. h. durch einen Prozentsatz, der jedem benachbarten Eigentümer im Verhältnis zum Gesamtwert der Immobilie und damit der gemeinschaftlichen Elemente entspricht.

In der Praxis wird der Beteiligungsanteil jeder Wohnung in der Gründungsurkunde des Bauträgers, der die Immobilie errichtet, festgelegt, und für die konkrete Festlegung wird in der Regel die Größe jeder Wohnung (d. h. ihre Fläche) als Referenz verwendet.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si tenemos un edificio formado por 5 pisos, 2 de ellos con 70 metros cuadrados, y los 3 restantes, de 120 metros cuadrados cada uno, utilizando el criterio antes indicado del tamaño, tendremos como resultado que cada piso tiene la siguiente cuota de participación:<ejemplo>

Etage1 (70 Quadratmeter): 14%.
‍Stockwerk 2 (70 Quadratmeter): 14%
‍Stockwerk 3 (120 Quadratmeter): 24%
‍Stockwerk 4 (120 Quadratmeter): 24%
‍Etage 5 (120 Quadratmeter): 24%

Die Beteiligungsquote ist, wie wir noch sehen werden, sehr wichtig, vor allem weil sie als Modul zur Festlegung der Beteiligung an den Lasten, den Vorteilen, der Verwaltung und der Leitung der Gemeinschaft sowie der Rechte der Eigentümer im Falle der Beendigung des Regimes dient und auch die Verteilung der Kosten und die Verteilung der Erträge festlegt, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior, si la comunidad de propietarios, tras analizar sus necesidades de gasto para atender a los gastos ordinarios de mantenimiento de la comunidad (mantenimiento de ascensor, limpieza de escalera, seguros de daños, etc.), determinan que estos, en conjunto, ascienden a 1.000 euros al mes, estos no se repartirán de manera proporcional o igualitaria entre los 5 propietarios que conforman la comunidad, sino que su reparto se realizará en función de su cuota de participación, cosa que implica que, cada vecino en concreto, deberá pagar los siguientes importes:<ejemplo>

Wohnung 1 (14% Gebühr): 140 Euro / Monat
Wohnung 2 (14% Quote): 140 Euro / Monat
Wohnung 3 (24% Quote): 240 Euro / Monat
Wohnung 4 (24% Quote): 240 Euro / Monat
Wohnung 5 (24% Quote): 240 Euro / Monat

Wie wir sehen, ist die Beteiligungsquote einer Wohnung an der Eigentümergemeinschaft ein sehr wichtiges Element, das es zu berücksichtigen gilt, denn davon hängt ab, ob unsere Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft größer oder kleiner werden.

In jedem Fall bestimmt das Gesetz auch, dass die Beteiligungsgebühren durch einstimmige Vereinbarung der Eigentümer oder, falls dies nicht möglich ist, durch die Justizbehörde oder ein außergerichtliches Konfliktlösungsverfahren geändert werden können.

Wie hoch ist die monatliche Gemeinschaftsgebühr, wie wird sie festgelegt und wofür wird sie verwendet?

Wie wir soeben gesehen haben, verfügen Eigentümergemeinschaften über eine Reihe von gemeinschaftlich genutzten Elementen, deren ordentliche Instandhaltung und Verwaltung aus wirtschaftlicher Sicht notwendig ist(hierunter fallen z. B. die Kosten für die Instandhaltung des Aufzugs, des Tores des Gemeinschaftsparkplatzes, die Reinigung des Treppenhauses, die Versicherung für Schäden am Gebäude, die Strom- und Wasserversorgung für das Treppenhaus, die Instandhaltung anderer "zusätzlicher" gemeinschaftlicher Elemente wie Schwimmbäder, Gärten, usw.).

Ausgehend von diesem Bedarf legt jede Eigentümergemeinschaft auf der Grundlage ihrer festen Kostenstruktur ein jährliches Budget fest und bestimmt auf der Grundlage dieses Budgets den Beitrag, der jedem Eigentümer auf der Grundlage seines Anteils an der Beteiligung zusteht. In jedem Fall muss dieser Beitrag durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung festgelegt werden.

Das bedeutet, dass jeder benachbarte Eigentümer monatlich (oder vierteljährlich) eine Rechnung über die Gemeinschaftskosten für die Instandhaltung und Verwaltung dieser gemeinsamen Elemente bezahlen muss.

<ejemplo>Rescatando nuestro ejemplo anterior, como hemos visto, en esa comunidad con 5 pisos y unos gastos comunes totales de 1.000 euros al mes, los 2 pisos de 70 metros cuadrados (con una cuota de participación del 14%), pagarán 140 euros al mes, mientras que, los otros 3 pisos de 120 metros (con una cuota de participación del 24%), pagarán 240 euros al mes.<ejemplo>

In der Praxis muss ein neuer Nachbar, wenn er eine Immobilie erwirbt, dem Hausverwalter seine Bankverbindung mitteilen, damit von diesem Zeitpunkt an die entsprechende Quittung mit den monatlichen Ausgaben der Eigentümergemeinschaft ausgestellt wird.

Was passiert, wenn es einen säumigen Nachbarn gibt?

Wie wir soeben gesehen haben, muss in einer Eigentümergemeinschaft jeder Nachbar monatlich (oder mit der vereinbarten Periodizität) eine Rechnung zur Deckung der gemeinsamen Kosten der Gemeinschaft, der er angehört, bezahlen.

Allerdings kann es vorkommen, dass ein Nachbar diese Gemeinschaftsrechnungen nicht bezahlt und in diesem Fall zum "säumigen Nachbarn" wird.

In diesen Fällen bestimmt das Gesetz, dass die Eigentümergemeinschaft das Recht hat, von diesem Nachbarn alle Beträge einzufordern, die für die Nichtzahlung dieser gemeinsamen Kosten geschuldet werden, und zwar im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens, das nach dem Verfahren des besonderen Mahnverfahrens abläuft, das in der Verfahrensgesetzgebung geregelt ist (insbesondere in den Artikeln 812 und folgende des Ley de Enjuiciamiento Civil, das hier eingesehen werden kann HIER), dessen Hauptmerkmal die Einfachheit des Verfahrens und die Möglichkeit ist, es ohne die Einschaltung eines Anwalts zu bearbeiten (was natürlich die Kosten der Klage für die Gemeinschaft reduziert und erleichtert).

Eine Bescheinigung über die Nichtzahlung der gemeinschaftlichen Kosten, die von der Person ausgestellt wird, die als Sekretär der Gemeinschaft mit Zustimmung des Präsidenten handelt, reicht aus, um die Forderung einzureichen. In dieser Bescheinigung müssen das Bestehen der Schuld und ihr Betrag, die Feststellung, dass die Schuld fällig ist und dass sie genau der von der Eigentümerversammlung genehmigten und im entsprechenden Protokollbuch eingetragenen Abrechnung entspricht, sowie die an den Schuldner gerichtete außergerichtliche Zahlungsaufforderung aufgeführt sein.

Darüber hinaus sind in Bezug auf die Schulden des säumigen Nachbarn gemäß dem katalanischen Zivilrecht die folgenden zusätzlichen Aspekte zu berücksichtigen:

Die Forderungen der Gemeinschaft gegenüber den Eigentümern für die gemeinsamen Kosten, die dem überfälligen Teil des laufenden Jahres und der vier unmittelbar vorangegangenen Jahre entsprechen, gerechnet vom 1. Januar bis zum 31. Dezember, haben Vorrang vor dem privaten Teil, wobei die Priorität gesetzlich festgelegt ist.
Diese Schulden werden ab dem Zeitpunkt verzinst, an dem die Zahlung fällig ist und nicht geleistet wird.
Dieprivaten Elemente sind dinglich betroffen und haften für die Zahlung der Beträge, die von den Eigentümern sowie den Voreigentümern für die gemeinsamen Kosten geschuldet werden, entsprechend dem überfälligen Teil des laufenden Jahres und der vier unmittelbar vorangegangenen Jahre, gerechnet vom 1. Januar bis zum 31. Dezember, so dass, wenn der säumige Eigentümer nicht über andere Vermögenswerte verfügt, mit denen er diese Schuld begleichen kann, die Gemeinschaft gegebenenfalls gegen diese Immobilie vorgehen könnte, um die ihr geschuldeten Beträge einzutreiben.

Schließlich sei noch darauf hingewiesen, dass der säumige Nachbar gemäß Artikel 553-24 des katalanischen Zivilgesetzbuches kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung hat.

Was ist beim Verkauf einer Wohnung in Bezug auf die monatlichen Gemeinschaftskosten zu beachten?

Beim Verkauf einer Wohnung, die einem horizontalen Eigentumsregime unterliegt, ist es logisch, dass bei der Formalisierung der Transaktion der Stand der Zahlungen dieses Eigentümers im Verhältnis zu seiner Eigentümergemeinschaft berücksichtigt und angesprochen werden muss, da dies sonst zu unangenehmen Überraschungen für den Käufer führen kann.

So bestimmt das Gesetz vorausschauend, dass der Verkäufer einer Wohnung, die einem horizontalen Eigentumsregime unterliegt, bei der Formalisierung des Verkaufs seiner Immobilie erklären muss, ob er seinen Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft nachkommt (einschließlich der ordentlichen und außerordentlichen Ausgaben, wie z. B. der Beiträge zum Reservefonds) oder nicht .

Zu diesem Zweck verpflichtet das katalanische Zivilgesetzbuch den Verkäufer, bei der Formalisierung des Verkaufs eine vom Sekretär ausgestellte Bescheinigung über den Stand seiner Schulden bei der Gemeinschaft vorzulegen, in der auch die ordentlichen und außerordentlichen Gemeinschaftskosten und die Beiträge zum Reservefonds aufgeführt sein müssen, die genehmigt wurden, aber noch nicht fällig sind.

Die Vorlage dieses Dokuments beim Notar bei der Beurkundung des Wohnungsverkaufs ist sehr wichtig, denn ohne dieses Dokument kann die öffentliche Urkunde nicht ausgestellt werden, es sei denn, die Parteien verzichten ausdrücklich darauf (was den Käufern keinesfalls zu empfehlen ist, da dies zu sehr unangenehmen Überraschungen in Form von hohen Außenständen führen kann).

Beim Verkauf einer Wohnung ist es üblich, dass der Verkäufer seinen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft nachkommt, und wenn dies in der Bescheinigung vermerkt ist, gibt es keine weiteren Probleme.

Daher muss der Käufer, sobald der Verkauf formalisiert wurde, den Verwalter der Immobilie unter Angabe seiner Kontonummer informieren, damit von diesem Zeitpunkt an die neuen Quittungen auf sein Bankkonto überwiesen werden können.

In Fällen, in denen Schulden bestehen, ist die Bandbreite der Möglichkeiten jedoch größer, da die Parteien beispielsweise verhandeln und eine Einigung erzielen müssen:

dass der Verkäufer diese Schulden vor dem Verkauf begleicht, da der Verkauf sonst nicht zustande kommt.
dass der Verkäufer diese Schulden begleicht, allerdings zu einem Zeitpunkt, der nach der Formalisierung des Kaufvertrags liegt (der Käufer trägt das Risiko, das dies im Falle eines möglichen Vertragsbruchs mit sich bringen kann, da er in einem solchen Fall gezwungen ist, diese Schulden zu übernehmen und sie anschließend gegebenenfalls auf dem Rechtsweg vom Verkäufer einzufordern).
Vereinbaren Sie, dass diese Schulden vom Käufer übernommen werden, wobei der Betrag vom ursprünglich vereinbarten Kaufpreis abgezogen wird.

In jedem Fall müssen bei bestehenden Schulden zusätzliche gesetzliche Bestimmungen berücksichtigt werden, wie die Tatsache, dass der Übertragende für die Schulden haftet, die er der Gemeinschaft zum Zeitpunkt der Übertragung schuldet, sowie der tatsächliche Zustand des Vermögens zur Begleichung bestehender Schulden, den wir bereits in der vorhergehenden Frage erwähnt haben.

Sollten Wohnungseigentümergemeinschaften einen Notfallfonds zur Deckung unvorhergesehener Ausgaben einrichten?

Das Gesetz verpflichtet die Gemeinschaften nämlich dazu, "Notrücklagen" zu bilden, um unvorhergesehene Ausgaben (z. B. den Ausfall eines Gemeinschaftselements, der nicht von der Gemeinschaftsversicherung gedeckt ist) bestreiten zu können; diese Rücklagen werden im Gesetz als Reservefonds bezeichnet.

Nach dem katalanischen Zivilgesetzbuch müssen alle Wohnungseigentümergemeinschaften in ihrem Haushaltsplan einen Betrag von mindestens 5 % der gemeinschaftlichen Ausgaben für die Bildung einer Rücklage vorsehen, um unvorhergesehene und dringende Ausgaben oder, mit Genehmigung der Eigentümerversammlung, außerordentliche Arbeiten zur Erhaltung, Instandsetzung, Sanierung, Einrichtung neuer gemeinschaftlicher Dienste und Sicherheit sowie solche, die aufgrund besonderer Vorschriften erforderlich sind, bestreiten zu können.

Das Eigentum an diesem Reservefonds gehört allen Eigentümern, und der Fonds bleibt der Gemeinschaft zugeordnet, ohne dass ein Eigentümer das Recht hat, seine Rückgabe zum Zeitpunkt der Veräußerung des privaten Elements zu fordern.

Darüber hinaus schreibt das Gesetz vor, dass der Rücklagenfonds in getrennten Konten ausgewiesen und auf einem besonderen Bankkonto im Namen der Gemeinschaft hinterlegt werden muss, so dass die Verwalter nur mit Genehmigung des Präsidiums oder der Eigentümerversammlung für die oben genannten Zwecke darüber verfügen können.

Schließlich ist noch anzumerken, dass der Restbetrag des jährlichen Reservefonds im Fonds des Folgejahres kumuliert wird.

Welche Regeln gibt es für die Organisation und das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft und wie kann ich sie einsehen?

Die grundlegende und fundamentale Regel, die das Funktionieren der Gemeinschaft regelt, ist ihre Satzung.

Sie regeln im Einklang mit dem Gesetz die grundlegenden Aspekte der Organisation und des Funktionierens der Gemeinschaft, wie z. B.:

Die Bestimmung, Nutzung und Verwertung der privaten und gemeinsamen Elemente.
Beschränkungen der Nutzung und andere Kosten der privaten Elemente.
Die Ausübung von Rechten und die Erfüllung von Pflichten.
Die Verwendung von Kosten und Einnahmen sowie die Verteilung von Lasten und Nutzen.
Leitende Organe, die die durch diesen Kodex geschaffenen Organe ergänzen, und ihre Zuständigkeiten.
Die Form der Leitung und Verwaltung der Gemeinschaft.

Ebenso erlaubt das Gesetz subsidiär die Schaffung zusätzlicher interner Regelungen, der so genannten Internen Verordnungen, die die internen Regeln für das Zusammenleben und die gute Nachbarschaft zwischen den Eigentümern und die Nutzung der gemeinschaftlichen Elemente und Einrichtungen im Einzelnen festlegen.

Die Satzung der Eigentümergemeinschaft ist in der Regel in der Gründungsurkunde der horizontalen Wohnungseigentumsanlage enthalten, so dass jeder Nachbar, der sie einsehen möchte, sich nur dorthin begeben oder gegebenenfalls eine Kopie beim Hausverwalter anfordern muss.

So finden sich in der Gemeinschaftssatzung zum Beispiel Vorschriften über die:

Die Organe, aus denen sich die Gemeinschaft zusammensetzt, ihre Funktionsweise und ihre Verwaltung (z. B. ob ein Hausverwalter eingestellt wird oder nicht).
Form und Häufigkeit der Ratenzahlung (monatlich, vierteljährlich, jährlich usw.).
Zugang zum Gebäude.
Regeln und Zeitpläne für die Nutzung gemeinsamer Elemente (z. B. Schwimmbad, Gemeinschaftshof, Sporthalle, Mehrzweckraum usw.).
Gegebenenfalls Beschränkungen für die Ansiedlung wirtschaftlicher Tätigkeiten in den Wohnungen, die die Eigentümergemeinschaft bilden.
Die Möglichkeit, gemeinsame Elemente der privaten Nutzung zu verändern oder nicht, wie z. B. die Überdachung von Balkonen oder Terrassen, das Anbringen von Werbeschildern, Wäscheleinen, Grills usw.
Die Nutzung der Stellplätze in der Garage (nur für das Abstellen von Fahrzeugen oder, falls erforderlich, für andere zusätzliche Zwecke).
Die Möglichkeit, ein privates Element abzutrennen und/oder zu teilen oder nicht.
Regeln für die Nutzung und Beschränkungen von Terrassen und Balkonen.
Möglichkeiten zur Beilegung von Konflikten zwischen Nachbarn (z. B. Schlichtung vor dem Hausverwalter).

Wie ist die Wohnungseigentümergemeinschaft organisiert?

Die Eigentümergemeinschaft ist im Wesentlichen auf der Grundlage von drei Schlüsselfiguren organisiert, nämlich:

Die Präsidentschaft der Gemeinschaft.
Das Sekretariat der Gemeinschaft.
Die Versammlung der Eigentümer.

Im Folgenden werden wir uns die allgemeinen Merkmale dieser Zahlen ansehen:

Das Amt des Vorsitzenden und des Sekretärs ist ein unpersönliches Amt.

Das Amt des Vorsitzenden muss von einem Eigentümer wahrgenommen werden, während das Sekretariat, sofern dies vereinbart wurde, von einem Eigentümer oder von einer Person außerhalb der Gemeinschaft wahrgenommen werden kann , die die Verwaltungsaufgaben übernimmt (d.h. normalerweise ein Hausverwalter).

Die Ämter werden von der Eigentümerversammlung bestellt, der sie für ihr Handeln verantwortlich sind.

Die Ämter sind wieder wählbar und dauern ein Jahr, wobei sie selbstverständlich bis zu der ordentlichen Sitzung verlängert werden, die auf den Ablauf der Amtszeit folgt, für die sie ernannt wurden.

Die Ausübung der Ämter ist obligatorisch (d.h. wenn der Vorstand Sie turnusmäßig ernennt, ist die Ausübung des Amtes obligatorisch). Die Eigentümerversammlung kann jedoch die Behauptung von begründeten Entschuldigungsgründen prüfen.

Gibt es keine Kandidaten, erfolgt die Ernennung nach dem Rotationsprinzip oder durch Auslosung unter denjenigen, die ihr Amt noch nicht innehatten.

Die Ämter werden nicht vergütet, es sei denn, sie werden von Personen außerhalb der Gemeinschaft bekleidet, in diesem Fall können sie vergütet werden (wenn ein Fachmann, wie z. B. ein Hausverwalter, eingestellt wird, wird er/sie natürlich ein Honorar für diese Arbeit verlangen wollen).

Bei der Besetzung der Stellen darf es keine Diskriminierung aufgrund des Geschlechts, der sexuellen Ausrichtung, der Herkunft oder der Weltanschauung oder aus anderen Gründen geben.

Vor dem Hintergrund der allgemeinen Regeln für die Wahl und die Amtszeit dieser Ämter sollten nun die Zuständigkeiten der einzelnen Ämter analysiert werden.

Was die Präsidentschaft betrifft, so hat sie nach dem Gesetz folgende Aufgaben:

Einberufung und Leitung der Sitzungen der Trägerversammlung.
Die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten.
Gegebenenfalls die Vereinbarungen zu veröffentlichen.
Gewährleistung des reibungslosen Funktionierens der Gemeinschaft und der Erfüllung der Aufgaben des Sekretärs und des Verwalters.
Alle anderen gesetzlich festgelegten Funktionen.
Die Eigentümerversammlung kann auch einen Vizepräsidenten ernennen, der im Falle des Todes, der Unmöglichkeit, der Abwesenheit oder der Unfähigkeit des Amtsinhabers die Aufgaben des Präsidiums wahrnimmt. Er/sie kann auch die Funktionen ausüben, die ihm/ihr vom Präsidium ausdrücklich übertragen wurden.

Zweitens bestimmt das Gesetz, dass der Sekretär für die Erstellung der Sitzungsprotokolle, die Ausstellung von Bescheiden, die Ausstellung von Bescheinigungen sowie für die Aufbewahrung der Unterlagen der Gemeinschaft (wie Mitteilungen, Mitteilungen, Vollmachten, Konten usw.) zuständig ist.

Drittens ist darauf hinzuweisen, dass im Falle der Bestellung eines Verwalters dieser für die Führung der laufenden Geschäfte der Gemeinschaft verantwortlich ist und folgende Aufgaben wahrnimmt

Ergreifen Sie geeignete Maßnahmen und führen Sie die erforderlichen Aktionen durch, um das Eigentum und das ordnungsgemäße Funktionieren der Gemeinschaftsdienste zu erhalten.
Stellen Sie sicher, dass die Eigentümer ihren Verpflichtungen nachkommen, und warnen Sie sie entsprechend.
Erstellung des Jahresabschlusses für das vergangene Jahr und des Haushaltsplans.
Ausführung der Beschlüsse der Trägerversammlung und Vornahme der entsprechenden Einzüge und Zahlungen.
Entscheidung über die Durchführung dringender Konservierungs- und Instandsetzungsarbeiten, über die er dem Präsidium unverzüglich Bericht erstatten muss.
mit Genehmigung des Präsidiums dringende Ausgaben zu tätigen, die dem Reservefonds angelastet werden können.
Alle anderen Aufgaben, die ihm vom Eigentümerrat ausdrücklich übertragen werden oder ihm gesetzlich zugewiesen sind.

Viertens und letztens ist in Bezug auf die Zuständigkeiten der Eigentümerversammlung darauf hinzuweisen, dass die Eigentümerversammlung, die sich aus allen Eigentümern privater Elemente zusammensetzt, das oberste Organ der Gemeinschaft ist, dem alle Zuständigkeiten zukommen, die nicht ausdrücklich anderen Organen zugewiesen sind, und zumindest die folgenden:

Die Ernennung und Abberufung von Personen, die ein Amt in der Gemeinschaft bekleiden oder innehaben sollen.
Die Änderung der Gründungsurkunde.
Genehmigung und Änderung der Satzung und der internen Vorschriften.
Genehmigung des Haushaltsplans und des Jahresabschlusses.
Genehmigung der Durchführung gewöhnlicher, nicht im Haushaltsplan vorgesehener Reparaturen und außerordentlicher Reparaturen und Verbesserungen, ihres Betrags und der Erhebung von Gebühren für ihre Finanzierung.
Die Festlegung oder Änderung der allgemeinen Kriterien für die Festsetzung oder Änderung von Quoten.
Freiwillige Beendigung der Regelung.

Wie laufen die Sitzungen der Eigentümerversammlung ab?

Nach dem Gesetz muss die Eigentümerversammlung in der Regel einmal im Jahr zusammentreten, um die folgenden wichtigen Punkte zu behandeln:

Genehmigung des Jahresabschlusses und des Haushaltsplans für das Jahr.
Wahl der Personen, die ein Amt bekleiden (Vorsitzender, Sekretär und gegebenenfalls Verwalter).
Behandlung aller anderen Angelegenheiten, die für die Gemeinschaft von Interesse sind (Reparaturen oder Verbesserungen, Überprüfung der Koexistenzregeln usw.).

Darüber hinaus kann und muss eine außerordentliche Versammlung der Eigentümerversammlung einberufen werden , wenn der Vorsitzende dies für angebracht hält und wenn mindestens ein Viertel der Eigentümer oder derjenigen, die ein Viertel der Beteiligungsquoten vertreten, dies beantragt.

Die Einberufung erfolgt durch das Präsidium der Gemeinschaft und muss, sofern die Satzung nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt, mindestens acht Kalendertage im Voraus erfolgen. Was die Art und Weise der Bekanntmachung der Versammlung betrifft:

Sie muss an die Adresse gerichtet werden, die der Eigentümer dem Sekretariat mitgeteilt hat. Sie kann per Post, per E-Mail oder mit anderen Kommunikationsmitteln übermittelt werden, sofern die Echtheit der Mitteilung und ihres Inhalts gewährleistet ist. Wenn der Eigentümer keine Adresse mitgeteilt hat, muss sie an die Wohnung geschickt werden, deren Eigentümer er ist.
Darüber hinaus muss die Ladung mit dem gleichen Hinweis an der Anschlagtafel der Gemeinde oder an einer dafür vorgesehenen sichtbaren Stelle veröffentlicht werden, da diese Bekanntmachung die Wirkung einer wirksamen Zustellung hat, wenn die persönliche Zustellung nicht erfolgreich war.

Bei außerordentlichen Versammlungen zur Behandlung dringender Angelegenheiten ist es jedoch nur erforderlich, dass die Eigentümer vor dem Termin der Versammlung von den Bekanntmachungen, Einladungen und Zustellungen Kenntnis nehmen konnten.

Was den Inhalt betrifft, so muss die Einberufung der Eigentümerversammlung klar und detailliert sein:

Die Tagesordnung (d.h. die zu behandelnden Themen).
Tag, Ort und Uhrzeit des Treffens.
Die Liste der Eigentümer mit ausstehenden Schulden gegenüber der Gemeinschaft für Gemeinschaftsgebühren, die das Recht haben, zu sprechen, aber nicht zu stimmen.
Unterlagen zu den zu bearbeitenden Angelegenheiten.

In Bezug auf das Anwesenheitsrecht muss darauf hingewiesen werden, dass die Eigentümer der Wohnungen oder Räumlichkeiten, aus denen sich die Gemeinschaft zusammensetzt, berechtigt sind, an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen, und zwar entweder persönlich oder in Vertretung eines Dritten (vorausgesetzt, dieser ist akkreditiert).

Zum festgesetzten Zeitpunkt ist die Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer und der Zahl der von ihnen gehaltenen oder vertretenen Anteile gültig konstituiert.

Nach Beginn der Versammlung werden die Tagesordnungspunkte behandelt, so dass nach Abschluss der Diskussion über jeden einzelnen Punkt die entsprechenden Abstimmungen vorgenommen werden, wobei die Eigentümer stimmberechtigt sind, die zum Zeitpunkt der Versammlung keine Schulden bei der Gemeinschaft haben.

Am Ende der Sitzung erstellt der Sekretär der Gemeinschaft ein Protokoll, das innerhalb von fünf Tagen nach der Sitzung mit den Unterschriften des Sekretärs und des Vorsitzenden genehmigt werden muss. Das Sitzungsprotokoll muss mindestens die folgenden Angaben enthalten:

Datum und Ort der Versammlung, der ordentliche oder außerordentliche Charakter der Versammlung und der Name der Person, die die Versammlung einberufen hat.
Die Tagesordnung.
Angabe der Person, die den Vorsitz der Sitzung führte und der Person, die als Schriftführer fungierte.
Die Liste der Personen, die persönlich oder durch einen Bevollmächtigten teilgenommen haben, und gegebenenfalls derjenigen, die eine Vollmacht erteilt haben.
Die angenommenen Entschließungen, die Teilnehmer an den einzelnen Abstimmungen und ihre jeweiligen Quoten sowie die Abstimmungsergebnisse mit Angabe derjenigen, die dafür, derjenigen, die dagegen gestimmt haben, und derjenigen, die sich enthalten haben.

In jedem Fall ist darauf hinzuweisen, dass der Vorsitzende in Ausnahmefällen (z. B. wenn eine konfliktreiche Versammlung mit sensiblen Themen vorgesehen ist) einen Notar mit der Protokollierung der Versammlungsbeschlüsse beauftragen kann, wenn er dies für angemessen hält, und dies in jedem Fall tun muss, wenn ein Viertel der Eigentümer oder weniger, wenn sie ein Viertel der Quoten vertreten, mindestens fünf Tage vor dem Versammlungstermin schriftlich darum ersucht.

Schließlich muss das Protokoll allen Eigentümern innerhalb von zehn Tagen nach der Eigentümerversammlung zugestellt werden.

Welche Mehrheiten sind für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung erforderlich?

In einer Eigentümergemeinschaft ist, wie wir gesehen haben, die Eigentümerversammlung das oberste Organ der Gemeinschaft, in dem die wichtigsten Entscheidungen für die Gemeinschaft getroffen werden.

Allerdings müssen wir nun wissen, welche Mehrheiten für die Verabschiedung von Beschlüssen erforderlich sind, d. h. wie viele Nachbarn für einen Vorschlag stimmen müssen, damit er als gültig verabschiedet gilt.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das Gesetz drei Arten von Mehrheiten vorsieht , die je nach Art des anzunehmenden Abkommens erforderlich sein können:

Einigungen mit einfacher Mehrheit.
Einstimmig angenommen.
Einigungen mit qualifizierter Mehrheit.

Wir werden sie nun nacheinander betrachten.

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A.- VEREINBARUNGEN MIT EINFACHER MEHRHEIT

Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit ist in der Regel das allgemeine System für die Beschlussfassung, d.h. diese Mehrheit ist für jeden Beschluss erforderlich, für den das Gesetz keine besondere Mehrheit vorschreibt.

Für die Berechnung dieser einfachen Mehrheit werden die Stimmen der Eigentümer, die an jeder Abstimmung teilgenommen haben, berücksichtigt, die gleichzeitig die einfache Mehrheit der Summe ihrer Beteiligungsquoten darstellen müssen.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, en una comunidad de propietarios formada por 5 vecinos (con la misma cuota de participación), donde se convoca la junta de vecinos extraordinaria para decidir si se instala una rampa para facilitar el acceso a una persona con movilidad reducida, si acuden a la misma tres de ellos, votando dos de ellos a favor y uno en contra, el acuerdo se entenderá aprobado, al haberse alcanzado esa mayoría simple que exige la ley (dos votos a favor frente a uno).<ejemplo>

Ebenso sieht das Gesetz ausdrücklich vor, dass diese einfache Mehrheit in jedem Fall für die Annahme der folgenden Beschlüsse erforderlich ist:

Die Durchführung von Arbeiten oder die Einrichtung von Dienstleistungen, die der Beseitigung architektonischer Hindernisse oder dem Einbau von Aufzügen dienen, auch wenn die Vereinbarung eine Änderung der Satzung und der Geschäftsordnung nach sich zieht oder wenn die Arbeiten oder Dienstleistungen die Struktur oder die äußere Gestaltung betreffen.
Neuerungen, die für die Bewohnbarkeit, die Zugänglichkeit, die Sicherheit der Immobilie oder die Energie- oder Wassereffizienz je nach ihrer Art und Beschaffenheit erforderlich sind, auch wenn die Vereinbarung eine Änderung der Satzung und der Statuten nach sich zieht oder die Struktur oder die äußere Gestaltung betrifft.
Die Durchführung von Arbeiten zur Installation gemeinsamer Infrastrukturen oder Ausrüstungen zur Verbesserung der Mobilität der Nutzer, zum Anschluss von Breitband-Telekommunikationsdiensten oder zur individuellen Messung des Wasser-, Gas- oder Stromverbrauchs oder zur allgemeinen Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge, auch wenn die Vereinbarung eine Änderung der Satzung und der Geschäftsordnung nach sich zieht.
Die Durchführung von Arbeiten zur Installation gemeinsamer Infrastrukturen oder Ausrüstungen zur Verbesserung der Energie- oder Wassereffizienz sowie zur Installation von Systemen für erneuerbare Energien und ihrer Hilfselemente zur gemeinsamen Nutzung in gemeinsamen Elementen, auch wenn die Vereinbarung die Änderung der Satzung und der Geschäftsordnung nach sich zieht oder die Struktur oder die äußere Gestaltung betrifft.
Die Durchführung von Arbeiten zur Installation von Infrastrukturen oder Geräten zur Verbesserung der Energie- oder Wassereffizienz sowie zur Installation von Systemen zur Nutzung erneuerbarer Energien von besonderem Nutzen in den gemeinschaftlichen Elementen auf Antrag der betroffenen Eigentümer, auch wenn sie die Struktur oder die äußere Gestaltung beeinträchtigen. Die getroffene Vereinbarung sieht vor, dass andere Eigentümer Zugang erhalten, wenn die bestehende Anlage dies zulässt, sofern sie den Betrag zahlen, der ihnen bei der Installation zugestanden hätte, und zwar in aktualisierter Form, sowie die Kosten für die für den Zugang erforderlichen Anpassungen. Eigentümer, die Zugang zu den bereits bestehenden Anlagen haben möchten, müssen dies vorher dem Vorstand oder der Verwaltung der Gemeinschaft mitteilen.
Beteiligung an der gemeinsamen Erzeugung erneuerbarer Energien mit anderen Wohnungseigentümergemeinschaften, an der Bündelung der Nachfrage sowie an lokalen oder bürgerschaftlichen Energiegemeinschaften und an der Ausübung der sich aus dieser Beteiligung ergebenden Rechte, auch wenn die Vereinbarung eine Änderung der Satzung und der Geschäftsordnung nach sich zieht.
Finanzierungsverträge zur Deckung der Kosten, die sich aus der Ausführung der in den vorstehenden Absätzen vorgesehenen Arbeiten oder Anlagen ergeben.
Die Regeln der Geschäftsordnung.
Die Vereinbarung, alle Fragen im Zusammenhang mit der horizontalen Eigentumsordnung der Schlichtung zu unterwerfen.

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B.- EINSTIMMIGE VEREINBARUNGEN

Zweitens sieht das katalanische Zivilgesetzbuch eine Reihe von Entscheidungen vor, die aufgrund ihrer Bedeutung die Einstimmigkeit der Eigentümer erfordern, d.h. dass alle Eigentümer mit der Maßnahme einverstanden sind und dafür stimmen.

Es ist also die Zustimmung aller stimmberechtigten Eigentümer erforderlich:

Ändern Sie die Beteiligungsquoten.
Heben Sie die Verknüpfung eines Anhangs auf.
Verknüpfung der ausschließlichen Nutzung von Höfen, Gärten, Terrassen, Dächern der Immobilie oder anderen gemeinschaftlichen Elementen mit einem oder mehreren privaten Elementen.
Unentgeltliche Überlassung der Nutzung von Gemeinschaftselementen, die einer gemeinsamen Nutzung unterliegen.
Ein Recht auf Überbauung, Unterbauung und Bebauung des Grundstücks zu begründen.
Das System des horizontalen Eigentums, ob einfach oder komplex, wird abgeschafft und in eine andere Art von Gemeinschaft umgewandelt.
Einigen Sie sich auf die Integration in ein komplexes Wohnungseigentum.
alle Fragen im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsregime einem Schiedsverfahren zu unterwerfen, es sei denn, es gibt eine anderslautende gesetzliche Bestimmung.

In diesen Fällen verlangt das Gesetz angesichts der Bedeutung der Entscheidung, dass alle Nachbarn mit der Maßnahme einverstanden sind.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si en el seno de una comunidad de propietarios de un bloque de pisos que tiene una terraza comunitaria en la azotea del edificio (la cual, en la práctica, nadie utiliza salvo el vecino de la última planta, dada su proximidad), se plantea la posibilidad de ceder el uso exclusivo de dicha terraza a ese vecino de la última planta. Pues en tal caso, al tratarse de un elemento comunitario, se requerirá que todos los vecinos estén de acuerdo, de modo que, sólo con que un vecino votara en contra, la medida ya no se podría adoptar.<ejemplo>

In diesen Fällen gilt der Beschluss auch dann als angenommen, wenn zwar nicht alle Nachbarn an der Versammlung teilgenommen haben, aber alle Eigentümer, die an der Abstimmung teilgenommen haben, dafür gestimmt haben, und wenn danach innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Vereinbarung kein anderer Eigentümer mit einem an das Sekretariat gesandten Schreiben auf einem zuverlässigen Weg Einspruch erhoben hat.

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C.- VEREINBARUNGEN MIT QUALIFIZIERTER MEHRHEIT

Drittens schließlich sieht das katalanische Zivilgesetzbuch eine Reihe von Fällen vor, in denen eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist, nämlich die Zustimmung von vier Fünfteln der stimmberechtigten Eigentümer, die gleichzeitig vier Fünftel der Beteiligungsquoten vertreten müssen.

Diese qualifizierte Mehrheit ist insbesondere erforderlich für:

Änderung der Satzung und der Geschäftsordnung, sofern keine gegenteilige gesetzliche Bestimmung vorliegt.
Verabschiedung von Vereinbarungen über bauliche Neuerungen an der Immobilie, wenn sie deren Struktur oder äußere Gestaltung betreffen, sowie über den Bau von Schwimmbädern und Freizeiteinrichtungen.
Ein gemeinsames Element herausfordern.
Errichtung, Veräußerung, Belastung und Aufteilung eines privaten Elements von gemeinsamem Nutzen.
Vereinbarung besonderer Kostenquoten oder Erhöhung des Anteils an den gemeinsamen Kosten, der einem privaten Element entspricht, aufgrund einer unverhältnismäßigen Nutzung gemeinsamer Elemente oder Dienste gemäß den Bestimmungen von Artikel 553-45.4.
Einigung auf die freiwillige Abschaffung der horizontalen Eigentumsregelung für Grundstücke.
Die entgeltliche Übertragung der Nutzung und Verpachtung von Gemeinschaftselementen, die für einen Zeitraum von mehr als fünfzehn Jahren gemeinsam genutzt werden.
Finanzierungsverträge mit einer Kreditlaufzeit von mehr als fünfzehn Jahren.

In diesen Fällen ist auch zu berücksichtigen, dass das Gesetz vorsieht, dass der Beschluss auch dann als angenommen gilt, wenn die einfache Mehrheit der an der Abstimmung teilnehmenden Eigentümer und Quoten dafür gestimmt hat und innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Beschlusses die qualifizierte Mehrheit erreicht wird, wobei die Position der abwesenden Eigentümer, die innerhalb dieser Frist nicht durch ein an das Sekretariat gerichtetes Schreiben auf einem zuverlässigen Weg Einspruch gegen den Beschluss erhoben haben, als positive Stimme gewertet wird.

<ejemplo>Así pues, siguiendo nuestro ejemplo, en una comunidad de propietarios formada por 5 vecinos, donde se convoca la junta de vecinos extraordinaria para decidir si se instala una piscina en el jardín comunitario, si acuden a la misma los 5 vecinos, para la válida adopción del acuerdo se requerirá que voten a favor 4 de ellos.<ejemplo>

Schließlich sind im Zusammenhang mit der Ausübung der Stimmrechte noch die folgenden Punkte zu beachten:

Beschlüsse können nur zu Themen gefasst werden, die auf der Tagesordnung stehen.
Für die Berechnung der Mehrheiten werden die Stimmen und Quoten der Eigentümer berechnet, die entweder persönlich, durch Bevollmächtigung oder durch Stimmübertragung an der Abstimmung über die einzelnen Tagesordnungspunkte teilgenommen haben.
Gehört eine Wohnung oder ein Grundstück mehreren Eigentümern, so verfügen sie aufgrund ihres Eigentums an diesem privaten Teil gemeinsam über eine einzige unteilbare Stimme.
Um die Beschlüsse und die Befreiung von der Zahlung der Kosten für neue Anlagen oder gemeinschaftliche Dienstleistungen anzufechten, können die Eigentümer, die nicht an der Abstimmung teilgenommen haben, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Beschlusses durch ein an das Sekretariat gerichtetes Schreiben auf einem zuverlässigen Weg Einspruch erheben. Wenn sie nach Ablauf dieses Monats kein Einspruchsschreiben abgeschickt haben, wird davon ausgegangen, dass sie der Vereinbarung beigetreten sind.

Sind die von der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse verbindlich?

Die von der Versammlung gefassten Beschlüsse sind nämlich für alle Eigentümer, einschließlich derjenigen, die dagegen gestimmt haben, verbindlich und vollstreckbar, sofern die Satzung nichts anderes vorsieht.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior de esa comunidad que ha adoptado la decisión de instalar una piscina con 4 votos a favor frente 1 en contra, desde ese momento, las obras de construcción de la misma ya pueden comenzar y, en su caso, la derrama o gasto extraordinario que se hubiere aprobado a tal efecto será exigible a todos los vecinos (incluso los que hubieren votado en contra).<ejemplo>

Das Gesetz enthält jedoch auch besondere Regeln für die Verbindlichkeit der Vereinbarungen und die Übernahme der sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Belastungen. So:

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass abweichende Eigentümer nicht verpflichtet sind, die Kosten für neue Anlagen oder neue gemeinschaftliche Dienstleistungen, die nicht gesetzlich vorgeschrieben sind, zu tragen, wenn der Gesamtwert der vereinbarten Ausgaben mehr als ein Viertel des laufenden Jahresbudgets der Gemeinschaft beträgt, nach Abzug von Subventionen oder öffentlichen Beihilfen und der Kosten für die Beschaffung der erforderlichen Kredite bei Finanzinstituten.

In einem solchen Fall können die Eigentümer nur dann von den neuen Einrichtungen oder Diensten profitieren, wenn sie die Implementierungs- und Instandhaltungskosten mit der entsprechenden Aktualisierung unter Anwendung des allgemeinen Verbraucherpreisindexes bezahlen.

Zweitens sollte festgelegt werden, dass die Kosten für die Beseitigung baulicher Hindernisse oder den Einbau von Aufzügen sowie die Kosten, die zur Gewährleistung der Zugänglichkeit und Bewohnbarkeit des Gebäudes erforderlich sind, von allen Eigentümern getragen werden, wenn sie sich aus einer Vereinbarung des Verwaltungsrats ergeben.

Drittens ist darauf hinzuweisen, dass die Kosten für die Installation gemeinsamer Infrastrukturen oder Ausrüstungen zur Verbesserung der Energie- oder Wassereffizienz sowie für die Installation von Systemen zur Nutzung erneuerbarer Energien in den Gemeinschaftselementen von allen Eigentümern zu tragen sind, wenn sie sich aus der Vereinbarung der Versammlung ergeben.

In diesem Fall sind die abweichenden Eigentümer in jedem Fall verpflichtet, wenn der Gesamtwert der vereinbarten Ausgaben drei Viertel des laufenden Jahresbudgets der Gemeinschaft für die ordentlichen Gemeinschaftskosten nicht übersteigt, und zwar nach Abzug der Subventionen oder öffentlichen Beihilfen, die ihnen in diesem Zusammenhang zustehen können.

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass das Gesetz eindeutig festlegt, dass Eigentümer, die sich ohne triftigen Grund den von der zuständigen Behörde geforderten Maßnahmen oder Arbeiten widersetzen oder diese verzögern, individuell für die verwaltungsrechtlich verhängten Sanktionen haften.

Können die Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten werden?

Natürlich können die Beschlüsse der Eigentümerversammlung in den folgenden Fällen gerichtlich angefochten werden:

wenn sie gegen das Gesetz, die Satzung oder die Geschäftsordnung verstoßen.
wenn sie unter den gegebenen Umständen einen Rechtsmissbrauch darstellen.
wenn sie den Interessen der Gemeinschaft zuwiderlaufen oder einem der Eigentümer ernsthaft schaden.

Es muss jedoch klargestellt werden, dass die Eigentümer, die gegen einen Beschluss gestimmt haben, die Abwesenden, die dagegen gest immt haben, und diejenigen, denen das Stimmrecht unrechtmäßig entzogen wurde, berechtigt sind, den Beschluss anzufechten.

Um die Klage bei dem zuständigen Gericht einreichen zu können, ist es in jedem Fall erforderlich, dass die Zahlung der zum Zeitpunkt der Annahme des anzufechtenden Beschlusses fälligen Schulden gegenüber der Gemeinschaft auf dem neuesten Stand ist oder dass der entsprechende Betrag hinterlegt wurde.

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass das Gesetz eine Frist für die Anfechtung der Vereinbarungen vorsieht, d. h:

Ein Jahr im Falle von Vereinbarungen, die dem Gesetz, der Satzung oder der Geschäftsordnung widersprechen.
Drei Monate , wenn sie den Interessen der Gemeinschaft zuwiderlaufen oder einem der Eigentümer ernsthaft schaden.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si la comunidad de propietarios realiza una votación para desafectar la vivienda del portero y proceder a su venta, adoptándose el acuerdo con una mayoría simple (y no cualificada de 4/5 como exige la ley), y aún así, la comunidad de propietarios pretende seguir adelante con la operación, el o los vecinos que hubieren votado en contra, tendrán derecho a impugnar ese acuerdo para que no se lleve a cabo.<ejemplo>

Wer ist für außergewöhnliche Gemeinschaftsausgaben zuständig und wie werden sie bestritten?

Nach dem Gesetz muss die Gemeinschaft die gemeinsamen Elemente des Gebäudes instand halten, so dass es den baulichen Bedingungen, der Bewohnbarkeit, der Zugänglichkeit, der Wasserdichtigkeit, der Sicherheit und der Energie- oder Wassereffizienz gemäß den geltenden Vorschriften entspricht, und muss die Dienstleistungen und Anlagen in einem ordnungsgemäßen Zustand halten.

Infolgedessen müssen die Eigentümer die notwendigen Wartungs- und Reparaturarbeiten übernehmen.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si se rompe un ascensor de una escalera, una fachada sufre desperfectos, el parking del edificio tiene goteras, etc., en todos estos casos, la comunidad deberá afrontar las obras de reparación pertinentes para que esos elementos comunes puedan cumplir su función sin problema alguno.<ejemplo>

So muss die Eigentümergemeinschaft im Falle einer Beschädigung oder eines Bruchs eines Gemeinschaftselements dessen Reparatur oder Ersatz zu Lasten der Gemeinschaftskasse vornehmen. Falls die Gemeinschaft über "Ersparnisse" verfügt, entweder aus Überschüssen ihrer ordentlichen Gebühren oder dank des Reservefonds (den wir bereits in einer anderen Frage erörtert haben), erfolgt die Zahlung auf der Grundlage dieser Ersparnisse, während, falls diese nicht ausreichen, die Gemeinschaft eine außerordentliche Ausgabe (oder ein Überlaufen) genehmigen muss, die von allen Nachbarn auf der Grundlage ihrer Beteiligungsquote getragen werden muss.

Im Falle der Nichtzahlung dieser außerordentlichen Ausgaben wird der säumige Nachbar zum "säumigen" Nachbarn. In diesem Fall kann die Gemeinschaft diese Schuld auf dem Rechtsweg einfordern, den wir bereits in einer anderen Frage untersucht haben.

Wenn ich den Aufzug oder ein anderes Gemeinschaftselement nicht benutze, kann ich dann von der Gemeinschaft verlangen, weniger zu zahlen?

Gemäß dem katalanischen Zivilgesetzbuch und wie oben erwähnt, müssen die Eigentümer die gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis zu ihrer Beteiligungsquote oder gemäß den besonderen Bedingungen, die in der Satzung, der Geschäftsordnung oder den Beschlüssen der Eigentümerversammlung festgelegt sind, zahlen, so dass das Fehlen der Nutzung und des Genusses bestimmter gemeinschaftlicher Elemente grundsätzlich nicht von der Verpflichtung befreit, die Kosten für deren Instandhaltung zu zahlen.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si un vecino del bajo no usa el ascensor, no puede en principio exigir a la comunidad pagar menos dinero de cuota mensual de mantenimiento de gastos ordinarios, amparándose en que él no hace uso de ese elemento común. Lo mismo sucedería con, por ejemplo, una comunidad de propietarios que tiene piscina, donde un vecino alega que no la utiliza nunca.<ejemplo>

Das Gesetz lässt jedoch die Möglichkeit offen, dass, wenn die Nachbarn dies in einer besonderen Satzungsbestimmung vereinbaren, eine Verringerung des Beitrags eines bestimmten Nachbarn für den Fall vereinbart werden kann, dass ein gemeinsamer Bestandteil nicht genutzt wird und nicht zur Verfügung steht.

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass in der Satzung auch eine Erhöhung des Anteils an den gemeinschaftlichen Kosten, der einem bestimmten privaten Element entspricht, festgelegt werden kann, wenn eine besonders intensive Nutzung oder Inanspruchnahme der gemeinschaftlichen Elemente oder Dienstleistungen infolge der Ausübung von geschäftlichen oder beruflichen Tätigkeiten in der Wohnung oder den Räumlichkeiten erfolgt. Diese Erhöhung kann auch von der Eigentümerversammlung beschlossen werden, aber in keinem der beiden Fälle darf die Erhöhung mehr als das Doppelte des Betrages betragen, der dem Anteil entsprechen würde.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si en un bloque de pisos, en la planta primera hay una academia de idiomas que genera un elevado uso del ascensor (cientos de alumnos que suben y bajan a todas horas), se puede llagar a pactar que ese propietario de la academia pague una cuota de gastos comunes más elevada a la comunidad, a la vista del uso intensivo que se hace del ascensor por su parte.<ejemplo>

Kann die Eigentümergemeinschaft Schulden haben?

Natürlich können sich Wohnungseigentümergemeinschaften verschulden, vor allem wenn sie sehr hohe außerordentliche Ausgaben zu bewältigen haben und nicht über die dafür erforderlichen Mittel verfügen(z. B. die Renovierung einer kompletten Gebäudefassade, für deren Finanzierung ein Darlehen eines Finanzinstituts erforderlich ist).

In diesen Fällen werden die Schulden, die durch die Gemeinschaft entstanden sind, von den gemeinsamen Krediten und Mitteln der Eigentümer und der privaten Elemente des gemeinsamen Nutzens getragen, und subsidiär haften die Eigentümer der privaten Elemente im Verhältnis zu ihrem Anteil an der Beteiligung.

Können Ferienwohnungen in einer Eigentümergemeinschaft verboten werden?

Das Gesetz und auch die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs gestatten es Wohnungseigentümergemeinschaften, in ihrer Satzung ein Verbot festzulegen , um zu verhindern, dass in den Wohnungen des Gebäudes Ferienwohnungen eingerichtet werden. Wenn dieses Verbot mit der erforderlichen Mehrheit angenommen wird, kann also kein Nachbar in seiner Wohnung eine Touristen- oder Ferienwohnung einrichten.

Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass dieses Verbot nicht rückwirkend gelten kann, d.h. es betrifft nicht die Ferienwohnungen, die bereits vor der gültigen Annahme der Gemeinschaftsvereinbarung auf dem Grundstück bestanden.

Können zwei Wohnungen in einer Eigentümergemeinschaft zu einer Wohnung zusammengelegt werden?

Wenn jemand zwei nebeneinander liegende Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus kauft, kann er oder sie in Erwägung ziehen, diese zu einer viel größeren Wohnung zusammenzulegen.

Rechtlich gesehen handelt es sich bei dieser Art von Vorhaben um eine Zusammenlegung von Immobilien, bei der neben der Durchführung der entsprechenden physischen Arbeiten zur Verbindung der beiden Wohnungen eine öffentliche Urkunde ausgestellt und im Grundbuch eingetragen werden muss.

Zur Formalisierung dieses Vorgangs ist, sofern die Satzung nichts anderes vorsieht, die entsprechende Zustimmung der Trägerversammlung sowie eine Verwaltungsgenehmigung erforderlich, die diesen Zusammenschluss genehmigt.

Was kann ich tun, wenn mich ein Nachbar durch Lärm oder Gerüche stört?

In der Tat können Lärm oder Gerüche aus einer Nachbarwohnung in bestimmten Fällen die Bewohnbarkeit einer Wohnung und die körperliche und geistige Gesundheit der Bewohner ernsthaft beeinträchtigen, ohne dass diese die Situation dulden müssen.

Das katalanische Zivilgesetzbuch regelt diese Art von Situation durch die Figur der unerlaubten Immissionen, indem es festlegt, dass die Immissionen von Rauch, Lärm, Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Wärme, Erschütterungen, elektromagnetischen Wellen und Licht und Ähnlichem, die durch unerlaubte Handlungen von Nachbarn erzeugt werden und die Schäden an der Immobilie oder den darin lebenden Personen verursachen, verboten sind und eine Haftung für die verursachten Schäden nach sich ziehen.

Wenn also ein Nachbar durch eine dieser Tätigkeiten(z.B. laute Musik, starke Gerüche aus einer illegalen "dunklen Küche" usw.) ständig diese Immissionen ausübt, die einem Grundstück oder seinen Bewohnern Schaden zufügen, hat der betroffene Nachbar das Recht, die Einstellung dieser Tätigkeit zu verlangen, so dass er, wenn dieser Aufforderung nicht nachgekommen wird, jedes Recht hat, sich an die Gerichte zu wenden, um die Einstellung dieser Tätigkeit sowie den entsprechenden Ersatz für den verursachten Schaden zu erwirken.

Kann das Haus des Hausmeisters verkauft werden?

In der Tat gibt es Anwesen, in denen seit ihrer Errichtung eine Wohnung für den Wohnsitz des Hausmeisters des Anwesens reserviert ist. Heutzutage wird diese Funktion jedoch immer weniger genutzt, so dass die Existenz dieser Wohnung durch den Wegfall des Hausmeisters ihre Daseinsberechtigung verliert, so dass viele Eigentümergemeinschaften in dieser Situation einen Verkauf in Betracht ziehen.

In diesen Fällen handelt es sich rechtlich gesehen um einen Vorgang, der als Entfremdung eines Gemeinschaftselements bekannt ist, d. h. um die Umwandlung der "Qualifikation" von einem Gemeinschaftselement in ein privates Element der zuvor als Pförtner genutzten Wohnung, um diese später verkaufen zu können.

Diese Vorgänge sind aus rechtlicher Sicht komplex, denn:

Im Falle Kataloniens ist ein Beschluss der Versammlung erforderlich, der mit einer qualifizierten Mehrheit von 4/5 angenommen wird.
Sie erfordert die Bestimmung des Beteiligungsanteils des neuen privaten Elements und die Neuzuweisung des neuen Anteils der anderen privaten Elemente.
Wenn einer der privaten Teile der Immobilie mit einer Hypothek belastet ist (der wahrscheinlichste und üblichste Fall), ist die Zustimmung dieser Gläubiger erforderlich, damit die Hypothek nicht auch auf dem neuen privaten Teil lastet, was in der Praxis der komplizierteste Aspekt ist.

Für diese Vorgänge sollten Wohnungseigentümergemeinschaften den Rat eines erfahrenen Anwalts einholen, da dies sonst ein großes Handicap darstellen kann.

Was geschieht in einer neu gebauten Gemeinde, wenn Baumängel festgestellt werden?

Auch in Neubaugemeinschaften kommt es häufig vor, dass nach dem Verkauf aller Wohnungen Baumängel auftreten, und zwar nicht nur an privaten Elementen (d. h. in den einzelnen Wohnungen), sondern auch an gemeinsamen Elementen(z. B. undichte Stellen im Gemeinschaftstreppenhaus, im Gemeinschaftsparkplatz, Feuchtigkeit an der Fassade usw.).

In diesen Fällen können diese Baumängel natürlich auch von der Eigentümergemeinschaft gegenüber allen am Bau Beteiligten geltend gemacht werden, wofür die Eigentümergemeinschaft höchstwahrscheinlich einen Anwalt mit der Verteidigung ihrer Rechte beauftragen muss, sowie einen technischen Sachverständigen, der in einem Gutachten das Vorhandensein des Schadens, seine Entstehung und den Umfang seiner Behebung bestätigen kann.

Auf jeden Fall, HIER ist ein Artikel aus unserem Blog angehängt, der sehr viel ausführlicher auf diese Mängel beim Bau neuer Gebäude, Typologien, Fristen für die Geltendmachung usw. eingeht, was in diesen Fällen zweifellos von Interesse sein kann.

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In der Hoffnung, dass dieser Artikel allen Eigentümern einer Immobilie, die einer Eigentumswohnung oder einer Gütergemeinschaft unterliegt, von Nutzen sein wird, steht Ihnen das Notarteam von Jesús Benavides weiterhin zur Verfügung, um Ihnen in jeder Hinsicht zu helfen.

Dezember 2023

1.- ERBVERZICHT UND GEMEINSAME STELLVERTRETUNG. WENN DIE TESTAMENTARISCHE BEZEICHNUNG DER SUBSTITUTEN GENERISCH IST ("KINDER" ODER "NACHKOMMEN"), GENÜGT DIE EINFACHE ERKLÄRUNG, DASS DIESE NICHT EXISTIEREN, UM DEN VERZICHT UND DIE ANSCHLIESSENDE ENTSCHEIDUNG, WEM ER GILT, ZU FORMALISIEREN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 30. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), in der die Generaldirektion den Fall einer Erbschaftsannahme einer Frau, einer verstorbenen Witwe, mit zwei Töchtern behandelt, die in ihrem Testament als Erben zu gleichen Teilen mit gemeinsamer Substitution durch ihre jeweiligen Kinder oder Nachkommen bestimmt wurden. Bei der förmlichen Annahme der Erbschaft verzichtet eine der Schwestern auf das Erbe, und in der Urkunde gibt die verzichtende Schwester lediglich an, dass sie keine Kinder oder Nachkommen hat (ohne dass es dafür einen zuverlässigen Nachweis gibt), so dass der anderen Schwester das gesamte Erbe zugesprochen wird. Der Standesbeamte verweigert die Eintragung, weil er der Ansicht ist, dass das Nichtvorhandensein von Kindern oder Nachkommen nachgewiesen werden muss (durch eine notarielle Urkunde oder durch ein anderes rechtsgültiges Mittel).

Der bevollmächtigte Notar legte gegen die Einschränkung Einspruch ein, und die Generaldirektion schloss sich dieser Auffassung an und hob den Einschränkungsvermerk auf, indem sie bestätigte, dass, wenn die übliche testamentarische Substitution in allgemeiner Form erfolgt (mit Ausdrücken wie "Kinder" oder "Nachkommen", d. h. ohne Nominativanrede), die bloße Bekundung der Nichtexistenz dieser ausreicht, um den Verzicht und die anschließende Annahme durch den durch diesen Verzicht begünstigten Erben zu formalisieren.

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2.- VERKAUF EINER GEMIETETEN IMMOBILIE. DER VERZICHT DES MIETERS AUF DAS VORKAUFSRECHT MUSS FÜR DIE EINTRAGUNG NICHT VORGELEGT WERDEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 8. November 2023 (BOE vom 30. November 2023), in der die DG einen Fall des Verkaufs von gepachtetem Eigentum (Räumlichkeiten) beschließt, in dessen Urkunde der Notar bescheinigt, dass ihm eine Urkunde vorgelegt wurde, in der der Pächter auf sein vom LAU anerkanntes Recht auf bevorzugten Erwerb verzichtet.

Der Registerbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass die Einzelheiten und Umstände dieses Verzichts auch ihm gegenüber zuverlässig nachgewiesen werden müssen (durch Vorlage einer Kopie der Verzichtserklärung, deren Bedingungen der Registerbeamte prüfen kann, die Rechtsstellung der Person, die sie ausstellt, usw.). Die Generaldirektion widerruft den Qualifikationsvermerk und ist der Ansicht, dass die Bescheinigung des Notars, dass der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat, ausreicht, da das Gesetz dem Registerführer keine Befugnis zur Qualifizierung der Einzelheiten dieses Verzichts einräumt.

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3.- IN KATALONIEN KANN DER VORERBE SELBST ÜBER DAS VORVERMÄCHTNISVERMÖGEN VERFÜGEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya vom 27. Oktober 2023 (DOGC vom 8. November 2023), die einen Fall der Annahme einer Erbschaft mit mehreren Miterben regelt, in dem einer von ihnen, der zudem Vorerbe einer Immobilie ist, seinen Teil der Erbschaft annimmt und sich selbst einseitig diese Immobilie zuspricht, die den Vorerben bildet. Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass für die Wirksamkeit der Zuwendung die Zustimmung aller Erben erforderlich sei.

Der bevollmächtigte Notar legte Einspruch ein, und die Generaldirektion schloss sich ihm an und widerrief den Berechtigungsvermerk, wobei sie daran erinnerte, dass der Vermächtnisnehmer nach dem CCCat (Art. 427-22) das Vermächtnis selbst in Besitz nehmen kann, wenn es sich um ein Vorvermächtnis handelt.

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4.- KAUF UND VERKAUF MIT AUFLÖSENDER BEDINGUNG IN KATALONIEN. AUSLEGUNG DER PROZENTSÄTZE DER NICHTZAHLUNG, DIE FÜR DIE BEENDIGUNG DES VERTRAGS ERFORDERLICH SIND:

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya vom 10. November 2023 (DOGC vom 1. Dezember 2023), mit dem ein Fall im Zusammenhang mit einer Kaufvertragsauflösung gemäß einer vereinbarten und eingetragenen auflösenden Bedingung aufgrund der Nichtzahlung von geschuldeten Beträgen gelöst wird.

In diesem Fall stellt die Generaldirektion die korrekte Auslegung von Artikel 621-54 CCCat fest, wonach es für die Beendigung des Kaufvertrags wegen Nichtzahlung der gestundeten Beträge (damit die Verkäufer das Eigentum an der Immobilie zurückerhalten) erforderlich ist, dass die unbezahlten Beträge 15 % des Gesamtpreises (Gesamtpreis des Kaufvertrags) übersteigen, so dass eine Beendigung des Kaufvertrags erst möglich ist, wenn die unbezahlten Beträge 15 % des Gesamtkaufpreises übersteigen.

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5.- SIND DIE BESCHLÜSSE EINER HAUPTVERSAMMLUNG, AN DER DIE GESCHÄFTSFÜHRER NICHT TEILNEHMEN, EINTRAGUNGSFÄHIG:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 15. November 2023 (BOE vom 4. Dezember 2023), in der die DG den Fall einer Hauptversammlung beschließt, an der die Geschäftsführer der Gesellschaft nicht teilnehmen.

Der Handelsregisterbeamte verweigert die Eintragung der mit dieser Begründung gefassten Beschlüsse unter Berufung auf Artikel 180 des LSC ("die Verwaltungsratsmitglieder müssen an den Hauptversammlungen teilnehmen"). Der Notar legte gegen diese Einschränkung Berufung ein, und die Generaldirektion schloss sich dieser Auffassung an und bestätigte, dass die Nichtteilnahme des Verwaltungsorgans an der Generalversammlung kein Grund für die Nichtigkeit derselben ist, sondern gegebenenfalls die Haftung der Verwalter gemäß Artikel 236 LSC auslöst.

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6.- NOTARIELLES SITZUNGSPROTOKOLL. UM DEN VORBEUGENDEN VERMERK IM HANDELSREGISTER EINTRAGEN ZU KÖNNEN, MUSS NACHGEWIESEN WERDEN, DASS DER NOTARIELLE ANTRAG BEI DEN VERWALTERN GESTELLT WURDE:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 14. November 2023 (BOE vom 4. Dezember 2023), in der die GD einen Fall der Ablehnung der präventiven Eintragung eines Antrags auf ein notarielles Protokoll einer Versammlung in das Handelsregister beschließt. Es handelt sich um einen Fall, in dem ein Aktionär die Erstellung eines notariellen Protokolls einer Hauptversammlung wünscht und zu diesem Zweck eine E-Mail an den Vorstandsvorsitzenden sendet, der dies beantragt und bejaht. Der Aktionär versucht, auf der Grundlage dieser E-Mail eine präventive Eintragung im Handelsregister zu erwirken, was der Registerbeamte mit der Begründung ablehnt, dass die Eintragung der präventiven Eintragung nur dann möglich ist, wenn der notarielle Antrag den Verwaltern vorgelegt wird.

Die Generaldirektion bestätigt den Qualifikationsvermerk und erinnert daran, dass für den beantragten Präventivvermerk der Nachweis erbracht werden muss , dass die notarielle Ladung der Verwalter erfolgt ist (Art. 104.1 RRM).

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7.- VERKAUF VON EIGENTUM DURCH DIE RELIGIÖSE KONGREGATION:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 23. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), die in diesem Fall von Übertragungen nützlich sein kann, da sie die Rechtsvorschriften und Unterlagen, die für die Formalisierung des Verkaufs einer Immobilie, die einer religiösen Kongregation gehört, erforderlich sind, zusammenfasst und im Detail analysiert.

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8.- AUFZUG ZUR ÖFFENTLICHEN URKUNDE DES VOM FRÜHEREN REGISTRANTEN UNTERZEICHNETEN MIETVERTRAGS:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 2. Oktober 2023 (BOE vom 2. November 2023), in der die GD eine Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung einer Urkunde über die Umwandlung eines Pachtvertrags in eine öffentliche Urkunde beschließt.

Mietvertrag, der zwischen dem früheren eingetragenen Eigentümer (als Vermieter) und einem Mieter abgeschlossen wird. Der Eigentümer zahlt das Hypothekendarlehen für die vermietete Immobilie nicht und die Immobilie wird schließlich zwangsversteigert, wobei die Immobilie an einen Dritten vergeben wird, zu dessen Gunsten die Immobilie derzeit eingetragen ist. Bei dieser Zwangsvollstreckung weiß der neue Eigentümer, dem die Immobilie zugesprochen wird, dass sie verpachtet ist, und der Zuschlag wird in einem gerichtlichen Verfahren erteilt, das die Rechte des besagten Pächters schützt. Anschließend versucht der Pächter, sein Recht anzumelden, und das Register lehnt dies wegen fehlender Sukzessivität (Art. 20 LH) ab, d. h. die Person, die den Pachtvertrag als Verpächter unterzeichnet hat, stimmt nicht mit dem derzeit eingetragenen Eigentümer überein.

Die Generaldirektion widerruft diese Einschränkung, da sie diesen Fall als Ausnahme von dem allgemeinen Grundsatz betrachtet, da in dem Zwangsversteigerungsverfahren, an dem der derzeitige eingetragene Eigentümer beteiligt war, das Recht des Mieters, die Immobilie zu nutzen, gewahrt wurde.

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9.- HORIZONTALES EIGENTUM. DER RICHTIGE WEG IST DIE VEREINBARUNG ÜBER DIE BEEINTRÄCHTIGUNG UND DIE UMWANDLUNG IN EIN GEMEINSAMES ELEMENT:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 14. November 2023 (BOE vom 4. Dezember 2023), in der die Generaldirektion über eine Beschwerde entscheidet, die gegen die Ablehnung der Eintragung einer Urkunde über die Abtrennung eines privaten Teils und den anschließenden Verkauf zugunsten der Eigentümergemeinschaft (um ihn anschließend in einen gemeinsamen Teil des horizontalen Eigentums umzuwandeln) eingelegt wurde.

Die Generaldirektion bestätigt den Mangel und sagt uns kurz gesagt, dass, wenn wir etwas Privates in ein gemeinschaftliches Element umwandeln wollen, der korrekte Weg nicht sein Verkauf zugunsten der Gemeinschaft ist, sondern seine Gestaltung als gemeinschaftliches Element, unter Änderung der Beschreibung des Gebäudes und mit einstimmiger Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, da dies den konstitutiven Titel betrifft.

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10.- NEUE FUNKTIONALITÄTEN IN DER ELEKTRONISCHEN ZENTRALE DER STEUERBEHÖRDE VON KATALONIEN:

Die neuen Funktionalitäten sind zusammengefasst (HIER) und Verbesserungen in der elektronischen Zentrale des ATC:

Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer (ITPAJD ): Neue Funktionen wurden in die Online-Formulare für die Formulare 600 und 620 sowie in das Hilfsprogramm für die Formulare 650 und 660 aufgenommen:

Anpassungen des telematischen Formulars 600 des ITPAJD, um ausländische Überweiser ohne NIF bei Transaktionen zum DRG-Satz zuzulassen (dingliche Garantie- und Darlehensrechte).
Anpassungen des Telematikformulars 620, Verkauf und Kauf bestimmter gebrauchter Fahrzeuge, um die Selbstauskunft zu exportieren und die Daten wiederherzustellen, wenn es mehr als einen Käufer gibt, im Falle des Kaufs eines Bootes, und um die Typen von Wohnmobilen getrennt auszuweisen.

In Bezug auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD):

Anpassungen des Unterstützungsprogramms der Vererbungsmodalität zur Einführung von Giro- oder Sparkontoeinlagen im IBAN-Format.

Ebenso wurde die automatische Aufnahme der öffentlichen Urkunde in die Selbstveranlagungsakten der ITPAJD (Formular 600) und der ISD (Formulare 650, 651 und 653) eingeführt . Daher ist es nicht mehr notwendig, dass der Bürger die öffentliche Urkunde vorlegt, wenn das Notariat zuvor die informative Erklärung des Notars an die katalanische Steuerbehörde geschickt hat.

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11.- LCI-PROTOKOLL. ES IST NOTWENDIG, DEN KUNDEN ZU FRAGEN, WIE ER SEINE ZUKÜNFTIGEN GENEHMIGTEN KOPIEN SOWOHL DES HYPOTHEKENDARLEHENS ALS AUCH DES KAUFS UND VERKAUFS HABEN MÖCHTE:

Beigefügt (HIER) Vermerk des Vorstands der Notarkammer von Katalonien, in dem als Antwort auf eine in mehreren Notariaten eingegangene Mitteilung der Bank ING (mit der Bitte, alle Kopien ihrer CV + PH-Urkunden in elektronischem Format auszustellen) darauf hingewiesen wird, dass bei CV + PH-Urkunden der Käufer (der die Urkunde bezahlt) das Format der von ihm genehmigten Kopien (auf Papier oder elektronisch) wählen muss.

Zu diesem Zweck ist es empfehlenswert, den Kunden in der Vor-LKI-Akte nach dieser Frage zu fragen, sie in der Akte zu vermerken und je nach Wunsch des Kunden die Kopie in der vom Erwerber gewünschten Form auszustellen.

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12.- ANWEISUNG FÜR DIE ÜBERPRÜFUNG VON IMMOBILIENWERTEN 2024:

Beigefügt (HIER) die Anweisung zur Überprüfung der Immobilienwerte der Steuerbehörde von Katalonien für steuerpflichtige Ereignisse (ITP, Erbschaften und Schenkungen) für das Jahr 2024.

Es sei daran erinnert, dass diese Tabelle von entscheidender Bedeutung ist, wenn der Katasterreferenzwert der betreffenden Immobilie nicht vorliegt. In erster Linie muss immer der Referenzwert für steuerliche Zwecke berücksichtigt werden. Liegt dieser nicht vor, wird die Tabelle weiterhin auf die herkömmliche Weise verwendet. Der Katasterwert wird mit dem entsprechenden Multiplikationskoeffizienten multipliziert, um den steuerlichen Mindestwert zu erhalten.

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13. HORIZONTALES EIGENTUM UND ABTRENNUNG / TEILUNG EINES PRIVATEN ELEMENTES. WENN DIE SATZUNG DIES ZULÄSST, GENEHMIGT SIE IMPLIZIT AUCH DIE NOTWENDIGEN ARBEITEN ZUR DURCHFÜHRUNG DER MASSNAHME:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 2. November 2023 (BOE vom 30. November 2023), in der die DG einen Fall im Zusammenhang mit der Abtrennung von Räumlichkeiten löst und feststellt, dass, wenn der konstitutive Titel des horizontalen Eigentums die Möglichkeit vorsieht, private Elemente abzutrennen oder zu teilen, ohne dass eine kollektive Vereinbarung der Eigentümerversammlung erforderlich ist, er implizit die Arbeiten und Änderungen genehmigt, die diese Abtrennung erfordert, es sei denn, es gibt eine ausdrückliche gegenteilige Klausel.

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14.- VERÄUSSERUNG DES GEWÖHNLICHEN WOHNSITZES DER FAMILIE. IST DIE ZUSTIMMUNG BEIDER EHEGATTEN ERFORDERLICH, AUCH BEI AUSLÄNDERN:

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DGSJFP vom 25. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), in dem die DG einen Fall der Veräußerung einer einem Ausländer gehörenden Immobilie löst und feststellt, dass die Anwendung des Artikels 1320 CC (und damit seines Gegenstücks im katalanischen Zivilgesetzbuch) bezüglich der Notwendigkeit der Zustimmung beider Ehegatten zur Veräußerung des gewöhnlichen Familienwohnsitzes unabhängig von den Bestimmungen des Gesetzes über den ehelichen Güterstand ist und gemäß der Verordnung vom 24. Juni 2016 auch auf ausländische Ehen anzuwenden ist.

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15.- WICHTIGE UNTERSCHEIDUNG ZWISCHEN DER VOM ERBLASSER VORGENOMMENEN TEILUNG UND DEN TEILUNGSVORSCHRIFTEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 27. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), in der die DG einen Fall im Zusammenhang mit einer Erbschaftsannahmeurkunde und Erbschaftszuweisungen löst, in dem sie in Zusammenfassung der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs in dieser Angelegenheit die wichtige Unterscheidung zwischen einer im Testament selbst vorgenommenen Teilung und den bloßen "Teilungsregeln" klarstellt.

Das Zentrum weist darauf hin, dass es sich um eine echte testamentarische Teilung handelt, wenn der Erblasser alle Teilungshandlungen (Inventarisierung, Schätzung, Liquidation und Zuteilung der Lose) durchführt. Beschränkt sich der Erblasser hingegen darauf, seinen Willen zum Ausdruck zu bringen, dass jedem Erben zum Zeitpunkt der Teilung bestimmte Vermögenswerte zur Abgeltung seines Vermögens zugeteilt werden sollen, handelt es sich um eine reine Teilungsregelung.

November 2023

1.- SEHR VORSICHTIG SEIN. FEHLER IM NOTARIAT, DIE ZU EINER ZIVILRECHTLICHEN HAFTUNG FÜHREN:

Beigefügt (HIER) eine Mitteilung des Generalrats der Notare, in der die wichtigsten Schadensfälle aufgeführt sind, mit denen sich die Haftpflichtversicherung für Notare im Falle von Fahrlässigkeit, Fehlern oder beruflichem Fehlverhalten befassen muss. Nachstehend sind einige herausragende Beispiele aufgeführt:

Verschiedene Beschwerden über autorisierte Dokumente bei Personen mit eingeschränktem Geistesvermögen. Äußerste Vorsicht ist geboten bei älteren Personen mit Anzeichen einer kognitiven Beeinträchtigung, die entmündigt sind/bei denen Unterstützungsmaßnahmen für die Ausübung der Rechtsfähigkeit ergriffen wurden, die unter Vormundschaft oder Pflegschaft stehen usw.
Identitätsdiebstahl. Seien Sie äußerst sorgfältig bei der Überprüfung der Identität der Person mit ihrem DNI / NIE / Passfoto, etc.
Überprüfung von Hypothekenbelastungen. Seien Sie besonders vorsichtig bei Hypotheken, die zwar wirtschaftlich gelöscht, aber nicht eingetragen wurden. Verlangen Sie den Nachweis, dass das gesicherte Darlehen zurückgezahlt wurde.

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2.- NEUE ERINNERUNG. NEUE ENTWICKLUNGEN BEI DEN AUSLANDSINVESTITIONEN:

Beigefügt (HIER) ein OCP-Informationsblatt mit einer Zusammenfassung der wichtigsten Neuerungen des Königlichen Dekrets 571/2023 über Auslandsinvestitionen. Als Auslandsinvestitionen gelten die folgenden:

Ausländische Investitionen in Spanien:

Beteiligung eines NICHT-RESIDENTEN an spanischen Unternehmen mit mehr als 10 % des Aktienkapitals.
Erwerb von Immobilien in Spanien durch NICHT-RESIDENTEN im Wert von mehr als 500.000 Euro.
Falls die für die Investition verwendeten Mittel aus nicht kooperativen Ländern stammen, ist eine vorherige Erklärung erforderlich. Die Verfügung vom 9. Februar 2023 (HIER) enthält die Liste der nicht-kooperativen Länder.

Spanische Investitionen im Ausland:

Beteiligungen am Kapital gebietsfremder Unternehmen, die 10 % des Aktienkapitals übersteigen.
Erwerb von im Ausland gelegenen Immobilien für mehr als 300.000 Euro.
Handelt es sich bei dem Bestimmungsort der Investition um ein nicht kooperatives Land, ist ebenfalls eine vorherige Anmeldung erforderlich.

Pflichten des Notars:

Mit dem Inkrafttreten des Königlichen Erlasses wird der Notar verpflichtet sein, die Informationen über ausländische Investitionen an den Allgemeinen Notarrat zu übermitteln.
In der Übergangszeit erfolgt die Online-Einreichung der Steuererklärung über AFORIX.
Die Verpflichtung des Notars, der Generaldirektion für internationalen Handel und Investitionen im Januar und Juli eines jeden Jahres schriftlich eine Liste der Transaktionen zu übermitteln, die während des vorangegangenen Halbjahres als Auslandsinvestitionen betrachtet wurden und für die der Notar nicht aufgefordert wurde, eine entsprechende Erklärung abzugeben, bleibt in Kraft.

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3.- ES IST MÖGLICH, IN EINEM HORIZONTAL GETEILTEN GEBÄUDE EINE TEILFERTIGSTELLUNG ZU MELDEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 19. September 2023 (BOE vom 26. Oktober 2023), in der die DG den Fall eines Gebäudes mit mehreren horizontal unterteilten Stockwerken behandelt, bei dem das Ende der Arbeiten nur für einen Teil der Stockwerke erklärt wird (nämlich für das Erdgeschoss und das erste Stockwerk, nicht für die übrigen Stockwerke).

In diesem Fall akzeptiert die Generaldirektion dies und stellt fest, dass es kein Problem darstellt, wenn der Nachweis der Fertigstellung teilweise, nach Phasen und sogar nach Stockwerken erfolgt, da es in der Praxis vorkommen kann, dass einige Elemente nicht fertiggestellt sind, ohne dass dies die Eintragung der Fertigstellung anderer Elemente behindert, solange dies ordnungsgemäß bestätigt wird.

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4. DIE TEILUNG DER ERBSCHAFT DURCH DEN BUCHFÜHRENDEN TEILER. VORSICHT VOR INTERESSENKONFLIKTEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 5. September 2023 (BOE vom 25. Oktober 2023), in der die DG feststellt, dass sich die accountant-partidora in einer Annahme-, Teilungs- und Erbauseinandersetzungsurkunde nicht auf die reine Teilung beschränkt hat und in den Auseinandersetzungen dispositive Funktionen ausgeübt hat, die das Eingreifen der Erben erfordern.

Darüber hinaus besteht ein Interessenkonflikt zwischen zwei geschwisterlichen Miterben, da einer der beiden der Vormund des anderen ist und daher seine gesetzliche Vertretung ausübt. Da beide an der Erbschaft interessiert sind und einer von ihnen von seinem Bruder gesetzlich vertreten wird, besteht ein Interessenkonflikt, und in diesem Fall ist die Einschaltung eines Pflichtverteidigers erforderlich.

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5.- VERKAUF EINES PARKPLATZES AUF EINEM UNGETEILTEN GRUNDSTÜCK. IST EINE GENAUE BESCHREIBUNG DES PARKPLATZES ERFORDERLICH:

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DGSJFP vom 28. Juli 2023 (BOE vom 12. Oktober 2023), in dem die DG einen Fall des Verkaufs eines ungeteilten Anteils (1,329 %) an einer Immobilie, die für Parkplätze bestimmt war, löst. Die Urkunde enthielt die Beschreibung des eingetragenen Grundstücks als Ganzes (bestehend aus dem Kellergeschoss eines Gebäudes, das für Parkplätze und Lagerräume genutzt wird), nicht aber die Beschreibung des spezifischen Parkplatzes, dessen ausschließliche Nutzung dem ungeteilten Anteil des übertragenen Grundstücks zugewiesen wurde.

Die Generaldirektion hält es in Übereinstimmung mit dem Kanzler für erforderlich, dass in der Verkaufsurkunde die Grenzen und die Fläche des zu übertragenden Parkplatzes genau beschrieben werden.

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6.- GRUNDBUCHAMT UND GESETZ 11/2023. NEUE FRISTEN FÜR DIE QUALIFIZIERUNG VON DOKUMENTEN:

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DGSJFP vom 7. Juli 2023 (BOE vom 15. August 2023), mit dem der Zeitplan für die Umsetzung des Gesetzes 11/2023 über die Digitalisierung von Registerhandlungen genehmigt wird. Dieses Gesetz schreibt die elektronische Signatur aller Registereinträge und Dokumente sowie die Führung eines Protokolls in elektronischer Form vor. Der genannte Beschluss enthält zwei Anhänge mit einem Zeitplan für die Einführung der elektronischen Signatur in jedem der Grundbuchämter Spaniens und verlängert die übliche Frist für die Qualifizierung der Register von 15 auf 30 Arbeitstage, und zwar für einen Zeitraum von einem Monat ab dem Datum, an dem die Einführung des digitalen Verfahrens beginnt.

Der Zusammenfassung ist der Beschluss mit den Anlagen beigefügt, die die jeweiligen Starttermine der Einführungsphase der elektronischen Signatur enthalten, so dass alle Notariatsangestellten diese einsehen und beachten können, dass innerhalb eines Monats nach diesem Termin die Qualifikationsfrist nicht wie üblich 15 Tage, sondern 30 Tage beträgt.

Die Bedeutung dieser Konsultation liegt in der Tatsache, dass die Löschung von Hypotheken, die in allen Registern Spaniens eingetragen sind, erlaubt ist, und jedes von ihnen hat ein geplantes Datum für die Umsetzung dieser elektronischen Signatur!

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7. DIE ZIVILRECHTLICHE NACHBARSCHAFT UND IHRE BEWEISSCHWIERIGKEITEN. DER IN DER URKUNDE ENTHALTENEN ERKLÄRUNG MUSS GROSSE BEDEUTUNG BEIGEMESSEN WERDEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 3. Oktober 2023 (BOE vom 2. November 2023), in der die DG einen Fall zum Nachweis des zivilen Wohnsitzes einer verstorbenen Person und dessen Bedeutung für die Bestimmung des anwendbaren Erbrechts löst.

In diesem Fall hat die Verstorbene in ihrem Testament angegeben, dass sie das bürgerliche Recht besaß. Ihr Erbe (Ehemann) gibt jedoch bei der Annahme der Erbschaft in der besagten Annahmeurkunde an, dass der Personenstand der Verstorbenen der von Ibiza war, und auf dieser Grundlage wird ihm die gesamte Erbschaft zugesprochen (im Gegensatz dazu wären bei einem gemeinsamen Personenstand, da die Verstorbene keine Nachkommen hatte, aber lebende aufsteigende Nachkommen, diese legitimiert). Als die Urkunde über die Annahme der Erbschaft zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Standesbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die von der Erblasserin in ihrem Testament abgegebene Erklärung über den gemeinsamen Familienstand Vorrang habe.

Die Generaldirektion ist in Übereinstimmung mit der Kanzlei der Ansicht, dass der Nachweis des Personenstands sehr schwierig ist (außer in den Fällen, in denen die ausdrückliche Erklärung im Personenstandsregister eingetragen ist). Daher muss im Zweifelsfall die vor einem Notar abgegebene Erklärung des Betroffenen (da sie nach ordnungsgemäßer Belehrung durch den Notar abgegeben wurde) Vorrang vor dem haben, was sich aus außergerichtlichen Dokumenten ergeben kann (z. B. einer Volkszählungsbescheinigung, aus der hervorgeht, dass die Person seit mehr als zehn Jahren an dieser Adresse gemeldet ist), da der administrative Wohnsitz nicht immer mit der tatsächlichen Adresse übereinstimmt (die den zivilrechtlichen Wohnsitz bestimmt).

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8.- EIN VORSTANDSMITGLIED, DESSEN AMTSZEIT ABGELAUFEN IST, KANN EINE HAUPTVERSAMMLUNG EINBERUFEN, UM DAS VERWALTUNGSORGAN ZU ERNEUERN UND DEN JAHRESABSCHLUSS VORZULEGEN:

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 31. Oktober 2023 (BOE vom 21. November 2023), in der die DG beschließt, dass die von einem Direktor mit abgelaufenem Amt einberufene Generalversammlung gültig ist, sofern diese Generalversammlung einberufen wird, um das Verwaltungsorgan zu erneuern und die Jahresabschlüsse mehrerer Geschäftsjahre zu genehmigen, um so die Schließung des Grundbuchamtes zu überwinden.

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9.- PRÄVENTIVE BEFUGNISSE UND INTERREGIONALE ASPEKTE:

Im Folgenden finden Sie eine kurze Zusammenfassung eines Papiers über präventive Befugnisse und Aspekte, die im Bereich des interregionalen Rechts zu berücksichtigen sind:

Großer Nutzen der Vorsorgevollmacht: Sie erspart der Familie die Inanspruchnahme gerichtlicher Unterstützungsmaßnahmen (deren Einrichtung mehr als ein Jahr in Anspruch nimmt, zuzüglich der Kosten für Anwälte usw.).
Demnächst wird es möglich sein, die Gültigkeit dieser Vollmachten telematisch beim Standesamt abzufragen. Vorsicht ist geboten, wenn ein Bevollmächtigter zu einem Notar geht, um eine dieser Vollmachten zu unterzeichnen.
Zweifel am anwendbaren Recht, wenn ein Klient ein Notariat aufsucht, um eine Vollmacht zu unterzeichnen: Wir müssen immer auf das Kriterium des gewöhnlichen Aufenthalts (Art. 9.6 Cc) zurückgreifen, um die Vollmacht nach dem CCCat oder dem Cc zu begründen.
Denken Sie immer daran, auf Wunsch des Mandanten die Klausel aufzunehmen (oder nicht), ob für dieselben Handlungen, für die der Vormund eine gerichtliche Genehmigung benötigt, eine solche erforderlich ist.
In Katalonien wird es in den kommenden Monaten bedeutende Entwicklungen in diesem Bereich geben, da der Gesetzesentwurf zur Reform des Buches II des katalanischen Zivilgesetzbuches zu diesem Thema bald als Gesetzesvorlage ins Parlament eingebracht wird, so dass es, wenn er normal bearbeitet wird, in einigen Monaten neue Regelungen in diesem Bereich mit sehr tiefgreifenden Änderungen geben wird, die wir prüfen müssen, um die Urkunden anzupassen.

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10.- GESETZ 11/2023. DIGITALISIERUNG VON URKUNDEN- UND REGISTRAKTEN (ELEKTRONISCHES PROTOKOLL, VIDEO-SIGNATUREN und AUTORISIERTE ELEKTRONISCHE KOPIEN):

Anbei finden Sie einen Artikel aus unserem BLOG der die 10 wichtigsten Punkte des Inkrafttretens des Gesetzes 11/2023 zusammenfasst (HIER).

Drei wesentliche Veränderungen werden unser tägliches Leben beeinflussen:

Die erste ist die Hinterlegung aller unterzeichneten Dokumente im elektronischen Büro des Notars, das ein getreues Abbild des Papierdokuments ist (Matrix, Vereinigungen, Diligenzen und Notizen).
Die zweite wichtige Neuerung ist die Möglichkeit, bestimmte Arten von Dokumenten mit einem digitalen Zertifikat per Video zu unterzeichnen, sobald sich der Bürger auf dem Notarportal registriert hat;
und schließlich die Erstellung elektronischer autorisierter Kopien, die das Papier bei gleicher Wirksamkeit und Gültigkeit ersetzen.

Nach 21 Tagen der Umsetzung sind wir auf die folgende Kasuistik gestoßen:

ÜBER DAS NOTARIATSPORTAL (PNC):

Bürger, die ein Verfahren durchführen möchten, müssen das Formular ausfüllen und ihre Mobiltelefon- und Kontakt-E-Mail-Adresse bestätigen. Das Verfahren ist einfach und wird durch Hochladen des Identitätsdokuments auf die Plattform abgeschlossen. Wir haben es validiert und es funktioniert korrekt für Bürger, die mit DNI, NIE und PASSPORT identifiziert wurden.
Die praktischste Art des Zugriffs und der Unterzeichnung ist die Verwendung eines digitalen Zertifikats. Wir empfehlen die Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, obwohl es mehrere von Ancert zertifizierte Ausgabestellen gibt.
Der Bürger, der darauf zugreift, kann seine gesamte Geschichte der Urkunden zwischen dem 1. Januar 2007 und dem 8. November 2023 einsehen. Wie die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes unterzeichneten Urkunden veröffentlicht werden, ist noch nicht festgelegt worden.

ZUR VIDEO-SIGNATUR:

Von Anfang an konnten wir 2 Videosignaturen erfolgreich durchführen. Obwohl es sich um eine sehr neue Technologie handelt, die ihre Grenzen hat, war die Durchführung nicht kompliziert, sobald der Kunde im Portal registriert ist und das digitale Zertifikat zum Signieren hat.
Die Verbindung wird über eine in den Webbrowser integrierte Anwendung hergestellt und ist intuitiv und einfach. Wir gehen davon aus, dass mit der Registrierung der Bürgerinnen und Bürger die Zahl der auf diese Weise ausgestellten Dokumente zunehmen wird.

IN BEZUG AUF DIE ELEKTRONISCHE BEGLAUBIGTE KOPIE:

Wir haben bereits die ersten elektronischen autorisierten Kopien mit einem sicheren Prüfcode (CSV) ausgestellt.
Der Prozess wird von Word selbst und parallel zur Hinterlegung des Dokuments verwaltet, obwohl er zu einem späteren Zeitpunkt ausgestellt werden kann, immer für Dokumente, die nach dem 9. November 2023 unterzeichnet werden.
Das Dokument wird im elektronischen Büro des Notars veröffentlicht und die CSV wird schnell und einfach in SIGNO generiert und an den Klienten gesendet.
Nach dem Hochladen auf die elektronische Website wird sie dem Kunden per E-Mail übermittelt, in der wir einen Link zu ihrer autorisierten elektronischen Kopie angeben. Diese Art der Übermittlung verleiht ihm Authentizität und Rechtsgültigkeit gegenüber Dritten. Wir gehen davon aus, dass sie nach und nach das Papier ersetzen wird, da es nicht notwendig ist, im Notarportal registriert zu sein, um sie einzusehen und zu validieren.

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS ON ELECTRONIC PROTOCOL and VIDEO SIGNATURE:

Im SIC, in der Rubrik"Gesetz 11/2023. Digitalisierung von Notariats- und Registerverfahren" finden Sie ein Dokument mit Fragen und Antworten zu bestehenden Zweifeln in Bezug auf die Umsetzung des Gesetzes 11/2023, es wurden zwei Veröffentlichungen herausgegeben: Band 1 und Band 2.

Sie sind ebenfalls beigefügt (HIER im Singular und HIER Plural), grundlegende Vorlagen für jede elektronische Urkunde, die per Videounterschrift über das Notarielle Bürgerportal erteilt wird.

ÄNDERUNG DES EINHEITLICHEN ELEKTRONISCHEN REGISTERS. NOTWENDIGKEIT EINER GETRENNTEN MELDUNG DER ANZAHL DER SEITEN IN PAPIER-/TELEMATIKFORMAT:

Ab dem 9. November 2023 wird das einheitliche elektronische Register dahingehend geändert, dass die Anzahl der Blätter der Matrix des Papierträgers getrennt von der Anzahl der Blätter des elektronischen Trägers als Pflichtfeld in jede öffentliche Urkunde aufgenommen wird.

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Bei Fragen zur neuen Digitalisierung (sowohl für Mitarbeiter als auch für Kunden) wenden Sie sich bitte per E-Mail an Antonio Alba: antonio@jesusbenavides.es

Oktober 2023

1.- ZENTRALES REGISTER DER EIGENTUMSURKUNDEN. ERLÄUTERUNG

Beigefügt (HIER) ein klärender Vermerk des OCP zu verschiedenen Fragen im Zusammenhang mit dem Zentralen Grund buch und den diesbezüglichen Pflichten der Notare:

Die Erlangung der in Artikel 4 des RD 609/2023 genannten E-Mail-Adresse ist keine Voraussetzung für die Durchführung des Rechtsgeschäfts, da sie nicht zu den Anforderungen an die Identifizierung des wirtschaftlichen Eigentümers gehört.
Prozentuale Beteiligung: Diese Information sollte nur dann aufgenommen werden, wenn eine neue Offenbarungseintragung vorgenommen werden muss, falls es eine Diskrepanz zwischen dem Inhalt des BDTR und der Offenbarungseintragung des Erteilers gibt.

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KAUF UND VERKAUF VON IMMOBILIEN, DIE VON EINEM VERTRETER MIT WIDERRUFENER VOLLMACHT FORMALISIERT WURDEN. BEI DER ÜBERPRÜFUNG DER GÜLTIGKEIT VON VOLLMACHTEN UND GESELLSCHAFTSPOSITIONEN IST GROSSE SORGFALT GEBOTEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 26. Juli 2023 (BOE vom 28. September 2023).. Die Generaldirektion behandelt den Fall eines Immobilienverkaufs, bei dem der Verkäufer durch einen Bevollmächtigten vertreten wird, der erklärt, dass seine Vollmacht gültig ist, und der Notar die Urkunde für ausreichend hält. Aus den Daten des Handelsregisters geht jedoch hervor, dass diese Vollmacht einige Tage zuvor widerrufen wurde, wobei der Widerruf im BORME veröffentlicht wurde, nachdem er am selben Tag wie die Unterzeichnung des Lebenslaufs in das Register eingetragen worden war (ab diesem Zeitpunkt ist er gegenüber Dritten vollstreckbar).

Die Generaldirektion bestätigt die Einstufung des Registers, so dass das Recht des Käufers nicht eingetragen werden kann, da der Verkäufer nicht ordnungsgemäß durch eine Person vertreten war, die über ausreichende Befugnisse zur Formalisierung des Verkaufs verfügte.

den Fall zu berücksichtigen und die entsprechenden Erkundigungen bei der Kanzlei so kurz wie möglich vor der Unterzeichnung der Urkunde (wenn möglich am selben Tag) einzuholen, um solche Fälle zu vermeiden.

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3.- SL. KAPITALHERABSETZUNG DURCH DEN KAUF VON AKTIEN. HÖHE DER GEBUNDENEN RÜCKLAGE

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 24. Juli 2023 (BOE vom 27. September 2023).. Die DG regelt den typischen Fall des "Ausstiegs" eines Gesellschafters aus einer SL. Zu diesem Zweck kauft die Gesellschaft alle Aktien dieses Aktionärs zurück (zu einem Rückkaufswert, der höher ist als der Nennwert) und setzt dann das Aktienkapital um denselben Betrag herab (und nimmt so die Rücknahme vor) und bildet gleichzeitig eine gebundene Rücklage in Höhe des Herabsetzungsbetrags (wobei sie sich auf den Nennwert der Aktien bezieht und nicht auf den Rückkaufswert für den Aktionär, der, wie erwähnt, höher ist), um die Rechte der Gläubiger zu gewährleisten.

Das Register schränkt dies ein, weil es der Ansicht ist, dass der Betrag der Rücklage "dem Wert dessen entsprechen muss, was der Aktionär erhalten hat" (d. h. dem gesamten Rücknahmebetrag und nicht nur dem Nennwert der Aktien).

Die Generaldirektion hebt die Einstufung des Handelsregisters auf und entscheidet, dass in solchen Fällen der Betrag der gebundenen Rücklage dem Nennwert der zurückgenommenen Aktien entsprechen muss und nicht dem Betrag, der dem ausscheidenden Aktionär erstattet wird.

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DE-FACTO-VORMUNDSCHAFT. AUSLEGUNGSDOKUMENT FÜR BANKVERFAHREN

Es wird berichtet, dass im SIC im Rahmen des "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad" ein zwischen der Generalstaatsanwaltschaft und dem Bankensektor unterzeichnetes Rahmenprotokoll den Mitarbeitern zur Verfügung steht, um die Befugnisse des faktischen Betreuers im Bereich der Bankgeschäfte zu klären.

Dieses Dokument war auch Gegenstand einer ausführlichen Analyse in einem Artikel in unserem Blog (HIER können Sie ihn nachlesen).

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5.- AUSLANDSINVESTITIONEN. ZU BERÜCKSICHTIGENDE REGULATORISCHE ENTWICKLUNGEN

Das Personal wird über die jüngste Verabschiedung des Königlichen Erlasses 571/2023 vom 4. Juli über Auslandsinvestitionen informiert (HIER können Sie es einsehen), das bei Transaktionen mit Gebietsfremden zu berücksichtigen ist. Er ändert die bisherigen Vorschriften insbesondere in den folgenden grundlegenden Aspekten:

1.- Als Auslandsinvestitionen für die Zwecke der entsprechenden Nachmeldung beim Investitionsregister des Wirtschaftsministeriums gelten die folgenden:

Beteiligungen von Gebietsfremden an spanischen Unternehmen, wenn diese Beteiligungen 10 % des Aktienkapitals oder der Stimmrechte des Unternehmens überschreiten (früher waren 50 % erforderlich).
Erwerb von Immobilien in Spanien durch Nicht-Residenten, wenn der Betrag 500.000 € übersteigt (früher lag die Mindestgrenze bei 3.000.000 €).

In diesen Fällen ist der gebietsfremde Inhaber verpflichtet, die Investition beim Investitionsregister des Wirtschaftsministeriums unter Verwendung der in der Übergangsbestimmung 3 des Königlichen Erlasses vorgesehenen Formulare (Formulare DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B) zu melden.

2.- Wurde das Geschäft von einem Notar abgewickelt, muss dieser die Investition über das elektronische Notariat (SIGNO) dem Generalrat der Notare melden und in jedem Fall den Erschienenen auf die Verpflichtung zur Vorlage hinweisen.

3.- Für den Fall, dass die als ausländisch angesehenen Investitionen (gemäß Artikel 4 des königlichen Erlasses) ihren Ursprung in einem Land mit nicht kooperativer Rechtsprechung (ehemalige Steueroasen) haben, die in der Verordnung vom 9. Februar 2023 aufgeführt sind, ist eine vorherige Erklärung erforderlich, die von den Notaren vor der Gewährung verlangt und in der öffentlichen Urkunde ausdrücklich angegeben werden muss.

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6.- PRAKTISCHE HINWEISE ZU DOKUMENTEN, DIE AUSLÄNDISCHE STAATSANGEHÖRIGE BETREFFEN

Beigefügt (HIER), ein interessanter Artikel eines Notarkollegen, in dem eine Reihe praktischer Erwägungen dargelegt werden, die zu beachten sind, wenn eine ausländische natürliche Person an einem öffentlichen Dokument beteiligt ist. Zusammenfassend sind die wichtigsten davon hervorgehoben:

Identifizierung. Es gelten die allgemeinen Regeln der Notariatsordnung. Im Falle von EU-Ausländern geschieht dies entweder durch den Reisepass oder den nationalen Personalausweis.
NIE: Ausländer, die aufgrund ihrer wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Interessen einen Bezug zu Spanien haben, müssen zu Identifizierungszwecken mit einer persönlichen, einmaligen und ausschließlich fortlaufenden Nummer versehen werden. Erforderlich für alle Vorgänge mit steuerlichen Auswirkungen.
Übersetzung: Sofern der Notar die Fremdsprache nicht beherrscht, sind die Bestimmungen des § 150 der Notariatsordnung zu beachten und ein Dolmetscher zu bestellen.
Zahlungsmittel: Seien Sie im Hinblick auf die Verhinderung von Geldwäsche sehr vorsichtig und gewissenhaft. Es ist sehr ratsam zu verlangen, dass die Ein- und Auszahlungskonten bei spanischen Banken geführt werden. Wenn es sich um ausländische Banken oder Konten Dritter handelt, werden möglichst vollständige und zuverlässige Informationen über die Herkunft der Gelder verlangt, die durch Unterlagen belegt werden müssen (Eigentumsnachweise für die Konten, Verträge, die die Herkunft der Gelder belegen, usw.).
Apostille: Die Apostille ist für im Ausland ausgestellte Dokumente erforderlich.
Immobilientransaktionen. Denken Sie an die Einbehaltung von 3 % des Preises (Non-Resident Income Tax) und an die Umkehrung des Steuerpflichtigen in den "kommunalen Kapitalgewinn".

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7.- ANFORDERUNG VON TESTAMENTSKOPIEN BEIM ARCHIV DER NOTARIELLEN VEREINIGUNG VON KATALONIEN

Informationen, die bei der Beantragung von Testamentskopien beim Kollegium von Interesse sind. Um Probleme im Falle von Datumsdiskrepanzen zu vermeiden, bittet die Vereinigung darum, dem Antrag auf eine Kopie des Testaments die entsprechenden Sterbeurkunden und Testamente beizufügen, um den Antrag genauer identifizieren zu können.

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8.- TELEMATISCHE UNTERZEICHNUNG NOTARIELLER URKUNDEN. INKRAFTTRETEN

Wie bereits berichtet, wird am 9. November das Gesetz 11/2023 in Kraft treten, das die telematische Unterzeichnung öffentlicher Dokumente ermöglicht (d.h. über ein Videokonferenzsystem mit dem Notar und elektronischer Unterschrift, ohne dass der Klient das Büro des Notars persönlich aufsuchen muss). HIER finden Sie einen Artikel auf dem Blog des Notariats von Jesus Benavides mit weiteren Einzelheiten (welche Dokumente unterzeichnet werden können, Verfahren, usw.).

Um mit dieser Neuheit Pionierarbeit zu leisten und den Klienten den besten Service zu bieten, wurde auf der Webseite des Notariats von Jesus Benavides eine neue Rubrik eingerichtet (Video-Unterschrift) eingerichtet, in der mit Hilfe von Lehrvideos der gesamte Prozess erklärt wird, den jeder Bürger, der diese Möglichkeit in die Praxis umsetzen möchte, durchlaufen muss.

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Bei Fragen zu diesem Thema (sowohl von Mitarbeitern als auch von Kunden) wenden Sie sich bitte per E-Mail an Antonio Alba, um eine Lösung zu finden: antonio@jesusbenavides.es.

September 2023

1.- BERECHNUNG DER FRISTEN FÜR DIE ABHALTUNG DER HAUPTVERSAMMLUNG. DER TAG, AN DEM DIE HAUPTVERSAMMLUNG ABGEHALTEN WIRD, KANN NICHT IN DIE BERECHNUNG EINBEZOGEN WERDEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 11. Juli 2023 (BOE vom 28. Juli 2023).. Dementsprechend erinnert die GD zusammenfassend an die Regeln zur Berechnung der Fristen für die Einberufung einer Hauptversammlung in einer Kapitalgesellschaft. Bekanntlich bestimmt Artikel 176 LSC, dass zwischen der Einberufung und der Abhaltung der Hauptversammlung ein Monat (SA) bzw. 15 Tage (SL) vergehen müssen. Für die Berechnung dieser Fristen beginnt der Tag, an dem die Einberufung dem letzten Aktionär zugestellt wird, und für die Bestimmung des Tages, an dem die Frist abläuft, kann der Tag, an dem die Hauptversammlung abgehalten wird, nicht mitgerechnet werden.

Daher müssen bei Aktiengesellschaften ein Monat und bei Gesellschaften mit beschränkter Haftung 15 Tage vergehen, und erst am Tag nach Ablauf dieser Fristen kann die Hauptversammlung gültig abgehalten werden.

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2.- LEHRE DER GENERALDIREKTION TARIFFRAGEN

Beigefügt (HIER) ein interessantes Dokument mit einer Zusammenfassung der Doktrin der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen in Tarifangelegenheiten für die Jahre 2020 - 2023. Zu konsultieren im Falle von Zweifeln über die Protokollierung spezifischer Urkunden.

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3. NEUE ENTWICKLUNGEN IM ELEKTRONISCHEN EINZELINDEX

Es wird berichtet, dass das computergestützte Einheitsregister vor kurzem eine Reihe von neuen Funktionen aufgenommen hat, um die in öffentlichen Urkunden gewährten Rechtsgeschäfte besser widerzuspiegeln.

Insbesondere werden neue Rechtsakte geschaffen, um diesem Umstand Rechnung zu tragen:

Handlungen zum Erwerb oder zur Erhaltung des Personenstands.
Urkunden über Unterstützungsmaßnahmen und Urkunden über die Einrichtung von Unterstützungsmaßnahmen (und ihre Entsprechung in Katalonien),
Urkunden über das Fehlen einer Protokoll- oder Registerbuchnummer (um den unglücklichen Fall zu lösen, dass eine oder mehrere Nummern übrig bleiben, ohne dass ein Dokument tatsächlich autorisiert oder interveniert wurde).

Andere kleinere Änderungen:

Nachweis der Zahlungsmittel in den Hinterlegungsscheinen.
Angabe der Eigentumsverhältnisse (oder nicht) beim Verkauf und Kauf von Unternehmensanteilen und Aktien.
Gründung von juristischen Personen mit oder ohne Rechtspersönlichkeit, für die Informationen über ihre Steueridentifikationsnummer erforderlich sind (wenn die Informationen nach der Erteilung eingeholt werden und es nicht möglich war, sie vom Kunden zu erhalten, muss nach Ablauf der Frist für die Einreichung des Verzeichnisses die Aufhebung der Vorschrift auf dem üblichen Weg beantragt werden).

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4.- THEORIE DER KOMPLEXEN RECHTSGESCHÄFTE. KAUF + HYPOTHEK EINER IMMOBILIE DURCH EINE VERHEIRATETE PERSON. DIE ZUSTIMMUNG DES ANDEREN EHEGATTEN IST NICHT ERFORDERLICH, WENN DIE HYPOTHEK GLEICHZEITIG MIT DEM KAUF AUFGENOMMEN WIRD. VORSICHT IM FALLE VON AUSLÄNDERN

Beigefügt (HIER) ein interessanter Artikel, der die Lehre der GD zur Theorie der komplexen Rechtsgeschäfte zusammenfasst. Er befasst sich mit Fällen, in denen eine verheiratete Person eine Immobilie allein kauft und diese dann mit einer Hypothek belastet. Bekanntlich bestimmt die allgemeine Regel, dass für die Verpfändung des gewöhnlichen Wohnsitzes, auch wenn er nur einem der Ehegatten gehört, die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich ist. Eine Ausnahme von dieser allgemeinen Regel stellt die Theorie des komplexen Rechtsgeschäfts dar, wonach die Zustimmung des Nichteigentümers bei der Bestellung einer Hypothek auf den gewöhnlichen Wohnsitz unmittelbar nach dessen Erwerb nicht erforderlich ist, d.h. die Hypothek wird mit der Nummer des Protokolls unmittelbar nach dem Kauf-Verkauf-Protokoll unterzeichnet.

Bei Ausländern ist Vorsicht geboten, da die Generaldirektion die Doktrin des komplexen Rechtsgeschäfts nicht zulässt, es sei denn, das ausländische Recht lässt sie zu und dies wird bestätigt (daher muss durch ein notarielles Gutachten geprüft werden, ob das ausländische Recht, das den spezifischen Güterstand der Kunden regelt, diese Theorie des komplexen Rechtsgeschäfts zulässt oder nicht).

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5.- ÖFFENTLICHE BEURKUNDUNG VON GESELLSCHAFTSBESCHLÜSSEN. EINE GUTE TAT KANN EINE SCHLECHTE URKUNDE RETTEN

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 10. Juli 2023 (BOE vom 28. Juli 2023).. In Übereinstimmung mit dieser Entschließung legt die GD zusammenfassend fest, dass im Zusammenhang mit Gesellschaftsbeschlüssen einer SL (Beendigung und Benennung von Positionen) , wenn in der Bescheinigung das Quorum für die Beschlussfassung nicht angegeben ist, in der Urkunde jedoch (durch eine Erklärung des Verwalters), dies für die Eintragung des Beschlusses in das Handelsregister ausreicht.

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6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. DAS, WAS ZUERST BEI DER KANZLEI EINTRIFFT, HAT VORRANG (AUCH WENN DAS GESETZ SPÄTER KOMMT).

In der Anlage finden Sie die Entschließung der GD Recht, juristische Personen und Mediation vom 17. Juli 2023 (DOGC vom 31. Juli 2023).. Darin stellt die GD zusammenfassend fest, dass das, was zuerst in das Register eingetragen wird, maßgebend ist.

Fall, in dem 1986 durch eine private Urkunde ein Nießbrauch auf Lebenszeit an einem Grundstück bestellt wurde. Später, am 09.02.2023, wurde diese private Urkunde in eine öffentliche Urkunde umgewandelt und zur Eintragung beim Grundbuchamt eingereicht. Der Registerbeamte verweigert jedoch die Eintragung, da am 03.02.2023, d.h. 6 Tage zuvor, eine Vermächtnisurkunde zur Eintragung vorgelegt wurde, in der dieses Nießbrauchsrecht einem Dritten auf der Grundlage einer Erbschaftsannahme von einer im Jahr 2022 verstorbenen Person zugesprochen wurde.

In diesem Fall erinnert die Generaldirektion an das Grundprinzip der Funktionsweise des Registers, d. h. prior in tempore, potior in iure, so dass das, was zuerst beim Register eintrifft und eingetragen wird (Nießbrauch von 2022, der am 3. Februar 2023 eingereicht wurde), Vorrang vor den anderen Rechten hat (in diesem Fall ein Nießbrauch, der 1986 in einer privaten Urkunde begründet und am 9. Februar 2023 auf der Grundlage einer Urkunde zur Eintragung eingereicht wurde, die zur öffentlichen Urkunde erhoben wurde).

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7.- TABELLE DER STAATSANGEHÖRIGKEITS- UND PERSONENSTANDSREGELUNGEN

Beigefügt (HIER) ein interessantes Dokument, das eine Tabelle mit Vorschriften zur Staatsangehörigkeit und zum Personenstand enthält, in der wir Links zu Vorschriften und Entschließungen der Generaldirektion zu verschiedenen Themen wie z.B. Personenstandsregister, Beglaubigungen, wirtschaftliche Regelung der Ehe usw. finden können.

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8.- VEREIDIGUNG AUF DIE STAATSANGEHÖRIGKEIT. VERSCHIEDENE ASPEKTE, DIE ZU BERÜCKSICHTIGEN SIND

Beigefügt (HIER) Rundschreiben der Generaldirektion über die Zuständigkeit des Standesamtes, bei dem die Erklärung über die Option für die spanische Staatsangehörigkeit sowie der Eid oder das Versprechen abgegeben werden müssen. Darin wird festgelegt, dass das Standesamt des Wohnsitzes des Antragstellers zuständig ist.

Sie ist ebenfalls beigefügt (HIER) Rundschreiben des Generaldirektors für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen, in dem festgelegt wird, dass die Erteilung von Bescheinigungen über die vereidigte Staatsangehörigkeit unangemessen ist, wenn Anzeichen dafür vorliegen, dass der Antragsteller Handlungen begangen hat, die mit der guten staatsbürgerlichen Führung unvereinbar sind (wie z. B. die Tatsache, dass der Antragsteller in einer Justizvollzugsanstalt inhaftiert ist).

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9.- GERICHTLICHE ANFECHTUNG DER NEGATIVEN QUALIFIKATIONEN. DIENSTLEISTUNG, DIE WIR ALS NOTARIAT IN ANSPRUCH NEHMEN KÖNNEN

Beigefügt (HIER) ein informatives Dokument des Generalrats der Notare, durch das ein Service für Notare zur Verfügung gestellt wird, um gegen negative Bewertungen (oder auch Beschlüsse der DGSJFP), die ein unternehmerisches Interesse für Notare beinhalten können, gerichtlich vorgehen zu können, bekannt gemacht wird.

Sollte der Mitarbeiter also auf eine negative Bewertung stoßen, die sich seiner Meinung nach auf das Notariat als Ganzes auswirken könnte, kann er diese Möglichkeit mit dem Notar besprechen, was über die im beigefügten Dokument angegebenen Kanäle beantragt werden kann.

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10.- DIE EMPFEHLENSWERTE AUFNAHME VON ERKLÄRUNGEN VOR DEM VOLLZUG EINER URKUNDE, AN DER EINE PERSON MIT EINER BEHINDERUNG BETEILIGT IST.

Das informative Rundschreiben 3/2021 vom 27. September des Ständigen Ausschusses des Generalrats der Notareschlägt vor, dass vor der Ausfertigung einer Urkunde, an der Menschen mit Behinderungen beteiligt sind, ein Offenbarungsprotokoll erstellt wird, in dem die Umstände festgehalten werden, die die Ausführung des betreffenden Rechtsgeschäfts beeinflussen können. Dieses Protokoll kann unter anderem folgende Umstände enthalten:

Erklärungen der behinderten Person selbst, z. B. eine Erklärung der behinderten Person, in der sie bestätigt, dass sie für einen bestimmten Bedarf oder eine bestimmte Annehmlichkeit unter dem Marktpreis verkauft, oder die Gründe, warum sie auf eine bestimmte Erbschaft verzichtet.
Erklärungen von Personen, die die behinderte Person bei der Ausübung ihrer Geschäftsfähigkeit unterstützen. Zum Beispiel die Erklärung des faktischen Vormunds, des Rechtsanwalts, des Begleiters usw., dass er/sie der behinderten Person empfohlen hat, einen Kaufvertrag abzuschließen, weil dies für ihren künftigen Unterhalt und ihre Versorgung oder zur Begleichung ihrer Schulden notwendig ist.

Diese Bescheinigung ist eine unverzichtbare Ergänzung zur notariellen Begutachtung der Geschäftsfähigkeit und schafft Klarheit und Sicherheit für zukünftige Streitigkeiten und mögliche Ansprüche. Es wird empfohlen, dass die Person mit einer Behinderung oder ihr Assistent die Bescheinigung beantragt.

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11.- DAS ZENTRALREGISTER DER EIGENTUMSURKUNDEN WIRD EINGERICHTET.

Königlicher Erlass 609/2023 vom 11. Juli zur Einrichtung des Zentralregisters für Immobilientitel. Königlicher Erlass 609/2023 vom 11. Juli zur Einrichtung des Zentralregisters für Immobilieneigentum. Dieses Register muss von allen zur Kontrolle der Geldwäsche gesetzlich verpflichteten Stellen, einschließlich der Notare, eingesehen werden. Bis zur Übertragung der Daten in dieses Register, für die 9 Monate vorgesehen sind, müssen jedoch laut Königlichem Erlass weiterhin die traditionellen Quellen genutzt werden (die Datenbank des wirtschaftlichen Eigentümers über Signo).

Juli 2023

1.- NEUER BEZAHLTER URLAUB VON 15 KALENDERTAGEN FÜR UNVERHEIRATETE PARTNER

Das Königliche Gesetzesdekret 5/2023 wird im BOE veröffentlicht und tritt in Kraft (HIER können Sie es einsehen), wonach ein bezahlter Urlaub von 15 Kalendertagen für die Tatsache anerkannt wird, dass man ein festes Paar wird (und sich eintragen lässt). Alle festen Paare, die von nun an eine feste Partnerschaft eingehen, können davon in Kenntnis gesetzt werden, damit sie diesen neuen Urlaub in Anspruch nehmen können.

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2. NEUE REGELUNG DER STRUKTURELLEN ÄNDERUNGEN VON HANDELSGESELLSCHAFTEN

Das oben erwähnte Königliche Gesetzesdekret 5/2023 (HIER können Sie es einsehen) hat das frühere Gesetz 3/2009 vom 3. April über Strukturänderungen von Handelsgesellschaften (Umwandlung, Verschmelzung, Abspaltung, globale Übertragung von Aktiva und Passiva usw.) aufgehoben. Die neue rechtliche Regelung für strukturelle Änderungen findet sich daher ab sofort im oben genannten Königlichen Gesetzesdekret 5/2023. Dies ist zu berücksichtigen , wenn ein Beamter einen dieser Vorgänge vorbereitet (er/sie sollte die neue Verordnung konsultieren und die Rechtsverweise an den neuen Verordnungstext anpassen).

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3.- SCHEIDUNGSURTEILE VON AUSLÄNDERN, DIE EINE ZUWEISUNG VON IMMOBILIEN BEINHALTEN, MÜSSEN IM ZENTRALEN STANDESAMT EINGETRAGEN WERDEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 13. Juni 2023 (BOE vom 10. Juli 2023).. Darin bestimmt die Generaldirektion zusammenfassend , dass im Falle einer Scheidung (von Ausländern, deren Ehe nicht im spanischen Standesamt eingetragen ist), wenn in dem Urteil einem der Ex-Ehegatten eine Immobilie zugesprochen wird, für die Eintragung im Grundbuch die vorherige Eintragung des Scheidungsurteils im zentralen Standesamt erforderlich ist.

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4. DIE EINTRAGUNG DES EIGENTUMS UND DER VORRANG DES VORLÄUFIGEN. MANCHMAL JA, MANCHMAL NEIN, WAS SPÄTER EINGEREICHT WIRD, HAT VORRANG VOR FRÜHER EINGEREICHTEN DOKUMENTEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 15. Juni 2023 (BOE vom 10. Juli 2023).. Demnach löst die GD einen kuriosen Fall:

Lebenslauf + PH wird unterschrieben und zur Registrierung eingereicht, qualifiziert mit behebbaren Mängeln.
Es wird eine Berichtigung vorgelegt, und während die Eintragung in Kraft ist (d. h. VC + PH sind noch nicht eingetragen), erhält das Grundbuchamt eine Verfügung des AEAT mit einem Veräußerungsverbot für die Immobilie aufgrund von Steuerschulden.
Der Kanzler verneint den (vor dem Beschluss eingereichten) Lebenslauf + PH aus Gründen der öffentlichen Ordnung.
Der Notar legte Berufung ein, und die Generaldirektion gab ihm Recht, indem sie feststellte, dass die negative Einstufung nicht anwendbar sei, wenn der Beschluss aus einem Verwaltungsverfahren stamme, in dem die zivilrechtliche Gültigkeit des Rechtsgeschäfts nicht in Frage gestellt wurde (denken Sie an Steuerschulden), da der Lebenslauf + PH zuvor in das Register eingetragen worden war (prior in tempore potior in iure).
Die Generaldirektion weist jedoch darauf hin, dass die Aussetzung der Eintragung (auch wenn die einstweilige Verfügung später ergeht) aus Gründen des Allgemeininteresses/der öffentlichen Ordnung angemessen wäre , wenn die einstweilige Verfügung im Rahmen eines Strafverfahrens erlassen wurde, in dem die Rechtmäßigkeit des Unternehmens (z. B. wegen eines angeblichen Betrugs beim VC) in Frage gestellt wird.

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5.- ES KANN NICHTS ZUGUNSTEN EINES UNTERNEHMENS EINGETRAGEN WERDEN, DESSEN CIF WIDERRUFEN WURDE.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 16. Juni 2023 (BOE vom 10. Juli 2023).. In diesem Beschluss legt die Generaldirektion zusammenfassend fest, dass im Rahmen eines Verkaufs und Kaufs der Erwerb nicht zu ihren Gunsten registriert werden kann, wenn die Mehrwertsteuernummer der erwerbenden Gesellschaft widerrufen wurde. Es ist wichtig, die bestehenden Datenbanken zu diesem Thema zu konsultieren, wenn ein Unternehmen betroffen ist.

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6.- ES IST MÖGLICH, DAS STAMMKAPITAL EINES BESTEHENDEN UNTERNEHMENS AUF UNTER 3.000 EURO ZU SENKEN

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 13. Juni 2023 (BOE vom 10. Juli 2023).. Demnach, und als Zusammenfassung, löst die DG den folgenden kuriosen Fall:

3.000 Euro, führt eine Kapitalherabsetzung durch, wodurch das daraus resultierende Grundkapital unter 3.000 Euro sinkt.
Der Registerbeamte setzt die Eintragung aus, da er der Ansicht ist, dass diese Zahl unter dem gesetzlichen Minimum liegt, da er der Meinung ist, dass SLs mit einem Kapital von weniger als 3.000 Euro nur zum Zeitpunkt der Gründung möglich sind.
Die Generaldirektion widerruft die Qualifikation des Registerführers, da sie der Ansicht ist, dass eine Kapitalherabsetzung in einer SL, die zu einem Grundkapital von weniger als 3.000 Euro führt, durchaus möglich ist.

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7.- ERHÖHUNG DES AKTIENKAPITALS UND BEZUGSRECHT. DIE ZEIT MUSS EINGEHALTEN WERDEN

Infolge einer notariell beurkundeten Transaktion wird daran erinnert, dass im Rahmen einer Kapitalerhöhung einer Gesellschaft das Bezugsrecht der Aktionäre bei Kapitalerhöhungen ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung des Angebots zur Zeichnung der neuen Aktien im Amtsblatt des Handelsregisters oder ab der schriftlichen Mitteilung an jeden Aktionär entsteht. Die Zeichnung kann von den Aktionären innerhalb der von der Hauptversammlung festgelegten Frist erfolgen, die mindestens einen Monat ab der Veröffentlichung oder Mitteilung betragen muss.

Diese Fristen müssen daher bei der Formalisierung dieser Art von Transaktionen berücksichtigt und eingehalten werden (so dass die Zeichnung der neuen Aktien nicht in derselben Versammlung wie die Beschlussfassung erfolgen kann, es sei denn, alle Aktionäre haben an der Versammlung teilgenommen).

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8.- ZIVILRECHTLICHE HAFTUNG DES NOTARS. SEHR WICHTIG ZU BEACHTEN, UM DIESE ART VON FEHLERN ZU VERMEIDEN.

Im Anhang finden Sie einen Link zu einem interessanten Lehrartikel (HIER), in dem die zivilrechtliche Haftung des Notars analysiert wird. Von besonderem Interesse ist ein Abschnitt mit Einzelheiten zu bestimmten Fällen (z. B. Unterlassung von Gebühren, unzureichende Vollmachten, fehlende Informationen über die steuerlichen Auswirkungen der Vollstreckung usw.).

Es wird allen Notariatsangestellten dringend empfohlen, den Artikel und diese konkreten Fälle zu lesen , um solche Fehler und die damit verbundene Haftung zu vermeiden.

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9.- STANDESAMTLICHE EINTRAGUNG UND VEREIDIGUNG DER STAATSANGEHÖRIGKEIT UND NOTARIELLE EHESCHLIESSUNGEN. WICHTIGE ZU BERÜCKSICHTIGENDE PUNKTE

In der Anlage finden Sie ein Dokument der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen(siehe PDF in der Anlage zu dieser E-Mail), in dem verschiedene Fragen geklärt werden, die sich vor allem auf die Unterlagen beziehen, die von den Betroffenen bei der eidesstattlichen Erklärung zur Staatsangehörigkeit und bei der Eheschließung vor einem Notar vorzulegen sind, sowie auf Aspekte im Zusammenhang mit dem Verfahren, das sowohl bei der Erteilung der Staatsangehörigkeit als auch bei der Eheschließung zu berücksichtigen ist.

Juni 2023

1.- SATZUNG DER GESELLSCHAFT. EINBERUFUNG DER VERSAMMLUNG. DIE SATZUNGSBESTIMMUNG, WONACH DIE EINBERUFUNG DER VERSAMMLUNG DEN AKTIONÄREN AUF DEM POSTWEG (OHNE RÜCKSCHEIN) ZUGESTELLT WERDEN KANN, IST UNGÜLTIG:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 10. Mai 2023 (BOE vom 1. Juni 2023).. Dementsprechend und zusammenfassend erinnert uns die GD daran, dass (im Rahmen der Gründung einer SL) die Klausel in der Satzung, die es erlaubt, den Aktionären die Einberufung per Post (ohne Empfangsbestätigung) zukommen zu lassen, nicht zulässig ist, da die Einberufung nur dann gültig ist, wenn das System der Versendung eine Überprüfung des Empfangs der Einberufung durch den Empfänger ermöglicht.

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2.- IN DER URKUNDE ÜBER DEN AUSSERGERICHTLICHEN VERKAUF EINER MIT EINER HYPOTHEK BELASTETEN IMMOBILIE IST ES ERFORDERLICH, DEN INHABERN DER FOLGELASTEN DIE VOLLSTRECKUNG ZUVERLÄSSIG MITZUTEILEN:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 11. Mai 2023 (BOE vom 1. Juni 2023). Fall der außergerichtlichen Zwangsvollstreckung einer hypothekarisch belasteten Immobilie in einem Notariat, in dem eine auflösende Bedingung nach der Hypothek zugunsten eines Unternehmens besteht. Das Unternehmen wird per Einschreiben mit Rückschein von der Zwangsvollstreckung benachrichtigt , aber die Zustellung ist negativ, woraufhin die Urkunde erteilt wird. Die Generaldirektion, die sich der These des Kanzlers anschließt, akzeptiert dies nicht, da sie der Auffassung ist, dass bei der außergerichtlichen Zwangsvollstreckung einer hypothekarisch belasteten Immobilie durch eine Urkunde alle Inhaber von Belastungen oder Rechten, die auf die Vollstreckung der Hypothek folgen, zuverlässig von dem Verfahren benachrichtigt werden müssen, so dass es, wenn beschlossen wird, die Benachrichtigung über das Verfahren per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, und die Zustellung an den Adressaten negativ ist, angebracht ist, eine persönliche Benachrichtigung durch den Notar mittels einer Benachrichtigungsurkunde vorzunehmen (Art. 202 Notariatsordnung).

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3.- BERICHTIGUNG EINER FLÄCHE VON MEHR ALS 10%. ES IST NICHT MÖGLICH, SIE "NACH UND NACH" EINZUTRAGEN:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 12. Mai 2023 (BOE vom 1. Juni 2023). Es wird eine Urkunde zur Berichtigung der Größe der Immobilie nach dem"vereinfachten Verfahren" gemäß Artikel 201.3 des Hypothekengesetzes(bei Abweichungen von nicht mehr als 10 %) ausgestellt, aber bei der Analyse der im Register angegebenen Quadratmeter und der jetzt angegebenen Meter (von 9.403 auf 10.377) stellt sich heraus, dass die Abweichung mehr als 10 % beträgt. Der Standesbeamte setzt die Eintragung aus, und der Notar legt daraufhin eine Berichtigungsurkunde vor , in der er beantragt, nur die überschüssige Quadratmeterzahl einzutragen, bis die 10 % erreicht sind. Der Registerbeamte erteilt erneut eine negative Einschränkung, und die Generaldirektion, die sich dem Registerbeamten anschließt, bestätigt, dass dies nicht möglich ist, da es nicht möglich ist, eine "stückweise" oder "stückweise" Berichtigung der Grundstücksfläche einzutragen, so dass, wenn die Differenz mehr als 10 % beträgt, das ordentliche Verfahren nach Artikel 201.1 des Hypothekengesetzes und nicht das vereinfachte Verfahren nach Artikel 201.3 angewendet werden muss.

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4.- MINUTIERUNG DER "GERINGFÜGIGEN BEGRIFFE". WAS ANGERECHNET WERDEN KANN UND WAS NICHT:

Interessanter Beitrag aus dem Blog "justitonotario" (HIER), in dem eine Entschließung der Generaldirektion vom 3. Januar 2023 analysiert wird (die in einem Link auf dem genannten Blog in voller Länge nachgelesen werden kann), in der die Beschwerde einer Privatperson gegen das Protokoll eines Notars über einen Kaufvertrag entschieden wird. Zusammenfassend wird darin festgestellt, dass:

Was wird bezeugt und was nicht? Das entscheidet der Notar.
Bericht des Handelsregisters: Nicht zutreffend.
Konsultation des tatsächlichen Inhabers: Ja.
Leere Seiten von Schecks: korrekt.
Aufnahme in die Kopie eines Blattes für die Eintragung von Notizen: korrekt.
Diligenzen: Müssen aktenkundig sein, um protokolliert werden zu können.
Einfache Kopien und Vereinbarung über die Kostenübernahme durch den Erwerber: Übernimmt der Erwerber die Kosten, so gehören dazu auch die Kopien, die zur Erfüllung der Mitteilungspflichten des formalisierten Geschäfts erforderlich sind.
Anzahl der einfachen elektronischen Kopien: 2 (für Mitteilungen an das Katasteramt bzw. das Rathaus).
Anzahl der einfachen Papierausfertigungen: 3 (für ITP, "plusvalía" bzw. verschiedene Formalitäten).
Zum Zeitpunkt der Angabe der von den Erteilern gewünschten Anzahl von Kopien: Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung.
Was können wir als Zeugnisse betrachten? Die Transkription der Daten des intervenierenden Unternehmens; die Ausarbeitung des notwendigen Formulars, um die telematische Liquidation durchführen zu können; das Zeugnis auf Anfrage von Registerinformationen; die Konsultation der Real Titularity; der einfache Vermerk des Registers; der Erhalt der IBI; die beschreibende und grafische Katasterbescheinigung (abgesehen von der außerlandwirtschaftlichen Registerführung, die ebenfalls minutiös zu erstellen ist); die Schecks, die die Zahlungsmittel akkreditieren; die Bescheinigung über die Schulden der Gemeinde; das Etikett des Energieausweises oder das gesamte Zertifikat und die Einhaltung dessen, was je nach Fall erforderlich ist; der Nachweis des Empfangs der Mitteilung des Artikels 110 vom Rathaus.6.b) und die Überprüfung der CSV`s.
Sicherheitssiegel: Ja, es wird protokolliert.
Anmerkung der Kanzlei: Kann ein Nachtrag sein (am Rand des Zeugnisses).

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5.- MAN KANN NICHT 2 DINGE GLEICHZEITIG SEIN. ES IST NICHT MÖGLICH, MITGLIED (NATÜRLICHE PERSON) DES VERWALTUNGSRATS EINES UNTERNEHMENS ZU SEIN UND GLEICHZEITIG EINE NATÜRLICHE PERSON ZU SEIN, DIE EIN UNTERNEHMEN VERTRITT, DAS DIE POSITION EINES MITGLIEDS DESSELBEN VERWALTUNGSRATS INNEHAT:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 23. Mai 2023 (BOE vom 16. Juni 2023).. Dementsprechend und zusammenfassend stellt die GD fest, dass es in einem dreiköpfigen Verwaltungsrat nicht möglich ist, dass ein und dieselbe natürliche Person das Amt eines Verwaltungsratsmitglieds und gleichzeitig das einer natürlichen Person, die ein Unternehmen vertritt, das ebenfalls Mitglied des Verwaltungsrats ist, innehat, da dies bedeuten würde, dass eine einzige Person de facto das Recht hätte, gegen die Annahme eines Beschlusses ein Veto einzulegen oder nicht, und darüber hinaus Situationen schaffen könnte, die zu Interessenkonflikten führen könnten. Hätte der Verwaltungsrat mehr als drei Mitglieder, wäre die Frage auf jeden Fall umstrittener, und es müsste der konkrete Fall analysiert werden, um zu einer diesbezüglichen Schlussfolgerung zu gelangen.

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6.- VERKAUF VON IMMOBILIEN DURCH EINE GESELLSCHAFT, DIE DURCH EINEN VERWALTER VERTRETEN WIRD, DESSEN POSITION NICHT IM HANDELSREGISTER EINGETRAGEN IST. IST MÖGLICH, WENN DIE NOTARIELLE BEURTEILUNG DER HINLÄNGLICHKEIT KORREKT DURCHGEFÜHRT WIRD:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 9. Mai 2023 (BOE vom 29. Mai 2023).. Darin bekräftigt die Generaldirektion zusammenfassend ihre bereits gefestigte Doktrin und legt fest, dass im Falle einer SL, die eine Immobilie veräußert und beim Verkauf und Kauf durch ihren Verwalter vertreten wird, ohne dass die Position noch eingetragen ist, der Vorgang formalisiert werden kann, wenn die notarielle Beurteilung der Hinlänglichkeit korrekt durchgeführt wird. Insbesondere sollte die Urkunde alle gesetzlich vorgeschriebenen Umstände enthalten, damit die Ernennung des Verwalters als gültig angesehen werden kann:

Der Beschluss der ordnungsgemäß einberufenen Generalversammlung.
Annahme der Ernennung,
Die Mitteilung bzw. die Zustimmung der Inhaber der früheren Sitze.

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7.- ÄNDERUNG DER HANDELSREGISTERORDNUNG ZUR ANPASSUNG AN DIE RECHTSVORSCHRIFTEN DER EUROPÄISCHEN UNION ÜBER DIGITALE PROZESSE

HIER können Sie die oben erwähnte Reform der Handelsregisterordnung einsehen, die im Staatsanzeiger vom 14. Juni veröffentlicht wurde. Auf der Grundlage desselben, als Schlüsselaspekte:

Allen Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Zweigniederlassungen soll eine einheitliche europäische Kennung (European Unique Identifier, EUID) zugewiesen werden, die es ermöglicht, sie durch ein System der Verknüpfung aller EU-Unternehmensregister eindeutig zu identifizieren.
Es ist die Möglichkeit vorgesehen , Zweigstellen telematisch/online einzurichten und zu schließen.
Sein Inkrafttreten verzögert sich um ein Jahr ab der Veröffentlichung des Gesetzes 11/2023 im BOE (d.h. am 9. Mai 2024).

Mai 2023

1.- VERZICHT AUF DAS ERBE VON MINDERJÄHRIGEN UND INTERESSENKONFLIKTE. ZU BERÜCKSICHTIGENDE ASPEKTE:

Ich füge den Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat de Catalunya vom 20. Februar 2023 (DOGC vom 2. März 2023) bei. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass der Verzicht auf eine Erbschaft zugunsten von Minderjährigen in der Regel in einer öffentlichen Urkunde von den Eltern mit richterlicher Genehmigung (Art. 236-27 CCCat) oder alternativ von den beiden engsten Verwandten (Art. 236-30 CCCat) erklärt werden muss. Im Falle eines Interessenkonflikts eines Elternteils erfolgt der Verzicht durch den anderen Elternteil mit Zustimmung der beiden Verwandten. Betrifft der Interessenkonflikt einen der beiden Verwandten, muss er sich der Stimme enthalten, oder es muss gegebenenfalls der nachfolgende Verwandte an seiner Stelle tätig werden.

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2.- GRUNDBUCHAMT. EINFACHE VERMERKE KÖNNEN WEDER PER E-MAIL NOCH DURCH EIN TELEMATISCH ÜBERMITTELTES DOKUMENT ANGEFORDERT WERDEN:

Beigefügt sind die Beschlüsse der DGSJFP vom 27. März 2023 (BOE vom 18. April 2023) und vom 28. März 2023 (BOE vom 18. April 2023). Dementsprechend und zusammenfassend weist die GD darauf hin, dass einfache Vermerke weder per E-Mail noch durch einen in einem Dokument über das telematische Dokumenteneinreichungssystem des Registers eingereichten Antrag beantragt werden können. Der übliche Weg ist über das Telematikportal von Registradores.org oder über Telefax im Falle von fortlaufenden Notizen des Notariats.

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3.- ABTRETUNG EINES GRUNDSTÜCKS GEGEN EINE MIT EINER AUFSCHIEBENDEN BEDINGUNG GARANTIERTE LEIBRENTE UND EIN DINGLICHES HYPOTHEKENRECHT. SIE KÖNNEN NICHT VERPFÄNDEN, WAS IHNEN NOCH NICHT GEHÖRT:

Ich füge die Entschließung der DGSJFP vom 28. März 2023 (BOE vom 18. April 2023) bei. Darin erinnert uns die GD zusammenfassend daran , dass man nicht verpfänden kann, was einem noch nicht gehört. Die Abtretung einer Immobilie gegen Zahlung einer Rente wird in einer öffentlichen Urkunde beurkundet. Der Übertragende (eine ältere Person) überträgt die Immobilie gegen eine Rente an einen Dritten (den Übernehmer). Die Übertragung wird mit einer aufschiebenden Bedingung versehen, so dass der Eigentumsübergang erst dann erfolgt, wenn der Erwerber nachweist, dass er die vereinbarte Rente in voller Höhe gezahlt hat (d. h. beim Tod des Veräußerers). Darüber hinaus (um zu gewährleisten, dass die zur Zahlung der Rente Verpflichteten diese auch zahlen), bestellt der Erwerber eine Hypothek auf die genannte Immobilie zugunsten des Veräußerers als zusätzliche Garantie für die Zahlung der Leibrente. Die Eintragung der Hypothek wird verweigert, da die aufschiebende Bedingung noch nicht eingetreten ist, so dass die Übernehmer das Eigentum an der Immobilie noch nicht erworben haben (aufschiebende Bedingung) und daher etwas, das ihnen noch nicht gehört, nicht verpfänden können.

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4.- HYPOTHEK UND ANSCHRIFT FÜR DIE ZWECKE DER ZUSTELLUNGEN. ES DARF SICH NICHT UM EINE AUSLÄNDISCHE ADRESSE HANDELN:

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 30. März 2023 (BOE vom 18. April 2023). Darin erinnert die GD zusammenfassend daran, dass bei der Eintragung eines dinglichen Grundpfandrechts in der Urkunde eine Anschrift des Schuldners für die Zwecke der Zustellung und Ladung angegeben werden muss, die sich in Spanien befinden muss, so dass es nicht zulässig ist, für diese Zwecke eine Anschrift des Schuldners im Ausland anzugeben.

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5.- URKUNDE ÜBER DAS ERLÖSCHEN EINER FESTEN PARTNERSCHAFT UND DIE AUFLÖSUNG EINER EIGENTUMSWOHNUNG (WOHNGEMEINSCHAFT). KANN MIT MINDERJÄHRIGEN KINDERN ERTEILT WERDEN, WENN KEINE DIE KINDER BETREFFENDEN VEREINBARUNGEN IN DER URKUNDE ENTHALTEN SIND:

Ich füge den Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat de Catalunya vom 19. April 2023 (DOGC vom 24. April 2023) bei. Darin legt die Generaldirektion zusammenfassend fest, dass bei einem festen Ehepaar mit Kindern und einer gemeinsamen Wohnung, wenn das feste Ehepaar aufgrund der Beendigung des Zusammenlebens erlischt, auch wenn minderjährige Kinder vorhanden sind, das Erlöschen des festen Ehepaares in der Urkunde formalisiert werden kann und in derselben die Auflösung der Eigentumswohnung an der gemeinsamen Immobilie vereinbart werden kann. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Urkunde über die Beendigung der festen Partnerschaft keine Maßnahmen enthält, die die Kinder betreffen, wie eine Vereinbarung, einen Erziehungsplan, Unterhalt oder eine Besuchsregelung (in diesem Fall wäre logischerweise eine gerichtliche Genehmigung erforderlich).

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6.- FÜR DIE MATERIELLE TEILUNG EINES PRIVATEN TEILS EINES GRUNDSTÜCKS, DAS DER HORIZONTALEN EIGENTUMSORDNUNG UNTERLIEGT, IST NUR EINE EINFACHE MEHRHEIT ERFORDERLICH:

Ich füge den Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat de Catalunya vom 5. Mai 2023 bei (DOGC vom 15. Mai 2023). Darin legt die Generaldirektion zusammenfassend fest, dass im Falle eines Altbaus mit "einzigartiger" horizontaler Aufteilung (aufgeteilt in 4 Einheiten, von denen eine 13 individuell nutzbare Wohnungen umfasst), wenn die Satzung dies nicht ausdrücklich zulässt, das Gebäude in 4 Einheiten aufgeteilt werden muss, von denen eine 13 individuell nutzbare Wohnungen umfasst, wenn die Satzung dies nicht ausdrücklich zulässt (in diesem Fall wäre keine Zustimmung der Generalversammlung erforderlich), ist es möglich, eine materielle Teilung dieser Einheit, die diese 13 Wohnungen umfasst, zu formalisieren, um 13 unabhängige eingetragene Immobilien zu schaffen, wobei nur ein Beschluss der Generalversammlung mit einfacher Mehrheit erforderlich ist (d.h. eine Zustimmung mit qualifizierten Mehrheiten von 4/5 wäre nicht erforderlich).

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7.- URKUNDE ÜBER DIE BERICHTIGUNG EINES FEHLERS (DER FLÄCHE) IN DER BESCHREIBUNG EINES GRUNDSTÜCKS (PRIVATEIGENTUM), DAS DER HORIZONTALEN EIGENTUMSORDNUNG UNTERLIEGT. ES IST KEINE ERKLÄRUNG DER EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT ÜBER DEN ALTEN UND NEUEN BAU ERFORDERLICH:

Ich füge den Beschluss der DGSJFP vom 18. April 2023 (BOE vom 8. Mai 2023) bei. Darin löst die GD zusammenfassend einen Fall, in dem ein Überbau, der mit einer Nutzfläche von 47,51 m eingetragen ist, auf 97 m korrigiert wird (da dies in Wirklichkeit die tatsächliche und korrekte Fläche war), und zwar durch eine vom eingetragenen Eigentümer der Immobilie ausgestellte Urkunde, die sich auf eine katastermäßige und grafische Bescheinigung und einen Architektenbericht stützt (die bestätigen, dass es sich um einen Irrtum handelt und dass diese Wohnung seit der Errichtung diese Fläche hat), sowie durch einen (einstimmig angenommenen) Beschluss des Vorstands, der dieser Korrektur zustimmt. In diesem Fall bestätigt die Generaldirektion, dass diese Urkunde ausreicht, um die Änderung der Fläche der Wohnung einzutragen, ohne dass eine Urkunde über die Erklärung des alten Neubaus seitens der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist, wenn die Beschreibung des besagten Elements berichtigt wird.

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8.- WENN BEI EINER ERBSCHAFT EIN ÜBERTRAGUNGSRECHT BESTEHT, BIN ICH MIR BEWUSST, DASS FÜR DIE AUSHÄNDIGUNG EINES VERMÄCHTNISSES DAS EINVERSTÄNDNIS ALLER AN DER ERBSCHAFT BETEILIGTEN ERFORDERLICH IST:

In der Anlage finden Sie die Entschließung der DGSJFP vom 19. April 2023 (BOE vom 8. Mai 2023). In dieser Entschließung erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass im Rahmen des Übertragungsrechts und auf der Grundlage von Artikel 1006 des Zivilgesetzbuchs jeder Vorgang, der darauf abzielt, das Erbe, zu dem der Übertragende berufen ist, aufzuteilen, von allen an der Erbfolge des Übertragenden Beteiligten (einschließlich seiner legitimierten Begünstigten) genehmigt werden muss. Es handelt sich um einen Fall, in dem zwei Verstorbene in ihrem Testament ihre sechs Kinder als Erben benennen (mit vulgärer Substitution zugunsten ihrer jeweiligen Nachkommen) und ebenfalls zugunsten von drei ihrer Kinder Vermächtnisse von einigen Immobilien anordnen. Später starb eines dieser Kinder und hinterließ eine Witwe und drei Kinder (Enkelkinder des Erstverstorbenen). Die Erben (Kinder des verstorbenen Paares) und auch die übertragenden Erben (Enkel) erteilen eine Urkunde über die Aushändigung des Vermächtnisses, aber die verwitwete Ehefrau des verstorbenen Sohnes tritt nicht ein, was die GD als notwendig erachtet, da sie an der Erbfolge beteiligt ist.

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9.- ES WIRD BALD MÖGLICH SEIN, URKUNDEN ELEKTRONISCH ZU ERTEILEN:

Im Anhang finden Sie einen Link zu dem kürzlich in El Periódico veröffentlichten Artikel (HIER), in dem die Neuerungen, die sich aus dem Gesetz 11/2023 ergeben, kurz und bündig erläutert werden. Auf der Grundlage dieses Gesetzes wird es bald (Ende November läuft die vacatio legis von 6 Monaten ab) möglich sein, bestimmte öffentliche Dokumente telematisch zu erteilen, d.h. ohne die physische Anwesenheit des Klienten im Notariat. Sobald weitere Entwicklungen zur praktischen Umsetzung der Maßnahme vorliegen, wird das Personal entsprechend informiert.

April 2023

1.- KUNDEN KÖNNEN SICH VOR EINEM NOTAR MIT EINEM GÜLTIGEN FÜHRERSCHEIN DES KÖNIGREICHS SPANIEN AUSWEISEN:

Ich füge den Beschluss der DGSJFP vom 16. Januar 2023 (BOE vom 14. Februar 2023) bei. Gemäß dieser Entschließung und als Zusammenfassung erlaubt die DG einer Person, die vor einem Notar erscheint, sich mit einem gültigen spanischen Führerschein auszuweisen, wobei dieses Hilfsmittel subsidiär oder ergänzend verwendet werden muss. Dies bedeutet, dass die Identifizierung von Spaniern in der Regel in allen Fällen durch einen Reisepass oder einen spanischen Personalausweis (DNI) erfolgen muss. Alternativ kann jedoch auch ein Führerschein akzeptiert werden, da es sich um ein von einer Behörde ausgestelltes amtliches Dokument mit Lichtbild und Unterschrift handelt, das eine identifizierende Wirkung hat.

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2.- DIE ZUSTIMMUNG DER NEUEN EIGENTÜMER EINER IMMOBILIE, DIE EINER HORIZONTALEN EIGENTUMSREGELUNG UNTERLIEGT, IST ERFORDERLICH, UM NICHT EINGETRAGENE VEREINBARUNGEN, DIE VOR IHREM ERWERB GETROFFEN WURDEN, IN DAS GRUNDBUCH EINZUTRAGEN.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 31. Januar 2023 (BOE vom 20. Februar 2023).. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass in der Regel, wenn eine Eigentümergemeinschaft einen Beschluss fasst, der der Eintragung in das Grundbuch unterliegt, und es später, vor der Eintragung dieses Beschlusses, zu einem Eigentumswechsel an privaten Elementen kommt, die neuen Eigentümer ihre Zustimmung geben müssen, um die Eintragung dieses Beschlusses zu erreichen. Da es sich in diesem speziellen Fall jedoch um eine Erbschaft handelt, wendet die Generaldirektion den Grundsatz der Universalsukzession (Artikel 661 Cc) an und lässt die Eintragung der Vereinbarung zu.

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3.- IM RAHMEN EINER ERBSCHAFT MUSS DIE TRENNUNG EINER EHE ZUVERLÄSSIG BEWIESEN WERDEN, UM DEM ÜBERLEBENDEN EHEGATTEN SEIN RECHT AUF DEN VORBEHALTENEN TEIL DER ERBSCHAFT ZU ENTZIEHEN.

Ich füge die Entschließung der DGSJFP vom 24. Januar 2023 (BOE vom 14. Februar 2023) bei. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass im Rahmen einer Erbschaftsannahme, um die Erbschaft ohne den überlebenden rechtmäßigen Ehegatten (infolge der Trennung der Ehegatten) formalisieren zu können, eine Bescheinigung über die Trennung erforderlich ist (durch gegenseitiges Einverständnis in einer öffentlichen Urkunde / gerichtliche Entscheidung über die Trennung oder Scheidung / durch Ratifizierung des Ehegatten, der nicht an der Teilung beteiligt ist).

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4.- VORSICHTSMASSNAHMEN, DIE BEI DER BEURTEILUNG DER HINLÄNGLICHKEIT ZU BERÜCKSICHTIGEN SIND, WENN EINE VORSORGEVOLLMACHT IM VORGRIFF AUF DEN VERLUST DER GESCHÄFTSFÄHIGKEIT VERWENDET WIRD.

Ich füge den Beschluss der DGSJFP vom 4. November 2022 (BOE vom 2. Dezember 2022) bei. Dementsprechend und zusammenfassend legt die DG fest, dass für die Verwendung einer Vorsorgevollmacht im Vorgriff auf den Verlust der Geschäftsfähigkeit (von der Art, die erst dann wirksam wird, wenn der Verlust der Geschäftsfähigkeit anerkannt wurde, nicht vorher) nicht wie bei jeder Art von Vollmacht ein allgemeines Urteil über die Hinlänglichkeit ausreicht, sondern dass zusätzliche Anforderungen gestellt werden, nämlich Es wird ein aktuelles ärztliches Attest mit Angabe des Datums, des Verfassers, des Zwecks und eine ausdrückliche Beurteilung durch den Notar verlangt, dass sich der Vollmachtgeber in der beschriebenen Betreuungssituation befindet, damit die Vollmacht wirksam wird (und im Zweifelsfall kann sogar ein Sachverständigengutachten verlangt werden, das in einer gesonderten notariellen Urkunde oder, falls erforderlich, durch Hinzufügen des Erscheinens des Vollmachtgebers zur Beurteilung seiner Bedürfnislage vor Ort beurteilt wird).

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5.- GERICHTLICHE ENTSCHEIDUNGEN, DIE SICH AUF DIE GESCHÄFTSFÄHIGKEIT EINER PERSON AUSWIRKEN, MÜSSEN IN DAS PERSONENSTANDSREGISTER EINGETRAGEN WERDEN, DAMIT DIE DARAUS ABGELEITETEN HANDLUNGEN ZUGANG ZUM VERMÖGENSREGISTER HABEN.

Ich füge die Entschließung der DGSJFP vom 3. Januar 2023 (BOE vom 9. Februar 2023) bei. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass die gerichtliche Entscheidung, die die Geschäftsfähigkeit einer Person betrifft, nicht nur rechtskräftig ist, sondern auch in das Personenstandsregister eingetragen werden muss. Ohne dieses Erfordernis kann die vom Vertreter vorgenommene Handlung nicht in das Grundbuch eingetragen werden.

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6.- WENN DIE WIRTSCHAFTLICHE REGELUNG DER EHE IN EINER URKUNDE ANGEGEBEN IST, MUSS GENAU ANGEGEBEN WERDEN, OB ES SICH UM EINE LEGALE ODER KONVENTIONELLE EHE HANDELT.

Ich füge die Entschließung der DGSJFP vom 20. Dezember 2022 (BOE vom 3. Februar 2023) bei. Darin erinnert die Generaldirektion zusammenfassend daran, dass bei der Angabe des wirtschaftlichen Güterstands der Ehe in der Urkunde angegeben werden muss, ob es sich um einen gesetzlichen oder einen vereinbarten Güterstand handelt (denn wenn es sich um einen vereinbarten Güterstand handelt, können besondere Verwaltungs- und Verfügungsregeln vorgesehen sein, die sich von den allgemeinen Regeln des gesetzlichen Güterstands des Gesetzbuchs unterscheiden). Wenn es sich um einen vereinbarten oder konventionellen Güterstand handelt, muss dem Notar außerdem die Urkunde, aus der sich der konventionelle Güterstand ableitet (Eheverträge), mit den Angaben zur Eintragung im zuständigen Standesamt vorgelegt werden. Dies kann auch durch eine Heiratsurkunde des Standesamtes nachgewiesen werden, in deren Rand ein Vermerk über den Abschluss des Ehevertrages, in dem der vereinbarte Güterstand vereinbart wird, den Tag des Abschlusses, den bevollmächtigenden Notar und die Protokollnummer enthalten sein muss.

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7.- DIE NOTWENDIGKEIT, DASS DER NOTAR IM URTEIL ÜBER DIE NOTARIELLE ZULÄNGLICHKEIT AUSDRÜCKLICH DEN VORBEHALT DER SELBSTKONTRAHIERUNG UND/ODER DES INTERESSENKONFLIKTS ANFÜHRT.

In der Anlage finden Sie die Entschließung der DGSJFP vom 9. März 2023 (B.O.E. 27. März 2023). In dieser interessanten Entschließung bekräftigt die Generaldirektion erneut ihre Doktrin zur notariellen Zulänglichkeit und zum Selbstkontrahieren in dem Sinne, dass Vorsichtsmaßnahmen zu treffen sind, wenn ein Rechtsgeschäft von einem Bevollmächtigten vorgenommen wird, der seinerseits in eigenem Namen und mit eigenem Recht als Partei mit Interessen auftritt, die denen seines Auftraggebers entgegengesetzt sind. In dem uns in dem Urteil vorgelegten Fall setzt der Kanzler die Eintragung einer Schenkung aus, bei der der Schenker seinerseits als Bevollmächtigter des Beschenkten auftritt, ohne in der Schenkungsurkunde anzugeben, dass die vom Beschenkten erteilte Vollmacht ausdrücklich die Figur des Selbstkontrahierens und/oder den Interessenkonflikt vermeidet. Das Verwaltungszentrum verweist auf seine bereits mehrfach wiederholte Doktrin, dass Artikel 98 des Gesetzes 24/2001 die Beurteilung der Hinlänglichkeit der angeblichen Vertretung ausschließlich dem Notar zuweist, ohne dass der Standesbeamte für seine Qualifikation verlangen kann, dass das Dokument, aus dem die Vertretung abgeleitet wird, ausgestellt, begleitet oder transkribiert wird. Wenn es jedoch um die Figur des Selbstkontrahierens geht, reicht es nicht aus, dass der Notar in der Urkunde seine Beurteilung der Hinlänglichkeit angibt, sondern er muss auch deutlich darauf hinweisen, dass die öffentliche Urkunde, aus der die Vertretung (Vollmacht) abgeleitet ist, den Vorbehalt des Selbstkontrahierens enthält".

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8.- ANWENDBARES RECHT IN EHELICHEN GÜTERRECHTSSACHEN MIT INTERNATIONALEN ELEMENTEN

8.1.- DAS AUF DEN GÜTERSTAND ANWENDBARE RECHT:

Die Verordnung (EU) 2016/1103 (HIER) gilt für alle Ehen, die ab Juni 2019 geschlossen werden, und ist universell anwendbar (auch Nicht-EU-Recht kann angewendet werden).
Nach der Verordnung (Art. 22) können die Ehegatten das auf ihren Güterstand anwendbare Recht zwischen dem Recht des Ortes der Eheschließung oder dem Recht der Staatsangehörigkeit eines der Ehegatten wählen.
Gültigkeit der Vereinbarung: Vorbehaltlich der Formvorschriften des jeweiligen Landes (in Spanien ist eine öffentliche Urkunde erforderlich).
In Ermangelungeiner Vereinbarung ist das Recht anzuwenden (Art. 26): Das Recht des ersten gewöhnlichen Aufenthalts nach der Eheschließung, das Recht der gemeinsamen Staatsangehörigkeit oder das Recht der engsten Verbindung.
‍ Gilt auchfür "eingetragene Partnerschaften": stabile Partnerschaften , die in einem öffentlichen Register eingetragen sind.

8.2.- DAS AUF DIE EHESCHEIDUNG ANWENDBARE RECHT:

Es gilt die EU-Verordnung 1259/2010 (HIER) über das auf die Ehescheidung anzuwendende Recht, die zudem universell anwendbar ist (auch Nicht-EU-Recht kann angewendet werden).
Nach der Verordnung (Art. 5) können die Ehegatten das auf die Ehescheidung anzuwendende Recht wählen zwischen dem Recht des Ortes des gewöhnlichen Aufenthalts, dem Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts, dem Recht des Staates, dessen Staatsangehörigkeit einer der Ehegatten zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung besitzt, oder dem Recht des angerufenen Gerichts.
Gültigkeit der Vereinbarung: Vorbehaltlich der formalen Anforderungen des jeweiligen Landes (in Spanien: öffentliche Urkunde über Vereinbarungen im Vorgriff auf die Auflösung).
InErmangelung einer Vereinbarung würden die Kriterien von Artikel 8 der Verordnung gelten.

Jesús Benavides Lima

Notar von Barcelona

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