Praktische rechtliche Hinweise – Juli 2026

1. – Wichtige Neuerung im Erbrecht und Steuerrecht. Rückkehr zur klassischen Theorie der doppelten Übertragung bei Erbschaften mit Übertragungsrecht

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 849/2026 vom 3. Juni 2026, in dem ein Rechtsstreit bezüglich einer ablehnenden Stellungnahme des Grundbuchamtes im Rahmen einer Erbteilungsurkunde entschieden wird, bei der das Übertragungsrecht eine Rolle spielt.

Der Sachverhalt geht von dem Tod einer Mutter (erste Erblasserin) aus, deren Vermögen von ihren Kindern geerbt werden sollte. Einer von ihnen verstarb jedoch später, ohne die Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen zu haben (übertragender Erbe), und hinterließ seinerseits eine Witwe, die Anspruch auf den gesetzlichen Nießbrauch hatte. Die überlebenden Geschwister (Nacherben) nahmen die Teilung des Nachlasses der Mutter ohne Beteiligung der Witwe ihres Bruders vor und machten geltend, dass das Vermögen der Erstverstorbenen niemals in den Nachlass des Verstorbenen eingegangen sei, da dieser die Erbschaft nicht angenommen habe. Der Kern der rechtlichen Kontroverse liegt in der Klärung der Funktionsweisedes „ilius transmissionis“ (Art. 1006 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), d. h. darin, ob die Transmissari direkt und unabhängig vom Erstverstorbenen erben (Theorie des direkten Erwerbs) oder ob sie dies über das Erbe des Übertragenden tun (klassische Theorie oder Theorie der doppelten Übertragung), was dazu führen würde, dass diese Vermögenswerte bei der Berechnung des Pflichtteils des verwitweten Ehegatten berücksichtigt werden müssten und dessen Beteiligung an der Erbteilung erforderlich wäre.

Schließlich beschließt der Oberste Gerichtshof, der eingelegten Kassationsbeschwerde stattzugeben und damit zur klassischen Theorie der doppelten Übertragung zurückzukehren, wobei er feststellt, dassdas „elius delationis“ gerade aufgrund ihrer Eigenschaft als Erben des Übertragenden auf die Erben übergeht und in deren Nachlassmasse einfließt. Folglich legt er fest, dass für die Berechnung des Pflichtteils der Witwe des Übertragenden die Vermögenswerte, die ihrem verstorbenen Ehemann im Nachlass der Erstverstorbenen zustanden, zwingend zu berücksichtigen sind, weshalb ihre Einbeziehung in diese Erbteilung unerlässlich ist. Dies ist in solchen Fällen sowohl im Hinblick auf die Erbfolge als auch auf die sich daraus ergebenden steuerlichen Auswirkungen zu berücksichtigen.

2. – Die Generaldirektion legt die Aufgaben des Notars und des Registerführers fest: Es obliegt dem Notar, die Erfüllung der Voraussetzungen einer Vollmacht zu prüfen, ohne dass der Registerführer diese Beurteilung überprüfen darf, es sei denn, es liegt ein offensichtlicher Fehler vor.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (DGSJFP) vom 18. Februar 2026, die im Rahmen eines Rechtsbehelfs ergangen ist, der gegen die Weigerung des Grundbuchamtes Nr. 3 in Madrid eingelegt wurde, eine Urkunde über die Löschung einer Hypothek einzutragen, die einseitig vom Hypothekenschuldner selbst ausgestellt wurde, der im Namen des Gläubigers (Banco Santander, S.A.) mittels einer unwiderruflichen, an aufschiebende Bedingungen geknüpften Vollmacht handelte.

Der Sachverhalt stützt sich auf eine vom Finanzinstitut zugunsten bestimmter Personen (des Schuldners oder des Eigentümers der Immobilie) eingeräumte Sondervollmacht zur Löschung, die unter der aufschiebenden Bedingung steht, dass die Bank die vollständige Begleichung der Schuld überprüft und über das elektronische Notariat eine von einem Mitarbeiter des Instituts unterzeichnete „Bescheinigung über den Nullsaldo“ übermittelt. Die Registerführerin setzte die Eintragung aus, da sie der Ansicht war, dass diese der Urkunde beigefügte Bescheinigung weder nachweise, dass der Unterzeichner über eine ausreichende Vollmacht mit Vertretungsbefugnis verfüge, noch dass seine Unterschrift notariell beglaubigt sei, und verlangte hierfür die Einhaltung von § 1280 Abs. 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Kern der rechtlichen Kontroverse liegt daher in der Klärung der Frage, ob die formalen Anforderungen an die Echtheit und Vertretungsbefugnis gemäß Artikel 1280 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auch vom Aussteller eines Dokuments verlangt werden müssen, das lediglich ein internes Kontrollinstrument und eine aufschiebende Bedingung der Vollmacht darstellt, oder ob es im Gegenteil ausreicht, wenn der Notar unter seiner Verantwortung die Erfüllung dieser objektiven Voraussetzungen als ausreichend beurteilt.

Schließlich beschließt die Generaldirektion, dem vom Notar eingelegten Rechtsbehelf stattzugeben und die ablehnende Entscheidung der Registerführerin aufzuheben. Die wichtigste rechtliche Schlussfolgerung, die sich aus dieser Entscheidung ableiten lässt, ist, dass das Erfordernis der Schriftform in einer öffentlichen Urkunde (Artikel 1280 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sich ausschließlich auf das eigentliche Hauptvollmachtsgeschäft selbst beziehen muss und nicht auf ergänzende Anforderungen oder Ziele der internen Kontrolle (wie die Bescheinigung über einen Saldo von Null), die vom Vollmachtgeber in Ausübung seiner Willensautonomie frei festgelegt werden. Somit bekräftigt die DGSJFP, dass die Übermittlung dieser Bescheinigung über das elektronische Notariat als interne Handlung und als tatsächliche Voraussetzung für die aufschiebende Bedingung gilt, deren Erfüllung ausschließlich und in eigener Verantwortung vom beglaubigenden Notar zu beurteilen ist, ohne dass der Registerführer diese Beurteilung der Zulänglichkeit überprüfen oder entkräften kann, sofern kein klarer und offensichtlicher Fehler vorliegt.

3. Für den Antrag auf notarielle Anwesenheit bei der Versammlung gilt eine Frist von fünf vollen Tagen ab Eingang des Antrags bei den Verwaltern; eine teilweise Einhaltung der Frist reicht nicht aus.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil Nr. 209/2026 des Landgerichts Sevilla vom 27. März, in dem ein Rechtsstreit zwischen zwei Handelsgesellschaften entschieden wird und dessen Hauptgegenstand darin besteht, die Gültigkeit der Beschlüsse zu prüfen, die auf einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung in Abwesenheit eines Notars zur Protokollführung gefasst wurden, dessen obligatorische Anwesenheit von der Minderheit der Gesellschafter formell beantragt worden war.

Der Sachverhalt geht auf die Einberufung dieser Gesellschafterversammlung durch die Geschäftsführer zurück, deren Mitteilung bei der klagenden Minderheitsgesellschafterin verspätet einging; diese beantragte am folgenden Tag per Burofax gemäß § 203 Abs. 1 des Kapitalgesellschaftsgesetzes die Anwesenheit eines Notars. Dieser Antrag auf notarielle Anwesenheit wurde genau 4 Tage und 21 Stunden vor dem für die Abhaltung der Versammlung festgelegten Zeitpunkt am Sitz der beklagten Gesellschaft formell zugestellt und entgegengenommen. Der Kern des Rechtsstreits besteht daher darin, zu klären, ob bei der Berechnung der gesetzlichen Frist von fünf Tagen das Datum der Absendung oder das Datum des Eingangs des Antrags bei den Geschäftsführern maßgeblich ist und ob es zulässig ist, dass diese Frist nicht vollständig eingehalten wird.

Schließlich beschließt das Provinzgericht von Sevilla, der von der beklagten Gesellschaft eingelegten Berufung stattzugeben, die in erster Instanz ausgesprochene Nichtigkeit der Hauptversammlung aufzuheben und die Klage vollständig abzuweisen. Die wichtigste rechtliche Schlussfolgerung aus dieser Entscheidung ist, dassder Stichtag für die Berechnung der Frist gemäß Artikel 203 Absatz 1 des LSC zwingend der Tag des Eingangs der Mitteilung bei den Geschäftsführern ist, wobei der Ablauf von fünf vollen Tagen erforderlich ist, damit die gesetzliche Verpflichtung zur Beauftragung des Notars entsteht. Da im konkreten Fall nur noch knapp drei Stunden bis zum Ablauf dieser Frist verblieben, war der Antrag somit verspätet und befreite die Gesellschaft von dieser Verpflichtung, wodurch die volle Wirksamkeit der ohne Anwesenheit des Notars gefassten Beschlüsse gewahrt blieb.

4. Praktische notarielle Ausbildung. Beurkundung notarieller Urkunden per Videokonferenz

Im Anhang (HIER) finden Sie einen Link zu einer von der Stiftung „Fundación Notariado“ organisierten Video-Fortbildung, in der Herr Pablo Alonso Rocamora, Notar in Ayora (Valencia), eine interessante praktische notarielle Fortbildung zum Thema der Beurkundung notarieller Urkunden per Videokonferenz hält, wobei diese Möglichkeit in § 17.ter des Notariatsgesetzes vorgesehen ist.

Dank dieser jüngsten Neuerung ist es nun möglich, Handelsverträge „online“ zu unterzeichnen, mit denen eine Vielzahl gängiger Geschäfte wie Darlehen, Kredite, Factoring, Leasing, Mietkauf, Bürgschaften, Confirming usw. abgewickelt werden können. Diese Option findet zunehmend Verbreitung und wird von Finanzinstituten und Kunden gleichermaßen bevorzugt.

Zur Einsichtnahme und zum Studium, angesichts der großen praktischen Anwendbarkeit im täglichen Arbeitsalltag des Notariats.

5. Der Verkauf wesentlicher Vermögenswerte ohne Zustimmung der Gesellschafterversammlung ist für einen Dritten bindend, der in gutem Glauben und ohne grobe Fahrlässigkeit handelt.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 881/2026 vom 9. Juni, in dem ein interessanter Rechtsstreit über die Auswirkungen des Verkaufs eines wesentlichen Vermögenswerts einer Handelsgesellschaft ohne Zustimmung der Hauptversammlung sowie über die möglichen Folgen für den gutgläubigen Dritterwerber entschieden wird.

Der Sachverhalt geht auf einen Kaufvertrag zurück, durch den ein Unternehmen sein gesamtes Immobilienvermögen auf ein anderes Unternehmen übertrug (wodurch die Verkäuferin vollständig ihres Vermögens beraubt und de facto ohne Geschäftstätigkeit zurückblieb) zu einem Gesamtpreis von 19.000 Euro, der von der Käuferin unter dem Vorwand einbehalten wurde, die auf den Grundstücken lastenden Schulden zu übernehmen, wobei sie in der Urkunde fälschlicherweise erklärte, dass die Vermögenswerte kein wesentliches Vermögen darstellten. Angesichts der von einer Minderheitsgesellschafterin erhobenen Nichtigkeitsklage wies das Landgericht von Santa Cruz de Tenerife die Klage ab, da es der Ansicht war, dass die Käuferin als gutgläubige Dritte gemäß Artikel 234.2 LSC geschützt werden müsse, da nicht feststehe, dass sie die tatsächliche Situation der Verkäuferin gekannt habe, obwohl deren alleinige Geschäftsführerin bis fünf Jahre vor der Transaktion Gesellschafterin der Verkäuferin gewesen war. Der Kern der rechtlichen Kontroverse liegt daher in der Klärung der Frage, ob die fehlende Zustimmung der Gesellschafterversammlung zur Veräußerung wesentlicher Vermögenswerte gemäß Artikel 160.f) LSC die absolute Nichtigkeit des Geschäfts mit Wirkung gegenüber jedem Dritten nach sich zieht oder ob der Grundsatz des Schutzes des Handelsverkehrs gemäß Artikel 234.2 LSC analog anwendbar ist, wobei die Kriterien zur Beurteilung des guten Glaubens und des Fehlens grober Fahrlässigkeit des Erwerbers zu prüfen sind.

Schließlich beschließt der Oberste Gerichtshof, der Kassationsbeschwerde stattzugeben, das angefochtene Urteil aufzuheben, der Klage in vollem Umfang stattzugeben und den Kaufvertrag für nichtig zu erklären, mit der daraus folgenden Verpflichtung, die Grundstücke zurückzugeben und den Besitzzustand zu regeln. Die rechtswissenschaftliche Schlussfolgerung der Kammer besagt, dass angesichts der Rechtslücke hinsichtlich der Wirkungen gegenüber Dritten bei einem Verstoß gegen Artikel 160 Buchstabe f) LSC Artikel 234 Absatz 2 LSC analog anzuwenden ist, sodass das Fehlen einer Zustimmung der Gesellschafterversammlung Dritten, die in gutem Glauben und ohne grobe Fahrlässigkeit handeln, nicht entgegengehalten werden kann. Im konkreten Fall stellt das Gericht jedoch fest, dass die Umstände den guten Glauben der Käuferin vollständig ausschließen: nicht nur wegen der historischen Verbindung ihrer Geschäftsführerin mit der Verkäuferin, sondern auch, weil die Transaktion eine vollständige Vermögensentziehung ohne Erhalt einer tatsächlichen Gegenleistung beinhaltete, da die angebliche „Übernahme von Schulden“ für die Belastungen der Immobilien lediglich kumulativ und nicht schuldbefreiend war, da die Zustimmung der Gläubiger fehlte (gemäß Artikel 1205 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und Artikel 118 des Hypothekengesetzes); da somit kein gutgläubiges Handeln vorliegt, genießt die Käuferin keinen Schutz, und die vom nicht befugten Verwalter vorgenommene Veräußerung wird für unwirksam erklärt.

6. Der Oberste Gerichtshof entscheidet: Der Verzugszins nach dem LCI stellt einen Höchstsatz dar, sodass er niedriger ausfallen kann, wenn die Parteien dies vereinbaren.

Im Anhang (HIER) der Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 997/2026 vom 23. Juni, in dem eine Kassationsbeschwerde eines Notars gegen das Berufungsurteil behandelt wird, das die Rechtmäßigkeit der von einem Grundbuchführer erteilten negativen Bewertung bestätigt hatte. Mit dieser Bewertung war die Eintragung der Verzugszinsklausel in einer mit einem Verbraucher abgeschlossenen Hypothekendarlehensurkunde für eine Wohnimmobilie abgelehnt worden.

Im vorliegenden Sachverhalt wurde am 27. Juni 2019 eine Hypothekendarlehensurkunde genehmigt, in der ein Verzugszins in Höhe des Vergütungszinses zuzüglich zwei Prozentpunkte festgelegt wurde. Der Grundbuchführer lehnte die Eintragung ab, da er sie als Verstoß gegen zwingende Vorschriften ansah, konkret gegen Artikel 25 des Gesetzes 5/2019 über Immobilienkreditverträge (LCCI) und Artikel 114 des Hypothekengesetzes, und argumentierte, dass die Vorschrift den Verzugszins zwingend auf den Vergütungszins zuzüglich drei Prozentpunkte festlege, ohne dass eine abweichende Vereinbarung zulässig sei. Der Kern der rechtlichen Kontroverse liegt in der Frage, ob die zwingende Natur der Artikel 3 und 25 des LCCI jede abweichende Vereinbarung absolut verbietet oder ob sie im Gegenteil die Vereinbarung eines Verzugszinssatzes unterhalb der gesetzlichen Obergrenze zulässt, da dies für den Verbraucher vorteilhafter ist.

Der Oberste Gerichtshof gibt der Kassationsbeschwerde statt, hebt das Berufungsurteil auf und erklärt die ablehnende Entscheidung des Registerführers für rechtswidrig. Die Hauptbegründung der Entscheidung liegt darin, dass Artikel 25 des LCCI eine Obergrenze zum Schutz des Verbrauchers vor Missbrauch festlegt, weshalb die zwingende Natur der Vorschrift so zu verstehen ist, dass sie darauf abzielt, noch belastendere Klauseln zu verhindern, die vom Unternehmer auferlegt werden. Das Gericht argumentiert in Übereinstimmung mit der Richtlinie 2014/17/EU, dass das Verbot einer Vereinbarung, die die Rechtsstellung des Kreditnehmers verbessert, einen Widerspruch darstellen würde, der den Zweck der Verbraucherschutzvorschriften selbst untergraben würde.

7. Eine Kapitalherabsetzung mit ungleicher Rückzahlung der Einlagen erfordert die individuelle Zustimmung aller Gesellschafter der Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 853/2026, in dem ein Gesellschaftsrechtsstreit geklärt wird, der sich aus einem Beschluss zur Kapitalherabsetzung in einer GmbH ergab, der mit einer Mehrheit von 81,81 % des Gesellschaftskapitals gefasst wurde, um die Anteile einer einzigen Gesellschafterin zu tilgen, der der Wert ihrer Einlage durch die Übergabe von Immobilien und 75.000 € in bar zurückerstattet wurde. Der Minderheitsgesellschafter, der 15 % des Kapitals hielt, stimmte gegen den Beschluss, nachdem er vergeblich beantragt hatte, für seine eigenen Anteile eine ähnliche Maßnahme in Anspruch nehmen zu dürfen.

Angesichts dieser Situation reichte dieser Minderheitsgesellschafter schließlich eine Anfechtungsklage ein, um die Nichtigkeit der Kapitalherabsetzung feststellen zu lassen. Obwohl das Handelsgericht Nr. 11 von Barcelona die Klage zunächst abwies, gab das Landgericht von Barcelona der Berufung statt und erklärte die Beschlüsse für nichtig, mit der Begründung, dass Artikel 329 des Kapitalgesellschaftsgesetzes (LSC) die Zustimmung aller Gesellschafter des Unternehmens vorschreibt, wenn die Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen nicht alle Anteile gleichermaßen betrifft.

Nachdem die entsprechende Kassationsbeschwerde eingelegt worden war, wies der Oberste Gerichtshof diese zurück und stellte fest, dass, wenn die Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen nicht alle Anteile gleichermaßen betrifft, Artikel 329 des Kapitalgesellschaftsgesetzes die individuelle Zustimmung aller Gesellschafter erfordert und nicht nur die derjenigen, deren Anteile abgeschrieben werden. Die Kammer interpretiert diese Anforderung als Ausdruck des Grundsatzes der Gleichbehandlung der Gesellschafter (Artikel 97 LSC) und des Pro-rata-Prinzips (Artikel 330 LSC), da sie der Ansicht ist, dass ein Vorgang dieser Art die rechtliche und wirtschaftliche Stellung sowohl des ausscheidenden Gesellschafters als auch der verbleibenden Gesellschafter verändert. Folglich führt das Fehlen der individuellen Zustimmung des Gesellschafters, der dagegen gestimmt hat, zur Nichtigkeit des Beschlusses über die Kapitalherabsetzung.

8. – Artikel 34 des Ehegüterrechtsgesetzes (LH) schützt den gutgläubigen Käufer, der eine Immobilie von der Person erwirbt, die als alleiniger Eintragungsinhaber im Grundbuch geführt ist, auch wenn sich später herausstellt, dass es sich bei der Immobilie um gemeinschaftliches Vermögen handelt.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 952/2026 vom 18. Juni, in dem der Hauptgegenstand des Verfahrens die Entscheidung über die vom Käufer einer Wohnung eingelegte Kassationsbeschwerde gegen das Berufungsurteil ist, in dem der Kaufvertrag über eine mutmaßlich zum gemeinschaftlichen Vermögen gehörende Immobilie mangels Zustimmung der ehemaligen Ehefrau des Verkäufers und aufgrund festgestellter Bösgläubigkeit der Käufer von Rechts wegen für nichtig erklärt wurde.

Im vorliegenden Sachverhalt erwarb der Verkäufer im Jahr 1999, als er noch ledig war, eine Immobilie, die ausschließlich zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen wurde. Im Jahr 2004 schloss er eine Ehe unter dem Güterstand der Gütergemeinschaft und tilgte während der Dauer der Ehe einen Teil des Hypothekendarlehens. Nach der Scheidung im Jahr 2014 und während die Aufteilung des gemeinschaftlichen Vermögens noch aussteht, verkaufte der Ex-Ehemann die Immobilie im Jahr 2018 entgeltlich an einen Dritten. Die Ex-Ehefrau erhob eine Hauptklage auf Nichtigkeit (wegen fehlender Zustimmung und möglicher unrechtmäßiger Aneignung) sowie hilfsweise eine Klage auf Aufhebung wegen Gläubigerbetrugs. Der Kern des Rechtsstreits liegt in der Klärung der Frage, ob die fehlende Verfügungsbefugnis des Veräußerers nach der Scheidung die Nichtigkeit des Vertrags zur Folge hat oder lediglich die Übertragung des Eigentumsrechts beeinträchtigt, und ob die Dritterwerber durch den Grundsatz der öffentlichen Glaubwürdigkeit des Grundbuchs und die Vermutung des guten Glaubens gemäß § 34 des Hypothekengesetzes geschützt sind.

Der Oberste Gerichtshof gibt der Kassationsbeschwerde statt, hebt das Berufungsurteil auf und weist die Klage (sowie die hilfsweise erhobene Klage auf Aufhebung) in vollem Umfang ab. Die Hauptbegründung besteht darin, dass die fehlende Verfügungsbefugnis des Verkäufers den Kaufvertrag nicht ungültig macht, da die vertragliche Wirksamkeit des Verkaufs einer gemeinschaftlichen Sache erhalten bleibt und lediglich die Übertragung des Eigentumsrechts betroffen ist. Da der Verkäufer im Grundbuch als alleiniger Inhaber des vollständigen Eigentumsrechts eingetragen ist und kein Randvermerk über den eventuellen (teilweisen) gemeinschaftlichen Charakter der Wohnung vorliegt (§§ 1354 und 1357 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), sind die Käufer durch § 34 des Hypothekengesetzes geschützt. Der Oberste Gerichtshof stellt klar, dass die Tatsache, dass in der Urkunde der geschiedene Familienstand des Verkäufers vermerkt ist, Dritten keine über das Register hinausgehende Untersuchungspflicht auferlegt und für sich genommen die gesetzliche Vermutung des guten Glaubens nicht widerlegt.

9. – Weitere Neuigkeiten zu Großaktionären in Katalonien

Im Anhang (HIER) ein Link zum katalanischen Gesetz 11/2026 vom 9. Juli über steuerliche, finanzielle, administrative und den öffentlichen Sektor betreffende Maßnahmen in Katalonien, das wesentliche Änderungen einführt, die große Immobilienbesitzer direkt betreffen. Im Folgenden werden alle wesentlichen Änderungen zusammengefasst, die sich an große Immobilienbesitzer richten oder besondere Auswirkungen auf diese haben:

Neudefinition und Vereinheitlichung des Begriffs „Großaktionär“: Die Vorschrift erweitert, präzisiert und vereinheitlicht die Kriterien und Schwellenwerte für die Einstufung als Großaktionär für verschiedene administrative, einkommensmindernde und steuerliche Zwecke:

• Allgemeine Schwellenwerte und Immobilien in Gebieten mit angespannter Wohnungslage (ZMT): Es gilt weiterhin bzw. wird präzisiert, dass der Besitz von mehr als 10 städtischen Wohnimmobilien (oder einer bebauten Fläche von mehr als 1.500 m²) in Katalonien oder der Besitz von 5 oder mehr städtischen Wohnimmobilien, sofern diese in Gemeinden liegen, die als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (ZMT) ausgewiesen sind, berücksichtigt wird.
• Bestimmte Unternehmen: Dazu zählen ausdrücklich Finanzinstitute, deren Immobilien-Tochtergesellschaften, Investmentfonds und bestimmte Vermögensverwaltungsgesellschaften.
• Berechnung bei Miteigentum und gemeinschaftlichem Eigentum: Hat eine Wohnung mehr als einen Eigentümer, reicht es aus, wenn nur einer von ihnen den Status eines Großbesitzers innehat, damit die Immobilie und ihre Vermietung den für Großbesitzer geltenden Verpflichtungen unterliegen. Die Anteile an der Eigentümergemeinschaft werden so berechnet, dass die vollständigen Eigentumsanteile, die einer Immobilie entsprechen, addiert werden.

Steuerliche Änderungen: ITP/TPO in Höhe von 20 %: Im Bereich der Vermögensübertragungssteuer (ITP/TPO):

• Anpassung des steuerrechtlichen Begriffs „Großgrundbesitzer“: Die steuerrechtliche Definition wird an den Besitz von 5 oder mehr Immobilien in Gebieten mit angespannter Wohnungslage (ZMT) bzw. von mehr als 10 Immobilien auf regionaler Ebene angepasst.
• Anwendung des erhöhten Steuersatzes (20 %): Der Erwerb oder die Übertragung von Wohnimmobilien unterliegt dem erhöhten Steuersatz von 20 %, wenn der Erwerber ein Großgrundbesitzer ist oder ein gesamtes Wohngebäude übertragen wird.
• Nachveranlagungen bei gestaffelten Erwerben: Der Mechanismus der Nachveranlagung für den gestaffelten Erwerb ganzer Immobilien wird geändert; der Steuerpflichtige hat ab der Übertragung der letzten Wohnung einen Monat Zeit, um die ergänzende Selbstveranlagung unter Anwendung des Steuersatzes von 20 % einzureichen.

Vorabmeldung, Rücktritt und Registrierung von Großbesitzern

• Beschränkungen und Kontrollen bei Übertragungen: Die Regelung bezüglich der Vorkaufs- und Rückkaufsrechte der Generalitat von Katalonien beim Verkauf von Immobilien in Gebieten mit angespannter Marktlage (ZMT), die sich im Besitz von Großgrundbesitzern befinden, die als juristische Person gegründet und im Register der Großgrundbesitzer eingetragen sind, sowie bei Zuschlägen im Rahmen von Versteigerungen wird geändert.

Mietregelung, Mietpreisbindung und Maßnahmen zur Bekämpfung der Steuerumgehung

• Einbeziehung von Zimmervermietungen und neuen Modellen: Um zu verhindern, dass Großvermieter oder andere Vermieter auf Zimmervermietungen, Überlassungen oder atypische Verträge („Coliving“) zurückgreifen, um die Mietobergrenze des Referenzindexes zu umgehen, verbietet das Gesetz 11/2026 ausdrücklich Vereinbarungen oder vertragliche Aufschlüsselungen (z. B. die Trennung von „Miete“ und „Nebenkosten“), deren Ziel es ist, die Preisbegrenzung zu umgehen.
• Offenlegung und lückenlose Nachverfolgbarkeit: Der Großvermieter muss vor der Veröffentlichung des Immobilienangebots die vollständige Übereinstimmung des Angebots gewährleisten, indem er seinen Status als Großvermieter in der Anzeige, im Angebot und im Vertrag ausdrücklich angibt und die Höchstmiete sowie die zuletzt gezahlte Miete angibt.

10. – „Flash Fiscal Virtual“ Nr. 028: Umwandlung privater Verträge in öffentliche Verträge und Verjährung der Grunderwerbsteuer

Im Anhang (HIER) ein Link zum „Flash Fiscal Virtual“ der Notarkammer von Katalonien, in dem die Notarin aus Barcelona, Frau Paz Juárez, die verbindliche Auskunft V2051/2025 der Generaldirektion für Steuern zur notariellen Beurkundung eines vor 20 Jahren unterzeichneten, nie abgewickelten privaten Kaufvertrags analysiert, dessen Verkäufer vor einem Jahrzehnt verstorben ist.

Die DGT kommt zu dem Schluss, dass in diesen Fällen, bei denen es sich um private Urkunden handelt, die Verjährungsfrist für die Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen nicht mit der Unterzeichnung des Vertrags beginnt, sondern erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Urkunde ein verbindliches Datum erhält. Im konkreten Fall wird dieses Datum durch den Tod des Verkäufers festgelegt, weshalb die Steuer als verjährt gilt. In der Stellungnahme wird außerdem klargestellt, dass die Verjährung der ITP nicht bedeutet, dass der Vorgang der Stempelsteuer (AJD) unterliegt, da beide Steuern unvereinbar sind. Die Übertragung unterliegt weiterhin der ITP, auch wenn sie als verjährt anzumelden ist.