Praktische rechtliche Hinweise – Mai 2026
1. Aufhebung der auflösenden Bedingung und Kaufvertrag. Ein „2-für-1“-Geschäft ist in derselben Urkunde nicht zulässig, wenn es in verschiedenen Dokumenten unterzeichnet wurde.
Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 16. Januar 2026 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit, der sich auf eine Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin von Oviedo Nr. 3 bezieht, eine in einer Kaufurkunde enthaltene Auflösungsklausel zu löschen. Der Fall geht auf eine öffentliche Kaufurkunde zurück, die zur Eintragung vorgelegt wurde und in der eine beglaubigte elektronische Kopie einer früheren Urkunde zur Aufhebung der Auflösungsklausel enthalten ist. In Klausel 5 der neuen Kaufurkunde beantragen die Parteien die Aufhebung dieser früheren Auflösungsklausel, und zu diesem Zweck fügt der Notar eine beglaubigte elektronische Kopie einer früheren Urkunde bei, die am 31. Januar 2025 ausgefertigt wurde und in der die beteiligten Parteien der Aufhebung der Auflösungsklausel zustimmen.
Der Antrag auf Eintragung wurde gestellt, doch die Registerführerin lehnt ihn ab und setzt die Löschung aus, vor allem weil sie der Ansicht ist, dass die Löschungsurkunde nicht eigenständig vorgelegt wurde; da es sich um einen vom Kaufvertrag unabhängigen Titel handelt, muss sie separat eingereicht werden und einen eigenen Eintrag im Register nach sich ziehen. Zudem weist sie darauf hin, dass der konkrete Grund für die Löschung anzugeben ist, da dieser nicht näher beschrieben wird (Erfüllung von Verpflichtungen, Verzicht oder ein anderer Rechtsgrund).
Die Generaldirektion weist den Einspruch zurück und bestätigt die Eintragungsentscheidung der Registerführerin mit der Begründung, dass die Urkunde über die Aufhebung der Auflösungsklausel einen eigenständigen und vom Kaufvertrag unabhängigen Rechtsgrund darstellt, sodass die Aufhebung – auch wenn beide Urkunden wirtschaftlich miteinander verbunden sind und sich auf dieselben Grundstücke beziehen – aus einem anderen Rechtsgeschäft hervorgeht und nicht als ergänzendes Dokument zum Kaufvertrag eingestuft werden kann. Daher muss sie gemäß Artikel 245 des Hypothekengesetzes und Artikel 421 der Hypothekenverordnung separat beim Register eingereicht werden, mit eigenem Antrag und eigenständigem Eintrag.
2. Praktische notarielle Ausbildung. Elektronische Beurkundung notarieller Urkunden
Anbei (HIER) finden Sie einen Link zu einer interessanten Online-Fortbildung der Fundación Notariado, in der der Notar von Ayora (Valencia), Pablo Alonso Rocamora, eine praktische Schulung durchführt, in der alle Neuerungen behandelt werden, die das Gesetz 11/2023 in die spanische Rechtsordnung eingeführt hat.
Im Mittelpunkt der Sitzung stehen vor allem das elektronische Protokoll, beglaubigte Kopien im CSV-Format sowie die notarielle Beurkundung und Beglaubigung per Videokonferenz. Zur weiteren Information finden Sie (HIER) einen Link zur Präsentation, die in der Sitzung verwendet wurde.
Zum Durchlesen und eingehenden Studium, da es praktische Informationen darüber enthält, wie man diese Art von Befugniserteilungen, die für die Gegenwart und Zukunft des Notariats von großem Interesse sind, angeht und umsetzt.
3. Umstellung von NIE auf NIF und Eintragung im Grundbuch. Zu beachtende Aspekte
Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 30. Dezember 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit, der sich auf eine Beschwerde gegen die ablehnende Entscheidung des Grundbuchführers von San Fernando Nr. 1 bezüglich eines Antrags auf Änderung der NIE in eine NIF im Grundbuch nach Erwerb der spanischen Staatsangehörigkeit bezieht. Der Fall geht von einem Sachverhalt aus, bei dem beim Grundbuchamt ein privater Antrag auf Änderung der Ausländeridentifikationsnummer (NIE) der eingetragenen Inhaberin in ihre neue Steueridentifikationsnummer (NIF) gestellt wurde, da sie durch ihren Wohnsitz die spanische Staatsangehörigkeit erworben hatte. Dem Antrag wurden der Bescheid über die Verleihung der Staatsangehörigkeit sowie eine von der Generaldirektion der Polizei ausgestellte Übereinstimmungsbescheinigung beigefügt.
Nach Vorlage des Dokuments setzte der Registerführer die Eintragung aus, da er der Ansicht war, dass der Erwerb der spanischen Staatsangehörigkeit nicht hinreichend nachgewiesen worden sei, da die entsprechende Eintragung im Standesamt nicht vorgelegt worden sei. Er war der Ansicht, dass der Wechsel der Staatsangehörigkeit Auswirkungen auf den Personenstand und das anwendbare Personenrecht habe, was mögliche Folgen für die Rechts- und Handlungsfähigkeit des Registerinhabers haben könne. Aus diesem Grund verlangte er neben der polizeilichen Übereinstimmungsbescheinigung einen formellen Nachweis über die Eintragung der Staatsangehörigkeit im Register.
Nachdem der entsprechende Einspruch eingelegt wurde, gibt die Generaldirektion diesem statt und erachtet die von der Nationalpolizei ausgestellte Übereinstimmungsbescheinigung als ausreichend, um nachzuweisen, dass die alte NIE-Nummer und die neue DNI/NIF-Nummer derselben Person zuzuordnen sind. Ein interessanter und zunehmend häufiger auftretender Fall, den wir bei der Beratung unserer ausländischen Kunden berücksichtigen sollten.
4. Hauptversammlung und Antrag auf Anwesenheit eines Notars. Werden die Rechte des Minderheitsgesellschafters nicht gewahrt, sind die Gesellschaftsbeschlüsse nichtig.
Anbei (HIER) ein Link zu dem Urteil der Provinzgerichtshof von Huesca vom 25. März 2026, in dem die Bedeutung der Wahrung der Rechte von Minderheitsgesellschaftern bei der Beantragung der Anwesenheit eines Notars in der Hauptversammlung behandelt wird. Der Sachverhalt geht auf einen Fall zurück, in dem eine Gesellschafterin einer GmbH die in der Hauptversammlung der Gesellschaft gefassten Beschlüsse anfocht und geltend machte, sie habe fristgerecht die Anwesenheit eines Notars zur Protokollführung der Versammlung gemäß Artikel 203 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften (LSC) beantragt, die Gesellschaft habe die Versammlung jedoch ohne diese notarielle Mitwirkung abgehalten. Die Beklagte machte in der Berufung geltend, dass sie keine tatsächliche Kenntnis von der per Burofax übermittelten notariellen Aufforderung gehabt habe. Es wurde jedoch nachgewiesen, dass das Burofax ordnungsgemäß versandt worden war, dass SMS-Benachrichtigungen vorlagen und dass das Unternehmen nicht mit der gebotenen Sorgfalt gehandelt hatte, da es das Burofax nicht vor der Abhaltung der Versammlung abgeholt hatte.
Das Landgericht gab dem Minderheitsgesellschafter Recht d. h. die in der Gesellschafterversammlung gefassten Beschlüsse für nichtig und unwirksam erklärt, stützt seine Entscheidung hauptsächlich auf Artikel 203 LSC, der vorsieht, dass, wenn Gesellschafter, die mindestens 5 % des Kapitals einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung vertreten, fünf Tage im Voraus die Anwesenheit eines Notars beantragen, die Beschlüsse nur dann wirksam sind, wenn sie in einer notariellen Urkunde festgehalten sind.
Ein interessanter Fall, der uns an diese Möglichkeit erinnert; sie ist für Gesellschaften in Konfliktlagen sehr zu empfehlen, da die Anwesenheit des Notars bei der Hauptversammlung gewährleistet, dass alle dort stattfindenden Sachverhalte, Beschlüsse und Äußerungen wahrheitsgetreu und zweifelsfrei festgehalten werden, um einen verbindlichen Nachweis darüber zu schaffen und so die Rechte des Minderheitsgesellschafters zu schützen.
5. Treuhänderischer Ersatz und Aufbewahrungspflicht. Bei Immobilientransaktionen müssen vorbestehende Belastungen und Rechte sehr genau geprüft werden, da es sonst zu unangenehmen Überraschungen kommen kann.
Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 13. Januar 2026 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit bezüglich der Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin von Elche Nr. 3, eine Kaufurkunde für eine Immobilie einzutragen, die einem treuhänderischen Ersatz unterliegt. Der Sachverhalt geht auf eine öffentliche Kaufurkunde zurück, mit der eine Person eine Immobilie verkauft, die sie zuvor durch Erbschaft erworben hatte. Konkret war die Immobilie von der Mutter des Verkäufers in einem Testament aus dem Jahr 1992 vermacht worden, in dem die Immobilie dem Sohn als Treuhänder vermacht wurde und festgelegt wurde, dass die Immobilie nach ihrem Tod an bestimmte Neffen und Enkelkinder der Erblasserin als Treuhänder übergehen sollte. Darüber hinaus enthielt das Testament eine Klausel, wonach die Immobilie „bis zum Ablauf von dreißig Jahren ab dem Datum des Testaments nicht verkauft, belastet oder entgeltlich veräußert werden darf“. Der Verkäufer ging jedoch davon aus, dass diese Beschränkung nach Ablauf dieser dreißig Jahre wegfalle und er frei über die Immobilie verfügen könne.
Nachdem das Dokument zur Eintragung vorgelegt wurde, setzt die Registerführerin die Eintragung aus, da sie der Ansicht ist, dass es sich um eine gewöhnliche treuhänderische Ersetzung mit Aufbewahrungspflicht handelt, ohne dass dem Treuhänder ausdrücklich eine Verfügungsbefugnis übertragen wurde. Sie ist daher der Auffassung, dass der Verkäufer nicht befugt ist, die Immobilie zu übertragen. Nach Ansicht der Registerführerin geht aus dem Testament somit eindeutig hervor, dass eine doppelte Erbfolge besteht, sodass die Erhaltungspflicht zum natürlichen Inhalt der treuhänderischen Ersetzung gehört. Dies führt zu der Schlussfolgerung, dass die Festlegung eines Verfügungsverbots für dreißig Jahre nicht automatisch bedeutet, dass der Treuhänder nach Ablauf dieser Frist zum freien Verkauf berechtigt ist.
Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs weist die Generaldirektion diesen zurück und bestätigt die Einstufung, da aus dem Testament weder ausdrücklich noch eindeutig hervorgeht, dass die Erblasserin dem Treuhänder nach Ablauf von dreißig Jahren eine allgemeine Verfügungsbefugnis übertragen wollte. Nach Ansicht der Generaldirektion legt die testamentarische Klausel lediglich fest, dass die Immobilie dreißig Jahre lang nicht verkauft werden darf, lässt jedoch nicht den Schluss zu, dass nach Ablauf dieser Frist die dem gewöhnlichen Treuhandverzicht innewohnende Erhaltungspflicht entfällt. Um eine freie Verfügung zuzulassen, wäre eine ausdrückliche oder aus dem Testament klar ableitbare Ermächtigung erforderlich gewesen. Daher kommt sie zu dem Schluss, dass der Treuhänder das Grundstück nicht rechtswirksam übertragen konnte, und bestätigt die Weigerung des Grundbuchamtes, den Kaufvertrag einzutragen.
6. Der Oberste Gerichtshof erklärt das einheitliche Register für kurzfristige Mietverträge für nichtig
Anbei (HIER) ein Link zur Pressemitteilung des CGPJ, in der über den Inhalt des Urteils Nr. 620/2026 des Obersten Gerichtshofs berichtet wird, in dem über die Anfechtung des Königlichen Dekrets 1312/2024 entschieden wurde, mit dem das sogenannte Einheitliche Register für Kurzzeitvermietungen von über digitale Plattformen angebotenen Wohnungen geschaffen wurde. Die Regionalregierung von Valencia legte gegen diese Regelung Rechtsmittel ein, da sie der Ansicht war, dass der Staat seine Befugnisse überschritten habe, indem er ein staatliches Registrierungssystem einführte, das die bereits bestehenden regionalen Register für Ferienwohnungen beeinträchtigte.
Im Mittelpunkt des Urteils steht die Frage, ob der Staat über eine ausreichende Zuständigkeit verfügte, um dieses obligatorische nationale Register einzurichten. Der Oberste Gerichtshof kommt zu dem Schluss, dass es keine verfassungsrechtliche Grundlage für eine derart umfassende Regelung gibt. Er weist zunächst zurück, dass sich der Staat auf die Zuständigkeit für die Zivilgesetzgebung und die Ordnung der öffentlichen Register gemäß Artikel 149.1.8 der spanischen Verfassung (CE) berufen könne, da das eingerichtete Register nicht den Zweck habe, Verträge oder dingliche Rechte mit Wirkung gegenüber Dritten einzutragen, sondern lediglich den Verkauf von Immobilien auf digitalen Plattformen zu ermöglichen. Ebenso schließt er aus, dass dies durch die Zuständigkeiten für die Grundgleichheit oder die Wirtschaftsplanung gerechtfertigt werden könne, da das konzipierte System über eine bloße Koordinierung hinausgeht und die Schaffung eines staatlichen Registers beinhaltet, das sich über die regionalen Register hinlegt.
Infolgedessen erklärt der Oberste Gerichtshof die Bestimmungen zum Einheitlichen Mietregister für nichtig, da er der Ansicht ist, dass sie in die Zuständigkeiten der Autonomen Gemeinschaften eingreifen. Er hält jedoch die Bestimmungen zur digitalen zentralen Anlaufstelle sowie die Verpflichtungen der Plattformen zur Datenübermittlung für gültig, da diese seiner Auffassung nach legitimen Aufgaben der staatlichen wirtschaftlichen und statistischen Koordinierung entsprechen. Das Urteil bekräftigt somit die Zuständigkeitsgrenzen des Staates und schützt die Regelungsbefugnis der autonomen Regionen im Bereich der touristischen Vermietungen.
7. Internationale Erbschaften und die Mitwirkung des spanischen Notars. Die Bedeutung der rechtlichen Beurteilung des anwendbaren ausländischen Rechts und der Wirksamkeit ausländischer Urkunden
Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 29. Dezember 2025, der in einem Rechtsbehelfsverfahren gegen die ablehnende Entscheidung der Grundbuchführerin von Cullera bezüglich der Eintragung einer internationalen Erbschaft ergangen ist, die der Verordnung (EU) Nr. 650/2012 über die Erbfolge unterliegt. Der Fall geht von einem Sachverhalt aus, bei dem im Grundbuchamt von Cullera eine von einem spanischen Notar beglaubigte Urkunde über die Feststellung und Zuteilung einer internationalen Erbschaft in Bezug auf einen in Belgien verstorbenen Erblasser belgischer Staatsangehörigkeit vorgelegt wurde. Die Urkunde stützte sich auf ein belgisches notarielles Dokument mit der Bezeichnung „Attest van Erfopvolging“ (Erbschein), das übersetzt und mit einer Apostille versehen war und in dem der Erblasser und seine Erben identifiziert wurden; es wurde auf ein eigenhändiges Testament Bezug genommen; und es wurde eine Erbvereinbarung beschrieben, wonach das gemeinsame Vermögen dem überlebenden Ehegatten zusteht. Die Kinder des Erblassers hatten durch vor spanischen Konsulaten in Sydney und Brüssel errichtete Urkunden auf ihre Erbrechte verzichtet. Mit der Eintragung sollte der Witwe ein Grundstück in Cullera zugewiesen werden.
Nachdem das Dokument zur Eintragung vorgelegt worden war, setzte die Registerführerin das Verfahren aufgrund verschiedener Mängel aus, die mit dem unzureichenden Nachweis des ausländischen Rechts und der anwendbaren Erbregelung zusammenhingen. Im Wesentlichen handelte es sich dabei um das Fehlen einer klaren Festlegung des auf die Erbschaft anwendbaren Rechts (sie war der Ansicht, dass nicht hinreichend nachgewiesen sei, welche Rechtsordnung gemäß der Verordnung (EU) Nr. 650/2012 für die Erbschaft maßgeblich sei, noch ob eine mögliche „professio iuris“ oder Rechtswahl durch den Erblasser vorlag), unzureichende Nachweise zum ausländischen Recht (es wurde darauf hingewiesen, dass der Inhalt und die Gültigkeit des belgischen Rechts nicht ausreichend belegt seien) sowie Zweifel hinsichtlich der Gültigkeit des belgischen Erbscheins sowie des ehelichen Güterstands und der Pflichtteilsrechte.
Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs hält die Generaldirektion im Wesentlichen an der Entscheidung der Registerführerin fest. Das zentrale Argument der Entscheidung lautet, dass der spanische Notar bei internationalen Erbsachen, die der Verordnung (EU) Nr. 650/2012 unterliegen, eine echte rechtliche Beurteilung des anwendbaren ausländischen Rechts sowie der materiellen und formellen Wirksamkeit der ausländischen Nachlassdokumente vornehmen muss. In diesem Fall hält die Generaldirektion die Urkunde daher für unzureichend, da sie weder eine vollständige Darlegung des belgischen Rechts noch eine klare notarielle Beurteilung des anwendbaren Rechts, der Wirksamkeit des belgischen Erbscheins, der Abwicklung des ehelichen Güterstands und der erbrechtlichen Wirkungen des Verzichts der Kinder enthält.
In diesem Fall weist die Generaldirektion somit auf die Komplexität dieser Art von Erbschaften hin sowie auf die Verpflichtung des spanischen Notars, den Inhalt und die Gültigkeit des ausländischen Rechts ordnungsgemäß zu bestätigen, sei es aufgrund eigener Kenntnisse oder unter Rückgriff auf die Bestimmungen des Artikels 36 der Hypothekenverordnung.
8. Übertragung von Immobilien von Unternehmen in Insolvenz und Auslegung des Liquidationsplans. Beschränkungen der Befugnisse des Registerführers
Anbei (HIER) ein Link zur Entscheidung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 30. Dezember 2025, die sich auf eine Beschwerde gegen die ablehnende Entscheidung des Grundbuchführers von Vera bezüglich der Eintragung einer im Rahmen eines Insolvenzverfahrens errichteten Schuldbefreiungsurkunde bezieht. Der Fall geht von einem Sachverhalt aus, in dem ein Unternehmen beim Grundbuchamt eine öffentliche Urkunde vorlegt, mit der die Insolvenzverwaltung im Rahmen eines vor dem Handelsgericht Nr. 1 von Almería geführten Insolvenzverfahrens eine Sachleistung zur Tilgung bestimmter Immobilien vornahm. Für das Insolvenzverfahren lag ein 2015 gerichtlich genehmigter Liquidationsplan vor.
Nachdem das Dokument zur Eintragung vorgelegt worden war, lehnte der Registerführer die Eintragung ab und setzte sie aus, da er der Ansicht war, dass die Sachleistung nicht mit dem genehmigten Liquidationsplan vereinbar sei und daher eine gesonderte gerichtliche Genehmigung erforderlich sei, da der Plan einen Direktverkauf nur innerhalb einer Frist von höchstens einem Jahr nach seiner Genehmigung zulasse, während die Sachleistung im Jahr 2025 gewährt wurde.
Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs gibt die Generaldirektion diesem statt und hebt die ablehnende Entscheidung auf. Das zentrale Argument der Entscheidung lautet, dass der Registerführer zwar das Vorliegen einer gerichtlichen Genehmigung zur Durchführung von Maßnahmen der Insolvenzabwicklung überprüfen kann, seine Beurteilung jedoch nicht auf komplexe rechtliche Auslegungen hinsichtlich der materiellen oder zeitlichen Einhaltung des Abwicklungsplans ausweiten darf, wenn dies Ermessensentscheidungen erfordert, die dem Insolvenzrichter obliegen. Insbesondere hält es der Registerführer für überzogen, dass der Registerführer den zeitlichen Geltungsbereich des Plans auslegt und eigenmächtig zu dem Schluss gelangt, dass die Transaktion einer zusätzlichen gerichtlichen Genehmigung bedurfte. Eine interessante Entscheidung, um die Übertragung von Vermögenswerten von Unternehmen in Insolvenzverfahren richtig zu handhaben.
9. Steuerliches Webinar. Steuerliche Aspekte des Großaktionärs
Anbei (HIER) ein Link zur Online-Fortbildungsveranstaltung der Notarkammer von Katalonien, in der der Notar von Esplugues de Llobregat, Herr Jose Vicente Galdon Garrido, einen sehr interessanten Vortrag über die steuerrechtlichen Aspekte des „Großbesitzers“ hält. Diese Fortbildung zielt darauf ab, technische Fragen von besonderer steuerpraktischer Relevanz für das Notariat zu vertiefen, unter besonderer Berücksichtigung der neuesten verwaltungsrechtlichen und rechtswissenschaftlichen Kriterien.
Zur Einsichtnahme und Durchsicht durch alle Mitarbeiter, damit bei allen in der Kanzlei abgewickelten Immobilientransaktionen die bestmögliche rechtliche und steuerrechtliche Beratung gewährleistet ist.
10. Wichtige Neuerungen im Immobilienbereich in Katalonien, die schon sehr bald in Kraft treten könnten
Anbei (HIER) ein Link zu einem Zeitungsartikel, in dem dargelegt wird, dass im Rahmen der Vereinbarung zur Verabschiedung des Regionalhaushalts von Katalonien in Kürze eine Reform des katalanischen Baurechts vorgeschlagen wird, um den „spekulativen Kauf“ von Immobilien in Gebieten mit angespannter Lage zu verbieten.
Sollte diese Maßnahme also umgesetzt werden, ist davon auszugehen, dass natürliche und juristische Personen in ihrer Fähigkeit, Immobilien zu Anlagezwecken zu erwerben, erheblich eingeschränkt werden.
Wir werden die Maßnahme sehr genau verfolgen und ihre endgültige Umsetzung im Gesetzestext beobachten, da sie erhebliche Auswirkungen auf den katalanischen Immobilienmarkt und die Art der Immobilientransaktionen haben kann, die im Notariat abgewickelt werden. Wie aus verschiedenen Medienberichten hervorgeht, könnte die Maßnahme bereits in wenigen Wochen verabschiedet werden.
