Praktische Rechtshinweise – September 2026
1. Wichtig: Neue Anforderungen für den Hausverkauf in Katalonien. Asbestzertifikat
Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zum Gesetz 8/2026 vom 2. Juli zur Asbestbeseitigung in Katalonien ( in Kraft getreten am 3. Oktober ). Dieses Gesetz schafft einen regionalen Rahmen für die Erkennung, Kontrolle und schrittweise Beseitigung asbesthaltiger Materialien, um die damit verbundenen schwerwiegenden Gesundheitsrisiken zu minimieren. Im Immobiliensektor verpflichtet das Gesetz Verkäufer, bei jeder entgeltlichen Eigentumsübertragung (nicht nur bei Kauf oder Vermietung) eine Bescheinigung über das Vorhandensein oder Fehlen von Asbest vorzulegen .
Weitere praktische Informationen finden Sie in einem beigefügten Schreiben des Notarverbands von Katalonien ( HIER ), das detailliertere Informationen zu diesem Thema enthält. Obwohl das Gesetz die Aushändigung der Bescheinigung nicht ausdrücklich als Voraussetzung für die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts festlegt und den Notar auch nicht formell daran hindert, die Urkunde zu beglaubigen, stellt deren Unterlassung einen dem Veräußerer zuzurechnenden Verstoß dar, der als geringfügige Ordnungswidrigkeit (Art. 53c) mit Geldbußen zwischen 100 € und 3.000 € geahndet wird. Darüber hinaus entzieht das Fehlen des Dokuments dem Erwerber die gesetzlich zu gewährleistenden Informationen und birgt ein hohes Risiko der Löschung des Grundbucheintrags . Daher kommt der Vorstand des Notarverbands von Katalonien zu dem Schluss, dass die Aushändigung der Bescheinigung stets die sicherste Lösung darstellt.
Bis zur Festlegung der ausstellenden Behörde und der Einrichtung des Registers qualifizierter Unternehmen und Fachkräfte (deren Registrierung verpflichtend sein wird) muss das Zertifikat vorläufig mindestens die Abwesenheit von sichtbarem Asbest oder, falls vorhanden, dessen Zustand und das von ihm ausgehende Risiko für die Gesundheit bestätigen. Bis zur Verabschiedung dieser Vorschriften weist der notarielle Auslegungshinweis darauf hin, dass das Dokument von einer Fachkraft mit entsprechender technischer Qualifikation, wie beispielsweise einem eingetragenen Architekten, Bauingenieur oder Ingenieur, ausgestellt werden kann.
2. Vorsicht bei der Abfassung der Satzung: Wenn die Satzung vorsieht, dass die Aktionärsrechte im Falle einer Verpfändung der Aktien beim Eigentümer verbleiben, kann nicht durch einen Randvermerk vermerkt werden, dass diese Rechte auf den Verpfänder übertragen wurden.
Anbei ( HIER ) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 27. April 2026 (veröffentlicht im Staatsanzeiger am 8. August 2026). Dieser Beschluss behandelt die Beschwerde gegen die Weigerung eines Handelsregisterführers, einen förmlichen Veröffentlichungsvermerk im Handelsregister einzutragen. Der Fall geht auf den Antrag eines besicherten Gläubigers zurück, die Bestellung eines Pfandrechts an den Aktien einer Aktiengesellschaft und insbesondere die vertragliche Vereinbarung, durch die dem Gläubiger die Ausübung der mit diesen Aktien verbundenen Aktionärsrechte eingeräumt wird, mittels eines Randvermerks im Handelsregister eintragen zu lassen.
Der Handelsregisterführer weist den Einspruch zurück und begründet seine Entscheidung im Wesentlichen mit zwei Gründen: Erstens fehle ein gültiger, eintragungsfähiger Titel, der die formalen und rechtlichen Anforderungen des spanischen Rechts für seine Eintragung erfülle; zweitens stehe die Behauptung, die Rechte des Gesellschafters gingen auf den Pfandgläubiger über, im direkten Widerspruch zu den Statuten des Unternehmens, die ausdrücklich vorsehen, dass im Falle der Verpfändung von Anteilen die Ausübung des Gesellschafterstatus und der damit verbundenen Rechte in jedem Fall dem Anteilseigner zustehe.
Die Generaldirektion weist die Beschwerde zurück und bestätigt die Entscheidung des Handelsregisters. Sie stützt ihre Entscheidung auf den Grundsatz der Unterordnung der Vertragsfreiheit unter die eingetragene Satzung, da das Kapitalgesellschaftsgesetz festlegt, dass die gesetzlichen Bestimmungen Vorrang vor privaten Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien gegenüber der Gesellschaft und Dritten haben. Da die Satzung vorsieht, dass die Ausübung der Aktionärsrechte dem Aktionär vorbehalten bleibt, ist die Eintragung einer abweichenden Vereinbarung, die diese gesetzlichen Bestimmungen ändert, unzulässig.
3. Die DGSJFP bestätigt die Auflösung einer Gesellschaft, die mit Zustimmung der ruhenden Gesellschafter genehmigt wurde, um deren Blockade zu vermeiden.
Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 19. Mai 2026 (veröffentlicht im Staatsanzeiger am 11. August 2026). Darin wird die Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung der Gesellschafterbeschlüsse zur Auflösung und Bestellung eines Liquidators einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung durch einen Handelsregisterführer analysiert. Der Fall entstand nach dem Tod eines Gesellschafters, dessen Vertretung in der Gesellschafterversammlung, in der diese Beschlüsse gefasst werden, vom Nachlassverwalter wahrgenommen wird. Dies wirft Zweifel an der Beschlussfähigkeit und der Beschlussfähigkeit der Gesellschaft im Insolvenzverfahren auf.
Der Handelsregisterführer verweigert die Eintragung der Auflösung, da Mängel in der Akkreditierung der Legitimität und Vertretung des Vertreters des ruhenden Vermögens zur Stimmabgabe in der Generalversammlung vorliegen, da die fehlende formelle Annahme der Erbschaft oder die fehlende Bestimmung der Erben die Vertretung des Erbvermögens bei der Annahme von Unternehmensvereinbarungen dieser Bedeutung ungültig macht.
Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen gab der Berufung statt und hob die Entscheidung des Handelsregisters auf. Zur Begründung führte die Direktion den Rechtsgrundsatz des Schutzes der Unternehmensinteressen und die Notwendigkeit der Verhinderung einer dauerhaften Lähmung des Unternehmens an. Die Rechtslehre erkennt die Legitimität des Vertreters oder Nachlassverwalters eines gesetzlichen Nachlasses an, Aktionärsrechte bei Maßnahmen zur Erhaltung oder Liquidation des Unternehmensvermögens auszuüben. Daher war die Teilnahme des gesetzlichen Nachlasses, vertreten durch die Aktionäre, an der Hauptversammlung zur Zustimmung zur Auflösung und zur Bestellung eines Liquidators vollumfänglich wirksam, wodurch die Eintragung der Vereinbarung ermöglicht wurde.
4. Praktische Notariatsausbildung: Fragen der notariellen Praxis bei Auflösung und Liquidation von Kapitalgesellschaften
Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zu einer Video-Schulung, die von der Notarstiftung angeboten wird. Darin gibt Herr Ricardo Cabanas Trejo, Notar aus Fuenlabrada (Madrid), eine interessante praktische Schulung zum Thema Auflösung und Liquidation von Kapitalgesellschaften.
Die Sitzung befasst sich mit der Auflösung und Liquidation von Kapitalgesellschaften aus einer dreifachen Perspektive: erstens mit der Rechtspersönlichkeit der Gesellschaft in dieser Phase und deren Auswirkungen auf das Leitungsorgan; zweitens mit den Handlungen, die während dieses Prozesses ein notarielles öffentliches Dokument erfordern können; und schließlich mit einer Analyse der Optionen, die im Rahmen der Autonomie des Willens der Gesellschafter bei den Liquidationsmaßnahmen der Gesellschaft ergriffen werden können.
Zur Ansicht und sorgfältigen Prüfung, angesichts der Häufigkeit dieser Art von Vorgang in der notariell-handelsrechtlichen Praxis.
5. Das DGSJFP verlangt die vorherige Zusammenlegung von Grundstücken, um ein neues, unteilbares Bauwerk, das sich auf zwei Grundstücken befindet, registrieren zu können.
Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zur Resolution der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 18. Mai 2026. Diese behandelt die Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamts von Arnedo, die Eintragung eines Neubaus auszusetzen. Der Fall betrifft ein Unternehmen, das die Eintragung eines Gebäudes im Grundbuch beantragt, das als unteilbare architektonische Einheit auf zwei separaten, in verschiedenen Gemeinden gelegenen Grundstücken steht. Das Unternehmen beantragt die Zusammenlegung der Eintragungen und die Übertragung in das Grundbuchamt, in dem sich der größte Teil der Fläche befindet, gemäß Artikel 2 und 3 der Hypothekenverordnung.
Die Grundbuchbeamtin setzte die beantragte Eintragung aus, da sie die vorherige Zusammenlegung beider Grundstücke für unerlässlich hielt. Sie begründete ihre Entscheidung damit, dass das Gebäude eine unteilbare bauliche Einheit bilde, deren Teile keine eigenständige Nutzung oder Benutzung ermöglichten. Darüber hinaus warnte sie davor, dass die Eintragung des Gebäudes auf getrennten Grundstücken gegen den Grundsatz der Spezifität im Grundbuch verstoße, da dies die Übertragung eines Grundstücks ohne das andere ermögliche und somit eine erhebliche rechtliche Schwachstelle schaffe.
Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen hat die Berufung zurückgewiesen und die Entscheidung des Grundbuchamts bestätigt. Zur Begründung führt die Direktion den Grundsatz der Spezialisierung und die Unteilbarkeit des Gebäudes an und stellt klar, dass es sich nicht um ein einzelnes, bereits bestehendes Grundstück handelt, das sich über zwei Gemeinden erstreckt und die Übertragung eines Grundbucheintrags ermöglichen würde, sondern um zwei separate eingetragene Grundstücke. Da das Gebäude untrennbar beide Grundstücke einnimmt, ist eine vorherige Zusammenlegung zwingend erforderlich und Voraussetzung für die Eintragung. Das so entstandene Grundstück muss anschließend in dem Grundbuchamt eingetragen werden, in dem sich der größte Teil seiner Fläche befindet.
6. Die Steuerbehörden haben das letzte Wort: Das Grundbuchamt stoppt die Berichtigung von Neubauten ohne vorherige Genehmigung des Finanzamts.
Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 14. Mai 2026, in dem die Beschwerde gegen den Vermerk des Grundbuchamts von Málaga Nr. 10 analysiert wird. Der Sachverhalt betrifft die Eintragung einer ergänzenden notariellen Urkunde zur Berichtigung der Flächen einer Erweiterungsurkunde eines fertiggestellten Neubaus (Änderung des Haupthauses, des Gästehauses, der Garage und des Schwimmbads mittels eines neuen technischen Gutachtens), ohne zuvor die Vorlage des Dokuments bei der Finanzverwaltung zur fristgerechten Steuererklärung nachzuweisen.
Der Grundbuchbeamte setzt die Qualifizierung und Registrierung des Dokuments gemäß den Artikeln 254 und 255 des Hypothekengesetzes aus, da er der Ansicht ist, dass die Änderung der ursprünglich angegebenen Flächen den Steuerwert des Neubaus für die Zwecke der Steuer auf beurkundete Rechtsakte (variable Gebühr) beeinflussen kann. Aus diesem Grund kommt er zu dem Schluss, dass das Dokument zuvor den zuständigen Steuerbehörden vorgelegt werden muss, um die Einhaltung oder Nichtteilnahme an der Steuerpflicht zu überprüfen.
Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen hat die Berufung zurückgewiesen und die Entscheidung des Grundbuchamts bestätigt. In ihrer Begründung wandte die Direktion den Grundsatz der Eintragungssperre aus steuerlichen Gründen an und bekräftigte, dass das Fehlen eines Zahlungsnachweises, einer Steuerbefreiung, einer Verjährungsfrist oder einer Steuerfreiheit den Eintragungsprozess und die Eintragung selbst automatisch aussetzt. Weiterhin argumentierte sie, dass der Grundbuchbeamte – außer in Fällen eindeutiger und unmissverständlicher Steuerfreiheit – nicht gezwungen werden könne, steuerliche Befugnisse anzunehmen, um eine Transaktion vom Steuerverfahren zu befreien, und dass die Anforderung einer vorherigen Prüfung durch die zuständige Steuerbehörde vollkommen legitim sei.
7. Hinweis: Das Verbot des Zugangs zum Register aufgrund einer widerrufenen NIF gilt auch für den Tag der Vorlage des Dokuments beim Register (und nicht nur für den Tag der Unterzeichnung der Urkunde).
Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 14. Mai 2026. Dieser Beschluss behandelt eine Beschwerde gegen die ablehnende Entscheidung des Grundbuchamts Pontevedra Nr. 2 bezüglich eines Kaufvertrags. Der Fall betrifft einen im Jahr 2022 beurkundeten Kaufvertrag, der 2025 zur Eintragung eingereicht wurde. Zum Zeitpunkt der Einreichung war die Steueridentifikationsnummer (NIF) des verkaufenden Unternehmens vom Finanzamt widerrufen und im Staatsanzeiger veröffentlicht worden, obwohl diese NIF zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags noch gültig war.
Die Grundbuchbeamtin verweigert die Eintragung der öffentlichen Urkunde, da der Widerruf der NIF des verkaufenden Unternehmens formell im BOE eingetragen ist. Sie begründet ihre Entscheidung damit, dass die Steuergesetzgebung eine absolute Registerschließung vorsieht, die den Zugriff auf die Registerbücher für alle Rechtsgeschäfte verhindert, die von einem Unternehmen getätigt wurden, das seine Steueridentifikationsnummer zum Zeitpunkt der Qualifizierung nicht vollständig aktiviert hält.
Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen wies die Berufung zurück und bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts. Zur Begründung führte die Direktion das im sechsten Zusatzartikel des Allgemeinen Steuergesetzes festgelegte Kriterium für die Löschung von Grundbucheinträgen aus steuerlichen Gründen an und stellte klar, dass diese Regelung ein doppeltes, unabhängiges Vetorecht vorsieht, das sowohl die notarielle Beglaubigung von Dokumenten als auch den Zugang zu öffentlichen Registern untersagt. Das Eintragungsverbot tritt daher mit der Vorlage des Eigentumsnachweises beim Grundbuchamt in Kraft, unabhängig davon, ob die Aufhebung der Steueridentifikationsnummer (NIF) nach der Beurkundung erfolgte oder ob dem Erwerber dieser Umstand nicht bekannt war.
8. Gehen Sie bei Unterschriften äußerst sorgfältig vor. Stellen Sie sicher, dass alle Beteiligten das Dokument unterzeichnen, andernfalls können schwerwiegende rechtliche Konsequenzen entstehen.
Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zum Urteil Nr. 522/2026 der Strafkammer des Obersten Gerichtshofs vom 29. Juli (STS 3589/2026), in dem die strafrechtliche Verantwortlichkeit eines Notars bei der Beurkundung und Registrierung einer öffentlichen Urkunde analysiert wird. Der Fall ereignete sich, als der Notar nach Verlesung eines Kaufvertrags mit Hypothekenabtretung davon ausging, dass alle anwesenden Parteien dem Text zustimmten, und sie zur Unterzeichnung aufforderte. In der begründeten Überzeugung, dass alle Parteien das Dokument unterzeichnet hatten, beglaubigte der Notar die Urkunde mit seiner eigenen Unterschrift und seinem Amtssiegel, ohne zu bemerken, dass eine der Parteien die Unterschrift absichtlich verweigert hatte.
Die Staatsanwaltschaft wirft dem Notar die Fälschung einer öffentlichen Urkunde vor, da er beglaubigte, alle Anwesenden hätten in seiner Gegenwart unterschrieben. Das Gericht hält jedoch an der Auffassung fest, dass keine Täuschungsabsicht vorlag, da der Notar irrtümlich annahm, die Beurkundung sei abgeschlossen, und schließt grobe Fahrlässigkeit aus. Es argumentiert, die fehlende Unterschrift sei auf eine Handlung einer der anwesenden Parteien zurückzuführen und sei von allen anwesenden Fachleuten und Beteiligten unbemerkt geblieben.
Der Oberste Gerichtshof wies die Anklage zurück und bestätigte den Freispruch des Notars. Er erklärte, sein Verhalten stelle keine Straftat dar. Das Gericht legte als notarielle Doktrin fest, dass die unterlassene physische Überprüfung einer Unterschrift bei der Beglaubigung keine vorsätzliche Fälschung darstellt, sofern der Notar von deren Echtheit überzeugt ist. Weiterhin entschied es, dass diese Art von formalem Versäumnis im Beglaubigungsverfahren allenfalls eine geringfügige Fahrlässigkeit darstellt, die nicht den Schweregrad erreicht, der in Artikel 391 des Strafgesetzbuches für grob fahrlässige Fälschung bei der Ausübung notarieller Pflichten vorgesehen ist.
Dieser Fall erinnert uns daran, wie wichtig es ist, zu überprüfen, ob alle Verkäufer die öffentliche Urkunde unterzeichnen.
9. Das Register verhindert die automatische Aufhebung von auflösenden Bedingungen, die die persönliche Betreuung oder Dienstleistungen gewährleisten.
Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zur Resolution der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 7. Mai 2026. Diese behandelt die Beschwerde gegen die Ablehnung des Grundbuchamts von Ponteareas, eine auflösende Bedingung zu löschen. Der Fall entstand durch die Vorlage einer notariellen Urkunde beim Grundbuchamt zusammen mit der Zustimmung zweier Erben. Darin wird die Löschung einer auflösenden Bedingung beantragt, die als Sicherheit für die Erfüllungspflichten (Pflege und Unterstützung einer verstorbenen Person) gemäß Artikel 82 Absatz 5 des Hypothekengesetzes eingetragen wurde. Begründet wird dies mit dem Ablauf der zivilrechtlichen Verjährungsfrist für solche Ansprüche.
Die Grundbuchbeamtin lehnte den Antrag auf Löschung ab, da sie der Ansicht war, dass Artikel 82.5 des Hypothekengesetzes nur für auflösende Bedingungen gilt, die eine aufgeschobene Zahlung mit einer im Grundbuch festgelegten Erfüllungsfrist garantieren, nicht jedoch für persönliche Verpflichtungen zur Vornahme einer bestimmten Handlung. Sie begründete ihre Entscheidung damit, dass für die Löschung einer solchen auflösenden Bedingung wegen Ablaufs, wenn kein Erfüllungsdatum festgelegt ist, zwingend die Regel 8 des Artikels 210.1 des Hypothekengesetzes gilt. Diese Regel sieht den Ablauf von vierzig Jahren seit dem letzten Eintrag im Grundbuch bezüglich des Eigentums an der Sicherheit vor (oder zwanzig Jahre, wenn eine Forderung eingetragen ist), ein Zeitraum, der seit der Eintragung im Jahr 2000 noch nicht abgelaufen ist.
Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen wies die Berufung zurück und bestätigte die Feststellung des Grundbuchamts. Zur Begründung ihrer Entscheidung erläuterte die Direktion den Unterschied zwischen der Löschung nach Artikel 82.5 des Hypothekengesetzes (aufgrund der zivilrechtlichen Verjährungsfrist für Klagen im Zusammenhang mit Hypotheken oder Ratenzahlungen mit einem bestimmten Fälligkeitsdatum im Grundbuch) und der Sonderregelung für das Erlöschen von Grundbucheinträgen gemäß Artikel 210.1 Absatz 8 desselben Gesetzes. Sie stellte fest, dass die Löschung von auflösenden Bedingungen, die komplexe Leistungen oder Verpflichtungen ohne im Grundbuch eingetragenes Fälligkeitsdatum gewährleisten, nicht unter die Ausnahme des Artikels 82.5 fällt. Daher bedarf es der ausdrücklichen Zustimmung des eingetragenen Eigentümers (oder seiner Erben) in einer öffentlichen Urkunde, eines rechtskräftigen Gerichtsurteils oder der strikten Einhaltung der in Artikel 210.1.8 festgelegten vierzigjährigen Verjährungsfrist im Grundbuch.
10. Die Gewährung eines einmaligen Darlehens macht ein Unternehmen nicht zu einem professionellen Kreditgeber im Sinne der LCCI.
Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zur Resolution der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 12. Mai 2026. Darin wird die Beschwerde eines Notars gegen den vom Grundbuchamt von Vila-seca ausgestellten Qualifikationsvermerk analysiert. Der Fall betrifft die Formalisierung eines durch eine Hypothek besicherten Girokontokreditvertrags, den ein Unternehmen einem Privatkunden gewährt hat. Der Vertrag hält ausdrücklich fest, dass das Unternehmen weder regelmäßig noch gelegentlich Finanzierungen vergibt und auch keinen solchen Zweck verfolgt. Darüber hinaus enthält er im professionellen Markt unübliche Konditionen, wie niedrige Zinssätze, keine Eröffnungsgebühr und ein Abtretungsverbot des Kredits.
Der Grundbuchbeamte setzt die Eintragung des Eigentumstitels aus, da er der Ansicht ist, dass der Vorgang dem Gesetz zur Regelung von Immobilienkreditverträgen (LCCI) unterliegt. Er argumentiert, dass die Zinsansammlung dem Kreditgeber einen professionellen Charakter verleiht und dass die Gewährung von Finanzmitteln an einen Verbraucher unter die Bestimmung von Artikel 2.1 Absatz 1 des LCCI fällt, der die Anwendung der Regel auf diejenigen ausdehnt, die Kredite „auch gelegentlich und ausschließlich zu Anlagezwecken“ vergeben.
Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen gab der Berufung statt und hob die Entscheidung des Grundbuchamts auf. In ihrer Urteilsbegründung stellte die Direktion fest, dass der Begriff „gelegentlich“ in Artikel 2.1 des LCCI (Gesetz über Kreditgeschäfte) nicht als einzelnes Darlehen oder Kredit ausgelegt werden kann, sondern vielmehr eine gewisse Häufigkeit oder Wiederholung der Kreditvergabe voraussetzt (beispielsweise die Nichtteilnahme an zwei oder mehr Transaktionen in den letzten vier Jahren). Sie kam daher zu dem Schluss, dass die Transaktion, da es sich um einen im Rahmen einer besonderen Geschäftsbeziehung und ohne spezifischen Investitionszweck oder nachgewiesene regelmäßige Kreditvergabe handelte, nicht unter den zwingenden Anwendungsbereich des LCCI fällt.
