Praktische rechtliche Hinweise - Januar 2024

(1) Neuerungen in Hypothekenangelegenheiten in RDL 8/2023

Die Königliches Dekret 8/2023 bringt als wichtigste Neuerungen in Bezug auf den Schutz von Hypothekenschuldnern Folgendes:

• Die Gebühren für die vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung von Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz werden im Jahr 2024 abgeschafft.
• Die Gebühren für die Änderung der Bedingungen für den Wechsel von einem variablen zu einem festen Zinssatz werden ebenfalls abgeschafft. Diese Gebühr darf auch nicht erhoben werden, wenn die Änderung in einem Wechsel von einem variablen zu einem gemischten Zinssatz besteht, sofern die Festschreibung mindestens drei Jahre beträgt. 
• Für den Wechsel von einem variablen zu einem festen Zinssatz oder zu einem gemischten Zinssatz mit den oben genannten Voraussetzungen dürfen keine Gebühren erhoben werden.

2. VC + PH des "gewöhnlichen Aufenthalts" in Katalonien durch einen der Ehegatten. Die Zustimmung des anderen Ehegatten ist erforderlich, da die Theorie der komplexen Rechtsgeschäfte in Katalonien nicht gilt.

Beigefügt (HIER) Entschließung JUS/4208/2023 der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 12. Dezember (DOGC 20/12/2023), in der die Generaldirektion zu doktrinären Zwecken einen Fall löst, in dem eine verheiratete Person (mit katalanischem Zivilstand) allein den klassischen CV + PH einer Immobilie, die als "gewöhnlicher Wohnsitz" genutzt werden soll, durchführt und die beiden Urkunden formalisiert, d.h. ohne die Zustimmung des anderen Ehepartners.

Die Generaldirektion schließt sich dem Kanzler an und vertritt die Auffassung, dass in Katalonien die Theorie des komplexen Rechtsgeschäfts, die sich auf die Artikel 569-31 und 231-9.2 CCCat stützt, nicht anwendbar ist, so dass der Kauf des Familienheims und die Aufnahme einer Hypothek auf dieses Haus unmittelbar danach (zur Absicherung des Kredits, der den Erwerb ermöglicht) zwei unabhängige Rechtsgeschäfte sind, so dass sie den jeweiligen rechtlichen Anforderungen genügen müssen, d. h. im Fall der PH die Zustimmung des mit dem Hypothekenschuldner zusammenlebenden Ehegatten.

3. die Änderung des Kodex für gute Bankpraxis bei Hypothekenwechseln

Beigefügt (HIER) Beschluss des Staatssekretärs für Wirtschaft vom 27. Dezember 2023, der den Kodex der guten Bankpraxis für Schuldner in Schwierigkeiten ändert und das Spektrum der potenziellen Begünstigten dieser Maßnahmen im Falle von Hypothekenumwandlungen erweitert. Konkret bedeutet dies im Wesentlichen:

• Die Einkommensgrenze der Familie, die für den Kodex in Frage kommt, wird auf das 4,5-fache des jährlichen IPREM erhöht ( in bestimmten Fällen kann sie das 5,5-fache erreichen).
• Es ist möglich, Maßnahmen zur Verlängerung der Laufzeit auf bis zu 7 Jahre zu beantragen und die Raten für 12 Monate festzulegen, unabhängig oder gemeinsam.

4. Auflösung und Liquidation der SL. In jedem Fall ist es erforderlich, die Gesellschafter und ihren Anteil am Stammkapital anzugeben.

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 26. September 2023 (BOE vom 1. November 2023), in dem die DG in Übereinstimmung mit dem Handelsregisteramt festlegt, dass bei der Auflösung und Liquidation einer SL, auch wenn das auszuschüttende Gesellschaftskapital 0 beträgt, die Gesellschafter und ihre Beteiligungsquote zu ermitteln sind.

5. Eintragung einer "alten" Anmeldung eines Neubaus. Wird dieser Weg gewählt, muss der Nachweis erbracht werden, dass die gesetzlich vorgeschriebene Frist verstrichen ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 29. November 2023 (BOE vom 28. Dezember 2023), in dem die DG einen Fall der Erklärung eines "alten" Neubaus beschließt , bei dem eine Katasterbescheinigung vorgelegt wird, die bestätigt, dass die Arbeiten aus dem Jahr 2015 stammen (so dass die in den regionalen Vorschriften geforderten 10 Jahre nicht verstrichen sind, um diesen Weg nutzen zu können), zusammen mit einer vom Rathaus der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, ausgestellten Bescheinigung, aus der hervorgeht, dass die in der Genehmigung festgelegten Bedingungen erfüllt wurden und dass keine Einwände gegen die Erteilung der Erstbezugsgenehmigung bestehen.

Die Generaldirektion, die sich dem Kanzler anschließt, bestimmt, dass man , wenn man eine Neubauerklärung eintragen lassen will, entweder den"normalen" Weg der Erklärung des fertiggestellten Neubaus wählen muss(anspruchsvoller in Bezug auf die Dokumentation, da eine kommunale Genehmigung, eine Versicherung, eine beschreibende Bescheinigung eines kompetenten Technikers usw. verlangt werden) oder den "alten" Weg, so dass man, wenn man letzteren wählt, nachweisen muss, dass die gesetzlich vorgeschriebene Zeit dafür verstrichen ist, unabhängig von der gesetzlich vorgeschriebenen Zeit.) oder den Weg der Neubauerklärung "nach dem Zeitrang", so dass, wenn man letzteren wählt, nachgewiesen werden muss, dass die gesetzlich vorgeschriebene Zeit dafür verstrichen ist, unabhängig davon, ob ein Dokument vorgelegt wird, das dem entsprechen würde, wenn man sich für die Neubauerklärung im "normalen Weg" entschieden hätte.

6. Änderung des horizontalen Eigentums und des dinglichen Grundpfandrechts. Zusammenfassung, wann die Zustimmung des Hypothekengläubigers erforderlich ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 29. November 2023 (BOE vom 28. Dezember 2023), in dem die DG einen Fall einer Änderungsurkunde für horizontales Eigentum mit einer neuen Konfiguration unabhängiger Elemente (zu denen mehrere hypothekarisch belastete Immobilien gehörten) löst. Der Registerbeamte verweigerte die Eintragung wegen der fehlenden Zustimmung des Hypothekengläubigers.

In dieser Rechtssache gibt die Generaldirektion in einer interessanten Entschließung eine sehr didaktische Zusammenfassung über die Eintragung von Handlungen, die das objektive Element der Hypothekarkaution verändern können und in welchen Fällen das Eingreifen des Hypothekengläubigers erforderlich ist bzw. nicht erforderlich ist.

Schließlich stellt sie im konkreten Fall fest, dass eine solche Zustimmung nicht erforderlich ist, da eine Entsprechung zwischen den ursprünglichen Eigenschaften und den durch die Neuordnung des horizontalen Eigentums entstandenen Eigenschaften besteht.

7. Interessante Links im Intranet der Notariatskammer von Katalonien

Beigefügt (HIER) ein Informationsschreiben der Notariatskammer von Katalonien, in dem Links aufgeführt sind , die für die tägliche Vorbereitung bestimmter Immobilientransaktionen von Interesse sind. Im Einzelnen:

• Energieeffizienz-Zertifikate: Suchmaschine zum Auffinden der technischen Informationen der verschiedenen Energieeffizienz-Zertifikate von Gebäuden oder Wohnungen, die im offiziellen Register der Generalitat de Catalunya eingetragen sind.
• V.P.O.: Anhörung zu den maximalen Verkaufs- und Mietpreisen von Sozialwohnungen.
• Register der Stadtplanung in Katalonien: Ein Instrument zur Abfrage der aktuellen Stadtplanung, der städtebaulichen Vereinbarungen und der konsolidierten städtischen Grundstücke.

8. Notare und Datenschutz, Big Data und künstliche Intelligenz

Im Folgenden werden die wichtigsten Schlussfolgerungen einer kürzlich von der Notarvereinigung von Katalonien organisierten WebiNots mit einem auf Datenschutz spezialisierten Anwalt vorgestellt:

• Gehen Sie mit allen Unterlagen und Informationen, mit denen wir umgehen, äußerst vorsichtig um. Gewähren Sie nur befugten Personen Zugang dazu.
• Seien Sie sehr vorsichtig mit den E-Mails, die Sie an Ihre Kunden schicken. Im Prinzip geben sie uns ihre E-Mail-Adresse nur für Zwecke, die mit ihrem Schreiben zusammenhängen. Sie dürfen ihnen also nichts anderes schicken, was einen kommerziellen Zweck hat.
• WhatsApp-Kommunikation mit Kunden: Versenden Sie niemals Entwürfe von Urkunden, Transaktionsdokumenten oder vertraulichen Kundeninformationen (WhatsApp verwendet Big-Data-Tools, um Daten aus allem zu extrahieren, was über seine App zirkuliert).
• Künstliche Intelligenz (KI, Chat-Typ GPT): Wenn nach Informationen gesucht wird (Musterurkunden, Verträge, rechtliche Informationen usw.), sollten die Mitarbeiter auf keinen Fall Angaben zu spezifischen Kundendaten (Firmennamen, Transaktionszahlen usw.) machen, da die KI diese speichert und sie möglicherweise in Zukunft dazu verwendet, anderen Personen, die die KI nutzen, Antworten zu geben.

9. Kraftfahrzeuge und Tod des Eigentümers. Zu berücksichtigende Formalitäten

Beigefügt (HIER) eine DGT-Anweisung zu den Formalitäten, die beim Tod des Eigentümers eines Kraftfahrzeugs zu erledigen sind. Sie besagt insbesondere, dass die Erben innerhalb einer Frist von höchstens 90 Tagen zwischen zwei Möglichkeiten wählen können:

• Oder bestimmen Sie einen vorläufigen Verwahrer, der das Fahrzeug besitzt und für alle damit zusammenhängenden Angelegenheiten verantwortlich ist. Es muss ein spezielles Verfahren durchgeführt werden, um diese Verwahrung innerhalb von 90 Tagen nach dem Todesfall mitzuteilen. Es handelt sich um eine vorläufige Maßnahme, und das Fahrzeug kann nicht verkauft werden. Es kann nur auf den Verwahrer selbst oder auf einen Erben übertragen werden.
• Oder die endgültige Übertragung auf einen der Erben vornehmen, wobei dieser, sobald das Fahrzeug einem der Erben zugesprochen wurde, 90 Tage Zeit hat, die endgültige Übertragung auf seinen Namen vorzunehmen. Dieser Inhaber wird Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten.

10. Neue Entwicklungen bei der Gründung von Start-up-Unternehmen

Ein kurzer Überblick über das Gesetz 28/2022 zur Förderung des Start-up-Ökosystems (HIER), das die Gründung von Start-ups in Spanien fördert, indem es steuerliche Anreize schafft und die Verfahren für ihre Gründung vereinfacht:

• Es ist ein reduzierter Körperschaftssteuersatz von 15 % vorgesehen.
• Um ausländische Investitionen anzuziehen, muss der ausländische Investor lediglich eine spanische NIF, nicht aber eine NIE vorweisen können.
• Die Frist für die Eintragung Ihrer Verfassung beträgt 5 Arbeitstage und bei Verwendung von Standardstatuten sechs Stunden.
• Die Notargebühren bei einer Gründung über CIRCE mit einer Standard-Satzung und einem Kapital von weniger als 3.100 € betragen 60 €.
• Der Begriff des Start-up-Unternehmens ist in den Artikeln 3 und 4 des oben genannten Gesetzes festgelegt.

11. Liquidation einer Gesellschaft, bei der ein Gesellschafter unter Vormundschaft steht. Gerichtliche Genehmigung ist erforderlich

Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 14. Dezember 2023 (BOE vom 18. Januar 2024), in der die DG die Erbteilung und die Liquidation einer Kapitalgesellschaft mit der Zuteilung des Vermögens an die Gesellschafter als vergleichbar ansieht. Auf der Grundlage dieses Vergleichs entschied die GD, dass die gerichtliche Genehmigung der Liquidation der Gesellschaft erforderlich ist, wenn die Liquidation Personen betrifft, die unter repräsentativer Vormundschaft stehen (früher bekannt als Vormundschaft für Entmündigte).

12. Elektronische Matrix und Besteuerung

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion Steuern, in der in Beantwortung einer Reihe von Fragen zum elektronischen Protokoll Folgendes festgestellt wird:

• Notarielle Urkunden, Urkunden und notarielle Bescheinigungen, unabhängig davon, ob sie in Papierform oder elektronisch ausgestellt werden , unterliegen der so genannten Pauschalgebühr für beurkundete Rechtsakte, notarielle Dokumente.
• Der derzeitige Wortlaut des Gesetzes zur Regelung der ITP und des AJD erlaubt nur die Erhebung der festen AJD-Gebühr auf gestempeltem Papier, so dass wir auf eine Reform dieses Gesetzes warten müssen , um ein System zur Zahlung der Steuer zu ermöglichen.
• Was die notarielle Rechnungsstellung anbelangt, so sehen wir persönlich derzeit keine Rechtsgrundlage für die Berechnung der Folios des elektronischen Protokolls. Daher werden wir wie bisher nur die dem elektronischen Protokoll entsprechenden Verfahren in Rechnung stellen.
• Diese Angelegenheit wird genau überwacht, und sollte es diesbezüglich neue Entwicklungen geben, die sich auf die Art und Weise auswirken, wie öffentliche Instrumente in Rechnung gestellt werden, so werden diese unverzüglich allen Mitarbeitern mitgeteilt.