Erlöschen des Wohnungseigentums

Wie bereits in der vorhergehenden Frage erläutert, ist das Erlöschen einer Eigentumswohnung die Rechtsfigur, die es ermöglicht, eine Situation des gemeinsamen Eigentums mehrerer Personen an einem Vermögenswert zu beenden, so dass einer (oder einige) von ihnen neuer Eigentümer des gesamten besagten Vermögenswertes wird.

In Anbetracht dieses Konzepts ist seine Nützlichkeit in den Fällen mehr als offensichtlich, in denen mehrere Personen, die sich das Eigentum an einer Immobilie teilen, aus welchen Gründen auch immer, diese Situation beenden wollen, so dass die Immobilie in das Eigentum eines einzigen von ihnen übergeht.

In der Praxis wird das Erlöschen des Wohnungseigentums unter anderem in den folgenden Fällen in Anspruch genommen:

• Bei Paaren, die gemeinsam eine Immobilie erwerben und von denen nach Beendigung der Beziehung einer die gesamte Immobilie erwerben und der andere aus der Gemeinschaft ausscheiden möchte (man denke an Fälle von Trennungen, Scheidungen, Beendigung fester Partnerschaften usw.).
• ~Julia und Vicente sind ein Paar, das seit 10 Jahren eine Beziehung führt. In dieser Zeit haben sie Eigentum an einer Wohnung in Barcelona erworben (jeweils 50 %), um ihren gewöhnlichen Wohnsitz zu begründen. Nach dieser Zeit beschließen Julia und Vicente aufgrund persönlicher Differenzen, ihrer Beziehung ein Ende zu setzen, so dass Julia die gemeinsame Wohnung verlässt und in eine andere Wohnung zieht.
• ~Da Julia und Vincent kein Paar mehr sind und nicht mehr zusammenleben, möchte Julia die 50 %, die ihr an der Immobilie gehören, loswerden, so dass beide, nachdem sie sich mit Vincent geeinigt haben, einvernehmlich beschließen, die bestehende Eigentumswohnung aufzulösen, so dass Vincent die verbleibenden 50 % der Immobilie, die zuvor Julia gehörten, erwirbt und sie im Gegenzug mit dem Marktwert dieses Anteils, z. B. 150, entschädigt.150.000, so dass die Gemeinschaftssituation aufgehoben wird und Vincent als alleiniger Eigentümer von 100 % des Grundbesitzes übrig bleibt.
• Dies ist auch sehr häufig bei Vermögenswerten der Fall, die durch Erbschaft von mehreren Geschwistern oder Neffen erworben wurden, die sich nach einiger Zeit angesichts der Schwierigkeiten bei der Verwaltung der Gemeinschaft darauf einigen, in dieser Situation aufzuhören, und zwar in der Weise, dass einer von ihnen den gesamten Vermögenswert behält und den Rest mit dem entsprechenden Geldbetrag abfindet.
• ~Stellen wir uns vor, dass Óscar und Raquel, Besitzer eines Ferienhauses in Calella de Palafrugell, ein Ehepaar sind, das drei Töchter hat, die Belén, Andrea und Sara heißen. Nach dem Tod von Óscar und Raquel werden ihre drei Töchter als Universalerben durch die Annahme des Erbes ihrer verstorbenen Eltern zu Volleigentümern des Grundstücks, wobei jeder von ihnen 33 % des Grundstücks gehören.
• ~Im Laufe derJahre kommen die drei Schwestern zu dem Schluss, dass es nicht praktikabel ist, sich das Haus zu teilen, da es beispielsweise von zwei von ihnen nicht genutzt wird. Da es Sara sehr wohl gefällt, kommen sie schließlich überein, die bestehende Eigentumswohnung zu löschen, so dass Sara die verbleibenden 66 % (die zu 33 % Belén bzw. Andrea gehören) erwirbt und somit Eigentümerin von 100 % des Grundbesitzes wird.
• Sie kann auch dazu dienen, die bestehende Gütergemeinschaft aus einem anderen Grund aufzulösen(denken Sie an das Beispiel der beiden Freunde, die gemeinsam eine Zweitwohnung erwerben und diese Situation später beenden wollen).
  

Wie man sieht, sind der Kauf und Verkauf und das Erlöschen einer Eigentumswohnung sehr ähnliche Vorgänge, da in beiden Fällen ein Teil des Eigentums an einem Vermögenswert gegen eine wirtschaftliche Gegenleistung auf einen Dritten übertragen wird (vorausgesetzt natürlich, dass das Erlöschen der Eigentumswohnung gegen ein Entgelt erfolgt).

Ausgehend von dieser Ähnlichkeit der anderen Vorgänge lassen sich die grundlegenden Unterschiede zwischen den beiden Ressourcen im Großen und Ganzen wie folgt beschreiben:

Erstens muss darauf hingewiesen werden, dass das Erlöschen des Wohnungseigentums nur dann erfolgen kann, wenn einer der Miteigentümer bereit ist, die verbleibenden Anteile der anderen Miteigentümer zu erwerben, denn wenn alle aus der Gemeinschaft ausscheiden wollen und daher die Übertragung auf einen Dritten angemessen ist, ist der einzig geeignete Rechtsmechanismus hierfür der Kauf und Verkauf.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si pasados los años, ambas ya no desean tener la propiedad de esta vivienda, lo que procederá es realizar una compraventa y vender la finca a un tercero que la adquiera, por el precio que se pacte.<ejemplo>

Nach dieser grundsätzlichen und offensichtlichen, aber gleichzeitig notwendigen Klarstellung, wenn bei der Beendigung der beabsichtigten Gemeinschaft einer der Miteigentümer bereit ist, die verbleibenden Teile der Immobilie, die den übrigen Miteigentümern gehören, zu erwerben, ist es notwendig, darauf hinzuweisen, dass die eintretenden Parteien neben dem Rückgriff auf das Erlöschen der Eigentumswohnung auch für den Kauf und Verkauf optieren können, was jedoch mit höheren steuerlichen Kosten verbunden ist, da in einem solchen Fall die Grunderwerbssteuer erhoben wird (in Katalonien zum Beispiel mit einem Satz von 10 %).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, puede plantear una compraventa a Anna, de modo que Anna adquiera el 50% de la propiedad restante mediante una escritura de compraventa, a cambio de, por ejemplo, 150.000 euros.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, como se indica, en este caso, al tratarse de una compraventa, la misma tributará por ITP al 10%, esto es, Anna deberá pagar 15.000 euros (el 10% de 150.000 euros) en concepto de ITP a la Agencia Tributaria catalana.<ejemplo>

Erfolgt die Beendigung der Gemeinschaft hingegen durch das Erlöschen der Eigentumswohnung, so dass einer der Miteigentümer die den übrigen Miteigentümern gehörenden Teile der Immobilie erwirbt, wird der Vorgang steuerlich günstiger behandelt, da in einem solchen Fall nur die Stempelsteuer zu entrichten ist (in Katalonien zum Beispiel mit einem Steuersatz von 1,5%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, si la operación se plantea como una extinción de condominio, Anna adquirirá el 50% restante de la propiedad, Mireia recibirá esos 150.000 euros igualmente como contraprestación, pero el coste fiscal será mucho menor, pues se tributará por AJD sólo 2.250 euros (esto es, el 1,5% de 150.000 euros).<ejemplo>

Bevor man versteht, wie man bei der Löschung einer Eigentumswohnung vorgeht, ist es meines Erachtens sicherlich auch sehr wichtig zu wissen, was eine ungeteilte Gemeinschaft ist und wie sie geregelt ist.

Was den Begriff des ungeteilten Gemeinschaftseigentums betrifft, so handelt es sich, wie bereits oben erwähnt, um eine Rechtswirklichkeit, in der zwei oder mehr Personen gemeinsam und gleichzeitig das Eigentum an einem Grundstück oder einem anderen dinglichen Recht an demselben Vermögenswert (in unserem Fall eine Immobilie, d. h. eine Wohnung, ein Haus, ein Parkplatz usw.) teilen, ohne dass festgelegt wird, welcher spezifische und konkrete Teil jedem der Miteigentümer gehört.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente, al 50%, una vivienda en Puigcerdà, como vemos, lo único que sabemos es que dicho piso pertenece al 50% a cada una, pero sin que sea posible determinar qué parte concreta del piso pertenece a cada una, de modo que, por ejemplo, no es posible saber si una habitación concreta, o un baño, o el pasillo, pertenecen a una u otra.<ejemplo>

Wenn man weiß, was eine ungeteilte Gütergemeinschaft ist, muss man wissen, dass sie, was ihre Regelung betrifft, geregelt wird:

• Erstens durch die Autonomie des Willens der Parteien, d. h. durch die von den Miteigentümern getroffenen Vereinbarungen(im Beispiel von Mireia und María können sie vereinbart haben, dass die Wohnung von beiden ununterbrochen oder abwechselnd genutzt wird, neben vielen anderen Möglichkeiten).
• Und, in Ermangelung einer Vereinbarung zwischen den Parteien, durch die gesetzlichen Vorschriften des Zivilrechts (im Falle des katalanischen Rechts, Artikel 552-1 und folgende des Buches V des Zivilgesetzbuches von Katalonien).

In Bezug auf diese Verordnung sind daher die folgenden Hauptpunkte in groben Zügen hervorzuheben:

• Jedes der Rechte bestimmt den Anteil an der Nutzung, dem Genuss und dem Ertrag der Immobilie(wenn Juan beispielsweise 25 % einer Wohnung besitzt, hat er das Recht, diese 3 Monate im Jahr zu nutzen, also 25 % der Zeit; oder wenn diese Wohnung beispielsweise für einen Betrag von 800 Euro pro Monat vermietet wird, erhält Juan 200 Euro, also 25 % der erzielten Miete).
• Jeder Miteigentümer kann über sein Recht an der Gemeinschaft frei verfügen, es veräußern und belasten(d.h. in unserem Beispiel kann John, wenn er will, seine 25 % verkaufen oder sogar verpfänden).
• Jeder Miteigentümer kann den Gemeinschaftsgegenstand entsprechend seinem sozialen und wirtschaftlichen Zweck und in einer Weise nutzen, die die Interessen der Gemeinschaft oder der anderen Miteigentümer nicht beeinträchtigt; diese dürfen an der Nutzung nicht gehindert werden.
• Kein Miteigentümer darf ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer das Eigentum, das Gegenstand der Gemeinschaft ist, verändern (d. h. Arbeiten, Umbauten usw.), auch nicht, um es zu verbessern oder rentabler zu machen. Führt ein Miteigentümer jedoch innerhalb eines Jahres nach der Ausführung Arbeiten zur Verbesserung des Eigentums durch, ohne dass die anderen ausdrücklich widersprechen, kann er eine Entschädigung mit den gesetzlichen Zinsen ab dem Zeitpunkt verlangen, zu dem er einen zuverlässigen Anspruch geltend macht.
• Die Verwaltung der Gemeinschaft steht allen Miteigentümern zu, und bei der Annahme von Vereinbarungen sind die folgenden Regeln zu berücksichtigen:
• ~Bei Handlungen der ordentlichen Verwaltung (z.B. kleinere Reparaturen) werden die Beschlüsse mit der Mehrheit der Miteigentümer entsprechend dem Wert ihres Anteils gefasst.
• ~Für außerordentliche Verwaltungsakte(wie z.B. den Einbau eines Swimmingpools im Haus mit Kosten von 40.000 Euro) ist hingegen eine Mehrheit von drei Vierteln der Quoten erforderlich.
• Jeder Miteigentümer muss sich im Verhältnis zu seinem Anteil an den Kosten beteiligen, die für den Unterhalt, die Nutzung und die Ausführung des Gemeinschaftsobjekts erforderlich sind, sowie an den von der Mehrheit beschlossenen Änderungen und Verbesserungen(wenn also Juan Eigentümer von 25 % der Immobilie ist und ein Elektrogerät kaputt geht und für 1.000 Euro repariert werden muss, muss Juan die 250 Euro zahlen, die seinem Anteil von 25 % entsprechen).
  
In diesen Fällen ist auch zu bedenken, dass die Miteigentümer, die Kosten vorgestreckt haben, von den anderen die Erstattung ihres Anteils zuzüglich der gesetzlichen Zinsen ab dem Zeitpunkt verlangen können, zu dem sie ihn zuverlässig einfordern.

Gemäß dem katalanischen Zivilrecht muss man wissen, dass, wie oben erwähnt, jeder Miteigentümer, der aus der Gemeinschaft ausscheiden möchte, das Recht hat, dies zu tun, ohne einen Grund angeben oder rechtfertigen zu müssen, und in diesem Fall seinen Anteil an einen Dritten außerhalb der Gemeinschaft verkaufen kann.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial de Mireia y Anna que poseen cada una el 50% de ese piso en Puigcerdà, si Mireia desea desprenderse de su 50%, tiene todo el derecho a hacerlo, de modo que podrá venderlo a un tercero distinto a Anna, por ejemplo, a su amigo Francisco, que desea comprar ese 50%, a cambio de 100.000 euros.<ejemplo>

In diesen Fällen sieht das Gesetz jedoch vor, dass die anderen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht haben, um die Anteile zu erwerben, die der Miteigentümer veräußern möchte (sofern in der Gründungsurkunde nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde). Um dieses Vorkaufsrecht auszuüben, muss der Miteigentümer, der diesen Anteil an der Immobilie erwerben möchte, den gleichen Preis und die gleichen Bedingungen zahlen, wie sie mit dem Dritten vereinbart wurden.

<ejemplo>En nuestro ejemplo, como Anna no quiere compartir ese piso con Francisco, porque no tienen buena relación, si Anna lo desea, puede “igualar” la oferta de Francisco, de modo que si ella abona los 100.000 euros a Mireia, podrá adquirir ese 50% de Mireia y hacerse con el 100% de la propiedad, “pasando por delante” de Francisco, pues como este es un tercero ajeno a la comunidad, ella tendrá este derecho de tanteo.<ejemplo>

Um dieses Recht auszuüben, müssen die Miteigentümer, die die Übertragung beabsichtigen, die anderen Miteigentümer zuverlässig (z. B. durch ein burofax) über die Entscheidung zur Veräußerung und die Umstände der Übertragung informieren.

• In diesem Fall kann das Vorkaufsrecht innerhalb eines Monats ab dem Zeitpunkt der Mitteilung ausgeübt werden.

Um zu verhindern, dass der verkaufswillige Miteigentümer dieses Recht missachtet, sieht das Gesetz vor, dass das Vorkaufsrecht im Falle einer fehlenden Mitteilung oder einer Übertragung zu einem anderen als dem in der Mitteilung angegebenen Preis oder unter anderen Umständen ein Rücktrittsrecht nach sich zieht, d. h. die Möglichkeit, den Verkauf an einen Dritten gerichtlich für ungültig erklären zu lassen, so dass die anderen Miteigentümer letztendlich diejenigen sind, die den an einen Dritten verkauften Anteil erwerben.

• In diesem Fall kann das Rücktrittsrecht innerhalb von drei Monaten ab dem Zeitpunkt ausgeübt werden, zu dem die anderen Miteigentümer von der Veräußerung und ihren Umständen Kenntnis erlangt haben, oder ab dem Zeitpunkt, zu dem die Übertragung im Grundbuch eingetragen wurde.

Schließlich ist zu beachten, dass bei mehr als zwei Miteigentümern, die das Vorkaufsrecht ausüben wollen, jeder von ihnen einen Anteil im Verhältnis zu seinen jeweiligen Rechten an der Gemeinschaft erhält.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial, si este piso en Puigcerdà lo compraron Mireia, Anna y Paula, cada una un 33%, y posteriormente Mireia desea vender su 33% y Anna y Paula lo desean comprar, dicho 33% se dividirá entre ambas, correspondiendo un 16,5% a cada una, de modo que Anna y Paula se convertirán en propietarias del 50% cada una.<ejemplo>