Option zum Kauf

Es ist natürlich möglich, ein Optionsrecht auf bestimmte Teile eines Grundstücks oder sogar auf dessen Bebaubarkeit zu gewähren. In solchen Fällen muss der Kaufpreis unter Berücksichtigung der Fläche oder anderer bestimmter Parameter oder Module festgelegt werden.

Es ist nämlich möglich, ein Vorkaufsrecht zugunsten mehrerer Parteien zu schaffen(z. B. zugunsten von 3 Geschwistern). In der Satzung muss jedoch die Art und Weise festgelegt werden, in der dieses Recht ausgeübt werden muss oder kann (d. h. ob es von allen gemeinsam oder von jedem einzelnen ausgeübt werden muss usw.).

Wurde das Erwerbsrecht zugunsten mehrerer Inhaber proindivisa begründet, so muss es, sofern nichts anderes bestimmt ist, von allen Inhabern gemeinsam oder von einem oder mehreren von ihnen durch Abtretung der anderen ausgeübt werden.

Nach katalanischem Zivilrecht kann das Optionsrecht, das ein "Recht auf freiwilligen Erwerb" ist, durch jeden Titel begründet werden, d.h. durch einen entgeltlichen oder unentgeltlichen Titel.

So ist es zwar üblich, dass das Optionsrecht gegen eine Prämie begründet wird, die vom derzeitigen Eigentümer, der das Recht zugunsten des Optionsberechtigten begründet, eingezogen wird, aber es kann auch als freies Geschäft begründet werden, bei dem keine Prämie gezahlt wird.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, un padre puede constituir un derecho de opción de compra sobre una finca que le pertenece, a favor de su hijo, sin que medie contraprestación o prima alguna, sino simplemente a título de mera liberalidad dada su estrecha relación familiar y sentimental.<ejemplo>

In der Regel ist die als Gegenleistung für die Ausübung des Optionsrechts vereinbarte Prämie nicht Teil des Preises, den der Optionsberechtigte gegebenenfalls zahlt, wenn er sich zur Ausübung des Optionsrechts entschließt.

In diesem Sinne legt das katalanische Zivilgesetzbuch fest, dass "die bei der Begründung des Rechts vereinbarte Prämie nur dann auf den Erwerbspreis angerechnet wird, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde".

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, Juan constituye un derecho de opción de compra sobre una finca de su propiedad a favor de Toni, pactándose una prima de 20.000 euros y un precio de compra futuro de 300.000 euros, si no se dice nada al respecto, llegado el momento, si Toni decide ejercer el derecho de opción, para la adquisición del bien deberá abonar a Juan esos 300.000 euros pactados.<ejemplo>

<ejemplo>Por el contrario, si hubieren pactado expresamente que la prima formará parte del precio en caso de ejercicio del derecho de opción, en tal caso, Toni deberá abonar a Juan 280.000 euros (esto es, los 300.000 euros del precio de compra pactados, menos los 20.000 euros entregados en concepto de prima cuando se constituyó el derecho de opción).<ejemplo>

In jedem Fall ist es vernünftig und üblich, dass die Prämie nicht Teil des Preises ist, sondern ein Vergütungselement zugunsten des Optionsgebers darstellt, und zwar als Gegenleistung dafür, dass der Optionsinhaber die Möglichkeit hat, das betreffende Objekt in der Zukunft zu erwerben, wenn er es für angemessen hält.

Gemäß der katalanischen Zivilgesetzgebung (Artikel 568-6 des Buches V des Zivilgesetzbuches von Katalonien) muss der Titel der Begründung des Optionsrechts mindestens die folgenden Angaben enthalten:

• Die Dauer des Rechts, die, wenn sie nicht festgelegt ist, vier Jahre beträgt, und gegebenenfalls der Zeitraum für seine Ausübung.
• Die Gegenleistung für den Erwerb der Immobilie oder die Kriterien für die Festlegung der Gegenleistung und gegebenenfalls die Vereinbarung über die einseitige Ausübung der Option. 
• Ist das Recht entgeltlich entstanden, sind die vereinbarte Prämie und die Art und Weise, wie sie gezahlt wurde, anzugeben.
• Die Anschrift des Optionsgebers für die Zwecke der vorgeschriebenen Mitteilungen.
• Die Form der Akkreditierung der Zahlung des Preises oder der Gegenleistung, wenn deren einseitige Ausübung vereinbart wurde.

Es ist nämlich üblich, dass ein Preis oder eine finanzielle Gegenleistung vereinbart wird, so dass der Erwerber, wenn er sich entscheidet, die Kaufoption auszuüben und das Eigentum an der Immobilie zu erwerben, dem Veräußerer den vereinbarten Geldbetrag (z. B. 200 000 Euro) zahlt.

Das katalanische Zivilgesetzbuch sieht jedoch ausdrücklich vor, dass die Gegenleistung nicht in Geld bestehen kann, so dass die Parteien gegebenenfalls vereinbaren können, dass die Gegenleistung nicht in Geld besteht (z. B. dass die optierende Partei als Gegenleistung ein Bildwerk ihres Eigentums von großem wirtschaftlichem Wert übergibt).

Diese Frage kann nur verneint werden, so dass das Optionsrecht von der optierenden Partei nicht ohne Weiteres ausgeübt werden kann, sondern auf die von den Parteien in der Gründungsurkunde vereinbarte Laufzeit und andernfalls auf die gesetzlich festgelegten Höchstlaufzeiten beschränkt ist.

Nach katalanischem Zivilrecht kann das Vorkaufsrecht für einen Zeitraum von höchstens zehn Jahren begründet werden, so dass es nach Ablauf dieses Zeitraums erlischt, wenn es nicht vom Erwerber ausgeübt wird, und der Erwerber keinen Anspruch mehr darauf hat.

In Bezug auf den zeitlichen Rahmen müssen auch die folgenden Punkte berücksichtigt werden:

• Wenn sie nicht ausdrücklich vereinbart wurde, geht das Gesetz von einer Dauer von vier Jahren aus.
• Das Optionsrecht kann im Einvernehmen mit den Betroffenen mehrmals verlängert werden, wobei jede Verlängerung einen Zeitraum von höchstens zehn Jahren nicht überschreiten darf.
• Die Dauer des Optionsrechts, das als eine in ein anderes Rechtsgeschäft integrierte Vereinbarung oder Bestimmung ausgestaltet ist, kann die Dauer des letzteren mit den entsprechenden Verlängerungen nicht überschreiten(wenn also beispielsweise ein Mietvertrag über ein Industriegebäude mit einer Kaufoption für eine Laufzeit von 15 Jahren vereinbart wird, kann die Dauer des Optionsrechts bis zu diesen 15 Jahren verlängert werden, d. h. über die zu Beginn dieser Frage angegebene allgemeine Höchstgrenze von 10 Jahren hinaus).

Die Vermögenswerte, die Gegenstand eines Optionsrechts sind, können ohne die Zustimmung der Optionsgeber veräußert werden, und die Erwerber treten in die Verpflichtungen ein, die gegebenenfalls den Optionsgebern entsprechen.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan constituye, sobre una vivienda que en la actualidad le pertenece, un derecho real de opción de compra a favor de Olga, y el mismo se inscribe en el Registro de la Propiedad, si posteriormente Juan vende esa finca a Tomás, con independencia de esta transmisión, Olga podrá ejercer su derecho de opción de compra, adquiriendo la propiedad de esta y extinguiendo así el derecho de Tomás.<ejemplo>

Das Optionsrecht zugunsten des Optionsberechtigten kann nämlich in der Regel auch übertragen werden, es sei denn, es wurde als Gegenleistung für den Inhaber begründet.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, Olga podrá vender su derecho de opción de compra a un tercero, por ejemplo, su amiga Débora.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, si este derecho a favor de Olga lo hubiere constituido su madre, a su favor, en atención a su relación familiar de madre – hija, Olga no lo podrá vender a su amiga.<ejemplo>

Die Eigentümer des Grundstücks, an dem das Vorkaufsrecht besteht, sind verpflichtet, das betreffende Grundstück, an dem das Vorkaufsrecht besteht, mit der gebotenen Sorgfalt zu unterhalten, und haften dem Vorkaufsberechtigten für jede schuldhafte oder vorsätzliche Verschlechterung des Grundstücks.

Die Inhaber des Optionsrechts haben ihrerseits das Recht, das dem Optionsrecht unterliegende Grundstück zu besichtigen, um seinen Erhaltungszustand zu überprüfen.

Gemäß dem katalanischen Zivilrecht gehören die von den Eigentümern der Immobilie vorgenommenen Verbesserungen und Erweiterungen, die nach der Begründung des Optionsrechts vorgenommen wurden, den Optierenden, die nicht verpflichtet sind, den entsprechenden Betrag zu zahlen.

<ejemplo>Así pues, si por ejemplo, Andrea posee una vivienda unifamiliar, y concede un derecho de opción de compra a favor de Paula, si posteriormente Andrea realiza unas obras para realizar una piscina en la finca, con un coste de 20.000 euros, cuando Paula ejerza el derecho de opción de compra y adquiera la vivienda (si ello sucede así finalmente), Andrea no tendrá derecho a reclamar importe alguno por esos 20.000 euros de más invertidos en la construcción de esa piscina.<ejemplo>

Zu diesem Aspekt ist anzumerken, dass das katalanische Zivilgesetzbuch festlegt, dass die Inhaber des Optionsrechts, wenn die Vermögenswerte, die Gegenstand des Optionsrechts sind, aufgrund höherer Gewalt oder des Handelns eines Dritten vollständig verloren gehen, nicht die Rückerstattung der gezahlten Prämie verlangen können.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, recuperando una situación de actualidad en estos momentos, si se constituye un derecho de opción sobre una vivienda en la Garrotxa, y al entrar en erupción un volcán la destruye, el optante no tendrá derecho a reclamar que se le devuelva el importe que pagó como prima para constituir el derecho de opción, pues el concedente no tiene responsabilidad en la destrucción del bien.<ejemplo>

Ist der Totalverlust hingegen auf ein Verschulden oder eine vorsätzliche Handlung der Rechtsgeber oder der Eigentümer zurückzuführen, müssen diese die gezahlte Prämie unbeschadet des Schadensersatzes zurückerstatten.

<ejemplo>Así pues, si por el contrario, una vez constituido el derecho de opción sobre la finca, sus propietarios realizan una actividad ilegal en la misma (por ejemplo, la elaboración de material pirotécnico careciendo de las autorizaciones administrativas pertinentes) y la vivienda se incendia y destruye, al haberse causado el daño de forma negligente por parte del propietario concedente de la opción, el optante tendrá derecho a recuperar el dinero que pagó en su momento en concepto de prima, como contraprestación a la constitución del derecho de opción.<ejemplo>

Im Falle eines Teilverlustes können die Optionsinhaber wählen, ob sie ihr Recht nicht ausüben wollen oder ob sie es für den verbleibenden Teil ausüben wollen; in diesem Fall müssen sie die anteilige Gegenleistung erbringen. 

In diesem Fall, wenn der Teilverlust durch das Verschulden oder das vorsätzliche Fehlverhalten der Eigentümer verursacht wurde, müssen die Eigentümer den Schaden ersetzen und, je nach Wahl der Optionsinhaber, den entsprechenden Teil der Prämie zurückzahlen.

Wenn die Optionsgeber beschließen, die Kaufoption auszuüben und damit das Eigentum an der Immobilie zu erwerben, müssen sie ihren Willen natürlich zunächst dem Konzessionsgeber mitteilen. Zu diesem Zweck muss die Partei, die die Option ausübt, die Erteiler oder Eigentümer unter der in der Gründungsurkunde angegebenen Adresse von der Ausübung des Optionsrechts in Kenntnis setzen, und zwar in der Regel mit einem Bürofax, in dem sie zu einem bestimmten Datum und einer bestimmten Uhrzeit geladen werden, um den damals vereinbarten Kauf und Verkauf zu formalisieren.

An diesem Tag erscheinen die Parteien beim Notar und unterzeichnen den Kaufvertrag, woraufhin der Käufer den zu diesem Zeitpunkt in der Optionserklärung vereinbarten Preis bezahlt und das Kaufgeschäft abgeschlossen wird.

Um sein Recht zu schützen, muss der Erwerber als neuer Eigentümer diesen Kaufvertrag im Grundbuch eintragen lassen.

Wenn der Optionsinhaber seinen Wunsch, das Optionsrecht auszuüben, mitgeteilt hat und der Eigentümer am festgelegten Tag und zur festgelegten Uhrzeit nicht zur notariellen Unterzeichnung erscheint, muss der Optionsinhaber, um sein Recht ausüben zu können, wenn die Möglichkeit der einseitigen Ausübung des Rechts nicht vorgesehen ist (wie in der folgenden Frage zu sehen sein wird), das Gericht anrufen, um seinen Anspruch zu erfüllen.

Das katalanische Zivilrecht lässt nämlich die einseitige Ausübung des Kaufrechts zu, d.h. die Möglichkeit, dass der Erwerber allein die Kaufoption ausübt und das Eigentum an der Immobilie erwirbt, ohne dass der Veräußerer oder Eigentümer der Immobilie dem Übertragungsakt zustimmen muss (d.h. ohne dass er zum Notar gehen muss, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen).

In diesem Fall kann der Optionsinhaber, wie angegeben, das eingetragene Optionsrecht einseitig ausüben, sofern die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

• Das war so vereinbart, als das Recht geschaffen wurde.
• Er ist im Besitz der Immobilie oder kann sie durch die formale Ausübung der Option erwerben.
• Der Preis oder die Gegenleistung wird notariell hinterlegt und steht den Eigentümern und Dritten zur Verfügung, die nachweisen können, dass ihre Rechte nach dem Optionsrecht im Grundbuch eingetragen oder vermerkt sind (im Falle von Immobilien).

Nach dem katalanischen Zivilgesetzbuch erlischt das Optionsrecht (zusätzlich zu den allgemeinen Gründen, die jede Art von dinglichem Recht betreffen):

• Oder wenn sie ausgeübt wird, d.h. wenn der Optionsgeber die Kaufoption ausübt und das Eigentum an der Immobilie erwirbt.
• Oder im Falle des Ablaufs der Laufzeit, ohne dass der Wähler das Wahlrecht ausgeübt hat.

Das Optionsrecht unterliegt der Besteuerung, insbesondere der Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados), wobei der Steuerpflichtige (d. h. die Person, die die Steuer zahlen muss) die optierende Partei ist, d. h. die Person, die das Eigentum an der Immobilie erwirbt, wenn sie die Option ausübt.

Auf dieser Grundlage muss darauf hingewiesen werden, dass die Kaufoption in der Praxis je nach der Eigenschaft des Optionsgebers, d.h. des Eigentümers der Immobilie, der dem Erwerber die Option einräumt, einer der beiden Arten dieser Steuer unterliegen kann, d.h. der TPO oder der AJD.

• Wird die Kaufoption also von einem mehrwertsteuerpflichtigen Gewerbetreibenden (z. B. einem Bauträger, der einen Neubau errichtet) eingeräumt, unterliegt sie, wenn sie in einer öffentlichen Urkunde formalisiert wird, der AJD. In diesem Fall beträgt der Steuersatz 1,5 %.
• Wird das Vorkaufsrecht hingegen von einer Privatperson eingeräumt, wird es von AJD besteuert. In diesem Fall beträgt der Steuersatz 10 %.

Schließlich ist zu beachten, dass in Bezug auf die Steuerbemessungsgrundlage (d. h. den Betrag, auf den die Steuer berechnet wird) der höhere Wert von Options- oder Prämienpreis oder 5 % der Steuerbemessungsgrundlage des Hauptumsatzes als Bezugsgröße herangezogen werden sollte.