Notarieller Blog und andere praktische Inhalte

Im Anhang (HIER) ein Link zum Königlichen Gesetzesdekret 31/2026 vom 20. Oktober zur Verbesserung des Sozialschutzes der Sozialversicherung und anderer sozialer Vorschriften, das wesentliche Änderungen beim Zugang zu den Leistungen des Systems einführt. Was Lebensgemeinschaften betrifft, lockert die Regelung die Voraussetzungen für die Gewährung der Witwenrente erheblich und passt den Schutz an die soziale Realität jener Familien an, die in einer festen Lebensgemeinschaft lebten, jedoch keine vorherigen formellen Formalitäten erledigt hatten.

Im Einzelnen ändert die neue Regelung Artikel 221 des Allgemeinen Sozialversicherungsgesetzes und legt fest, dass im Falle gemeinsamer Kinder des Lebenspaares weder die Eintragung in ein amtliches Register für Lebensgemeinschaften noch die Beurkundung der Lebensgemeinschaft in einer öffentlichen Urkunde erforderlich ist. In diesen Fällen mit gemeinsamen Kindern reicht es aus, glaubhaft nachzuweisen (in der Regel durch eine Meldebescheinigung), dass unmittelbar vor dem Tod über einen Zeitraum von mindestens zwei ununterbrochenen Jahren ein stabiles und öffentlich bekanntes Zusammenleben bestand, wobei zudem die übrigen allgemeinen Zugangsvoraussetzungen erfüllt sein müssen.

Was den zeitlichen Geltungsbereich betrifft, so wurde diese Verordnung am 21. Oktober 2026 im Staatsanzeiger (BOE) veröffentlicht und trat am Tag nach ihrer Veröffentlichung, d. h. am 21. Oktober 2026, in Kraft, unbeschadet des anschließenden parlamentarischen Verfahrens zu ihrer Bestätigung.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Königlichen Gesetzesdekret 29/2026, das sich unmittelbar auf notariell beurkundete Kauf-, Finanzierungs-, Übertragungs- und Mietverträge auswirkt. Zusammenfassend lassen sich folgende Aspekte hervorheben:

• Beschränkung des Kaufpreises für Großinvestoren und „Geierfonds“ (Obergrenze von 70 %): Bis zum 31. Dezember 2030 ist es Großbesitzern und Unternehmen, die sich auf den Kauf von Immobilien oder Portfolios notleidender Kredite spezialisiert haben, untersagt, Wohnimmobilien (entgeltlos oder gegen Entgelt) zu einem Preis oder einer Gegenleistung zu erwerben, die unter 70 % ihres von einer zugelassenen Gesellschaft festgestellten Marktwerts liegt. Bei Kauf und Verkauf ist die Vorlage eines unabhängigen Gutachtens vorgeschrieben; ausgenommen sind lediglich Käufe für Sozialwohnungen, Pflegewohnungen oder öffentliche Einrichtungen.
• Obligatorischer Nachweis des Status als Großgrundbesitzer im Grundbuch: Zur Festlegung der Schwelle für den Status als Großgrundbesitzer(Eigentümer von mehr als 10 Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 m² bebauter Fläche oder 5 Immobilien in Gebieten mit hoher Nachfrage) wird jede Einheit, die für Wohnzwecke genutzt werden kann, mitgezählt, auch wenn die horizontale Aufteilung der Liegenschaft nicht im Grundbuch eingetragen ist; der Status muss durch eine Grundbuchbescheinigung über die Immobilien nachgewiesen werden.
• Verbot der Abtretung überfälliger Hypothekendarlehen und Rückkaufsrecht: Die Abtretung überfälliger Hypothekendarlehen, deren Schuldner unter den „Kodex für gute Praktiken“ (Gesetzesdekret 6/2012) fällt, ist ausdrücklich untersagt. Darüber hinaus muss der Schuldner bei der Abtretung eines Hypothekendarlehens für den Hauptwohnsitz ordnungsgemäß benachrichtigt werden; erfüllt dieser innerhalb der folgenden sechs Monate die Voraussetzungen für eine besonders schutzbedürftige Person, ist der Abtretende verpflichtet, das Darlehen zum gleichen Preis wie bei der Abtretung zurückzukaufen.
• ‍Unverzichtbarkeit des Vorkaufsrechts und gemeinsame Verkäufe: Vereinbarungen, wonach der Mieter in Mietverträgen auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, sind untersagt. Im Falle eines gemeinsamen Verkaufs mehrerer Wohnungen oder Vermögenswerte muss in der notariellen Urkunde der auf die vermietete Wohnung entfallende Einzelpreis anhand objektiver Kriterien (wie dem Referenzwert oder dem Schätzwert) aufgeschlüsselt und festgelegt werden.
• Mobiliarhypotheken auf industrialisierte Bauelemente: Das Gesetz über Mobiliarhypotheken wird geändert, um die Bestellung einer Mobiliarhypothek auf die Gesamtheit der in einer kontrollierten Umgebung hergestellten, für den Bau bestimmten industrialisierten Bauteile (vorgefertigte Module) zu ermöglichen und so die besicherte Finanzierung bereits vor der Montage auf der Baustelle zu erleichtern.
• Hypothekengarantie und Höchstpreisregelung des Programms „TU CASA“: Beim Erwerb einer Erstwohnung, der mit ICO-Darlehen aus der „TU CASA“-Reihe (bis zu 50.000 € zu 0 % Zinsen) finanziert wird, muss in der notariellen Kaufurkunde und im Grundbuch zwingend festgehalten werden, dass für die Wohnung dauerhaft ein Höchstverkaufspreis (an den Verbraucherpreisindex angepasster Kaufpreis) sowie bei Vermietung eine Mietobergrenze gelten.
• Schutz des öffentlichen Vermögens (CASA 47): Die Kaufverträge über Wohnungen, die sich im Eigentum der staatlichen Einrichtung CASA 47 befinden, oder über von dieser veräußerte Grundstücke für Wohnzwecke müssen eine lebenslang verbindliche Eintragungsklausel enthalten: Der Wiederverkaufspreis darf den höchsten Modulwert für Sozialwohnungen der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft niemals überschreiten.

Im Anhang (HIER) ein Link zur Anweisung vom 29. September 2026, der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Urkunden (DGSJFP), die die Kriterien für den Nachweis der Einrichtung und Gültigkeit der Garantien der Zehnjahresversicherung gemäß dem Bauordnungsgesetz (LOE) vor Notaren und Grundbuchführern aktualisiert und das Verfahren an den Einsatz neuer Technologien sowie an den Rahmen der elektronischen Signatur anpasst. Dies sind die wichtigsten Neuerungen bzw. zu beachtenden Aspekte:

• Gültigkeit der qualifizierten elektronischen Signatur: Die von den Versicherungsgesellschaften digital signierten Garantiezertifikate und Inkrafttretungsnachträge werden in vollem Umfang als gültig anerkannt und haben gemäß der europäischen eIDAS-Verordnung und den nationalen Rechtsvorschriften die gleiche Rechtswirksamkeit wie eine handschriftliche Unterschrift.
• Technische Anforderungen an die Echtheit und das Format: Damit das digitale Dokument nicht vom Notar oder Registerführer abgelehnt wird, muss es drei Sicherheitsanforderungen erfüllen: Es muss einen sicheren Verifizierungscode (CSV) oder einen QR-Code enthalten, um seine Echtheit auf der Website des Versicherers überprüfen zu können, die Integrität der Unterschriften in einem geeigneten Format (wie PAdES/PDF) gewährleisten und durch ein Zertifikat eines qualifizierten Vertrauensdienstleisters abgesichert sein.
• Elektronische Übermittlung und Eintragung ins Grundbuch: Es wird die direkte Übermittlung der elektronisch signierten PDF-Datei an den Notar ermöglicht, um die Bauabnahmeschrift und deren Ausfertigung im Original zu beglaubigen; dies dient zugleich als Nachweis der Sicherheit gegenüber dem Grundbuchamt durch die elektronische Übermittlung über die elektronische Plattform der Notarkammer.

Im Anhang (HIER) ein Link zur Mitteilung 3/2026 vom 8. März der Zentralstelle für Prävention (OCP) des Notariats bezüglich der durch das Königliche Dekret 813/2026 eingeführten Änderungen der Verordnung zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Die neue Regelung bringt wichtige Änderungen mit sich, darunter insbesondere:

• Bislang waren bestimmte notarielle Vorgänge ohne finanziellen Wert (Dokumente ohne Geldwert) oder solche, die als unwichtig galten, von den Kontrollen zur Bekämpfung der Geldwäsche ausgenommen. Mit der neuen Regelung ist es nun jedoch verpflichtend, die Identität der Kunden bei absolut jedem Vorgang oder Dokument festzustellen und zu überprüfen, unabhängig davon, ob ein finanzieller Wert vorliegt oder nicht (z. B. bei notariellen Urkunden, als Zeugen auftretenden Personen usw.).
• Darüber hinaus müssen bei der Abwicklung von Ferngeschäften mittels Videounterschrift besondere Vorsichtsmaßnahmen getroffen und neue technische Kontrollen eingeführt werden, um die Echtheit der Ausweisdokumente der „Videounterschreiber“ sicherzustellen sowie die Aufbewahrung der Aufzeichnung des Vorgangs und die biometrische Überprüfung der Beteiligten zu gewährleisten (um Identitätsbetrug durch KI, vorab aufgezeichnete Videos usw. zu verhindern).
• Was die interne Organisation betrifft, so schließt der neue Artikel 31.1 die Möglichkeit aus, dass kleinere Notariate Vorschriften zur internen Kontrolle umgehen. Alle Notariate müssen – unabhängig von ihrer Größe – genau dieselben Präventionsmaßnahmen anwenden.
• Gleichzeitig wird die Rolle der Zentralen Präventionsstelle (OCP) gestärkt, die fortan offiziell dafür zuständig ist, die für die gesamte Gruppe verbindlichen internen Kontrollmaßnahmen sowie die Vorgehensprotokolle im Falle von finanziellen Sanktionen oder Sperren durch die Europäische Union zu genehmigen.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 1.025/2026 vom 21. September, das einen Rechtsstreit klärt, in dem es um die Frage geht, ob die Anwendung der auf der Bewertung hypothekarisch belasteter Grundstücke basierenden Methode zur Wertermittlung durch die Verwaltung (vorgesehen in Artikel 57.1.g des Allgemeinen Steuergesetzes – LGT) von der Verwaltung die vorherige Darlegung zusätzlicher Gründe für die Nichtübereinstimmung mit dem tatsächlichen Wert erfordert oder ob die bloße Feststellung der Diskrepanz zwischen dem angegebenen Wert und dem in der Hypothekenbewertung ermittelten Wert eine ausreichende Begründung darstellt.

Zum Sachverhalt des Falles: Einige Steuerpflichtige erwarben eine Immobilie in Boadilla del Monte und gaben in ihrer Selbstveranlagung zur Steuer auf Vermögensübertragungen und beurkundete Rechtsgeschäfte (ITPAJD) einen Preis von 437.000 Euro an. Die Steuerbehörde der Autonomen Gemeinschaft Madrid leitete ein Verfahren zur Wertermittlung ein und erließ einen Nachforderungsbescheid auf der Grundlage des hypothekarischen Schätzwerts der Immobilie, der sich auf 661.217,44 Euro belief. Nachdem der Einspruch vor dem TEAR von Madrid zurückgewiesen worden war, legte die Steuerpflichtige eine Verwaltungsklage beim Obersten Gerichtshof von Madrid ein, der der Klage stattgab, da er der Auffassung war, dass die Hypothekenbewertung für sich genommen nicht den Marktwert festlege, ohne dass eine spezifische zusätzliche Begründung vorliege, die ihre Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Wert rechtfertige.

Schließlich gibt der Oberste Gerichtshof der von der Autonomen Gemeinschaft Madrid eingelegten Kassationsbeschwerde statt, hebt das Urteil der Vorinstanz auf und weist die Verwaltungsklage ab, womit er den Steuerbescheid bestätigt. Die wichtigsten rechtlichen Argumente der Kammer besagen, dass die Anforderung, die Einleitung der Prüfung zu begründen, als erfüllt gilt, wenn eine erhebliche Differenz zwischen dem angegebenen Wert und dem in der Hypothekenbewertung in der Darlehensurkunde festgelegten Wert besteht. Somit kann die Verwaltung diese Methode als geeignetes Mittel zur Überprüfung nutzen, ohne zuvor Anhaltspunkte für eine Verschleierung oder einen Betrug nachweisen zu müssen, wobei es dem Steuerpflichtigen obliegt, diesen Wert zu widerlegen, wenn er ihn für unrichtig hält. Dieser Umstand ist bei der laufenden Beratung unserer Mandanten zu berücksichtigen.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss vom 25. Mai 2026 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit, der im Rahmen des Rechtsbehelfs gegen die Entscheidung des Registerführers von Adeje ergangen ist, der die Umwidmung von Geschäftsräumen in Wohnraum aufgrund der Dauer der Nutzung ausgesetzt hatte. Im Mittelpunkt des Rechtsstreits steht die Frage, ob eine Nutzungsänderung aufgrund städtebaulicher Verjährung eintragungsfähig ist, wenn im Register eine vorbeugende Eintragung aufgrund eines städtebaulichen Disziplinarverfahrens wegen nicht genehmigter Bauarbeiten vermerkt ist.

Tatsächlich hat die eingetragene Gesellschaft die Nutzungsänderung mittels einer notariellen Urkunde formalisiert, die sich auf das Alter der Wohnungen stützte. Der Registerführer setzte die Eintragung aus, als er feststellte, dass auf den Grundstücken ein Vermerk wegen städtebaulicher Verstöße aufgrund von Bauarbeiten ohne Baugenehmigung vorlag. Daraufhin legte der Beschwerdeführer einen Verwaltungsrechtsbehelf ein und machte dabei den vorläufigen Charakter des Vermerks sowie die Beantragung einer kommunalen Nachgenehmigung geltend.

Schließlich weist die Generaldirektion den Einspruch zurück und bestätigt die Einstufung des Registerführers. Ihre Argumentation stützt sich darauf, dass Artikel 52 des Königlichen Dekrets 1093/1997 ausdrücklich als Voraussetzung für die Eintragung aufgrund des Zeitrangs verlangt, dass im Register kein Eintrag aufgrund eines städtebaulichen Disziplinarverfahrens vorliegt. Zudem weist sie darauf hin, dass Dokumente über spätere Verfahren, die ursprünglich nicht vorgelegt wurden, im Rahmen des Widerspruchsverfahrens nicht berücksichtigt werden können, wobei die Rechtssicherheit Vorrang vor nicht legalisierten städtebaulichen Maßnahmen hat.

Im Anhang (HIER) ein Link zur Aktualisierung von 2026 des Kompendiums der Kriterien für bewährte Praktiken der Banco de España. Dabei handelt es sich um ein Referenzdokument, in dem die Aufsichtsbehörde die Verhaltensrichtlinien zusammenstellt und aktualisiert, die Finanzinstitute in ihren Beziehungen zu ihren Kunden befolgen müssen. Sein Zweck ist es, Transparenz, Fairness und die ordnungsgemäße Einhaltung der Vorschriften im Bankgeschäft zu fördern und darüber hinaus als Leitlinie bei der Bearbeitung von Beschwerden zu dienen.

In dieser Aktualisierung sind insbesondere die folgenden Neuerungen und Präzisierungen hervorzuheben, die für die Bearbeitung von Nachlassakten gelten:

• Verfügung über Guthaben und verbundene Produkte: Es gilt nicht als gute Bankpraxis, die Auszahlung des Guthabens eines Girokontos von der Abwicklung anderer, damit verbundener Produkte abhängig zu machen (unbeschadet der Tatsache, dass das Konto erst nach Abschluss der Abwicklung dieser Produkte gekündigt werden kann), noch dafür zu verlangen, dass die Erben in die Darlehen des Erblassers eintreten.
• Sperrung von Abrechnungen und Nachweis des Todesfalls: Wenn sich die Forderung auf die Verpflichtung des Unternehmens bezieht, Abrechnungen zu sperren oder deren Belastung zu verhindern, die nicht im Zusammenhang mit der Verwaltung des Nachlasses stehen, muss der klagende Erbe unbedingt glaubhaft nachweisen, an welchem Datum er dem Unternehmen den Tod des Kontoinhabers mitgeteilt hat.
• Kreditübernahme und Kostenübernahme: Im Falle einer gesetzlichen Übernahme der Schulden des Erblassers durch die Erben muss, falls das Kreditinstitut verlangt, dass diese Übernahme in einer neuen notariellen Urkunde festgehalten wird (was im Rahmen seiner Risikopolitik zulässig ist), die mit diesem Vorgang verbundenen Kosten (Notar, Grundbuchamt, Verwaltungsgebühren usw.) vollständig vom Kreditinstitut getragen werden.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil Nr. 684/2026 vom 6. Mai, erlassen von der Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs, das einen Rechtsstreit klärt, in dem es um die Frage geht, ob die in Artikel 25.7 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse (LAU) vorgesehene Ausnahme vom Vorkaufsrecht des städtischen Mieters in Bezug auf den „gemeinsamen Verkauf“ anwendbar ist oder nicht, anwendbar ist, wenn eine juristische Person im Rahmen einer Insolvenzversteigerung einen wesentlichen Teil der Grundstücke einer Wohnsiedlung (54 von insgesamt 65 Immobilien des Insolvenzschuldners innerhalb einer Anlage mit 71 Wohnungen) erwirbt, wobei für die Transaktion ein gemeinsamer Gesamtpreis festgelegt wird.

Was den Sachverhalt des Falles betrifft, so war der Kläger Mieter eines Einfamilienhauses, das Teil einer Wohnsiedlung in Huelva war, deren ursprüngliche Eigentümerin in ein Insolvenzverfahren und in die Liquidationsphase geraten war. Im Rahmen der Umsetzung dieses Plans erwarb die beklagte Gesellschaft einen Block von 54 Grundstücken mittels einer einzigen Urkunde und zu einem Gesamtpreis von 7.749.538,86 €, woraufhin dem Mieter der Erwerb und der Eintritt in den Mietvertrag mitgeteilt wurden. Der Kläger machte sein Vorkaufsrecht gemäß Artikel 25 des LAU geltend; dieses wurde jedoch sowohl in erster Instanz als auch vom Landgericht Huelva zurückgewiesen, da man der Ansicht war, dass der Gesamtkauf einem Pauschal- oder Sammelverkauf gleichkomme, der ein individuelles Vorkaufsrecht ausschließe.

Schließlich gibt der Oberste Gerichtshof der vom Kläger eingelegten Kassationsbeschwerde statt, hebt das Urteil des Landgerichts auf und gibt der Klage in vollem Umfang statt, wobei er das Recht des Mieters anerkennt, die Immobilie zu denselben Bedingungen und zu demselben Preis wie bei der Versteigerung zu erwerben. Die wichtigsten rechtlichen Argumente der Kammer stützen sich auf ihre ständige Rechtsprechung (die in jüngsten Urteilen des Plenums zum Ausdruck kommt) zu Artikel 25 Absatz 7 des LAU, wobei daran erinnert wird, dass die Ausnahme vom „gemeinsamen Verkauf“ streng genommen nur dann gilt, wenn der Gegenstand der Übertragung die Gesamtheit der Grundstücke oder Einheiten umfasst, deren Eigentümer der Vermieter in dem Gebäude oder der Wohnanlage ist, oder die Gesamtheit der Wohnungen des Gebäudes. Da die Käuferin im vorliegenden Fall weder alle Grundstücke der insolventen Gesellschaft noch den gesamten Wohnkomplex erworben hat (da es Grundstücke anderer Eigentümer und Dritter gab), sind die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Ausschluss nicht erfüllt, sodass die allgemeine Vorkaufsregel gilt, da es sich um eine physisch eigenständige Einheit handelt.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss vom 10. Juni 2026 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (DGSJFP), der im Rahmen der von einer Handelsgesellschaft eingelegten Beschwerde gegen die Weigerung des Handelsregisters III von Sevilla ergangen ist, eine notariell beglaubigte Urkunde über Gesellschaftsbeschlüsse einzutragen. Im Mittelpunkt des Rechtsstreits steht die Frage, ob eine Satzungsklausel zulässig und eintragungsfähig ist, die allen Gesellschaftern eine Nebenleistung auferlegt, die darin besteht, eine Gesellschaftervereinbarung oder ein Familienprotokoll zu unterzeichnen und getreulich einzuhalten, dessen vollständiger Inhalt nicht wörtlich in die Gesellschaftssatzung übernommen wird, sondern durch einen ausdrücklichen Verweis auf eine ordnungsgemäß identifizierte öffentliche Urkunde einbezogen wird.

Der Fall geht auf eine Hauptversammlung der Gesellschaft zurück, auf der einstimmig beschlossen wurde, die Satzung zu ändern, um einen Artikel über eine Nebenleistung aufzunehmen, der mit einer Gesellschaftervereinbarung verbunden ist, die in einer notariellen Urkunde vom selben Datum festgehalten wurde. Nach Einreichung dieser Urkunde beim Handelsregister in Sevilla setzte der Registerführer die Eintragung aus, da er der Ansicht war, dass die Klausel gegen § 86 Abs. 1 des Kapitalgesellschaftsgesetzes (LSC) verstoße, da der konkrete und bestimmte Inhalt der Leistung nicht direkt im Satzungstext enthalten sei, was seiner Meinung nach die Grundsätze der Rechtmäßigkeit und der Registeröffentlichkeit gegenüber künftigen Erwerbern verletze. Da die Vertretung der Gesellschaft mit dieser Einstufung nicht einverstanden war, legte sie bei der DGSJFP einen Verwaltungsbeschwerde ein.

Schließlich gibt die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit dem Rechtsbehelf statt, hebt die Einstufung des Registerführers auf und erklärt die Satzungsklausel für uneingeschränkt rechtmäßig. Zu ihren wichtigsten rechtlichen Argumenten zählt die Behörde die Bekräftigung ihrer ständigen Rechtsprechung, wonach das gesetzliche Erfordernis eines „konkreten und bestimmten“ Inhalts keine wörtliche und erschöpfende Wiedergabe in der Satzung verlangt, sondern es ausreicht, dass der Gegenstand der Leistung durch einen eindeutigen Verweis auf ein identifiziertes öffentliches Dokument objektiv bestimmbar ist. Zudem vertritt es die Auffassung, dass die Ausgestaltung der Erfüllung einer Gesellschaftervereinbarung als Nebenleistung ein vollkommen zulässiger technischer Weg sei, um diesen Vereinbarungen gesellschaftsrechtliche Wirksamkeit zu verleihen, ohne die Willensautonomie zu verletzen, und dass die Kenntnis der künftigen Gesellschafter durch die privaten Verhandlungen vor dem Erwerb der Gesellschaftsanteile gewährleistet sei.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil Nr. 1.060/2026 des Obersten Gerichtshofs, das einen Rechtsstreit klärt, bei dem es um die Frage geht, ob der ermäßigte Steuersatz von 4 % bei der ITPAJD für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes durch eine kinderreiche Familie anwendbar ist, wenn der Steuerpflichtige zum Zeitpunkt der Steuerfälligkeit der Steuerpflichtige diesen Status noch nicht formell innehat, da sich das dritte Kind noch im Mutterleib befindet (nasciturus), auch wenn es später lebend geboren wurde.

In dem Sachverhalt, der diesem Fall zugrunde liegt, erwarben Eheleute am 24. Juni 2020 eine Wohnung, während die Mutter mit ihrem dritten Kind schwanger war, das im Juli zur Welt kam. Nachdem sie die Steuer selbst nach dem allgemeinen Steuersatz von 6 % abgerechnet hatten, beantragten sie die Rückerstattung der zu viel gezahlten Beträge. Die Autonome Gemeinschaft Madrid wies den Antrag zurück, doch das TEAR Madrid und anschließend der Oberste Gerichtshof von Madrid gaben den Anträgen der Steuerpflichtigen statt und wandten dabei Artikel 29 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an, um das gezeugte Kind für günstige Zwecke als geboren anzusehen.

Der Oberste Gerichtshof weist die Berufung der Autonomen Gemeinschaft Madrid zurück und legt als Rechtsgrundsatz fest, dass der ermäßigte Steuersatz anzuwenden ist, wenn es sich bei dem dritten Familienmitglied um ein ungeborenes Kind handelte, das später nach der Geburt überlebt hat. Die Hauptargumente stützen sich auf eine teleologische und familienschützende Auslegung (Artikel 39 der Verfassung) sowie auf die Rechtsprechung des Verfassungsgerichts. Die Kammer kommt zu dem Schluss, dass die Fiktiondes „nasciturus“ es ermöglicht, die materielle Voraussetzung in die sofortige Steuerfälligkeit zu integrieren, ohne den deklaratorischen Charakter des Anspruchs auf den Mehrkindzuschlag zu verändern.

Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zur Resolution der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 12. Mai 2026. Darin wird die Beschwerde eines Notars gegen den vom Grundbuchamt von Vila-seca ausgestellten Qualifikationsvermerk analysiert. Der Fall betrifft die Formalisierung eines durch eine Hypothek besicherten Girokontokreditvertrags, den ein Unternehmen einem Privatkunden gewährt hat. Der Vertrag hält ausdrücklich fest, dass das Unternehmen weder regelmäßig noch gelegentlich Finanzierungen vergibt und auch keinen solchen Zweck verfolgt. Darüber hinaus enthält er im professionellen Markt unübliche Konditionen, wie niedrige Zinssätze, keine Eröffnungsgebühr und ein Abtretungsverbot des Kredits.

Der Grundbuchbeamte setzt die Eintragung des Eigentumstitels aus, da er der Ansicht ist, dass der Vorgang dem Gesetz zur Regelung von Immobilienkreditverträgen (LCCI) unterliegt. Er argumentiert, dass die Zinsansammlung dem Kreditgeber einen professionellen Charakter verleiht und dass die Gewährung von Finanzmitteln an einen Verbraucher unter die Bestimmung von Artikel 2.1 Absatz 1 des LCCI fällt, der die Anwendung der Regel auf diejenigen ausdehnt, die Kredite „auch gelegentlich und ausschließlich zu Anlagezwecken“ vergeben.

Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen gab der Berufung statt und hob die Entscheidung des Grundbuchamts auf. In ihrer Urteilsbegründung stellte die Direktion fest, dass der Begriff „gelegentlich“ in Artikel 2.1 des LCCI (Gesetz über Kreditgeschäfte) nicht als einzelnes Darlehen oder Kredit ausgelegt werden kann, sondern vielmehr eine gewisse Häufigkeit oder Wiederholung der Kreditvergabe voraussetzt (beispielsweise die Nichtteilnahme an zwei oder mehr Transaktionen in den letzten vier Jahren). Sie kam daher zu dem Schluss, dass die Transaktion, da es sich um einen im Rahmen einer besonderen Geschäftsbeziehung und ohne spezifischen Investitionszweck oder nachgewiesene regelmäßige Kreditvergabe handelte, nicht unter den zwingenden Anwendungsbereich des LCCI fällt.

Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zur Resolution der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 7. Mai 2026. Diese behandelt die Beschwerde gegen die Ablehnung des Grundbuchamts von Ponteareas, eine auflösende Bedingung zu löschen. Der Fall entstand durch die Vorlage einer notariellen Urkunde beim Grundbuchamt zusammen mit der Zustimmung zweier Erben. Darin wird die Löschung einer auflösenden Bedingung beantragt, die als Sicherheit für die Erfüllungspflichten (Pflege und Unterstützung einer verstorbenen Person) gemäß Artikel 82 Absatz 5 des Hypothekengesetzes eingetragen wurde. Begründet wird dies mit dem Ablauf der zivilrechtlichen Verjährungsfrist für solche Ansprüche.

Die Grundbuchbeamtin lehnte den Antrag auf Löschung ab, da sie der Ansicht war, dass Artikel 82.5 des Hypothekengesetzes nur für auflösende Bedingungen gilt, die eine aufgeschobene Zahlung mit einer im Grundbuch festgelegten Erfüllungsfrist garantieren, nicht jedoch für persönliche Verpflichtungen zur Vornahme einer bestimmten Handlung. Sie begründete ihre Entscheidung damit, dass für die Löschung einer solchen auflösenden Bedingung wegen Ablaufs, wenn kein Erfüllungsdatum festgelegt ist, zwingend die Regel 8 des Artikels 210.1 des Hypothekengesetzes gilt. Diese Regel sieht den Ablauf von vierzig Jahren seit dem letzten Eintrag im Grundbuch bezüglich des Eigentums an der Sicherheit vor (oder zwanzig Jahre, wenn eine Forderung eingetragen ist), ein Zeitraum, der seit der Eintragung im Jahr 2000 noch nicht abgelaufen ist.

Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen wies die Berufung zurück und bestätigte die Feststellung des Grundbuchamts. Zur Begründung ihrer Entscheidung erläuterte die Direktion den Unterschied zwischen der Löschung nach Artikel 82.5 des Hypothekengesetzes (aufgrund der zivilrechtlichen Verjährungsfrist für Klagen im Zusammenhang mit Hypotheken oder Ratenzahlungen mit einem bestimmten Fälligkeitsdatum im Grundbuch) und der Sonderregelung für das Erlöschen von Grundbucheinträgen gemäß Artikel 210.1 Absatz 8 desselben Gesetzes. Sie stellte fest, dass die Löschung von auflösenden Bedingungen, die komplexe Leistungen oder Verpflichtungen ohne im Grundbuch eingetragenes Fälligkeitsdatum gewährleisten, nicht unter die Ausnahme des Artikels 82.5 fällt. Daher bedarf es der ausdrücklichen Zustimmung des eingetragenen Eigentümers (oder seiner Erben) in einer öffentlichen Urkunde, eines rechtskräftigen Gerichtsurteils oder der strikten Einhaltung der in Artikel 210.1.8 festgelegten vierzigjährigen Verjährungsfrist im Grundbuch.

Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zum Urteil Nr. 522/2026 der Strafkammer des Obersten Gerichtshofs vom 29. Juli (STS 3589/2026), in dem die strafrechtliche Verantwortlichkeit eines Notars bei der Beurkundung und Registrierung einer öffentlichen Urkunde analysiert wird. Der Fall ereignete sich, als der Notar nach Verlesung eines Kaufvertrags mit Hypothekenabtretung davon ausging, dass alle anwesenden Parteien dem Text zustimmten, und sie zur Unterzeichnung aufforderte. In der begründeten Überzeugung, dass alle Parteien das Dokument unterzeichnet hatten, beglaubigte der Notar die Urkunde mit seiner eigenen Unterschrift und seinem Amtssiegel, ohne zu bemerken, dass eine der Parteien die Unterschrift absichtlich verweigert hatte.

Die Staatsanwaltschaft wirft dem Notar die Fälschung einer öffentlichen Urkunde vor, da er beglaubigte, alle Anwesenden hätten in seiner Gegenwart unterschrieben. Das Gericht hält jedoch an der Auffassung fest, dass keine Täuschungsabsicht vorlag, da der Notar irrtümlich annahm, die Beurkundung sei abgeschlossen, und schließt grobe Fahrlässigkeit aus. Es argumentiert, die fehlende Unterschrift sei auf eine Handlung einer der anwesenden Parteien zurückzuführen und sei von allen anwesenden Fachleuten und Beteiligten unbemerkt geblieben.

Der Oberste Gerichtshof wies die Anklage zurück und bestätigte den Freispruch des Notars. Er erklärte, sein Verhalten stelle keine Straftat dar. Das Gericht legte als notarielle Doktrin fest, dass die unterlassene physische Überprüfung einer Unterschrift bei der Beglaubigung keine vorsätzliche Fälschung darstellt, sofern der Notar von deren Echtheit überzeugt ist. Weiterhin entschied es, dass diese Art von formalem Versäumnis im Beglaubigungsverfahren allenfalls eine geringfügige Fahrlässigkeit darstellt, die nicht den Schweregrad erreicht, der in Artikel 391 des Strafgesetzbuches für grob fahrlässige Fälschung bei der Ausübung notarieller Pflichten vorgesehen ist.

Dieser Fall erinnert uns daran, wie wichtig es ist, zu überprüfen, ob alle Verkäufer die öffentliche Urkunde unterzeichnen.

Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 14. Mai 2026. Dieser Beschluss behandelt eine Beschwerde gegen die ablehnende Entscheidung des Grundbuchamts Pontevedra Nr. 2 bezüglich eines Kaufvertrags. Der Fall betrifft einen im Jahr 2022 beurkundeten Kaufvertrag, der 2025 zur Eintragung eingereicht wurde. Zum Zeitpunkt der Einreichung war die Steueridentifikationsnummer (NIF) des verkaufenden Unternehmens vom Finanzamt widerrufen und im Staatsanzeiger veröffentlicht worden, obwohl diese NIF zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags noch gültig war.

Die Grundbuchbeamtin verweigert die Eintragung der öffentlichen Urkunde, da der Widerruf der NIF des verkaufenden Unternehmens formell im BOE eingetragen ist. Sie begründet ihre Entscheidung damit, dass die Steuergesetzgebung eine absolute Registerschließung vorsieht, die den Zugriff auf die Registerbücher für alle Rechtsgeschäfte verhindert, die von einem Unternehmen getätigt wurden, das seine Steueridentifikationsnummer zum Zeitpunkt der Qualifizierung nicht vollständig aktiviert hält.

Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen wies die Berufung zurück und bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts. Zur Begründung führte die Direktion das im sechsten Zusatzartikel des Allgemeinen Steuergesetzes festgelegte Kriterium für die Löschung von Grundbucheinträgen aus steuerlichen Gründen an und stellte klar, dass diese Regelung ein doppeltes, unabhängiges Vetorecht vorsieht, das sowohl die notarielle Beglaubigung von Dokumenten als auch den Zugang zu öffentlichen Registern untersagt. Das Eintragungsverbot tritt daher mit der Vorlage des Eigentumsnachweises beim Grundbuchamt in Kraft, unabhängig davon, ob die Aufhebung der Steueridentifikationsnummer (NIF) nach der Beurkundung erfolgte oder ob dem Erwerber dieser Umstand nicht bekannt war.

Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 14. Mai 2026, in dem die Beschwerde gegen den Vermerk des Grundbuchamts von Málaga Nr. 10 analysiert wird. Der Sachverhalt betrifft die Eintragung einer ergänzenden notariellen Urkunde zur Berichtigung der Flächen einer Erweiterungsurkunde eines fertiggestellten Neubaus (Änderung des Haupthauses, des Gästehauses, der Garage und des Schwimmbads mittels eines neuen technischen Gutachtens), ohne zuvor die Vorlage des Dokuments bei der Finanzverwaltung zur fristgerechten Steuererklärung nachzuweisen.

Der Grundbuchbeamte setzt die Qualifizierung und Registrierung des Dokuments gemäß den Artikeln 254 und 255 des Hypothekengesetzes aus, da er der Ansicht ist, dass die Änderung der ursprünglich angegebenen Flächen den Steuerwert des Neubaus für die Zwecke der Steuer auf beurkundete Rechtsakte (variable Gebühr) beeinflussen kann. Aus diesem Grund kommt er zu dem Schluss, dass das Dokument zuvor den zuständigen Steuerbehörden vorgelegt werden muss, um die Einhaltung oder Nichtteilnahme an der Steuerpflicht zu überprüfen.

Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen hat die Berufung zurückgewiesen und die Entscheidung des Grundbuchamts bestätigt. In ihrer Begründung wandte die Direktion den Grundsatz der Eintragungssperre aus steuerlichen Gründen an und bekräftigte, dass das Fehlen eines Zahlungsnachweises, einer Steuerbefreiung, einer Verjährungsfrist oder einer Steuerfreiheit den Eintragungsprozess und die Eintragung selbst automatisch aussetzt. Weiterhin argumentierte sie, dass der Grundbuchbeamte – außer in Fällen eindeutiger und unmissverständlicher Steuerfreiheit – nicht gezwungen werden könne, steuerliche Befugnisse anzunehmen, um eine Transaktion vom Steuerverfahren zu befreien, und dass die Anforderung einer vorherigen Prüfung durch die zuständige Steuerbehörde vollkommen legitim sei.

Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zur Resolution der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 18. Mai 2026. Diese behandelt die Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamts von Arnedo, die Eintragung eines Neubaus auszusetzen. Der Fall betrifft ein Unternehmen, das die Eintragung eines Gebäudes im Grundbuch beantragt, das als unteilbare architektonische Einheit auf zwei separaten, in verschiedenen Gemeinden gelegenen Grundstücken steht. Das Unternehmen beantragt die Zusammenlegung der Eintragungen und die Übertragung in das Grundbuchamt, in dem sich der größte Teil der Fläche befindet, gemäß Artikel 2 und 3 der Hypothekenverordnung.

Die Grundbuchbeamtin setzte die beantragte Eintragung aus, da sie die vorherige Zusammenlegung beider Grundstücke für unerlässlich hielt. Sie begründete ihre Entscheidung damit, dass das Gebäude eine unteilbare bauliche Einheit bilde, deren Teile keine eigenständige Nutzung oder Benutzung ermöglichten. Darüber hinaus warnte sie davor, dass die Eintragung des Gebäudes auf getrennten Grundstücken gegen den Grundsatz der Spezifität im Grundbuch verstoße, da dies die Übertragung eines Grundstücks ohne das andere ermögliche und somit eine erhebliche rechtliche Schwachstelle schaffe.

Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen hat die Berufung zurückgewiesen und die Entscheidung des Grundbuchamts bestätigt. Zur Begründung führt die Direktion den Grundsatz der Spezialisierung und die Unteilbarkeit des Gebäudes an und stellt klar, dass es sich nicht um ein einzelnes, bereits bestehendes Grundstück handelt, das sich über zwei Gemeinden erstreckt und die Übertragung eines Grundbucheintrags ermöglichen würde, sondern um zwei separate eingetragene Grundstücke. Da das Gebäude untrennbar beide Grundstücke einnimmt, ist eine vorherige Zusammenlegung zwingend erforderlich und Voraussetzung für die Eintragung. Das so entstandene Grundstück muss anschließend in dem Grundbuchamt eingetragen werden, in dem sich der größte Teil seiner Fläche befindet.

Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zu einer Video-Schulung, die von der Notarstiftung angeboten wird. Darin gibt Herr Ricardo Cabanas Trejo, Notar aus Fuenlabrada (Madrid), eine interessante praktische Schulung zum Thema Auflösung und Liquidation von Kapitalgesellschaften.

Die Sitzung befasst sich mit der Auflösung und Liquidation von Kapitalgesellschaften aus einer dreifachen Perspektive: erstens mit der Rechtspersönlichkeit der Gesellschaft in dieser Phase und deren Auswirkungen auf das Leitungsorgan; zweitens mit den Handlungen, die während dieses Prozesses ein notarielles öffentliches Dokument erfordern können; und schließlich mit einer Analyse der Optionen, die im Rahmen der Autonomie des Willens der Gesellschafter bei den Liquidationsmaßnahmen der Gesellschaft ergriffen werden können.

Zur Ansicht und sorgfältigen Prüfung, angesichts der Häufigkeit dieser Art von Vorgang in der notariell-handelsrechtlichen Praxis.

Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 19. Mai 2026 (veröffentlicht im Staatsanzeiger am 11. August 2026). Darin wird die Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung der Gesellschafterbeschlüsse zur Auflösung und Bestellung eines Liquidators einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung durch einen Handelsregisterführer analysiert. Der Fall entstand nach dem Tod eines Gesellschafters, dessen Vertretung in der Gesellschafterversammlung, in der diese Beschlüsse gefasst werden, vom Nachlassverwalter wahrgenommen wird. Dies wirft Zweifel an der Beschlussfähigkeit und der Beschlussfähigkeit der Gesellschaft im Insolvenzverfahren auf.

Der Handelsregisterführer verweigert die Eintragung der Auflösung, da Mängel in der Akkreditierung der Legitimität und Vertretung des Vertreters des ruhenden Vermögens zur Stimmabgabe in der Generalversammlung vorliegen, da die fehlende formelle Annahme der Erbschaft oder die fehlende Bestimmung der Erben die Vertretung des Erbvermögens bei der Annahme von Unternehmensvereinbarungen dieser Bedeutung ungültig macht.

Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen gab der Berufung statt und hob die Entscheidung des Handelsregisters auf. Zur Begründung führte die Direktion den Rechtsgrundsatz des Schutzes der Unternehmensinteressen und die Notwendigkeit der Verhinderung einer dauerhaften Lähmung des Unternehmens an. Die Rechtslehre erkennt die Legitimität des Vertreters oder Nachlassverwalters eines gesetzlichen Nachlasses an, Aktionärsrechte bei Maßnahmen zur Erhaltung oder Liquidation des Unternehmensvermögens auszuüben. Daher war die Teilnahme des gesetzlichen Nachlasses, vertreten durch die Aktionäre, an der Hauptversammlung zur Zustimmung zur Auflösung und zur Bestellung eines Liquidators vollumfänglich wirksam, wodurch die Eintragung der Vereinbarung ermöglicht wurde.

Anbei ( HIER ) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 27. April 2026 (veröffentlicht im Staatsanzeiger am 8. August 2026). Dieser Beschluss behandelt die Beschwerde gegen die Weigerung eines Handelsregisterführers, einen förmlichen Veröffentlichungsvermerk im Handelsregister einzutragen. Der Fall geht auf den Antrag eines besicherten Gläubigers zurück, die Bestellung eines Pfandrechts an den Aktien einer Aktiengesellschaft und insbesondere die vertragliche Vereinbarung, durch die dem Gläubiger die Ausübung der mit diesen Aktien verbundenen Aktionärsrechte eingeräumt wird, mittels eines Randvermerks im Handelsregister eintragen zu lassen.

Der Handelsregisterführer weist den Einspruch zurück und begründet seine Entscheidung im Wesentlichen mit zwei Gründen: Erstens fehle ein gültiger, eintragungsfähiger Titel, der die formalen und rechtlichen Anforderungen des spanischen Rechts für seine Eintragung erfülle; zweitens stehe die Behauptung, die Rechte des Gesellschafters gingen auf den Pfandgläubiger über, im direkten Widerspruch zu den Statuten des Unternehmens, die ausdrücklich vorsehen, dass im Falle der Verpfändung von Anteilen die Ausübung des Gesellschafterstatus und der damit verbundenen Rechte in jedem Fall dem Anteilseigner zustehe.

Die Generaldirektion weist die Beschwerde zurück und bestätigt die Entscheidung des Handelsregisters. Sie stützt ihre Entscheidung auf den Grundsatz der Unterordnung der Vertragsfreiheit unter die eingetragene Satzung, da das Kapitalgesellschaftsgesetz festlegt, dass die gesetzlichen Bestimmungen Vorrang vor privaten Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien gegenüber der Gesellschaft und Dritten haben. Da die Satzung vorsieht, dass die Ausübung der Aktionärsrechte dem Aktionär vorbehalten bleibt, ist die Eintragung einer abweichenden Vereinbarung, die diese gesetzlichen Bestimmungen ändert, unzulässig.

Im Anhang ( HIER ) finden Sie einen Link zum Gesetz 8/2026 vom 2. Juli zur Asbestbeseitigung in Katalonien ( in Kraft getreten am 3. Oktober ). Dieses Gesetz schafft einen regionalen Rahmen für die Erkennung, Kontrolle und schrittweise Beseitigung asbesthaltiger Materialien, um die damit verbundenen schwerwiegenden Gesundheitsrisiken zu minimieren. Im Immobiliensektor verpflichtet das Gesetz Verkäufer, bei jeder entgeltlichen Eigentumsübertragung (nicht nur bei Kauf oder Vermietung) eine Bescheinigung über das Vorhandensein oder Fehlen von Asbest vorzulegen .

Weitere praktische Informationen finden Sie in einem beigefügten Schreiben des Notarverbands von Katalonien ( HIER ), das detailliertere Informationen zu diesem Thema enthält. Obwohl das Gesetz die Aushändigung der Bescheinigung nicht ausdrücklich als Voraussetzung für die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts festlegt und den Notar auch nicht formell daran hindert, die Urkunde zu beglaubigen, stellt deren Unterlassung einen dem Veräußerer zuzurechnenden Verstoß dar, der als geringfügige Ordnungswidrigkeit (Art. 53c) mit Geldbußen zwischen 100 € und 3.000 € geahndet wird. Darüber hinaus entzieht das Fehlen des Dokuments dem Erwerber die gesetzlich zu gewährleistenden Informationen und birgt ein hohes Risiko der Löschung des Grundbucheintrags . Daher kommt der Vorstand des Notarverbands von Katalonien zu dem Schluss, dass die Aushändigung der Bescheinigung stets die sicherste Lösung darstellt.

Bis zur Festlegung der ausstellenden Behörde und der Einrichtung des Registers qualifizierter Unternehmen und Fachkräfte (deren Registrierung verpflichtend sein wird) muss das Zertifikat vorläufig mindestens die Abwesenheit von sichtbarem Asbest oder, falls vorhanden, dessen Zustand und das von ihm ausgehende Risiko für die Gesundheit bestätigen. Bis zur Verabschiedung dieser Vorschriften weist der notarielle Auslegungshinweis darauf hin, dass das Dokument von einer Fachkraft mit entsprechender technischer Qualifikation, wie beispielsweise einem eingetragenen Architekten, Bauingenieur oder Ingenieur, ausgestellt werden kann.

Im Anhang (HIER) ein Link zur verbindlichen Auslegung V0807-26, die am 13. April 2026 von der Untergeneraldirektion für Vermögenssteuern, Gebühren und öffentliche Preise der Generaldirektion für Steuern (DGT) herausgegeben wurde und in der die steuerliche Behandlung von testamentarischen Teilungsvorgängen analysiert wird, wenn Vergleichsvereinbarungen zwischen Erben einbezogen werden. Die Vorschrift untersucht die Abgrenzung des Steuerfalls bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer (Artikel 3 des Gesetzes 29/1987 und Artikel 12 der Erbschafts- und Schenkungssteuerverordnung) im Gegensatz zur Regelung für Vergleichsvereinbarungen im Rahmen der Steuer auf Vermögensübertragungen und beurkundete Rechtsgeschäfte (Artikel 14.5 des TRLITPAJD und Artikel 28 der dazugehörigen Verordnung), in Übereinstimmung mit dem Begriff der Transaktion gemäß Artikel 1.809 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Der vorliegende Fall betrifft eine Erbschaft, bei der die fünf Erben nach einem Gerichtsurteil, das die Aufnahme der Haushaltsgegenstände und fünf Grundstücke in das Gesamtinventar anordnete, beabsichtigen, die Zuteilungen in einer einzigen notariellen Beurkundung zu formalisieren. In dieser notariellen Urkunde schlagen sie vor, eine Vergleichsvereinbarung aufzunehmen, wonach einer der Erben, dem die Hauptimmobilie zugeteilt wurde, auf einen Teil seines Anteils und auf die Verlosung der vier verbleibenden Grundstücke verzichtet, während die übrigen Miterben die Einräumung von Wegerechten und andere gerichtliche Auflagen akzeptieren. Der Streitpunkt besteht darin, zu klären, ob dieses Gesamtverfahren als ein einziger Akt der Erbteilung einzustufen ist, der ausschließlich der Erbschaftssteuer unterliegt.

Die DGT kommt zu dem Schluss, dass das Dokument nicht als ein einziger Akt der Erbteilung angesehen werden kann, da Vereinbarungen, die die Bestimmungen des Testaments oder das Erbrecht ändern, eigenständige Rechtsgeschäfte unter Lebenden darstellen. Folglich werden die Verzichtserklärungen und Zugeständnisse, sofern sie eine entgeltlose Änderung aus freier Willensentscheidung beinhalten, gemäß Artikel 3.1 b) der Erbschaftssteuer (ISD) als Schenkung besteuert; wenn sie hingegen entgeltliche Zugeständnisse oder Tauschgeschäfte im Rahmen der Transaktion darstellen, sind sie gemäß der entsprechenden Regelung der Steuer auf Rechtsgeschäfte (ITPAJD) zu besteuern.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Gesetz 13/2026 vom 3. August zur Änderung des katalanischen Zivilgesetzbuchs im Bereich der Unterstützung bei der Ausübung der Rechtsfähigkeit von Personen, das die Reform in diesem Bereich in Katalonien endgültig festschreibt (es hebt das Gesetzesdekret 19/2021 auf, das im Eilverfahren verabschiedet wurde, um das katalanische Bürgerliche Gesetzbuch an das staatliche Gesetz 8/2021 anzupassen) und führt wichtige Neuerungen und Anpassungen im notariellen Handeln gegenüber der bisherigen vorläufigen Regelung ein. Die wichtigsten Änderungen gegenüber der bisherigen Situation gliedern sich in folgende Schwerpunkte:

1. Endgültige Abschaffung der Willensersetzung: Die nicht-vertretende Unterstützung wird streng als zentrales Konzept verankert. Der Erblasser erscheint persönlich und unterzeichnet die Urkunde selbst; der Begleiter ist dabei anwesend oder erteilt seine Zustimmung. Vertretungsbefugnisse werden zu Ausnahmefällen, die formal abgegrenzt sein müssen und nur dann geltend gemacht werden dürfen, wenn die Person ihren Willen in keiner Weise äußern kann, auch nicht mit angemessenen Anpassungen.

2. Stärkung der notariellen Urkunde über die freiwillige Unterstützung:

• Bisherige Regelung: Die freiwillige Festlegung der Betreuungsregelung vor einem Notar war zwar möglich, doch der Rechtsrahmen des Gesetzesdekrets 19/2021 ließ Unklarheiten hinsichtlich des Vorrangs freiwilliger Maßnahmen gegenüber gerichtlichen Maßnahmen im Falle familiärer Meinungsverschiedenheiten offen.
• Gesetz 13/2026: Es legt den absoluten Vorrang der notariellen Selbstregulierung fest, d. h., was eine Person vor einem Notar in einer öffentlichen Urkunde vereinbart hat, ist für Dritte und die Justiz selbst bindend, es sei denn, es wird ein Missbrauch der Maßnahme oder ein Willensmangel nachgewiesen.
• Dies ermöglicht es, maßgeschneiderte Schutzvorkehrungen innerhalb der notariellen Urkunde selbst flexibler festzulegen (Rechenschaftssysteme, Kontrollinstanzen, quantitative Grenzen für die Zustimmung des Beistands usw.), ohne dass eine gerichtliche Genehmigung oder systematische Aufsicht erforderlich ist.

3. Festlegung der Handlungen, die notarielle Beglaubigung erfordern:

• Bisherige Regelung: Die Übertragung der alten Auflistung von „Handlungen, für die eine gerichtliche Genehmigung des Vormunds erforderlich war“ auf die Funktion des ehrenamtlichen Betreuers war mit einer gewissen Starrheit verbunden, was bei komplexen vermögensrechtlichen Handlungen (z. B. Verkauf von Vermögenswerten von hohem Wert) häufige Gang zum Gericht erforderlich machte.
• Gesetz 13/2026: Es stellt klar, dass, wenn eine Person mit Behinderung bei notariellen Verfügungshandlungen (Kaufverträge, Belastungen, Schenkungen, Ausgliederungen) mit Unterstützung ihres Assistenten handelt (der lediglich ihre Fähigkeiten ergänzt), keine vorherige gerichtliche Genehmigung erforderlich ist, sofern dies vom Erklärenden in der Gründungsurkunde vorgesehen wurde oder es sich um die allgemeine Regel der Unterstützung handelt.
• Die inhaltliche Prüfung und die Überprüfung der Sicherheitsvorkehrungen obliegen dem beurkundenden Notar, der die Übereinstimmung der Unterstützungsmaßnahme mit der zu beurkundenden Urkunde überprüft.

4. Aktive Rolle des Notars (angemessene Anpassungen und Willensbeurteilung):

• Bisherige Regelung: Die Beurteilung durch den Notar konzentrierte sich traditionell darauf, die „Geschäftsfähigkeit oder geistige Zurechnungsfähigkeit“ zum Zeitpunkt der Urkundenerrichtung festzustellen.
• Gesetz 13/2026: Ändert die Rolle des Notars, der nicht mehr die Rechtsfähigkeit beurteilt, sondern die Ausübung der Handlungsfähigkeit durch die gesetzliche Pflicht zur Bereitstellung angemessener Vorkehrungen erleichtert (Verwendung von leicht lesbarem Text, unterstützende/alternative Kommunikationsmittel oder Anwesenheit von Begleitpersonen im Notariat).
• Der Notar muss die Wünsche, Vorlieben und Werte der Person erfragen und darf keine Urkunden beglaubigen, wenn er einen ungelösten Interessenkonflikt oder eine unzulässige Beeinflussung des Willens des Urkundserstellers durch die Begleitperson feststellt.

5. Zusammenarbeit mit den Präventionsbehörden:

• Bisherige Regelung: Die freiwillige notarielle Beistandschaft und die Vorsorgevollmachten bestanden unklare nebeneinander, was zu Zweifeln führte, ob das Auftreten eines Beistands eine zuvor erteilte Vorsorgevollmacht außer Kraft setzte.
• Gesetz 13/2026: Es harmonisiert das Nebeneinander beider Rechtsinstitute im Zivilgesetzbuch von Katalonien und legt fest, dass die Vorsorgevollmachten bestehen bleiben und Vorrang vor der gerichtlichen Betreuung haben, wobei sie als ein Mechanismus der Selbstvorsorge bzw. Unterstützung rein notariellen Ursprungs ausgestaltet werden.

6. Inkrafttreten: 4. Februar 2027.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss vom 29. April 2026 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (DGSJFP), in dem die Gültigkeit des Beschlusses zur Änderung der Firmenbezeichnung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung angesichts der Weigerung des Handelsregisters III von Alicante, diesen einzutragen, geprüft wird. Die anwendbaren Rechtsvorschriften stützen sich auf Artikel 18 des Handelsgesetzbuchs und insbesondere auf die Artikel 409, 412 und 415 der Handelsregisterverordnung (RRM), die die Regelung zur Erteilung, zum Erlöschen, zur Verlängerung und zur endgültigen Konsolidierung der Reservierung von Firmennamen regeln.

Der Sachverhalt geht auf die Beurkundung einer öffentlichen Urkunde am 28. Mai 2025 zurück, mit der die Namensänderung formell vollzogen wurde; dabei wurde eine am 22. Mai 2025 ausgestellte Negativbescheinigung des Zentralen Handelsregisters (RMC) vorgelegt. Die Urkunde wurde am 9. Dezember 2025 beim Handelsregister eingereicht; zu diesem Zeitpunkt lehnte der Registerführer die Eintragung ab, da die Reservierung des Firmennamens abgelaufen war, da seit ihrer Ausstellung mehr als sechs Monate vergangen waren. Der klagende Geschäftsführer argumentierte, dass die Gültigkeit der Bescheinigung lediglich zum Zeitpunkt der Beurkundung gegeben sein müsse, ohne dass ein späterer Ablauf die Eintragung verhindere.

Die DGSJFP beschließt, den Einspruch zurückzuweisen und den Eintrag im Register zu bestätigen. Die Behörde begründet dies damit, dass die Bescheinigung des RMC eine vorläufige Reservierung von sechs Monaten gewährt, die erst durch die Eintragung bestätigt wird oder um zwei Monate verlängert wird, wenn die Erteilung des Titels innerhalb dieser Frist noch aussteht (Art. 412.3 RRM). Da das Dokument erst am 9. Dezember 2025 vorgelegt wurde (nachdem die Reservierung am 22. November abgelaufen war), ist weder eine Verlängerung noch eine Eintragung einer abgelaufenen Bezeichnung möglich, wobei es unerheblich ist, dass die Bescheinigung zum Zeitpunkt der Beurkundung gültig war.

Im Anhang (HIER) ein Link zur verbindlichen Auslegung V0767-26, die am 7. April 2026 von der Untergeneraldirektion für Steuern juristischer Personen der Generaldirektion für Steuern (DGT) herausgegeben wurde und in der die steuerliche Behandlung des Erhalts eines Vermächtnisses durch eine in Spanien ansässige Handelsgesellschaft analysiert wird. Die Regelung umfasst die Anwendung des Körperschaftsteuergesetzes (Artikel 10.3 und 17) und des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes (Artikel 1 und 3.2) sowie die anwendbare Besteuerung im Rahmen der Steuer auf Vermögensübertragungen und beurkundete Rechtsgeschäfte (Artikel 31.2 des TRLITPAJD).

Der vorliegende Fall beschreibt eine Mehrheitsgesellschafterin (die 99 % des Gesellschaftskapitals hält), die beabsichtigt, in ihrem Testament ein Vermächtnis zugunsten ihrer Gesellschaft mit beschränkter Haftung festzulegen, das aus mehreren Immobilien (ihrem Hauptwohnsitz und Garagenstellplätzen) sowie den verbleibenden Gesellschaftsanteilen besteht, die nicht ihren Erben (Neffen und Nichten) zugewiesen sind. Ziel dieser Verfügung ist es, die Immobilien in das Vermögen der Gesellschaft zu integrieren, um die Fortführung ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit zu gewährleisten. Die rechtliche Kontroverse dreht sich um die Festlegung der buchhalterischen und steuerlichen Einordnung der Vermögenswerte in die begünstigte Gesellschaft, deren Unterwerfung unter das Erbrecht sowie die indirekten Auswirkungen der Urkunde.

Die DGT entscheidet, dass der von der Gesellschaft erhaltene Vermögenszuwachs, da es sich um eine juristische Person handelt, nicht der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegt, sondern zwingend der Körperschaftsteuer zu unterwerfen ist. Buchhalterisch ist der Vorgang gemäß NRV 18 des PGC direkt im Eigenkapital (Konto 118 „Sonstige Einlagen der Gesellschafter“) zu verbuchen, für steuerliche Zwecke verlangt Artikel 17 des Körperschaftsteuergesetzes (LIS) jedoch, dass die gewinnbringend erworbenen Vermögenswerte zum Marktwert bewertet und durch eine entsprechende positive außerbilanzielle Anpassung in die Steuerbemessungsgrundlage des Steuerzeitraums einbezogen werden, in dem die Übertragung erfolgt. Zudem wird festgestellt, dass die öffentliche Urkunde über die Annahme und Einbringung der Immobilien der Steuerart „Actos Jurídicos Documentados“ (AJD) der ITPAJD unterliegt, da sie die Voraussetzungen der Eintragungspflicht, des wertbestimmten Betrags und der Nichtunterwerfung unter die Erbschaftsteuer erfüllt; die Anfrage bezüglich der Besteuerung der natürlichen Personen als Vermächtnisnehmer wird mangels Legitimation zurückgewiesen.

Im Anhang (HIER) der Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 1256/2026 vom 21. Juli 2026, in dem die Abgrenzung der rechtlichen Wirkungen der Ausübung der Kaufoption im Rahmen eines Mietvertrags mit Kaufoption sowie die Klärung des Besitzverhältnisses nach einem längeren Verzug bei der Beurkundung behandelt werden. Die analysierte Entscheidung konzentriert sich auf die Unterscheidung zwischen dem Zustandekommen des Kaufvertrags und der Übertragung des Eigentums durchlatraditio und bewertet die Anwendbarkeit der Doktrin der ungerechtfertigten Bereicherung gegenüber der Regel der Zurechnung der zivilrechtlichen Erträge an den Käufer (§§ 1095 und 1468 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) in Fällen fortgesetzter Nutzung der Immobilie ohne Zahlung einer Gegenleistung oder Übernahme von Lasten.

Die wichtigsten Ereignisse gehen auf die Ausübung der Kaufoption durch die Mieter im Oktober 2016 zurück, deren Beurkundung sich aufgrund von Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien über die für die Festlegung des Verkaufspreises geltenden Vorschriften bis Januar 2020 verzögerte, was zu einem ersten Rechtsstreit führte. Während dieser mehr als dreijährigen Verzögerung behielten die Optionsberechtigten die ausschließliche Nutzung und den Genuss der Wohnung, ohne das Eigentum erworben zu haben, da die notarielle Urkunde nicht ausgestellt worden war, und ohne irgendwelche Beträge für Miete, Gemeinschaftsausgaben, Grundsteuer oder kommunale Abgaben zu entrichten, die stattdessen von der verkaufenden Partei getragen wurden. Der Kern des Streits lag in der Frage, ob die Verkäuferin Anspruch auf Entschädigung für diese Nutzung hatte oder ob im Gegenteil der Abschluss des Kaufvertrags den Käufern rechtlich die Nutzung und die Erträge der Immobilie ab dem Zeitpunkt der Ausübung der Option zusprach.

Der Oberste Gerichtshof weist die Position der Käufer zurück und bestätigt die Verurteilung zur Schadensersatzleistung mit der Begründung, dass der Vertrag zwar durch die Ausübung der Option zustande gekommen sei, das Eigentum jedoch mangels derentsprechenden Übergabe oder einer öffentlichen Urkunde nicht übertragen worden sei. Folglich nutzten die Käufer die Wohnung nicht als Eigentümer, und die fortgesetzte Nutzung ohne Gegenleistung führte zu einem ungerechtfertigten Vermögensvorteil zu ihren Gunsten und einer entsprechenden Verarmung der Verkäuferin, die zudem die gesamte Steuer- und Instandhaltungslast trug, ohne den Verkaufspreis zu erhalten oder über die Immobilie verfügen zu können. Aus diesem Grund bestätigt das Oberste Gericht die Rechtmäßigkeit der Anwendung der Doktrin der ungerechtfertigten Bereicherung zur Festsetzung des Schadenersatzes – berechnet auf der Grundlage von 50 % der Mieteinnahmen und 100 % der Kosten, der Grundsteuer (IBI) und der Gebühren für den betreffenden Zeitraum – und legt den Berufungsklägern die Prozesskosten auf.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss vom 28. April 2026 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (DGSJFP), der sich mit der Beschwerde befasst, die von den Vertretern einer Handelsgesellschaft gegen die Weigerung des Handelsregisters XIII in Madrid eingereicht wurde, einen neuen Satzungsartikel (Art. 8a) einzutragen. Die abgelehnte Klausel sah vor, dass im Falle einer gerichtlichen oder notariellen Vollstreckung eines Pfandrechts an Gesellschaftsanteilen wegen Vertragsverletzung die Gesellschafterrechte nach vorheriger Benachrichtigung auf den Pfandgläubiger übergehen sollten. Der Registerführer lehnte die Eintragung mit der Begründung ab, dass die Übertragung wirtschaftlicher Rechte (wie Dividenden) auf den Pfandgläubiger eine unentgeltliche Vermögensübertragung und eine ungerechtfertigte Bereicherung darstelle und damit den Charakter des Pfandrechts als bloßes Sicherungsrecht verändere.

Angesichts der ablehnenden Entscheidung machte die Berufungsklägerin geltend, der Registerführer habe seine Befugnisse überschritten, indem er einen rechtswidrigen Sachverhalt vorweggenommen und außer Acht gelassen habe, dass die Handelspraxis das Pfandrecht zur Sicherung von Forderungen anerkennt. Das Unternehmen betonte zudem, dass das Kapitalgesellschaftsgesetz (LSC) ausdrücklich eine satzungsmäßige Änderung der Regelung der Gesellschafterrechte zulasse. Zu ihrer Verteidigung berief sie sich auf frühere Entscheidungen des Registergerichts selbst, um zu begründen, dass sich die Eintragungsbeurteilung auf den Wortlaut beschränken müsse, ohne Vermutungen über die Absicht der Parteien anzustellen, und wies darauf hin, dass ähnliche Klauseln bereits bei anderen Gesellschaften eingetragen seien.

Schließlich beschließt die DGSJFP, der Beschwerde stattzugeben und die Entscheidung des Registerführers aufzuheben, wodurch die Satzungsänderung für eintragungsfähig erklärt wird. Das Leitungsgremium stellt klar, dass Artikel 132.1 des LSC den Gesellschaften das Recht einräumt, dem Pfandgläubiger freiwillig die Ausübung der Gesellschafterrechte zu übertragen. Obwohl der Wortlaut der Klausel besagte, dass die Rechte dem Gläubiger „zustehen“, stellt die Generaldirektion (im Rahmen einer gesetzeskonformen Auslegung) fest, dass die Gesellschaftsbestimmung weder das Eigentumsrecht noch die Gesellschafterstellung überträgt, sondern sich darauf beschränkt, die Berechtigung zur Ausübung dieser Rechte zu regeln, solange das Sicherungsverfahren andauert.

Im Anhang (HIER) ein Link zu einer von der Stiftung „Fundación Notariado“ organisierten Video-Schulung, in der Herr Javier Máximo Juárez González, Notar aus Valencia, eine interessante praktische Notarschulung zum Thema „Erlöschen des Miteigentums“ hält, d. h. dem Rechtsgeschäft, durch das eine Miteigentums- oder Gemeinschaftssituation an einer Sache beendet wird, wobei diese einem der Miteigentümer zugewiesen wird (sofern sie unteilbar ist oder eine Teilung nicht sinnvoll erscheint) und gegebenenfalls die übrigen Miteigentümer in Höhe des Wertes ihres Anteils finanziell entschädigt werden.

In dieser Sitzung werden interessante Aspekte behandelt, wie beispielsweise die wesentlichen Elemente der Auflösung (vollständig oder teilweise), deren steuerliche Behandlung (Auswirkungen auf die Stempelsteuer), die Behandlung von Zuteilungsüberschüssen und deren steuerliche Behandlung sowie mögliche damit verbundene Auswirkungen auf Hypotheken.

Zur eingehenden Durchsicht und Prüfung, da diese Art von Vorgängen in der notariellen Praxis häufig vorkommt.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Beschluss 3/2026 der Generaldirektion für Steuern und Glücksspiel der Regionalregierung von Katalonien, in dem die Änderung der Kriterien für die Steuerveranlagung in Katalonien bei einer zu Lebzeiten getätigten Schenkung von Todes wegen mit sofortiger Übergabe (donació mortis causa amb lliurament de present) offiziell festgelegt wird.

Die wichtigste Änderung ergibt sich aus der Aufhebung von Artikel 632-1.4 des Steuerkodex von Katalonien durch das Gesetz 11/2026 (mit Wirkung ab Juli 2026). Bislang schrieb die Generalitat vor, dass diese Schenkungen so zu besteuern sind, als handele es sich um eine gewöhnliche Schenkung unter Lebenden. Mit der Aufhebung dieses Artikels und der Anpassung an die verbindliche staatliche Rechtslehre behandelt die Vorschrift diesen Rechtsvorgang nun rechtlich als das, was er ist: einen Erbanspruch. Die wichtigsten praktischen Auswirkungen für die Steuerpflichtigen sind:

• Besteuerung als Erbschaft: Auch wenn die Sache noch zu Lebzeiten sofort übergeben wird, wird die Steuer unter Anwendung der für Erbschaften geltenden Vorschriften, Steuerabzüge und Freibeträge berechnet (Erbschaftsregelung), die in der Regel wesentlich günstiger sind als die für Schenkungen.
• Zeitpunkt der Zahlung: Die Steuer wird zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Schenkungsurkunde beim Notar fällig und muss zu diesem Zeitpunkt entrichtet werden.
• 4-Jahres-Kumulierungsregel: Verstirbt der Schenkende innerhalb von vier Jahren nach der Schenkung, wird dieser Vermögenswert zur Berechnung der endgültigen Steuer zum Restnachlass hinzugerechnet.
• Keine Kosten aufgrund der Widerrufsklausel: Durch die Aufnahme der Bedingung, dass der Gegenstand an den Schenkenden zurückfällt, wenn der Beschenkte vor ihm verstirbt (Vortod) oder wenn der Schenkende die Schenkung widerruft, fallen weder zusätzliche Steuern bei der Vermögensübertragungssteuer (ITPAJD) noch bei der Erbschaftssteuer an. Sollte die Schenkung aus diesem Grund rückgängig gemacht werden, kann die Rückerstattung der gezahlten Steuer beantragt werden.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/5019/2025 vom 14. Juli 2025, der von der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat de Catalunya nach dem Verwaltungsrechtsbehelf erlassen wurde, den die Notarin von Ripoll gegen den Bewertungsvermerk des Grundbuchamtes von Badalona Nr. 1 eingelegt hatte. Ausgangspunkt des Konflikts ist die Aussetzung der Eintragung von zwei Urkunden über die Erbfolge ohne Testament (beglaubigt in den Jahren 2014 und 2015) sowie einer„interrogatio in iure“-Urkunde, mit denen die Zuteilung einer im Grundbuch eingetragenen Immobilie mit dem Zuwachs aufgrund der Nichtannahme durch eine der Miterbinnen beabsichtigt war. Ein interessanter Fall, der es uns ermöglicht, die Klagebefugnis zur Einleitung einer „interpellatio in iure“ nach der Doktrin der eigenen Handlungen zu bestimmen, wenn derjenige, der sie einleitet, zuvor als mündlicher Bevollmächtigter der Miterbin gehandelt hat.

Der Sachverhalt geht vom Tod der Eltern aus, bei deren Erbannahmeerklärungen zunächst die Mutter und anschließend eine Schwester als „mündliche Bevollmächtigte“ einer Miterbin auftraten und ihr ihren Erbteil vorbehielten, in Erwartung einer Bestätigung, die im Laufe von zehn Jahren nie erfolgte. Angesichts der Untätigkeit der Miterbin leitete die Schwester die „interrogatio in iure“ (Art. 461-12 CCC) ein, um sie zur Annahme oder Ausschlagung aufzufordern, wobei das Verfahren ohne ausdrückliche Annahme abgeschlossen wurde. Die Registerführerin lehnte die Eintragung ab, da sie der Ansicht war, dass die Antragstellerin „ihren eigenen Handlungen zuwiderhandelte“, indem sie auf die Ausschlagung drängte, obwohl sie zuvor erklärt hatte, im Namen ihrer Schwester anzunehmen, und verlangte daher eine ausdrückliche Verzichtserklärung in einer öffentlichen Urkunde.

Die Generaldirektion beschließt, der Beschwerde teilweise stattzugeben, und stellt fest, dass die Urkunden unter Berücksichtigung der durch das stillschweigende Ablehnungsverhalten der Erbin entstandenen Zuwachsforderung eintragungsfähig sind. In ihrer Begründung stellt die Behörde fest, dass das Handeln als „mündlicher Bevollmächtigter“ ohne formelle Vollmacht weder eine verbindliche „eigene Handlung“ darstellt noch einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben begründet, da die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts von der Bestätigung durch die Betroffene abhängig war. Nach Ablauf der Frist nachder „interpellatio“ gilt das Ausbleiben einer Antwort rechtlich als Ablehnung, wodurch der Schutz der Miterben angesichts der anhaltenden Untätigkeit der Aufforderten gewährleistet ist.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/5017/2025 vom 16. April 2025, der von der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation der Generalitat de Catalunya erlassen wurde, um über die Beschwerde gegen eine ablehnende Stellungnahme des Grundbuchführers von Cambrils zu entscheiden. Der Konflikt entstand, als die Eintragung einer notariellen Urkunde aus dem Jahr 2024 abgelehnt wurde, mit der die Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft einer unter das Wohnungseigentumsrecht fallenden Immobilie notariell beurkundet wurden. Eine interessante Entscheidung zur Festlegung der im katalanischen Zivilgesetzbuch (Codi civil de Catalunya) vorgesehenen Mehrheitsregelungen, die für die Änderung der Aufteilung der gemeinsamen Kosten erforderlich sind, wobei zwischen dem „Beteiligungsanteil“ (Eigentumsanteil) und dem „Beitragsanteil“ zu den allgemeinen Kosten unterschieden wird.

Der Sachverhalt geht auf das Jahr 1995 zurück, als die Eigentümergemeinschaft beschloss, den Beitrag zu den gemeinsamen Kosten für die Büros und Wohnungen des Gebäudes anzupassen, um die intensive Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen aufgrund der wirtschaftlichen Tätigkeit in einem bestimmten Gebäude auszugleichen, wobei die Eigentumsanteile unverändert blieben. Im Jahr 2019 lehnte die Eigentümergemeinschaft eine Rückkehr zum ursprünglichen System ab und beschloss mit der Zustimmung von mehr als vier Fünfteln der Eigentümer und Anteile, den Beschluss notariell beurkunden zu lassen. Der Registerführer setzte die Eintragung aus, da er für die Änderung der Anteile Einstimmigkeit verlangte (Art. 553-26.1 CCC), während die Eigentümergemeinschaft argumentierte, dass bei einer bloßen Änderung der Umlage zu den gemeinsamen Kosten eine qualifizierte Mehrheit von 4/5 Teilen ausreiche (Art. 553-26.2 CCC).

Die Generaldirektion beschließt, der Beschwerde stattzugeben und die Entscheidung des Registerführers aufzuheben. Ihr Hauptargument lautet, dass der „Beteiligungsanteil“ und der „Beitragsanteil“ an den Kosten unterschiedliche Begriffe sind. Da die Änderung weder die eingetragenen Eigentumsanteile noch die Gründungsurkunde der Liegenschaft betrifft, sondern lediglich die Aufteilung der gemeinsamen Kosten aufgrund einer unterschiedlichen Nutzung, findet die Einstimmigkeitsregel keine Anwendung, sodass die von der Versammlung erreichte qualifizierte Mehrheit von vier Fünfteln vollumfänglich gültig ist.

Im Anhang (HIER) ein Link zum „Flash Fiscal Virtual“ der Notarkammer von Katalonien, in dem die Notarin aus Barcelona, Frau Paz Juárez, die verbindliche Auskunft V2051/2025 der Generaldirektion für Steuern zur notariellen Beurkundung eines vor 20 Jahren unterzeichneten, nie abgewickelten privaten Kaufvertrags analysiert, dessen Verkäufer vor einem Jahrzehnt verstorben ist.

Die DGT kommt zu dem Schluss, dass in diesen Fällen, bei denen es sich um private Urkunden handelt, die Verjährungsfrist für die Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen nicht mit der Unterzeichnung des Vertrags beginnt, sondern erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Urkunde ein verbindliches Datum erhält. Im konkreten Fall wird dieses Datum durch den Tod des Verkäufers festgelegt, weshalb die Steuer als verjährt gilt. In der Stellungnahme wird außerdem klargestellt, dass die Verjährung der ITP nicht bedeutet, dass der Vorgang der Stempelsteuer (AJD) unterliegt, da beide Steuern unvereinbar sind. Die Übertragung unterliegt weiterhin der ITP, auch wenn sie als verjährt anzumelden ist.

Im Anhang (HIER) ein Link zum katalanischen Gesetz 11/2026 vom 9. Juli über steuerliche, finanzielle, administrative und den öffentlichen Sektor betreffende Maßnahmen in Katalonien, das wesentliche Änderungen einführt, die große Immobilienbesitzer direkt betreffen. Im Folgenden werden alle wesentlichen Änderungen zusammengefasst, die sich an große Immobilienbesitzer richten oder besondere Auswirkungen auf diese haben:

Neudefinition und Vereinheitlichung des Begriffs „Großaktionär“: Die Vorschrift erweitert, präzisiert und vereinheitlicht die Kriterien und Schwellenwerte für die Einstufung als Großaktionär für verschiedene administrative, einkommensmindernde und steuerliche Zwecke:

• Allgemeine Schwellenwerte und Immobilien in Gebieten mit angespannter Wohnungslage (ZMT): Es gilt weiterhin bzw. wird präzisiert, dass der Besitz von mehr als 10 städtischen Wohnimmobilien (oder einer bebauten Fläche von mehr als 1.500 m²) in Katalonien oder der Besitz von 5 oder mehr städtischen Wohnimmobilien, sofern diese in Gemeinden liegen, die als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (ZMT) ausgewiesen sind, berücksichtigt wird.
• Bestimmte Unternehmen: Dazu zählen ausdrücklich Finanzinstitute, deren Immobilien-Tochtergesellschaften, Investmentfonds und bestimmte Vermögensverwaltungsgesellschaften.
• Berechnung bei Miteigentum und gemeinschaftlichem Eigentum: Hat eine Wohnung mehr als einen Eigentümer, reicht es aus, wenn nur einer von ihnen den Status eines Großbesitzers innehat, damit die Immobilie und ihre Vermietung den für Großbesitzer geltenden Verpflichtungen unterliegen. Die Anteile an der Eigentümergemeinschaft werden so berechnet, dass die vollständigen Eigentumsanteile, die einer Immobilie entsprechen, addiert werden.

Steuerliche Änderungen: ITP/TPO in Höhe von 20 %: Im Bereich der Vermögensübertragungssteuer (ITP/TPO):

• Anpassung des steuerrechtlichen Begriffs „Großgrundbesitzer“: Die steuerrechtliche Definition wird an den Besitz von 5 oder mehr Immobilien in Gebieten mit angespannter Wohnungslage (ZMT) bzw. von mehr als 10 Immobilien auf regionaler Ebene angepasst.
• Anwendung des erhöhten Steuersatzes (20 %): Der Erwerb oder die Übertragung von Wohnimmobilien unterliegt dem erhöhten Steuersatz von 20 %, wenn der Erwerber ein Großgrundbesitzer ist oder ein gesamtes Wohngebäude übertragen wird.
• Nachveranlagungen bei gestaffelten Erwerben: Der Mechanismus der Nachveranlagung für den gestaffelten Erwerb ganzer Immobilien wird geändert; der Steuerpflichtige hat ab der Übertragung der letzten Wohnung einen Monat Zeit, um die ergänzende Selbstveranlagung unter Anwendung des Steuersatzes von 20 % einzureichen.

Vorabmeldung, Rücktritt und Registrierung von Großbesitzern

• Beschränkungen und Kontrollen bei Übertragungen: Die Regelung bezüglich der Vorkaufs- und Rückkaufsrechte der Generalitat von Katalonien beim Verkauf von Immobilien in Gebieten mit angespannter Marktlage (ZMT), die sich im Besitz von Großgrundbesitzern befinden, die als juristische Person gegründet und im Register der Großgrundbesitzer eingetragen sind, sowie bei Zuschlägen im Rahmen von Versteigerungen wird geändert.

Mietregelung, Mietpreisbindung und Maßnahmen zur Bekämpfung der Steuerumgehung

• Einbeziehung von Zimmervermietungen und neuen Modellen: Um zu verhindern, dass Großvermieter oder andere Vermieter auf Zimmervermietungen, Überlassungen oder atypische Verträge („Coliving“) zurückgreifen, um die Mietobergrenze des Referenzindexes zu umgehen, verbietet das Gesetz 11/2026 ausdrücklich Vereinbarungen oder vertragliche Aufschlüsselungen (z. B. die Trennung von „Miete“ und „Nebenkosten“), deren Ziel es ist, die Preisbegrenzung zu umgehen.
• Offenlegung und lückenlose Nachverfolgbarkeit: Der Großbesitzer muss vor der Veröffentlichung der Immobilie die vollständige Kohärenz des Angebots gewährleisten und seinen Status als Großbesitzer in der Anzeige, im Angebot und

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 952/2026 vom 18. Juni, in dem der Hauptgegenstand des Verfahrens die Entscheidung über die vom Käufer einer Wohnung eingelegte Kassationsbeschwerde gegen das Berufungsurteil ist, in dem der Kaufvertrag über eine mutmaßlich zum gemeinschaftlichen Vermögen gehörende Immobilie mangels Zustimmung der ehemaligen Ehefrau des Verkäufers und aufgrund festgestellter Bösgläubigkeit der Käufer von Rechts wegen für nichtig erklärt wurde.

Im vorliegenden Sachverhalt erwarb der Verkäufer im Jahr 1999, als er noch ledig war, eine Immobilie, die ausschließlich zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen wurde. Im Jahr 2004 schloss er eine Ehe unter dem Güterstand der Gütergemeinschaft und tilgte während der Dauer der Ehe einen Teil des Hypothekendarlehens. Nach der Scheidung im Jahr 2014 und während die Aufteilung des gemeinschaftlichen Vermögens noch aussteht, verkaufte der Ex-Ehemann die Immobilie im Jahr 2018 entgeltlich an einen Dritten. Die Ex-Ehefrau erhob eine Hauptklage auf Nichtigkeit (wegen fehlender Zustimmung und möglicher unrechtmäßiger Aneignung) sowie hilfsweise eine Klage auf Aufhebung wegen Gläubigerbetrugs. Der Kern des Rechtsstreits liegt in der Klärung der Frage, ob die fehlende Verfügungsbefugnis des Veräußerers nach der Scheidung die Nichtigkeit des Vertrags zur Folge hat oder lediglich die Übertragung des Eigentumsrechts beeinträchtigt, und ob die Dritterwerber durch den Grundsatz der öffentlichen Glaubwürdigkeit des Grundbuchs und die Vermutung des guten Glaubens gemäß § 34 des Hypothekengesetzes geschützt sind.

Der Oberste Gerichtshof gibt der Kassationsbeschwerde statt, hebt das Berufungsurteil auf und weist die Klage (sowie die hilfsweise erhobene Klage auf Aufhebung) in vollem Umfang ab. Die Hauptbegründung besteht darin, dass die fehlende Verfügungsbefugnis des Verkäufers den Kaufvertrag nicht ungültig macht, da die vertragliche Wirksamkeit des Verkaufs einer gemeinschaftlichen Sache erhalten bleibt und lediglich die Übertragung des Eigentumsrechts betroffen ist. Da der Verkäufer im Grundbuch als alleiniger Inhaber des vollständigen Eigentumsrechts eingetragen ist und kein Randvermerk über den eventuellen (teilweisen) gemeinschaftlichen Charakter der Wohnung vorliegt (§§ 1354 und 1357 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), sind die Käufer durch § 34 des Hypothekengesetzes geschützt. Der Oberste Gerichtshof stellt klar, dass die Tatsache, dass in der Urkunde der geschiedene Familienstand des Verkäufers vermerkt ist, Dritten keine über das Register hinausgehende Untersuchungspflicht auferlegt und für sich genommen die gesetzliche Vermutung des guten Glaubens nicht widerlegt.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 853/2026, in dem ein Gesellschaftsrechtsstreit geklärt wird, der sich aus einem Beschluss zur Kapitalherabsetzung in einer GmbH ergab, der mit einer Mehrheit von 81,81 % des Gesellschaftskapitals gefasst wurde, um die Anteile einer einzigen Gesellschafterin zu tilgen, der der Wert ihrer Einlage durch die Übergabe von Immobilien und 75.000 € in bar zurückerstattet wurde. Der Minderheitsgesellschafter, der 15 % des Kapitals hielt, stimmte gegen den Beschluss, nachdem er vergeblich beantragt hatte, für seine eigenen Anteile eine ähnliche Maßnahme in Anspruch nehmen zu dürfen.

Angesichts dieser Situation reichte dieser Minderheitsgesellschafter schließlich eine Anfechtungsklage ein, um die Nichtigkeit der Kapitalherabsetzung feststellen zu lassen. Obwohl das Handelsgericht Nr. 11 von Barcelona die Klage zunächst abwies, gab das Landgericht von Barcelona der Berufung statt und erklärte die Beschlüsse für nichtig, mit der Begründung, dass Artikel 329 des Kapitalgesellschaftsgesetzes (LSC) die Zustimmung aller Gesellschafter des Unternehmens vorschreibt, wenn die Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen nicht alle Anteile gleichermaßen betrifft.

Nachdem die entsprechende Kassationsbeschwerde eingelegt worden war, wies der Oberste Gerichtshof diese zurück und stellte fest, dass, wenn die Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen nicht alle Anteile gleichermaßen betrifft, Artikel 329 des Kapitalgesellschaftsgesetzes die individuelle Zustimmung aller Gesellschafter erfordert und nicht nur die derjenigen, deren Anteile abgeschrieben werden. Die Kammer interpretiert diese Anforderung als Ausdruck des Grundsatzes der Gleichbehandlung der Gesellschafter (Artikel 97 LSC) und des Pro-rata-Prinzips (Artikel 330 LSC), da sie der Ansicht ist, dass ein Vorgang dieser Art die rechtliche und wirtschaftliche Stellung sowohl des ausscheidenden Gesellschafters als auch der verbleibenden Gesellschafter verändert. Folglich führt das Fehlen der individuellen Zustimmung des Gesellschafters, der dagegen gestimmt hat, zur Nichtigkeit des Beschlusses über die Kapitalherabsetzung.

Im Anhang (HIER) der Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 997/2026 vom 23. Juni, in dem eine Kassationsbeschwerde eines Notars gegen das Berufungsurteil behandelt wird, das die Rechtmäßigkeit der von einem Grundbuchführer erteilten negativen Bewertung bestätigt hatte. Mit dieser Bewertung war die Eintragung der Verzugszinsklausel in einer mit einem Verbraucher abgeschlossenen Hypothekendarlehensurkunde für eine Wohnimmobilie abgelehnt worden.

Im vorliegenden Sachverhalt wurde am 27. Juni 2019 eine Hypothekendarlehensurkunde genehmigt, in der ein Verzugszins in Höhe des Vergütungszinses zuzüglich zwei Prozentpunkte festgelegt wurde. Der Grundbuchführer lehnte die Eintragung ab, da er sie als Verstoß gegen zwingende Vorschriften ansah, konkret gegen Artikel 25 des Gesetzes 5/2019 über Immobilienkreditverträge (LCCI) und Artikel 114 des Hypothekengesetzes, und argumentierte, dass die Vorschrift den Verzugszins zwingend auf den Vergütungszins zuzüglich drei Prozentpunkte festlege, ohne dass eine abweichende Vereinbarung zulässig sei. Der Kern der rechtlichen Kontroverse liegt in der Frage, ob die zwingende Natur der Artikel 3 und 25 des LCCI jede abweichende Vereinbarung absolut verbietet oder ob sie im Gegenteil die Vereinbarung eines Verzugszinssatzes unterhalb der gesetzlichen Obergrenze zulässt, da dies für den Verbraucher vorteilhafter ist.

Der Oberste Gerichtshof gibt der Kassationsbeschwerde statt, hebt das Berufungsurteil auf und erklärt die ablehnende Entscheidung des Registerführers für rechtswidrig. Die Hauptbegründung der Entscheidung liegt darin, dass Artikel 25 des LCCI eine Obergrenze zum Schutz des Verbrauchers vor Missbrauch festlegt, weshalb die zwingende Natur der Vorschrift so zu verstehen ist, dass sie darauf abzielt, noch belastendere Klauseln zu verhindern, die vom Unternehmer auferlegt werden. Das Gericht argumentiert in Übereinstimmung mit der Richtlinie 2014/17/EU, dass das Verbot einer Vereinbarung, die die Rechtsstellung des Kreditnehmers verbessert, einen Widerspruch darstellen würde, der den Zweck der Verbraucherschutzvorschriften selbst untergraben würde.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 881/2026 vom 9. Juni, in dem ein interessanter Rechtsstreit über die Auswirkungen des Verkaufs eines wesentlichen Vermögenswerts einer Handelsgesellschaft ohne Zustimmung der Hauptversammlung sowie über die möglichen Folgen für den gutgläubigen Dritterwerber entschieden wird.

Der Sachverhalt geht auf einen Kaufvertrag zurück, durch den ein Unternehmen sein gesamtes Immobilienvermögen auf ein anderes Unternehmen übertrug (wodurch die Verkäuferin vollständig ihres Vermögens beraubt und de facto ohne Geschäftstätigkeit zurückblieb) zu einem Gesamtpreis von 19.000 Euro, der von der Käuferin unter dem Vorwand einbehalten wurde, die auf den Grundstücken lastenden Schulden zu übernehmen, wobei sie in der Urkunde fälschlicherweise erklärte, dass die Vermögenswerte kein wesentliches Vermögen darstellten. Angesichts der von einer Minderheitsgesellschafterin erhobenen Nichtigkeitsklage wies das Landgericht von Santa Cruz de Tenerife die Klage ab, da es der Ansicht war, dass die Käuferin als gutgläubige Dritte gemäß Artikel 234.2 LSC geschützt werden müsse, da nicht feststehe, dass sie die tatsächliche Situation der Verkäuferin gekannt habe, obwohl deren alleinige Geschäftsführerin bis fünf Jahre vor der Transaktion Gesellschafterin der Verkäuferin gewesen war. Der Kern der rechtlichen Kontroverse liegt daher in der Klärung der Frage, ob die fehlende Zustimmung der Gesellschafterversammlung zur Veräußerung wesentlicher Vermögenswerte gemäß Artikel 160.f) LSC die absolute Nichtigkeit des Geschäfts mit Wirkung gegenüber jedem Dritten nach sich zieht oder ob der Grundsatz des Schutzes des Handelsverkehrs gemäß Artikel 234.2 LSC analog anwendbar ist, wobei die Kriterien zur Beurteilung des guten Glaubens und des Fehlens grober Fahrlässigkeit des Erwerbers zu prüfen sind.

Schließlich beschließt der Oberste Gerichtshof, der Kassationsbeschwerde stattzugeben, das angefochtene Urteil aufzuheben, der Klage in vollem Umfang stattzugeben und den Kaufvertrag für nichtig zu erklären, mit der daraus folgenden Verpflichtung, die Grundstücke zurückzugeben und den Besitzzustand zu regeln. Die rechtswissenschaftliche Schlussfolgerung der Kammer besagt, dass angesichts der Rechtslücke hinsichtlich der Wirkungen gegenüber Dritten bei einem Verstoß gegen Artikel 160 Buchstabe f) LSC Artikel 234 Absatz 2 LSC analog anzuwenden ist, sodass das Fehlen einer Zustimmung der Gesellschafterversammlung Dritten, die in gutem Glauben und ohne grobe Fahrlässigkeit handeln, nicht entgegengehalten werden kann. Im konkreten Fall stellt das Gericht jedoch fest, dass die Umstände den guten Glauben der Käuferin vollständig ausschließen: nicht nur wegen der historischen Verbindung ihrer Geschäftsführerin mit der Verkäuferin, sondern auch, weil die Transaktion eine vollständige Vermögensentziehung ohne Erhalt einer tatsächlichen Gegenleistung beinhaltete, da die angebliche „Übernahme von Schulden“ für die Belastungen der Immobilien lediglich kumulativ und nicht schuldbefreiend war, da die Zustimmung der Gläubiger fehlte (gemäß Artikel 1205 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und Artikel 118 des Hypothekengesetzes); da somit kein gutgläubiges Handeln vorliegt, genießt die Käuferin keinen Schutz, und die vom nicht befugten Verwalter vorgenommene Veräußerung wird für unwirksam erklärt.

Im Anhang (HIER) finden Sie einen Link zu einer von der Stiftung „Fundación Notariado“ organisierten Video-Fortbildung, in der Herr Pablo Alonso Rocamora, Notar in Ayora (Valencia), eine interessante praktische notarielle Fortbildung zum Thema der Beurkundung notarieller Urkunden per Videokonferenz hält, wobei diese Möglichkeit in § 17.ter des Notariatsgesetzes vorgesehen ist.

Dank dieser jüngsten Neuerung ist es nun möglich, Handelsverträge „online“ zu unterzeichnen, mit denen eine Vielzahl gängiger Geschäfte wie Darlehen, Kredite, Factoring, Leasing, Mietkauf, Bürgschaften, Confirming usw. abgewickelt werden können. Diese Option findet zunehmend Verbreitung und wird von Finanzinstituten und Kunden gleichermaßen bevorzugt.

Zur Einsichtnahme und zum Studium, angesichts der großen praktischen Anwendbarkeit im täglichen Arbeitsalltag des Notariats.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil Nr. 209/2026 des Landgerichts Sevilla vom 27. März, in dem ein Rechtsstreit zwischen zwei Handelsgesellschaften entschieden wird und dessen Hauptgegenstand darin besteht, die Gültigkeit der Beschlüsse zu prüfen, die auf einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung in Abwesenheit eines Notars zur Protokollführung gefasst wurden, dessen obligatorische Anwesenheit von der Minderheit der Gesellschafter formell beantragt worden war.

Der Sachverhalt geht auf die Einberufung dieser Gesellschafterversammlung durch die Geschäftsführer zurück, deren Mitteilung bei der klagenden Minderheitsgesellschafterin verspätet einging; diese beantragte am folgenden Tag per Burofax gemäß § 203 Abs. 1 des Kapitalgesellschaftsgesetzes die Anwesenheit eines Notars. Dieser Antrag auf notarielle Anwesenheit wurde genau 4 Tage und 21 Stunden vor dem für die Abhaltung der Versammlung festgelegten Zeitpunkt am Sitz der beklagten Gesellschaft formell zugestellt und entgegengenommen. Der Kern des Rechtsstreits besteht daher darin, zu klären, ob bei der Berechnung der gesetzlichen Frist von fünf Tagen das Datum der Absendung oder das Datum des Eingangs des Antrags bei den Geschäftsführern maßgeblich ist und ob es zulässig ist, dass diese Frist nicht vollständig eingehalten wird.

Schließlich beschließt das Provinzgericht von Sevilla, der von der beklagten Gesellschaft eingelegten Berufung stattzugeben, die in erster Instanz ausgesprochene Nichtigkeit der Hauptversammlung aufzuheben und die Klage vollständig abzuweisen. Die wichtigste rechtliche Schlussfolgerung aus dieser Entscheidung ist, dassder Stichtag für die Berechnung der Frist gemäß Artikel 203 Absatz 1 des LSC zwingend der Tag des Eingangs der Mitteilung bei den Geschäftsführern ist, wobei der Ablauf von fünf vollen Tagen erforderlich ist, damit die gesetzliche Verpflichtung zur Beauftragung des Notars entsteht. Da im konkreten Fall nur noch knapp drei Stunden bis zum Ablauf dieser Frist verblieben, war der Antrag somit verspätet und befreite die Gesellschaft von dieser Verpflichtung, wodurch die volle Wirksamkeit der ohne Anwesenheit des Notars gefassten Beschlüsse gewahrt blieb.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (DGSJFP) vom 18. Februar 2026, die im Rahmen eines Rechtsbehelfs ergangen ist, der gegen die Weigerung des Grundbuchamtes Nr. 3 in Madrid eingelegt wurde, eine Urkunde über die Löschung einer Hypothek einzutragen, die einseitig vom Hypothekenschuldner selbst ausgestellt wurde, der im Namen des Gläubigers (Banco Santander, S.A.) mittels einer unwiderruflichen, an aufschiebende Bedingungen geknüpften Vollmacht handelte.

Der Sachverhalt stützt sich auf eine vom Finanzinstitut zugunsten bestimmter Personen (des Schuldners oder des Eigentümers der Immobilie) eingeräumte Sondervollmacht zur Löschung, die unter der aufschiebenden Bedingung steht, dass die Bank die vollständige Begleichung der Schuld überprüft und über das elektronische Notariat eine von einem Mitarbeiter des Instituts unterzeichnete „Bescheinigung über den Nullsaldo“ übermittelt. Die Registerführerin setzte die Eintragung aus, da sie der Ansicht war, dass diese der Urkunde beigefügte Bescheinigung weder nachweise, dass der Unterzeichner über eine ausreichende Vollmacht mit Vertretungsbefugnis verfüge, noch dass seine Unterschrift notariell beglaubigt sei, und verlangte hierfür die Einhaltung von § 1280 Abs. 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Kern der rechtlichen Kontroverse liegt daher in der Klärung der Frage, ob die formalen Anforderungen an die Echtheit und Vertretungsbefugnis gemäß Artikel 1280 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auch vom Aussteller eines Dokuments verlangt werden müssen, das lediglich ein internes Kontrollinstrument und eine aufschiebende Bedingung der Vollmacht darstellt, oder ob es im Gegenteil ausreicht, wenn der Notar unter seiner Verantwortung die Erfüllung dieser objektiven Voraussetzungen als ausreichend beurteilt.

Schließlich beschließt die Generaldirektion, dem vom Notar eingelegten Rechtsbehelf stattzugeben und die ablehnende Entscheidung der Registerführerin aufzuheben. Die wichtigste rechtliche Schlussfolgerung, die sich aus dieser Entscheidung ableiten lässt, ist, dass das Erfordernis der Schriftform in einer öffentlichen Urkunde (Artikel 1280 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sich ausschließlich auf das eigentliche Hauptvollmachtsgeschäft selbst beziehen muss und nicht auf ergänzende Anforderungen oder Ziele der internen Kontrolle (wie die Bescheinigung über einen Saldo von Null), die vom Vollmachtgeber in Ausübung seiner Willensautonomie frei festgelegt werden. Somit bekräftigt die DGSJFP, dass die Übermittlung dieser Bescheinigung über das elektronische Notariat als interne Handlung und als tatsächliche Voraussetzung für die aufschiebende Bedingung gilt, deren Erfüllung ausschließlich und in eigener Verantwortung vom beglaubigenden Notar zu beurteilen ist, ohne dass der Registerführer diese Beurteilung der Zulänglichkeit überprüfen oder entkräften kann, sofern kein klarer und offensichtlicher Fehler vorliegt.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 849/2026 vom 3. Juni 2026, in dem ein Rechtsstreit bezüglich einer ablehnenden Stellungnahme des Grundbuchamtes im Rahmen einer Erbteilungsurkunde entschieden wird, bei der das Übertragungsrecht eine Rolle spielt.

Der Sachverhalt geht von dem Tod einer Mutter (erste Erblasserin) aus, deren Vermögen von ihren Kindern geerbt werden sollte. Einer von ihnen verstarb jedoch später, ohne die Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen zu haben (übertragender Erbe), und hinterließ seinerseits eine Witwe, die Anspruch auf den gesetzlichen Nießbrauch hatte. Die überlebenden Geschwister (Nacherben) nahmen die Teilung des Nachlasses der Mutter ohne Beteiligung der Witwe ihres Bruders vor und machten geltend, dass das Vermögen der Erstverstorbenen niemals in den Nachlass des Verstorbenen eingegangen sei, da dieser die Erbschaft nicht angenommen habe. Der Kern der rechtlichen Kontroverse liegt in der Klärung der Funktionsweisedes „ilius transmissionis“ (Art. 1006 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), d. h. darin, ob die Transmissari direkt und unabhängig vom Erstverstorbenen erben (Theorie des direkten Erwerbs) oder ob sie dies über das Erbe des Übertragenden tun (klassische Theorie oder Theorie der doppelten Übertragung), was dazu führen würde, dass diese Vermögenswerte bei der Berechnung des Pflichtteils des verwitweten Ehegatten berücksichtigt werden müssten und dessen Beteiligung an der Erbteilung erforderlich wäre.

Schließlich beschließt der Oberste Gerichtshof, der eingelegten Kassationsbeschwerde stattzugeben und damit zur klassischen Theorie der doppelten Übertragung zurückzukehren, wobei er feststellt, dassdas „elius delationis“ gerade aufgrund ihrer Eigenschaft als Erben des Übertragenden auf die Erben übergeht und in deren Nachlassmasse einfließt. Folglich legt er fest, dass für die Berechnung des Pflichtteils der Witwe des Übertragenden die Vermögenswerte, die ihrem verstorbenen Ehemann im Nachlass der Erstverstorbenen zustanden, zwingend zu berücksichtigen sind, weshalb ihre Einbeziehung in diese Erbteilung unerlässlich ist. Dies ist in solchen Fällen sowohl im Hinblick auf die Erbfolge als auch auf die sich daraus ergebenden steuerlichen Auswirkungen zu berücksichtigen.

Im Anhang (HIER) finden Sie einen Link zum „Flash Fiscal Virtual“ der Notarkammer von Katalonien, in dem Herr Juan Galdón, Notar in Esplugues de Llobregat, die verbindliche Auslegungsentscheidung 568/2025 der Generaldirektion für Steuern zum Erwerb von Gesellschaftsanteilen durch einen Großaktionär analysiert.

Die DGT weist darauf hin, dass die Übertragung von Gesellschaftsanteilen grundsätzlich von der ITP befreit ist. Wird der Vorgang jedoch dazu genutzt, die Besteuerung einer Immobilienübertragung zu umgehen, und unterliegt er gemäß Artikel 338 des Wertpapiermarktgesetzes der Steuer, kann der in Katalonien für Großaktionäre vorgesehene erhöhte Steuersatz von 20 % zur Anwendung kommen.

Die Auskunft bestätigt, dass der Erwerb von Gesellschaftsanteilen bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ebenfalls mit einem Steuersatz von 20 % im Rahmen der Kapitalertragsteuer besteuert werden kann.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss des Landgerichts Logroño (1. Kammer) Nr. 78/2026 vom 2. März (ROJ AAP LO 110/2026), der im Rahmen eines Berufungsverfahrens gegen einen Beschluss über die Unzulässigkeit einer Klage ergangen ist. Die Entscheidung betrifft eine Klage auf gerichtliche Erbteilung und die Erfüllung der Verfahrensvoraussetzung, die in der vorherigen Inanspruchnahme geeigneter Mittel zur Streitbeilegung (MASC) besteht.

Das Verfahren begann mit einem Antrag auf gerichtliche Erbteilung, der in erster Instanz zurückgewiesen wurde, da kein vorheriger Verhandlungsversuch zwischen den Parteien nachgewiesen wurde, der nach Inkrafttreten des Gesetzes LO 1/2025 vorgeschrieben ist. Die Klägerin legte Berufung ein und machte geltend, dass Verhandlungsbemühungen stattgefunden hätten (notarielle Aufforderungzur „deinterpellatio in iure“, die eine Androhung rechtlicher Schritte gemäß Art. 1005 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Cc) sowie anschließende Kontakte zwischen den Rechtsanwälten beinhaltete), doch das Gericht erster Instanz war der Ansicht, dass dieser Versuch nicht hinreichend nachgewiesen worden sei. Das Provinzgericht bestätigt diese Einschätzung und betont, dass die vorangegangene notarielle Aufforderung (zur Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft) nicht einem Versuch der Streitbeilegung gleichkommt und dass weder das Vorliegen noch die tatsächliche Beteiligung des Beklagten an Verhandlungen dokumentarisch belegt ist. Das Provinzgericht weist die Berufung zurück und bestätigt die Unzulässigkeit der Klage, da es der Auffassung ist, dass die Verfahrensvoraussetzung, einen vorherigen Versuch einer MASC gemäß dem Gesetz 1/2025 nachzuweisen, nicht erfüllt wurde. Das Gericht verlangt einen Mindestnachweis in Form von Unterlagen, dass Verhandlungen (oder ein tatsächlicher Versuch dazu) stattgefunden haben und dass diese von der anderen Partei entgegengenommen wurden; die bloße Behauptung von Gesprächen oder Handlungen, die nicht auf die Beilegung des Konflikts ausgerichtet waren, reicht nicht aus.

Dies ist bei unserer Beratung von Mandanten in Erbschaftsangelegenheiten und bei notariellen MASC-Verfahren zu berücksichtigen.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs (Zivilkammer, 1. Abteilung) Nr. 666/2026 vom 4. Mai (ROJ STS 1964/2026), das im Rahmen eines außerordentlichen Rechtsmittels wegen Verfahrensverstoßes und einer Kassationsbeschwerde in einer Rechtssache zur Haftung für Baumängel und einer von einer Eigentümergemeinschaft gegen den Bauträger und Verkäufer erhobenen Klage ergangen ist.

Eine Eigentümergemeinschaft reichte Klage gegen den Bauträger ein und forderte die Behebung der Baumängel am Gebäude oder, hilfsweise, die Erstattung der dafür anfallenden Kosten. Das Gericht erster Instanz gab der Klage statt und verurteilte die Bauträgerin zur Zahlung der Reparaturkosten; das Landgericht Alicante bestätigte das Urteil in vollem Umfang, wies die Einwände der Bauträgerin bezüglich Rechtsmissbrauchs, fehlender Klagebefugnis und Verjährung zurück und stellte fest, dass die Eigentümergemeinschaft klagebefugt und die Bauträgerin aufgrund ihrer Eigenschaft als Verkäuferin und Bauträgerin klageerheblich sei.

Der Oberste Gerichtshof weist beide Rechtsmittel zurück und bestätigt das angefochtene Urteil. Er stellt fest, dass der Bauträger und Verkäufer vertraglich für Baumängel haftet, unabhängig von deren Schweregrad, ohne dass ein Rechtsmissbrauch vorliegt, wenn er die vertragliche Klage anstelle spezifischer Klagen (versteckte Mängel oder LOE) geltend macht. Zudem weist er die Auffassung zurück, dass der Grundsatz der Relativität von Verträgen die Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber nachfolgenden Erwerbern oder der Eigentümergemeinschaft ausschließt. Kernaussage: Die vertragliche Haftung des Bauträgers für Baumängel ist mit anderen Haftungsregelungen vereinbar, kann ohne Beschränkung auf Fälle von „aliud pro alio“ geltend gemacht werden und wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Anspruchsteller nicht die ursprünglichen Käufer sind.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs (Zivilkammer, 1. Abteilung) Nr. 701/2026 vom 7. Mai (ROJ STS 2086/2026), das im Rahmen einer Kassationsbeschwerde gegen ein Urteil des Landgerichts Granada ergangen ist. Die Entscheidung befasst sich mit einer Schadensersatzklage zwischen Miterben wegen der ausschließlichen Nutzung eines Erbguts vor der Teilung.

Der Fall geht auf eine ungeteilte Erbschaft zurück, bei der eine Miterbin (die Witwe) die ererbte Wohnung jahrelang allein bewohnt hatte. Die Töchter des Erblassers forderten in eigenem Namen eine Entschädigung in Höhe der Mieteinnahmen, die sie durch die Vermietung der Immobilie hätten erzielen können. Das Gericht erster Instanz wies die Klage wegen fehlender Klagebefugnis ab, da es der Ansicht war, dass die Klage zugunsten der Erbengemeinschaft und nicht im eigenen Namen hätte erhoben werden müssen. Das Landgericht Granada bestätigte die Entscheidung und fügte hinzu, dass Art. 1063 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (CC) die Aufrechnung von Erträgen und Erträgen zwischen Miterben zum Zeitpunkt der Teilung vorsieht, weshalb der Anspruch in einem eigenständigen Feststellungsprozess nicht zulässig sei.

Der Oberste Gerichtshof weist die Kassationsbeschwerde zurück und bestätigt die fehlende Klagebefugnis der Klägerinnen. Er stellt fest, dass die Miterben, solange die Erbengemeinschaft besteht, keine Erträge, Erlöse oder Schadensersatzansprüche aus Vermögenswerten des Nachlasses in eigenem Namen geltend machen können, da diese zum Nachlassvermögen gehören und im Rahmen der Erbteilung geregelt werden müssen (Art. 1063 CC). Die Kammer unterstreicht den Unterschied zwischen der Erbengemeinschaft und der gewöhnlichen Gemeinschaft und lehnt die Anwendung der Rechtsprechung zur letzteren ab. Kernaussage: Während der Erbengemeinschaft gehören alle Erträge, Früchte oder Entschädigungen, die mit den Vermögenswerten des Nachlasses in Zusammenhang stehen, der Gemeinschaft und können nur zu deren Gunsten geltend gemacht werden, in der Regel im Rahmen der Erbteilung, nicht jedoch von einzelnen Miterben.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs (Kammer für Verwaltungsstreitigkeiten, 2. Abteilung) Nr. 617/2026 vom 18. Mai (ROJ STS 2211/2026), das im Rahmen einer verwaltungsrechtlichen Kassationsbeschwerde gegen ein Urteil des Obersten Gerichtshofs der Balearen in Sachen Stempelsteuer (IAJD) ergangen ist und die Steuerbemessungsgrundlage einer Urkunde zur Anmeldung eines Neubaus betrifft.

Der Rechtsstreit geht auf einen vorläufigen Steuerbescheid zur IAJD zurück, der im Anschluss an eine Urkunde zur Erklärung eines Neubaus ausgestellt wurde, die Jahrzehnte nach der Errichtung des Bauwerks unterzeichnet wurde (das Bauwerk wurde 1962 errichtet und 2014 dokumentiert). Die regionale Verwaltung aktualisierte die Steuerbemessungsgrundlage unter Anwendung höherer Bewertungskriterien, während der Steuerpflichtige geltend machte, dass die historischen Baukosten zugrunde gelegt werden müssten. Das TEAR der Balearen gab der Beschwerde des Steuerpflichtigen statt und hob den Steuerbescheid auf, und das TSJ der Balearen wies die Berufung der Verwaltung zurück und stellte in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs fest, dass die Steuerbemessungsgrundlage für die IAJD in solchen Fällen die materiellen Baukosten des Bauvorhabens sind, nicht dessen aktualisierter Wert oder Marktwert.

Der Oberste Gerichtshof weist die Kassationsbeschwerde zurück und bestätigt das Urteil der Vorinstanz. Dabei legt er als Rechtsgrundsatz fest, dass die Steuerbemessungsgrundlage für die IAJD bei notariellen Urkunden über Neubauten der tatsächliche Wert der materiellen Baukosten ist, ohne dass Währungsanpassungskoeffizienten angewendet werden dürfen, selbst wenn zwischen dem Bau und dem Steueraufkommen viele Jahre vergangen sind. Die Kammer begründet ihre Entscheidung mit dem Grundsatz der Steuergesetzmäßigkeit und der Auslegung von Artikel 70 der Steuerverordnung, der sich ausschließlich auf die „Baukosten“ bezieht und jegliche Aktualisierung oder Bezugnahme auf den Marktwert ausschließt. Kernaussage: Der Begriff der „tatsächlichen Kosten“ bei der IAJD ist eine historische und objektive Größe, die nicht aktualisiert werden kann und ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage nicht in einen aktualisierten Wert umgewandelt werden darf.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss JUS/1734/2026 vom 11. Mai, erlassen von der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und angemessene Konfliktbewältigung der Generalitat de Catalunya im Rahmen eines Verwaltungsrechtsbehelfs gegen eine ablehnende Eintragung im Grundbuch. Der Beschluss bezieht sich auf eine notariell beglaubigte öffentliche Kaufurkunde über einen ungeteilten Anteil (50 %) an einer als Wohnraum genutzten Immobilie, die im Grundbuch Nr. 18 von Barcelona eingetragen ist.

Der Sachverhalt geht von dem Verkauf eines ungeteilten Anteils von 50 % an einer vermieteten Wohnung in Barcelona durch eine Gesellschaft (Großaktionär) aus, wobei die Veräußerin das Eigentum an den übrigen 50 % behält. In der notariellen Urkunde wurde weder ein Nachweis über den Verzicht auf das Vorkaufsrecht seitens der katalanischen Wohnungsbehörde noch ein anderer Nachweis bezüglich der Vorkaufsrechte der Verwaltung aufgenommen. Aus diesem Grund lehnte die Registerführerin die Eintragung ab, da sie einen solchen vorherigen Verzicht gemäß dem Gesetzesdekret 2/2025 für erforderlich hielt, da es sich um eine Übertragung durch einen Großgrundbesitzer in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt handelte, und davon ausging, dass selbst die Übertragung eines ungeteilten Anteils den Vorkaufs- und Rückkaufsrechten unterliegt.

Die Generaldirektion gibt dem Einspruch statt und hebt die ablehnende Entscheidung auf. Sie kommt zu dem Schluss, dass weder eine vorherige Mitteilung noch ein Verzicht der Verwaltung erforderlich ist, wenn lediglich ein ungeteilter Anteil übertragen wird und nicht die gesamte Immobilie oder der gesamte Anteil des Übertragenden. Sie begründet diese Entscheidung mit einer wörtlichen und restriktiven Auslegung der Vorschrift – die sich auf die „Übertragung einer beliebigen Wohnung“ bezieht, jedoch im Zusammenhang mit einer vollständigen Übertragung – sowie mit der Unzulässigkeit, Beschränkungen des Verfügungsrechts analog auszudehnen. Darüber hinaus unterscheidet es diesen Fall von Präzedenzfällen, in denen tatsächlich 100 % des Anteils des Veräußerers übertragen wurden, und stellt fest, dass, auch wenn durch aufeinanderfolgende Teilübertragungen Risiken des Rechtsmissbrauchs bestehen könnten, dies nicht dazu berechtigt, Anforderungen aufzuerlegen, die in den geltenden Vorschriften nicht ausdrücklich vorgesehen sind.

Im Anhang (HIER) ein Link zu einer Video-Schulung der Fundación Notariado, in der Herr Manuel Lora-Tamayo Villacieros, Notar aus Madrid und Beauftragter der Fundación Aequita, eine sehr interessante Schulung über die Auswirkungen auf die notarielle Praxis nach Inkrafttreten der neuen, für diese Institutionen geltenden Regelung hält, mit besonderem Bezug auf die verschiedenen Unterstützungsmöglichkeiten, auf die zurückgegriffen werden kann, die Besonderheiten, die bei der Beurkundung öffentlicher Urkunden zu beachten sind, sowie bestimmte Fragen im Erbrecht, die berücksichtigt werden müssen.

Zur Einsichtnahme und zum Studium, angesichts der großen praktischen Anwendbarkeit im täglichen Arbeitsalltag des Notariats.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation von Katalonien vom 13. Mai 2026, mit dem über die Beschwerde gegen die Entscheidung der Grundbuchführerin von Terrassa Nr. 2 entschieden wird, die die Eintragung von zwei Urkunden über die Annahme und Zuteilung einer Erbschaft ausgesetzt hatte. Die Urkunden dokumentierten zum einen die Annahme der Erbschaft einer verstorbenen Person mit Behinderung, die ohne Testament verstorben war, und zum anderen die Annahme des ihr zustehenden Erbanteils am Nachlass ihres Vaters durch Rechtsnachfolge, in dessen Testament eine exemplarische Ersatzerbschaft zugunsten eines Vereins zur Betreuung von Menschen mit Behinderung angeordnet worden war.

Der Sachverhalt dreht sich um die Wirksamkeit einer 1989 vom Vater des Erblassers angeordneten exemplarischen Ersetzungsklausel. Nach dem Tod des Erblassers, der weder Nachkommen noch Ehepartner hinterließ, wurden seine Geschwister zu gesetzlichen Erben erklärt, da der beurkundende Notar der Ansicht war, dass die exemplarische Ersetzung unwirksam geworden sei, da Nachkommen des Erblassers vorlägen, gemäß den zum Zeitpunkt der Testamentserrichtung geltenden Vorschriften. Die Registerführerin setzte die Eintragung aus zwei Gründen aus: erstens, weil im Allgemeinen Register für letztwillige Verfügungen eine letztwillige Verfügung unter der Rubrik „sonstige Formen“ verzeichnet war, die nicht vorgelegt worden war; und zweitens, weil sie der Ansicht war, dass die behauptete Unwirksamkeit der exemplarischen Ersetzung und die daraus resultierende Eröffnung der gesetzlichen Erbfolge nicht außergerichtlich festgestellt werden könnten, sondern angesichts des Vorliegens einer ausdrücklichen Erbschaftszuwendung zugunsten eines Vereins einer gerichtlichen Entscheidung bedürften.

Die Generaldirektion gibt der Beschwerde teilweise statt. Sie hebt den ersten beanstandeten Mangel auf, da sie zu dem Schluss kommt, dass sich der Verweis auf „andere Formen“ im Allgemeinen Register für letztwillige Verfügungen genau auf die im Testament des Vaters angeordnete Ersatzexemplar-Regelung bezieht, sodass keine weitere letztwillige Verfügung vorlag, die noch einzureichen war. Den zweiten Einwand bestätigt sie jedoch mit der Begründung, dass die Unwirksamkeit der im Testament vorgesehenen Ersetzung nicht ohne Weiteres festgestellt werden könne. Sie führt aus, dass das Testament zwar unter Geltung der katalanischen Gesetzessammlung erlassen wurde, die zweite Übergangsbestimmung im vierten Buch des Zivilgesetzbuchs von Katalonien jedoch die Aufrechterhaltung der Gültigkeit früherer Verfügungen zulässt, die materiell der aktuellen Regelung entsprechen. Folglich könnte die Erbfolge zugunsten des Vereins wirksam sein, sofern die in Artikel 425-12 des katalanischen Zivilgesetzbuchs vorgesehenen Voraussetzungen vorliegen – ein Umstand, der weder nachgewiesen noch von der als Erbin benannten Einrichtung widerlegt worden war. Aus diesem Grund ist die Generaldirektion der Ansicht, dass die Frage nicht auf Registerebene geklärt werden kann und dass im Falle einer Streitigkeit über die Wirksamkeit der vorbildlichen Ersetzung die gerichtliche Behörde darüber entscheiden muss.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 19. Februar 2026, in dem über die Beschwerde gegen die Entscheidung des Handelsregisterführers II von Madrid entschieden wird, der die Eintragung einer notariellen Urkunde über Gesellschaftsbeschlüsse zur Satzungsänderung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ausgesetzt hatte. Die Urkunde dokumentierte die von der Hauptversammlung gefassten Beschlüsse zur Erweiterung des Gesellschaftszwecks durch die Aufnahme von Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Betrieb von Franchise-Unternehmen und, als Folge davon, zur Änderung des Satzungsartikels über den Gesellschaftszweck.

Die Gesellschaft machte geltend, dass die genehmigte Änderung lediglich eine Konkretisierung oder Präzisierung von Tätigkeiten darstelle, die bereits im Gesellschaftszweck enthalten seien, weshalb kein Austrittsrecht zugunsten der widersprechenden Gesellschafter entstünde. Der Registerführer setzte die Eintragung jedoch aus, da in der Urkunde die Erklärungen fehlten, die für Fälle erforderlich sind, in denen die Änderung des Gesellschaftszwecks das in den §§ 346 ff. des Kapitalgesellschaftsgesetzes vorgesehene Austrittsrecht begründen kann. Insbesondere vertrat er die Auffassung, dass nachgewiesen werden müsse, dass kein Gesellschafter dieses Recht ausgeübt habe oder, gegebenenfalls, dass die gesetzlich vorgesehenen Maßnahmen in Bezug auf die ausgeschiedenen Gesellschafter erfüllt worden seien.

Die Generaldirektion weist den Einspruch zurück und bestätigt die Einstufung. Sie weist darauf hin, dass das Austrittsrecht dann entsteht, wenn die Änderung des Gesellschaftszwecks wesentlicher Natur ist, d. h. wenn sie die Voraussetzungen, die für den Beitritt des Gesellschafters zur Gesellschaft ausschlaggebend waren, erheblich verändert. Unter Anwendung dieser Rechtslehre auf den konkreten Fall kommt sie zu dem Schluss, dass die Franchise-Tätigkeit nicht als bloße Konkretisierung der satzungsmäßigen Tätigkeit angesehen werden kann, die in der Beratung bei der Gestaltung und Einrichtung von Gastronomiebetrieben besteht, da das Franchising eine rechtlich und wirtschaftlich eigenständige Tätigkeit darstellt, die durch die Übertragung von gewerblichen oder geistigen Eigentumsrechten, die Weitergabe von Know-how und die fortlaufende Erbringung technischer und kaufmännischer Unterstützung gekennzeichnet ist. Daher stellt die Erweiterung des Gesellschaftszwecks eine wesentliche Änderung dar, die das Austrittsrecht der widersprechenden Gesellschafter begründen kann, wobei die Einhaltung der im Gesellschafts- und Registerrecht vorgesehenen Dokumentationsanforderungen für die Eintragung unerlässlich ist.

Im Anhang (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 18. Februar 2026, mit dem über die Beschwerde gegen die Entscheidung des Handelsregisters IV in Madrid entschieden wurde, das die Eintragung einer notariell beglaubigten Urkunde über Gesellschaftsbeschlüsse zur Auflösung, Liquidation und Erlöschen einer Aktiengesellschaft ausgesetzt hatte. In der Hauptversammlung wurden die Schlussbilanz der Liquidation, der Bericht über die Liquidationsmaßnahmen und ein Entwurf zur Aufteilung des Gesellschaftsvermögens durch die Zuteilung von Paketen aus Geld und Immobilien an die Gesellschafter sowie eine Satzungsänderung im Zusammenhang mit der Liquidationsphase genehmigt.

Der Sachverhalt geht von einer in Liquidation befindlichen Gesellschaft aus, deren Beschlüsse mit den Ja-Stimmen von Gesellschaftern gefasst wurden, die 60 % des Gesellschaftskapitals hielten, wobei eine Gesellschafterin dagegen stimmte und eine weitere abwesend war. Die Registerführerin lehnte die Eintragung ab, da sie erstens der Ansicht war, dass die Liquidation durch die Zuteilung gemischter Anteile aus Geld und Sachwerten erfolgte, ohne dass die nach § 393 des Kapitalgesellschaftsgesetzes für den Erhalt des Liquidationsanteils in Sachwerten erforderliche einstimmige Zustimmung aller Gesellschafter vorlag. Zudem stellte sie fest, dass die Urkunde weder die gesetzlich vorgeschriebene Erklärung enthielt, wonach die Liquidationsanteile an die Gesellschafter ausgezahlt oder deren Betrag hinterlegt worden seien, noch dass die Begleichung oder Hinterlegung der Forderungen der Gesellschaftsgläubiger vermerkt war.

Die Generaldirektion weist die Beschwerde in vollem Umfang zurück und bestätigt die Bewertungsmitteilung. Sie weist darauf hin, dass nach Abschluss der Liquidationsmaßnahmen der Anspruch des Gesellschafters auf den Liquidationsanteil in der Regel in Geld erfüllt wird, wobei die Einstimmigkeit aller Gesellschafter erforderlich ist, um diese Leistung durch die Zuteilung konkreter Vermögenswerte zu ersetzen. Daher erachtet sie die mehrheitlich beschlossene Ausschüttung in Form einer gemischten Zuteilung aus Bargeld und Immobilien als unvereinbar mit § 393 des Kapitalgesellschaftsgesetzes. Ebenso bestätigt sie den zweiten Mangel, da in der Urkunde die nach § 395 desselben Gesetzes erforderliche Erklärung bezüglich der Zahlung oder Hinterlegung des Liquidationsanteils fehlt.

Anbei (HIER) ein Link zu einem Zeitungsartikel, in dem dargelegt wird, dass im Rahmen der Vereinbarung zur Verabschiedung des Regionalhaushalts von Katalonien in Kürze eine Reform des katalanischen Baurechts vorgeschlagen wird, um den „spekulativen Kauf“ von Immobilien in Gebieten mit angespannter Lage zu verbieten.

Sollte diese Maßnahme also umgesetzt werden, ist davon auszugehen, dass natürliche und juristische Personen in ihrer Fähigkeit, Immobilien zu Anlagezwecken zu erwerben, erheblich eingeschränkt werden.

Wir werden die Maßnahme sehr genau verfolgen und ihre endgültige Umsetzung im Gesetzestext beobachten, da sie erhebliche Auswirkungen auf den katalanischen Immobilienmarkt und die Art der Immobilientransaktionen haben kann, die im Notariat abgewickelt werden. Wie aus verschiedenen Medienberichten hervorgeht, könnte die Maßnahme bereits in wenigen Wochen verabschiedet werden.

Anbei (HIER) ein Link zur Online-Fortbildungsveranstaltung der Notarkammer von Katalonien, in der der Notar von Esplugues de Llobregat, Herr Jose Vicente Galdon Garrido, einen sehr interessanten Vortrag über die steuerrechtlichen Aspekte des „Großbesitzers“ hält. Diese Fortbildung zielt darauf ab, technische Fragen von besonderer steuerpraktischer Relevanz für das Notariat zu vertiefen, unter besonderer Berücksichtigung der neuesten verwaltungsrechtlichen und rechtswissenschaftlichen Kriterien.

Zur Einsichtnahme und Durchsicht durch alle Mitarbeiter, damit bei allen in der Kanzlei abgewickelten Immobilientransaktionen die bestmögliche rechtliche und steuerrechtliche Beratung gewährleistet ist.

Anbei (HIER) ein Link zur Entscheidung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 30. Dezember 2025, die sich auf eine Beschwerde gegen die ablehnende Entscheidung des Grundbuchführers von Vera bezüglich der Eintragung einer im Rahmen eines Insolvenzverfahrens errichteten Schuldbefreiungsurkunde bezieht. Der Fall geht von einem Sachverhalt aus, in dem ein Unternehmen beim Grundbuchamt eine öffentliche Urkunde vorlegt, mit der die Insolvenzverwaltung im Rahmen eines vor dem Handelsgericht Nr. 1 von Almería geführten Insolvenzverfahrens eine Sachleistung zur Tilgung bestimmter Immobilien vornahm. Für das Insolvenzverfahren lag ein 2015 gerichtlich genehmigter Liquidationsplan vor.

Nachdem das Dokument zur Eintragung vorgelegt worden war, lehnte der Registerführer die Eintragung ab und setzte sie aus, da er der Ansicht war, dass die Sachleistung nicht mit dem genehmigten Liquidationsplan vereinbar sei und daher eine gesonderte gerichtliche Genehmigung erforderlich sei, da der Plan einen Direktverkauf nur innerhalb einer Frist von höchstens einem Jahr nach seiner Genehmigung zulasse, während die Sachleistung im Jahr 2025 gewährt wurde.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs gibt die Generaldirektion diesem statt und hebt die ablehnende Entscheidung auf. Das zentrale Argument der Entscheidung lautet, dass der Registerführer zwar das Vorliegen einer gerichtlichen Genehmigung zur Durchführung von Maßnahmen der Insolvenzabwicklung überprüfen kann, seine Beurteilung jedoch nicht auf komplexe rechtliche Auslegungen hinsichtlich der materiellen oder zeitlichen Einhaltung des Abwicklungsplans ausweiten darf, wenn dies Ermessensentscheidungen erfordert, die dem Insolvenzrichter obliegen. Insbesondere hält es der Registerführer für überzogen, dass der Registerführer den zeitlichen Geltungsbereich des Plans auslegt und eigenmächtig zu dem Schluss gelangt, dass die Transaktion einer zusätzlichen gerichtlichen Genehmigung bedurfte. Eine interessante Entscheidung, um die Übertragung von Vermögenswerten von Unternehmen in Insolvenzverfahren richtig zu handhaben.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 29. Dezember 2025, der in einem Rechtsbehelfsverfahren gegen die ablehnende Entscheidung der Grundbuchführerin von Cullera bezüglich der Eintragung einer internationalen Erbschaft ergangen ist, die der Verordnung (EU) Nr. 650/2012 über die Erbfolge unterliegt. Der Fall geht von einem Sachverhalt aus, bei dem im Grundbuchamt von Cullera eine von einem spanischen Notar beglaubigte Urkunde über die Feststellung und Zuteilung einer internationalen Erbschaft in Bezug auf einen in Belgien verstorbenen Erblasser belgischer Staatsangehörigkeit vorgelegt wurde. Die Urkunde stützte sich auf ein belgisches notarielles Dokument mit der Bezeichnung „Attest van Erfopvolging“ (Erbschein), das übersetzt und mit einer Apostille versehen war und in dem der Erblasser und seine Erben identifiziert wurden; es wurde auf ein eigenhändiges Testament Bezug genommen; und es wurde eine Erbvereinbarung beschrieben, wonach das gemeinsame Vermögen dem überlebenden Ehegatten zusteht. Die Kinder des Erblassers hatten durch vor spanischen Konsulaten in Sydney und Brüssel errichtete Urkunden auf ihre Erbrechte verzichtet. Mit der Eintragung sollte der Witwe ein Grundstück in Cullera zugewiesen werden.

Nachdem das Dokument zur Eintragung vorgelegt worden war, setzte die Registerführerin das Verfahren aufgrund verschiedener Mängel aus, die mit dem unzureichenden Nachweis des ausländischen Rechts und der anwendbaren Erbregelung zusammenhingen. Im Wesentlichen handelte es sich dabei um das Fehlen einer klaren Festlegung des auf die Erbschaft anwendbaren Rechts (sie war der Ansicht, dass nicht hinreichend nachgewiesen sei, welche Rechtsordnung gemäß der Verordnung (EU) Nr. 650/2012 für die Erbschaft maßgeblich sei, noch ob eine mögliche „professio iuris“ oder Rechtswahl durch den Erblasser vorlag), unzureichende Nachweise zum ausländischen Recht (es wurde darauf hingewiesen, dass der Inhalt und die Gültigkeit des belgischen Rechts nicht ausreichend belegt seien) sowie Zweifel hinsichtlich der Gültigkeit des belgischen Erbscheins sowie des ehelichen Güterstands und der Pflichtteilsrechte.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs hält die Generaldirektion im Wesentlichen an der Entscheidung der Registerführerin fest. Das zentrale Argument der Entscheidung lautet, dass der spanische Notar bei internationalen Erbsachen, die der Verordnung (EU) Nr. 650/2012 unterliegen, eine echte rechtliche Beurteilung des anwendbaren ausländischen Rechts sowie der materiellen und formellen Wirksamkeit der ausländischen Nachlassdokumente vornehmen muss. In diesem Fall hält die Generaldirektion die Urkunde daher für unzureichend, da sie weder eine vollständige Darlegung des belgischen Rechts noch eine klare notarielle Beurteilung des anwendbaren Rechts, der Wirksamkeit des belgischen Erbscheins, der Abwicklung des ehelichen Güterstands und der erbrechtlichen Wirkungen des Verzichts der Kinder enthält.

In diesem Fall weist die Generaldirektion somit auf die Komplexität dieser Art von Erbschaften hin sowie auf die Verpflichtung des spanischen Notars, den Inhalt und die Gültigkeit des ausländischen Rechts ordnungsgemäß zu bestätigen, sei es aufgrund eigener Kenntnisse oder unter Rückgriff auf die Bestimmungen des Artikels 36 der Hypothekenverordnung.

Anbei (HIER) ein Link zur Pressemitteilung des CGPJ, in der über den Inhalt des Urteils Nr. 620/2026 des Obersten Gerichtshofs berichtet wird, in dem über die Anfechtung des Königlichen Dekrets 1312/2024 entschieden wurde, mit dem das sogenannte Einheitliche Register für Kurzzeitvermietungen von über digitale Plattformen angebotenen Wohnungen geschaffen wurde. Die Regionalregierung von Valencia legte gegen diese Regelung Rechtsmittel ein, da sie der Ansicht war, dass der Staat seine Befugnisse überschritten habe, indem er ein staatliches Registrierungssystem einführte, das die bereits bestehenden regionalen Register für Ferienwohnungen beeinträchtigte.

Im Mittelpunkt des Urteils steht die Frage, ob der Staat über eine ausreichende Zuständigkeit verfügte, um dieses obligatorische nationale Register einzurichten. Der Oberste Gerichtshof kommt zu dem Schluss, dass es keine verfassungsrechtliche Grundlage für eine derart umfassende Regelung gibt. Er weist zunächst zurück, dass sich der Staat auf die Zuständigkeit für die Zivilgesetzgebung und die Ordnung der öffentlichen Register gemäß Artikel 149.1.8 der spanischen Verfassung (CE) berufen könne, da das eingerichtete Register nicht den Zweck habe, Verträge oder dingliche Rechte mit Wirkung gegenüber Dritten einzutragen, sondern lediglich den Verkauf von Immobilien auf digitalen Plattformen zu ermöglichen. Ebenso schließt er aus, dass dies durch die Zuständigkeiten für die Grundgleichheit oder die Wirtschaftsplanung gerechtfertigt werden könne, da das konzipierte System über eine bloße Koordinierung hinausgeht und die Schaffung eines staatlichen Registers beinhaltet, das sich über die regionalen Register hinlegt.

Infolgedessen erklärt der Oberste Gerichtshof die Bestimmungen zum Einheitlichen Mietregister für nichtig, da er der Ansicht ist, dass sie in die Zuständigkeiten der Autonomen Gemeinschaften eingreifen. Er hält jedoch die Bestimmungen zur digitalen zentralen Anlaufstelle sowie die Verpflichtungen der Plattformen zur Datenübermittlung für gültig, da diese seiner Auffassung nach legitimen Aufgaben der staatlichen wirtschaftlichen und statistischen Koordinierung entsprechen. Das Urteil bekräftigt somit die Zuständigkeitsgrenzen des Staates und schützt die Regelungsbefugnis der autonomen Regionen im Bereich der touristischen Vermietungen.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 13. Januar 2026 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit bezüglich der Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin von Elche Nr. 3, eine Kaufurkunde für eine Immobilie einzutragen, die einem treuhänderischen Ersatz unterliegt. Der Sachverhalt geht auf eine öffentliche Kaufurkunde zurück, mit der eine Person eine Immobilie verkauft, die sie zuvor durch Erbschaft erworben hatte. Konkret war die Immobilie von der Mutter des Verkäufers in einem Testament aus dem Jahr 1992 vermacht worden, in dem die Immobilie dem Sohn als Treuhänder vermacht wurde und festgelegt wurde, dass die Immobilie nach ihrem Tod an bestimmte Neffen und Enkelkinder der Erblasserin als Treuhänder übergehen sollte. Darüber hinaus enthielt das Testament eine Klausel, wonach die Immobilie „bis zum Ablauf von dreißig Jahren ab dem Datum des Testaments nicht verkauft, belastet oder entgeltlich veräußert werden darf“. Der Verkäufer ging jedoch davon aus, dass diese Beschränkung nach Ablauf dieser dreißig Jahre wegfalle und er frei über die Immobilie verfügen könne.

Nachdem das Dokument zur Eintragung vorgelegt wurde, setzt die Registerführerin die Eintragung aus, da sie der Ansicht ist, dass es sich um eine gewöhnliche treuhänderische Ersetzung mit Aufbewahrungspflicht handelt, ohne dass dem Treuhänder ausdrücklich eine Verfügungsbefugnis übertragen wurde. Sie ist daher der Auffassung, dass der Verkäufer nicht befugt ist, die Immobilie zu übertragen. Nach Ansicht der Registerführerin geht aus dem Testament somit eindeutig hervor, dass eine doppelte Erbfolge besteht, sodass die Erhaltungspflicht zum natürlichen Inhalt der treuhänderischen Ersetzung gehört. Dies führt zu der Schlussfolgerung, dass die Festlegung eines Verfügungsverbots für dreißig Jahre nicht automatisch bedeutet, dass der Treuhänder nach Ablauf dieser Frist zum freien Verkauf berechtigt ist.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs weist die Generaldirektion diesen zurück und bestätigt die Einstufung, da aus dem Testament weder ausdrücklich noch eindeutig hervorgeht, dass die Erblasserin dem Treuhänder nach Ablauf von dreißig Jahren eine allgemeine Verfügungsbefugnis übertragen wollte. Nach Ansicht der Generaldirektion legt die testamentarische Klausel lediglich fest, dass die Immobilie dreißig Jahre lang nicht verkauft werden darf, lässt jedoch nicht den Schluss zu, dass nach Ablauf dieser Frist die dem gewöhnlichen Treuhandverzicht innewohnende Erhaltungspflicht entfällt. Um eine freie Verfügung zuzulassen, wäre eine ausdrückliche oder aus dem Testament klar ableitbare Ermächtigung erforderlich gewesen. Daher kommt sie zu dem Schluss, dass der Treuhänder das Grundstück nicht rechtswirksam übertragen konnte, und bestätigt die Weigerung des Grundbuchamtes, den Kaufvertrag einzutragen.

Anbei (HIER) ein Link zu dem Urteil der Provinzgerichtshof von Huesca vom 25. März 2026, in dem die Bedeutung der Wahrung der Rechte von Minderheitsgesellschaftern bei der Beantragung der Anwesenheit eines Notars in der Hauptversammlung behandelt wird. Der Sachverhalt geht auf einen Fall zurück, in dem eine Gesellschafterin einer GmbH die in der Hauptversammlung der Gesellschaft gefassten Beschlüsse anfocht und geltend machte, sie habe fristgerecht die Anwesenheit eines Notars zur Protokollführung der Versammlung gemäß Artikel 203 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften (LSC) beantragt, die Gesellschaft habe die Versammlung jedoch ohne diese notarielle Mitwirkung abgehalten. Die Beklagte machte in der Berufung geltend, dass sie keine tatsächliche Kenntnis von der per Burofax übermittelten notariellen Aufforderung gehabt habe. Es wurde jedoch nachgewiesen, dass das Burofax ordnungsgemäß versandt worden war, dass SMS-Benachrichtigungen vorlagen und dass das Unternehmen nicht mit der gebotenen Sorgfalt gehandelt hatte, da es das Burofax nicht vor der Abhaltung der Versammlung abgeholt hatte.

Das Landgericht gab dem Minderheitsgesellschafter Recht d. h. die in der Gesellschafterversammlung gefassten Beschlüsse für nichtig und unwirksam erklärt, stützt seine Entscheidung hauptsächlich auf Artikel 203 LSC, der vorsieht, dass, wenn Gesellschafter, die mindestens 5 % des Kapitals einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung vertreten, fünf Tage im Voraus die Anwesenheit eines Notars beantragen, die Beschlüsse nur dann wirksam sind, wenn sie in einer notariellen Urkunde festgehalten sind.

Ein interessanter Fall, der uns an diese Möglichkeit erinnert; sie ist für Gesellschaften in Konfliktlagen sehr zu empfehlen, da die Anwesenheit des Notars bei der Hauptversammlung gewährleistet, dass alle dort stattfindenden Sachverhalte, Beschlüsse und Äußerungen wahrheitsgetreu und zweifelsfrei festgehalten werden, um einen verbindlichen Nachweis darüber zu schaffen und so die Rechte des Minderheitsgesellschafters zu schützen.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 30. Dezember 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit, der sich auf eine Beschwerde gegen die ablehnende Entscheidung des Grundbuchführers von San Fernando Nr. 1 bezüglich eines Antrags auf Änderung der NIE in eine NIF im Grundbuch nach Erwerb der spanischen Staatsangehörigkeit bezieht. Der Fall geht von einem Sachverhalt aus, bei dem beim Grundbuchamt ein privater Antrag auf Änderung der Ausländeridentifikationsnummer (NIE) der eingetragenen Inhaberin in ihre neue Steueridentifikationsnummer (NIF) gestellt wurde, da sie durch ihren Wohnsitz die spanische Staatsangehörigkeit erworben hatte. Dem Antrag wurden der Bescheid über die Verleihung der Staatsangehörigkeit sowie eine von der Generaldirektion der Polizei ausgestellte Übereinstimmungsbescheinigung beigefügt.

Nach Vorlage des Dokuments setzte der Registerführer die Eintragung aus, da er der Ansicht war, dass der Erwerb der spanischen Staatsangehörigkeit nicht hinreichend nachgewiesen worden sei, da die entsprechende Eintragung im Standesamt nicht vorgelegt worden sei. Er war der Ansicht, dass der Wechsel der Staatsangehörigkeit Auswirkungen auf den Personenstand und das anwendbare Personenrecht habe, was mögliche Folgen für die Rechts- und Handlungsfähigkeit des Registerinhabers haben könne. Aus diesem Grund verlangte er neben der polizeilichen Übereinstimmungsbescheinigung einen formellen Nachweis über die Eintragung der Staatsangehörigkeit im Register.

Nachdem der entsprechende Einspruch eingelegt wurde, gibt die Generaldirektion diesem statt und erachtet die von der Nationalpolizei ausgestellte Übereinstimmungsbescheinigung als ausreichend, um nachzuweisen, dass die alte NIE-Nummer und die neue DNI/NIF-Nummer derselben Person zuzuordnen sind. Ein interessanter und zunehmend häufiger auftretender Fall, den wir bei der Beratung unserer ausländischen Kunden berücksichtigen sollten.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zu einer interessanten Online-Fortbildung der Fundación Notariado, in der der Notar von Ayora (Valencia), Pablo Alonso Rocamora, eine praktische Schulung durchführt, in der alle Neuerungen behandelt werden, die das Gesetz 11/2023 in die spanische Rechtsordnung eingeführt hat.

Im Mittelpunkt der Sitzung stehen vor allem das elektronische Protokoll, beglaubigte Kopien im CSV-Format sowie die notarielle Beurkundung und Beglaubigung per Videokonferenz. Ebenfalls beigefügt ist (HIER) ein Link zur Präsentation, die in der Sitzung verwendet wurde, zur weiteren Information.

Zum Durchlesen und eingehenden Studium, da es praktische Informationen darüber enthält, wie man diese Art von Befugniserteilungen, die für die Gegenwart und Zukunft des Notariats von großem Interesse sind, angeht und umsetzt.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 16. Januar 2026 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit, der sich auf eine Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin von Oviedo Nr. 3 bezieht, eine in einer Kaufurkunde enthaltene Auflösungsklausel zu löschen. Der Fall geht auf eine öffentliche Kaufurkunde zurück, die zur Eintragung vorgelegt wurde und in der eine beglaubigte elektronische Kopie einer früheren Urkunde zur Aufhebung der Auflösungsklausel enthalten ist. In Klausel 5 der neuen Kaufurkunde beantragen die Parteien die Aufhebung dieser früheren Auflösungsklausel, und zu diesem Zweck fügt der Notar eine beglaubigte elektronische Kopie einer früheren Urkunde bei, die am 31. Januar 2025 ausgefertigt wurde und in der die beteiligten Parteien der Aufhebung der Auflösungsklausel zustimmen.  

Der Antrag auf Eintragung wurde gestellt, doch die Registerführerin lehnt ihn ab und setzt die Löschung aus, vor allem weil sie der Ansicht ist, dass die Löschungsurkunde nicht eigenständig vorgelegt wurde; da es sich um einen vom Kaufvertrag unabhängigen Titel handelt, muss sie separat eingereicht werden und einen eigenen Eintrag im Register nach sich ziehen. Zudem weist sie darauf hin, dass der konkrete Grund für die Löschung anzugeben ist, da dieser nicht näher beschrieben wird (Erfüllung von Verpflichtungen, Verzicht oder ein anderer Rechtsgrund).

Die Generaldirektion weist den Einspruch zurück und bestätigt die Eintragungsentscheidung der Registerführerin mit der Begründung, dass die Urkunde über die Aufhebung der Auflösungsklausel einen eigenständigen und vom Kaufvertrag unabhängigen Rechtsgrund darstellt, sodass die Aufhebung – auch wenn beide Urkunden wirtschaftlich miteinander verbunden sind und sich auf dieselben Grundstücke beziehen – aus einem anderen Rechtsgeschäft hervorgeht und nicht als ergänzendes Dokument zum Kaufvertrag eingestuft werden kann. Daher muss sie gemäß Artikel 245 des Hypothekengesetzes und Artikel 421 der Hypothekenverordnung separat beim Register eingereicht werden, mit eigenem Antrag und eigenständigem Eintrag.