Notarieller Blog und andere praktische Inhalte

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 440/2026 vom 20. März, in dem das Oberste Gericht erstmals die rechtliche Regelung für stimmrechtslose Gesellschaftsanteile einer GmbH analysiert und klarstellt, ab welchem Zeitpunkt davon auszugehen ist, dass diese ihr Stimmrecht wiedererlangen, falls in der Gesellschaft keine Dividenden ausgeschüttet werden.

Der Fall betrifft eine GmbH mit drei Gesellschaftern, deren Stammkapital zu gleichen Teilen (jeweils 1/3) in 300 Anteile aufgeteilt war. Einer der Gesellschafter wurde infolge einer 2018 einstimmig beschlossenen Satzungsänderung Inhaber von 100 stimmrechtslosen Anteilen. Ein Jahr später (2019) wurde in der Hauptversammlung der Verkauf eines wesentlichen Vermögenswerts beschlossen, wobei zwei der drei Gesellschafter dafür stimmten (einer davon war der Inhaber dieser stimmrechtslosen Anteile) und einer dagegen, woraufhin es zu einem Konflikt kam, da in dieser Versammlung die Stimmabgabe des Gesellschafters, der Inhaber dieser stimmrechtslosen Anteile war, zugelassen wurde, was für die Annahme des Beschlusses ausschlaggebend war.

Der Fall gelangt durch den Gesellschafter, der dagegen gestimmt hat, vor Gericht. Schließlich landet die Angelegenheit beim Obersten Gerichtshof, dem es obliegt, Artikel 99.3 des Aktiengesetzes auszulegen und zu entscheiden, ob der Gesellschafter ohne Stimmrecht dieses automatisch wiedererlangt, weil er die gesetzlich für solche Fälle vorgesehene Mindestdividende nicht erhalten hat. In diesem Zusammenhang entscheidet der Oberste Gerichtshof schließlich, dass in solchen Fällen davon ausgegangen werden kann, dass die Mindestdividende nicht ausgezahlt wurde (und somit die Anteile das Stimmrecht wiedererlangen), wenn sowohl das Geschäftsjahr als auch das ordentliche Verfahren zur Feststellung des Jahresabschlusses abgeschlossen sind, sodass festgestellt werden kann, dass keine ausschüttungsfähigen Gewinne vorlagen. Alternativ muss die gesetzliche Frist für die Abhaltung der ordentlichen Hauptversammlung abgelaufen sein, ohne dass diese stattgefunden hat oder der Jahresabschluss genehmigt wurde. Wendet man diese Auslegung auf den vorliegenden Fall an, kommt der Oberste Gerichtshof zu dem Schluss, dass im März 2019 weder die Hauptversammlung zur Genehmigung des Jahresabschlusses 2018 stattgefunden hatte noch die gesetzliche Frist dafür abgelaufen war, sodass die Ausnahme nach Art. 99.3 LSC nicht als ausgelöst angesehen werden konnte und die Gesellschaft, die Inhaberin der stimmrechtslosen Anteile war, bei der Hauptversammlung vom 6. März 2019 nicht hätte abstimmen dürfen.

Ein wichtiges Urteil, um den Zeitpunkt richtig zu verstehen, ab dem diese stimmrechtslosen Anteile gegebenenfalls ihr Recht zurückerlangen, falls die im Aktiengesetz für solche Fälle vorgesehene Mindestdividende nicht ausgeschüttet wird.

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 377/2026 vom 1. März, das sich mit einem interessanten Fall befasst, wie das Eigentum an einer Immobilie im Rahmen einer Scheidung eines Ehepaares, das unter dem Güterstand der Gütergemeinschaft verheiratet war, aufzuteilen ist.

Der Fall geht von folgender Situation aus: Ein Mann kauft vor seiner Heirat eine Wohnung und nimmt dafür einen Kredit auf. Zwei Jahre später heiratet er seine Frau; diese Wohnung wird zum gemeinsamen Wohnsitz, sodass der Kredit fortan aus dem gemeinsamen Vermögen der Eheleute beglichen wird. Nach vielen Jahren lässt sich das Ehepaar scheiden, und es entsteht Streit darüber, wem die Immobilie gehört.

Der Oberste Gerichtshof entscheidet den Rechtsstreit unter Anwendung der §§ 1354 und 1357 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und stellt fest, dass, wenn eine Sache (in diesem Fall die Familienwohnung) mit Geldern unterschiedlicher Herkunft (Eigenanteil und gemeinschaftlicher Anteil) erworben wird, das Eigentum der Person und der Gütergemeinschaft im Verhältnis zum Wert der Einlagen ungeteilt zusteht. In solchen Fällen muss daher berechnet werden, was vor der Eheschließung und was danach aus gemeinsamen Mitteln bezahlt wurde, um so die entsprechenden Prozentsätze zu ermitteln. Dabei ist es entscheidend, die entsprechenden Zahlungsbelege (wie z. B. Kontoauszüge) aufzubewahren, um die jeweils geleisteten Zahlungen nachweisen zu können.

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 404/2026 vom 6. April, das eine relevante und beunruhigende Rechtsauffassung hinsichtlich der subsidiären Haftung einer Immobilie für Steuerschulden früherer Eigentümer einführt.

Der Fall geht von folgendem Sachverhalt aus: Eine Person erwirbt eine Immobilie, für die zum Zeitpunkt des Kaufs ein Randvermerk über die Belastung zur Zahlung der Erbschaftssteuer des Verkäufers vorliegt. Nach Ablauf von mehr als fünf Jahren, d. h. nach Ablauf der Randvermerksfrist, und angesichts der Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners leitet die spanische Steuerbehörde (AEAT) ein Verfahren zur subsidiären Steuerhaftung wegen der Belastung zur Begleichung von Steuerschulden gegen den Käufer ein, der die Immobilie innerhalb der Belastungsfrist erworben hat.

Der Oberste Gerichtshof (3. Kammer für Verwaltungsstreitigkeiten) ist der Auffassung, dass es zulässig ist, ein Verfahren zur subsidiären Haftung in Bezug auf einen Vermögenswert oder ein Recht einzuleiten, der bzw. das rechtlich zur Begleichung der Steuerschuld herangezogen wurde, selbst wenn seit der Eintragung des Rechtsvorbehalts für den betreffenden Vermögenswert bereits fünf Jahre vergangen sind, sofern der Dritte den Vermögenswert innerhalb dieser Frist erworben hat und der Hauptschuldner anschließend für insolvent erklärt wurde. Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs stellt die in Art. 79 LGT vorgesehene Belastung eine dingliche Sicherheit rechtlicher Herkunft dar, deren Gültigkeit nicht durch die in Art. 100.4 RISD festgelegte Verjährungsfrist im Register beschränkt ist, da diese nur die Eintragung und die Einwendbarkeit gegenüber Dritten betrifft, die dingliche Belastung jedoch nicht aufhebt, sodass sich die Beurteilung des Status als geschützter Hypothekendritter auf den Zeitpunkt des Erwerbs beziehen muss, sodass derjenige, der bei bestehender Belastung erwirbt, nicht unter den Schutz von Art. 34 LH fällt. Schließlich stellt der Oberste Gerichtshof auch fest, dass die Ausübung der Regressklage der in Art. 43.1.d) LGT festgelegten Regelung zur subsidiären Haftung unterliegt, deren Beginn mit der Insolvenzerklärung zusammenfällt (Art. 174, 176 und 67.2 LGT), ohne dass die Verjährung des Randvermerks diese Ausübung bedingt oder einschränkt.

Ein sehr wichtiges Urteil, das wir bei der laufenden und umfassenden Beratung unserer Mandanten im Rahmen von Immobilientransaktionen berücksichtigen müssen.

Anbei (HIER) ein Link zu einem aktuellen Bericht der Beratungskommission für Konflikte bei der Anwendung von Steuervorschriften der AEAT, veröffentlicht im Februar 2026, in dem die Besteuerung im Rahmen der Einkommensteuer eines Gesellschafters behandelt wird, der seine Gesellschaftsanteile an einem Familienunternehmen an das Unternehmen selbst verkauft, damit dieses unmittelbar danach eine Kapitalherabsetzung durch Einziehung dieser Anteile vornimmt.

Der Fall geht von folgendem Sachverhalt aus: Im Rahmen eines Familienunternehmens verkauft einer der Gesellschafter seine Anteile an die Gesellschaft selbst, woraufhin diese eine Kapitalherabsetzung durch die Abschreibung dieser vom betreffenden Gesellschafter erworbenen Anteile vornimmt. Dieser Gesellschafter gibt die Transaktion in seiner Einkommensteuererklärung für das entsprechende Jahr als Veräußerungsgewinn an, wodurch er in den Genuss von Steuervorteilen kam (insbesondere der Abschlagskoeffizienten für vor 1994 erworbene Vermögenswerte).

Im Laufe der Zeit wird der Steuerpflichtige vom Finanzamt geprüft, das zu dem Schluss kommt, dass die Besteuerung des Vorgangs nicht korrekt war, da der Vorgang nach Ansicht der spanischen Steuerbehörde (AEAT) als Kapitalertrag zu besteuern ist, da die Abfolge der Ereignisse in der Praxis einer Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen gleichkommt – ein Vorgang, der die Inanspruchnahme des oben genannten Steuervorteils nicht zulässt. Der Bericht der Beratungskommission bestätigt diese Auslegung und vertritt die Auffassung, dass die Nutzung rechtmäßiger handelsrechtlicher Konstruktionen nicht künstlich dazu missbraucht werden darf, um unrechtmäßig einen Steuervorteil zu erlangen. Dies ist bei der umfassenden Beratung unserer Mandanten bei dieser Art von Transaktionen zu berücksichtigen.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 7. Oktober 2025 (BOE vom 21. Januar 2026), in dem über eine Beschwerde gegen die Bewertungsnotiz des Handelsregisterführers IX von Madrid entschieden und die Eintragung einer öffentlichen Urkunde zur Gründung einer GmbH ausgesetzt wird.

Der Fall geht auf die Gründung einer GmbH zurück, in deren Gesellschaftszweck unter anderem „sonstige Tätigkeiten im Zusammenhang mit Finanzdienstleistungen, mit Ausnahme von Versicherungen und Pensionsfonds“ aufgeführt sind. Bei der Einreichung zur Eintragung wurde die Urkunde vom Registerführer abgelehnt, da diese Tätigkeit in Artikel 2 der Satzung (wörtliche Wiedergabe der CNAE) unter einen der in Art. 125 des Gesetzes 6/2023 vom 17. März über den Wertpapiermarkt vorgesehenen Fälle fallen könnte, der sich auf Wertpapierdienstleistungsunternehmen bezieht (diese Unternehmen unterliegen einer Reihe von besonderen Anforderungen, die in diesem Fall nicht erfüllt sind).

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs bestätigt die Generaldirektion die Bewertungsmitteilung und weist darauf hin, dass die Tätigkeit, auf die sich der Rechtsbehelf bezieht, eindeutig zu den Tätigkeiten gehört, die gemäß dem Wertpapiermarktgesetz besonderen Anforderungen unterliegen, sodass sie nur dann in den Gesellschaftszweck aufgenommen werden kann, wenn die Gesellschaft die Anforderungen dieser besonderen Rechtsvorschriften erfüllt. Dies ist bei der korrekten Festlegung der Geschäftstätigkeiten neu gegründeter Unternehmen zu berücksichtigen.

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 802/2026 vom 25. Februar, in dem ein interessanter Fall behandelt wird, der einen Überblick über die Regelung zur Kapitalherabsetzung mit Rückzahlung der Einlagen an die Gesellschafter sowie über die Anfechtungsmöglichkeiten für Gläubiger gibt, die mit der Transaktion nicht einverstanden sind.

Der Fall geht von folgendem Sachverhalt aus: Eine Aktiengesellschaft überträgt im Rahmen der Umsetzung eines Beschlusses zur Kapitalherabsetzung mehrere Grundstücke an einige Gesellschafter, indem sie eigene Aktien zum Zwecke der Einziehung erwirbt und den Gesellschaftern ihre Einlagen durch die Übergabe von Vermögenswerten zurückerstattet. Der Beschluss wurde ordnungsgemäß veröffentlicht, um die Gläubiger davon in Kenntnis zu setzen, damit diese gegebenenfalls ihr Widerspruchsrecht ausüben konnten, was jedoch nicht geschah. Viel später (nach Jahren) gerät die Gesellschaft in Insolvenz, und ein Gläubiger versucht daraufhin, die Transaktion unter Berufung auf einen angeblichen Gläubigerbetrug sowie auf Mängel der Hauptversammlung und einen Verstoß gegen das Aktiengesetz (LSC) in Bezug auf die Kapitalherabsetzung für nichtig erklären zu lassen.

Der Oberste Gerichtshof stellt in einem interessanten Urteil fest, dass das Handelsrecht bereits ein Verfahren zum Schutz des Gläubigers vorsieht (Widerspruchsrecht), das fristgerecht ausgeübt werden muss; geschieht dies nicht, geht die Möglichkeit verloren, den Beschluss anzufechten. Ebenso stellt der Oberste Gerichtshof fest, dass der Gläubiger nicht berechtigt ist, formelle Mängel der Hauptversammlung anzufechten, und dass Kapitalherabsetzungen durch den Erwerb eigener Aktien und die anschließende Rückzahlung der Einlagen vollumfänglich gültig sind, sofern die gesetzlichen Verfahrens- und Offenlegungsvorschriften eingehalten werden.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zu einem sehr interessanten gemeinsamen Bericht der katalanischen Generaldirektion für Steuern und der regionalen Wohnungsbehörde, der auf eine Reihe von Anfragen der Notarkammer von Katalonien zum Begriff des Großgrundbesitzers eingeht. Darin werden interessante Fragen geklärt, wie zum Beispiel:

• Geltungsbereich der zahlenmäßigen Erfassung von Immobilien: Für die Anwendung des erhöhten Steuersatzes für Großgrundbesitzer werden nur Immobilien berücksichtigt, die sich in Katalonien befinden.
• Berücksichtigung von Grundstücken auf dem Land: Befinden sich die Immobilien in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, werden nur städtische Wohnimmobilien berücksichtigt; in allen anderen Fällen werden alle Immobilien (sowohl städtische als auch ländliche) berücksichtigt.
• Berechnung der anteiligen Beiträge: Ist der Steuerpflichtige Eigentümer einer oder mehrerer städtischer Wohnimmobilien mit einem Eigentumsanteil, der von 100 % abweicht, und befinden sich diese innerhalb desselben Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt, gilt er als Großgrundbesitzer, wenn sich aus der Summe dieser Eigentumsanteile ein Gesamtanteil von 500 % ergibt (was prozentual dem vollständigen Eigentum an fünf städtischen Wohnimmobilien entspricht). Alle Immobilien müssen sich innerhalb desselben ausgewiesenen angespannten Wohnimmobilienmarktes befinden.
• Berechnung der Fläche und der nicht zu Wohnzwecken genutzten Elemente: Bei der Ermittlung der bebauten Gesamtfläche von mehr als 1.500 m² sind nur die Quadratmeter für Wohnzwecke zu berücksichtigen; ausgenommen sind die Quadratmeter, die sich auf Gemeinschaftsflächen beziehen (wie Garagen, Abstellräume, Geschäftsräume oder Lagerräume, die in das Gebäude integriert sind).
• Abweichungen oder fehlende Angaben zur Fläche im Grundbuch: Ist die bebaute Fläche im Grundbuch nicht eingetragen, wird die im Kataster eingetragene Fläche herangezogen; fehlt auch diese Angabe, wird der Wert zugrunde gelegt, der sich aus einem technischen Vermessungsgutachten der Wohnung ergibt.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Video-Schulung der Notarkammer von Katalonien, in der der Notar von Malgrat de Mar, Pedro Rincón de Gregorio, einen interessanten Vortrag über die Bedeutung von Daten für die Zukunft des Notariats hält, mit besonderem Bezug auf das einheitliche Register und die parametrisierten Vollmachten.

Von besonderem Interesse sind die Überlegungen zur Notwendigkeit einer Modernisierung unseres Vollmachtssystems, wobei ausdrücklich auf die Möglichkeit hingewiesen wird, die Befugnisse notarieller Vollmachten zu vereinheitlichen und zu standardisieren, um deren Validierung oder Beglaubigung durch Dritte – wie beispielsweise die verschiedenen Stellen der Gerichte oder Finanzinstitute – zu erleichtern.

Anbei (HIER) ein Link zu einem interessanten Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und angemessene Konfliktbewältigung (Beschluss JUS/4983/2025 vom 18. Dezember, veröffentlicht im DOGC vom 15. April 2026), der sich mit einem Fall bezüglich einer notariellen Urkunde zur Änderung der Satzung einer Eigentümergemeinschaft befasst, , durch die die ausschließliche Nutzung bestimmter Parkplätze bestimmten privaten Wohnungen des Gebäudes zugewiesen wird.

Der konkrete Fall betrifft eine Eigentümergemeinschaft, die beabsichtigt, bestimmten Wohnungen die ausschließliche Nutzung bestimmter Parkplätze zuzuweisen. Zu diesem Zweck wurde eine Eigentümerversammlung mit einer Anwesenheitsquote von 71,25 % abgehalten, bei der der Beschluss einstimmig von den Anwesenden gefasst wurde. Zudem hat, wie aus der Beglaubigung des Beschlusses hervorgeht, keiner der nicht anwesenden Nachbarn innerhalb der vom katalanischen Zivilgesetzbuch gewährten gesetzlichen Frist von einem Monat Widerspruch oder Anfechtung eingelegt. Der Beschluss wird notariell beurkundet und zur Eintragung im Grundbuchamt vorgelegt, wobei die Urkunde abgelehnt wird, da nach Ansicht der Registerbeamtin der Beschluss nicht mit ausreichendem Quorum gefasst wurde, da die Anwesenheit und die Zustimmung eines der von der Maßnahme direkt betroffenen Eigentümer fehlten.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs hebt die katalanische Generaldirektion die Bewertungsmitteilung auf und weist darauf hin, dass für diese Art von Vereinbarungen (exklusive Zuweisung ehemals gemeinschaftlicher Elemente) ein einstimmiger Beschluss der Miteigentümer erforderlich ist (Art. 553-43 CCCat), der gemäß Art. 553-26 erzielt werden kann.3 CCCat, wenn die Vereinbarung von allen an der Versammlung teilnehmenden Eigentümern befürwortet wurde und innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Vereinbarung kein anderer Eigentümer Widerspruch eingelegt hat. Ein interessanter Fall, der daran erinnert, dass die für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung erforderliche Einstimmigkeit auf „verschiedene Wege“ erreicht werden kann.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zu einem LinkedIn-Beitrag einer renommierten Anwaltskanzlei, in dem ein anschaulicher Fall aus der Praxis vorgestellt wird, einschließlich des Gerichtsurteils, der uns die interessante Regelung des katalanischen Zivilgesetzbuchs in Bezug auf die Anzahlung vor Augen führt.

Konkret sieht Artikel 621-49 des Zivilgesetzbuchs von Katalonien vor, dass der Käufer, sofern der Kaufvertrag die Finanzierung des gesamten oder eines Teils des Kaufpreises durch ein Kreditinstitut vorsieht, vorbehaltlich einer anderslautenden Vereinbarung vom Vertrag zurücktreten kann, wenn er innerhalb der vereinbarten Frist durch Unterlagen nachweist, innerhalb der vereinbarten Frist die Weigerung des benannten Kreditinstituts nachweist, die Finanzierung zu gewähren oder den Käufer in die auf der Immobilie lastende Hypothek einzutreten, es sei denn, die Ablehnung ist auf Fahrlässigkeit des Käufers zurückzuführen. Der Rücktritt des Käufers verpflichtet den Verkäufer zur Rückerstattung des bereits an ihn gezahlten Kaufpreises und gegebenenfalls der Vertragsstrafe und verpflichtet den Käufer, den Verkäufer in die gleiche Lage zu versetzen, in der er sich befunden hätte, wenn der Vertrag nicht geschlossen worden wäre, unbeschadet der Bestimmungen des Hypothekengesetzes.

Im vorliegenden Fall unterzeichnen die Parteien den Vorvertrag, wobei eine Anzahlung in Höhe von 68.500 € geleistet wird. Schließlich erhält der zukünftige Käufer die benötigte Bankfinanzierung nicht, was er der Verkäuferin fristgerecht mitteilt, um diesen Betrag zurückzuerhalten, erhält jedoch eine ablehnende Antwort. Angesichts dieser Situation bringt der enttäuschte Käufer den Fall vor Gericht, gewinnt den Prozess und erhält damit die Anerkennung seines Rechts auf Rückerstattung dieses hohen Geldbetrags zuzüglich Zinsen und Prozesskosten. Diese Regelung ist bei der Ausarbeitung von „Anzahlungsverträgen“ (oder Vorverträgen zur Reservierung einer Immobilie usw.) im Rahmen eines Immobilienkaufs unbedingt zu beachten.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 22. Oktober 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (BOE vom 23. Februar 2026) in der Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin von El Campello, eine Kaufurkunde einzutragen.

Der vorliegende Fall befasst sich mit der klassischen Situation, die sich im Notariat ergibt, wenn die verkaufende Partei (eine Gesellschaft) üblicherweise durch ein anderes Unternehmen (eine durch eine Untervollmacht bevollmächtigte Verwaltungsgesellschaft) vertreten wird und diese wiederum durch einen ihrer bevollmächtigten Mitarbeiter. In diesen Fällen legt die Generaldirektion fest, dass dem Notar sowohl die Urkunde über die Untervollmacht der verkaufenden Gesellschaft an die Verwaltungsgesellschaft als auch die Vollmachtsurkunde der Verwaltungsgesellschaft an ihren bevollmächtigten Mitarbeiter vorgelegt werden müssen, da der Bevollmächtigte nur auf dieser Grundlage rechtswirksam im Namen und im Auftrag der verkaufenden Partei handeln kann. Zudem weist die Generaldirektion darauf hin, dass dank der Einführung der beglaubigten elektronischen Kopie die Vorlage dieser Vollmachten und die Überprüfung ihrer Gültigkeit in der notariellen Praxis erheblich vereinfacht wurde.

Dies ist im täglichen Geschäft bei der Abwicklung von Immobilientransaktionen aller Art sowie bei deren korrekter Erfassung in den zu erstellenden Grundbuchurkunden zu beachten.

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 288/2026 vom 26. Februar, in dem ein Fall analysiert wird, in dem es um die Aufteilung und den Zwangsverkauf einer Immobilie geht, die mehreren Personen gehört.

Im vorliegenden Fall ist eine Person aufgrund einer Schenkung Miteigentümerin eines Anteils an einer Immobilie, während der verbleibende Teil der Immobilie einer anderen Person gehört, die verstorben ist, ohne dass ihre Erben die Erbschaft bereits angenommen haben. Da dieser Miteigentümer nicht länger in dieser Gemeinschaft verbleiben möchte, reicht er eine Klage auf Teilung des Gemeinschaftseigentums gegen den noch nicht angenommenen Nachlass ein und beantragt den Zwangsverkauf der Immobilie gemäß Artikel 400 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der festlegt, dass kein Miteigentümer verpflichtet ist, in einer Gütergemeinschaft zu verbleiben, und jedem Eigentümer das Recht einräumt, jederzeit die Teilung des Gemeinschaftseigentums zu beantragen. Der Fall gelangt schließlich vor den Obersten Gerichtshof, der entscheidet, dass zwar der andere Miteigentümer ein unteilbares Erbe ist (d. h. dessen Annahme durch die Erben noch aussteht), dies kein Hindernis für die Beantragung der Aufteilung des Gemeinschaftseigentums darstellt („dem Nachlass wird die Prozessfähigkeit zu klagen und verklagt zu werden zuerkannt (Art. 6.1.4 LEC) und er wird vor Gericht durch diejenigen vertreten, die ihn gemäß dem Gesetz verwalten, z. B. gemäß Art. 7.5 LEC“).

Ein interessanter Fall, der allen Personen vor Augen führt, dass ihnen das Gesetz das Recht einräumt, diese Situation der Miteigentümerschaft zu beenden – und sogar den Verkauf der Immobilie zu erzwingen –, wenn sie als Miteigentümer einer Immobilie (beispielsweise infolge einer Erbschaft zugunsten mehrerer Geschwister) nicht in dieser Gemeinschaft verbleiben möchten.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 2. Dezember 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (BOE vom 12. März 2026) in der Beschwerde gegen den vom Handelsregisterführer von Valencia ausgestellten Bewertungsbescheid, mit dem die Eintragung einer vorbeugenden Eintragung zur Ergänzung der Einberufung einer Hauptversammlung einer Aktiengesellschaft abgelehnt wurde.

Der Fall geht auf einen Minderheitsgesellschafter zurück (der mehr als 5 % des Kapitals einer Aktiengesellschaft hält), der über das BORME von der Einberufung der Hauptversammlung dieser Aktiengesellschaft Kenntnis erlangt hat, die über das Handelsregister erfolgt ist, da sein Amt als Geschäftsführer abgelaufen ist (gemäß Artikel 171 des Gesetzes über Kapitalgesellschaften). Angesichts dieser Tatsache beabsichtigt der Minderheitsgesellschafter, einen Nachtrag zur Einberufung einzureichen, um neben der Ernennung eines neuen Geschäftsführers auch die Auflösung der Gesellschaft und die Bestellung eines Liquidators zu erörtern. Zur Formalisierung dieses Nachtrags zur Einberufung lässt der Minderheitsgesellschafter eine notarielle Urkunde erstellen, auf deren Grundlage die Gesellschaft selbst sowie die vom Handelsregisterführer zu diesem Zweck bestellte Versammlungsleiterin aufgefordert werden. Darüber hinaus stellt der Minderheitsgesellschafter anschließend beim Handelsregister einen Antrag gemäß § 104 der Handelsregisterordnung auf Voreintragung der Veröffentlichung einer Ergänzung zur Einberufung einer Gesellschafterversammlung. Nach Einreichung dieses Antrags lehnt der Registerführer die Voreintragung ab und macht im Wesentlichen geltend, dass die Aufforderung durch den Minderheitsgesellschafter fehlerhaft erfolgt sei (da er sie an die Gesellschaft und an die vom Handelsregisterführer bestellte Versammlungsleiterin gerichtet habe, obwohl diese weder die Einberuferin der Versammlung sei noch befugt sei, die Einberufung zu ergänzen).

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs bestätigt die Generaldirektion die Bewertungsmitteilung und entscheidet, dass in solchen Fällen, in denen die Einberufung der Gesellschafterversammlung vom Handelsregisterführer vorgenommen wird, weil das Amt des Geschäftsführers unbesetzt ist, sich ein Minderheitsgesellschafter, der eine ergänzende Einberufung vornehmen möchte, an den einberufenden Handelsregisterführer selbst wenden muss, damit dieser die rechtlich angemessene Entscheidung trifft.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Video-Schulung der Notarkammer von Katalonien, in der Frau Cristina Requena Torrecillas, Notarin aus Barcelona, eine Schulung zum Thema Tokenisierung von handelbaren Wertpapieren hält.

Konkret konzentriert sich die Veranstaltung auf die Analyse der Reform des Wertpapiermarktgesetzes und des Kapitalgesellschaftsgesetzes, wobei die praktischen und gesellschaftsrechtlichen Auswirkungen der Digitalisierung von Finanzinstrumenten behandelt werden. Dies ist besonders zu beachten, da die Tokenisierung von Vermögenswerten (d. h. die digitale Darstellung von Vermögenswerten wie Aktien einer Aktiengesellschaft über ein Blockchain-Netzwerk) im spanischen Handelsrecht bereits Realität ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass beispielsweise bereits Handelsgesellschaften zugelassen und eingetragen werden, deren Aktien direkt als Token in der Blockchain entstehen.

Zur eingehenden Betrachtung und Untersuchung, da dies zweifellos schon sehr bald in den meisten Notariaten des Landes zur gängigen Praxis werden wird.

Anbei (HIER) ein Link zur verbindlichen Steuerauskunft V2530-25 vom 18. Dezember, in der die Generaldirektion für Steuern eine Anfrage bezüglich der Möglichkeit der Anwendung der Steuerbefreiung bei der Übertragung des Hauptwohnsitzes ohne Reinvestition auf eine nicht ansässige Person über 65 Jahren beantwortet.

Der Fall betrifft eine natürliche Person über 65 Jahre, die Eigentümerin ihres Hauptwohnsitzes in Spanien ist, in dem sie seit mehr als sieben Jahren ununterbrochen wohnt. Aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters erwägt sie, ihren Hauptwohnsitz in ihr Herkunftsland (Frankreich) zu verlegen und ihre bisherige Wohnung in Spanien zu verkaufen. Bei diesem Verkauf ist zu erwarten, dass sie einen Gewinn erzielt (aufgrund der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis), wobei sie nicht beabsichtigt, den aus dieser Veräußerung erzielten Betrag in den Erwerb einer neuen Hauptwohnung zu reinvestieren. Er fügt hinzu, dass er aufgrund seines Wohnsitzwechsels wahrscheinlich nicht mehr in Spanien steuerlich ansässig sein wird. In diesem Fall kommt die DGT nach Prüfung des Sachverhalts und der geltenden Vorschriften zu dem Schluss, dass die Steuerbefreiung für den Verkauf des Hauptwohnsitzes für Personen über 65 Jahre nicht für Nichtansässige gilt. Konkret kommt die Behörde zu dem Schluss, dass der Veräußerungsgewinn, da die Steuerpflichtige zum Zeitpunkt der Veräußerung den Status einer Nichtansässigen hatte, der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) unterliegt und dass in diesem Bereich die im Einkommensteuergesetz (IRPF) vorgesehene Befreiung für Personen über 65 Jahre nicht anwendbar ist. Ebenso wenig kommt die im TRLIRNR geregelte Befreiung bei Reinvestition zur Anwendung, da die Steuerpflichtige angibt, dass sie den Betrag nicht für den Erwerb einer neuen Hauptwohnung verwenden wird.

Dies ist zu berücksichtigen, wenn wir unsere Mandanten bei dieser Art von Transaktionen steuerlich beraten, da solche Fälle in der Praxis durchaus vorkommen können.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Online-Videoschulung der Fundación Notariado, in der diesmal die wesentlichen Beschlüsse von 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit analysiert werden.

Die Veranstaltung wird von Herrn José Castaño Casanova, Notar in Málaga, und Herrn José Castaño López, Notar in L’Hospitalet de Llobregat, geleitet. Im Rahmen der Fortbildung werden verschiedene, im vergangenen Geschäftsjahr ergangene Urteile von großem Interesse analysiert, wie zum Beispiel unter anderem in Bezug auf Nutzungsänderungen von Immobilien, die notarielle Schutzfunktion bei Kaufoptionen mit möglicher Verschleierung einer Vertragsstrafe, die Zulässigkeit von Kaufverträgen mit einem künftig festzulegenden Preis, die Identifizierung der Zahlungsmittel bei einer Sachleistung aus einem vorangegangenen Darlehen, die Aufhebung von Miteigentum als Eintragungstitel oder die dingliche Natur der Genehmigung für Kurzzeitvermietungen. Anbei (HIER) eine PowerPoint-Präsentation der Sitzung mit einer Zusammenfassung der wichtigsten Aspekte dieser Beschlüsse.

Zur Einsichtnahme, zum Studium und zur praktischen Anwendung bei ähnlichen Vorgängen, die im Notariat abgewickelt werden.

Anbei (HIER) ein Link zu dem sehr relevanten Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 423/2026 vom 4. Februar, in dem die mangelnde Transparenz bei der Ablösung eines Bauträger-Hypothekendarlehens analysiert wird, wenn der Schuldner nicht ordnungsgemäß über die Zinsbedingungen des abgelösten Darlehens informiert wird.

Konkret stellt der Oberste Gerichtshof fest, dass bei der Übernahme von Bauträgerhypotheken die Zinsklausel mangels Transparenz ungültig ist, wenn die Bank weder die Originalurkunde ausgehändigt noch über die Bedingungen informiert hat (insbesondere bei IRPH-Hypotheken). Dies ermöglicht es, die Hypothek zinsfrei zu gestalten und die bereits gezahlten Zinsen zurückzufordern. Das Oberste Gericht stellt somit fest, dass es nicht ausreicht, wenn der Käufer erklärt, das Darlehen des Bauträgers „zu kennen und zu akzeptieren“, sondern dass die Bank zudem nachweisen muss, dass sie die vorvertraglichen Unterlagen und die Originalurkunde ausgehändigt hat. Ist dies nicht der Fall und wird die Zinsklausel wegen mangelnder Transparenz für nichtig erklärt, wird die Hypothek zinsfrei (d. h. 0 %) und die Bank ist verpflichtet, alle eingenommenen Zinsen zuzüglich der gesetzlichen Zinsen zurückzuzahlen.

Dies ist von den Kreditinstituten bei der Abwicklung dieser Art von Geschäften sowie von den Schuldnern, die gegebenenfalls eine Abtretung unter diesen Bedingungen unterzeichnet haben, unbedingt zu beachten.

Anbei (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 609/2026 vom 17. Februar, in dem ein Fall analysiert wird, in dem ein Sohn unter Missbrauch einer allgemeinen Vollmacht, die ihm sein Vater vor langer Zeit erteilt hatte, das Vermögen des Vaters in missbräuchlicher und betrügerischer Weise zugunsten der Kinder (darunter auch er selbst) „aushöhlt“.

Im vorliegenden Fall nutzt der Sohn eine allgemeine / „äußerst weitreichende“ Vollmacht, die ihm von seinem Vater (einem 90-jährigen Witwer) erteilt wurde, um sich – ohne dessen Wissen und Zustimmung – gemeinsam mit seinen Geschwistern den gesamten Immobilienbesitz des Vaters (im Gesamtwert von rund 2 Millionen Euro) „selbst zu übertragen“. Dieser Schritt erfolgt, als die Kinder von der Absicht des Vaters erfahren, eine neue Ehe mit einer anderen Frau einzugehen, mit den Auswirkungen, die dies auf ihre Erbansprüche haben könnte. Sobald der Vater von diesen Tatsachen Kenntnis erlangt, beantragt er gerichtlich die Nichtigkeit der Schenkungen, was in erster Instanz nicht zugelassen wird, da das zuständige Gericht der Ansicht ist, dass der bevollmächtigte Sohn im Rahmen der Befugnisse der Vollmacht und zum Wohle des Vollmachtgebers gehandelt habe, um dessen millionenschweres Vermögen zu schützen. In der zweiten Instanz hebt das Provinzgericht das Urteil jedoch auf, da es der Ansicht ist, dass das Handeln des Sohnes in diesem Fall nicht darauf abzielte, das Vermögen des Vaters zu schützen, sondern lediglich seine Erbansprüche zu sichern, wobei er sich dabei einer Überschreitung der ihm übertragenen Vollmacht bediente. Der Oberste Gerichtshof bestätigt diese Auffassung und entscheidet, dass sich der Bevollmächtigte (der Sohn) nicht auf die formalen Grenzen der Vollmacht berufen kann, um ohne Zustimmung des Vollmachtgebers und zu dessen Nachteil zu seinem eigenen Vorteil oder zum Vorteil Dritter zu handeln, da ein solches Vorgehen einen Missbrauch der übertragenen Vollmacht darstellt (Art. 1718 und 1719 CC).

Dies ist in Eltern-Kind-Beziehungen, in denen solche allgemeinen Vollmachten erteilt werden, besonders zu beachten, da deren missbräuchliche Ausübung für die betroffenen Parteien schwerwiegende vermögensrechtliche und rechtliche Probleme nach sich ziehen kann.

Anbei (HIER) ein Link zum Beschluss vom 23. Oktober 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit (BOE vom 23. Februar 2026) in dem Rechtsbehelf, der gegen die vom Handelsregisterführer von Madrid erteilte Bewertungsnotiz zur Eintragung einer Gesellschaftsgründungsurkunde eingelegt wurde.

Der Fall geht auf eine Gründungsurkunde einer GmbH zurück, in der unter den verschiedenen Tätigkeiten, die den Gesellschaftszweck bilden, der„Einzelhandel mit medizinischen Artikeln und Großhandel mit pharmazeutischen Produkten“aufgeführt ist. Zudem enthält die Urkunde einen Antrag auf generische Teilregistrierung gemäß Art. 63 der Handelsregisterverordnung. Nach Einreichung der Urkunde zur Eintragung wird diese abgelehnt, da der Registerführer zu Recht der Ansicht ist, dass diese wirtschaftliche Tätigkeit gemäß den einschlägigen Branchenvorschriften auf Apotheken oder Krankenhausapotheken beschränkt ist.

Der Fall gelangt schließlich an die Generaldirektion, die entscheidet, dass es in solchen Fällen (Mangel an einem der verschiedenen gewählten Gesellschaftszwecke, der nicht eintragungsfähig ist) den Beteiligten obliegt, zu entscheiden, „ob sie sich für die Eintragung ohne diese Tätigkeiten oder für die Nachbesserung entscheiden, ohne dass die automatische Anwendung von Artikel 63.2 der Handelsregisterverordnung geltend gemacht werden kann, selbst wenn dies in der Urkunde vorgesehen ist“. Folglich ist in diesen Fällen ein individueller Antrag auf Teilregistrierung erforderlich, der sich ausdrücklich und spezifisch auf den Gesellschaftszweck bezieht, sei es im selben Dokument oder in einer späteren Berichtigung der Urkunde.

Anbei (HIER) ein Link zum Königlichen Gesetzesdekret 7/2026 vom 20. März, mit dem der Umfassende Plan zur Bewältigung der Krise im Nahen Osten verabschiedet wird, auf dessen Grundlage eine Änderung des Gesetzes über das Wohnungseigentum erfolgt, insbesondere hinsichtlich der erforderlichen Mehrheiten für die Beschlussfassung über die Installation gemeinschaftlicher Infrastrukturen für den Zugang zu Telekommunikationsdiensten oder die Anpassung bestehender Anlagen sowie über die Installation gemeinschaftlicher oder privater Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energien, einschließlich Luft- und Erdwärme, oder der Infrastrukturen, die für den Zugang zu neuen kollektiven Energieversorgungen erforderlich sind.

Konkret wird somit Artikel 17.3 des LPH dahingehend geändert, dass fortan „die Installation gemeinschaftlicher Infrastrukturen für den Zugang zu Telekommunikationsdiensten, die im Königlichen Gesetzesdekret 1/1998 vom 27. Februar über gemeinschaftliche Infrastrukturen in Gebäuden für den Zugang zu Telekommunikationsdiensten geregelt sind, oder die Anpassung bestehender Infrastrukturen, sowie die Installation gemeinschaftlicher oder privater Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energien, einschließlich Luft- und Erdwärme, oder der für den Zugang zu neuen kollektiven Energieversorgungen erforderlichen Infrastrukturen“ auf Antrag eines beliebigen Eigentümers von einem Drittel der Mitglieder der Eigentümergemeinschaftbeschlossen werden kann , die ihrerseits ein Drittel der Beteiligungsanteile vertreten.

Wie wir also sehen, wird eine bedeutende Änderung der erforderlichen Mehrheitsregelungen für die Genehmigung solcher Bauvorhaben oder Modernisierungsmaßnahmen eingeführt, denn von nun an reicht es aus, dass nur ein Drittel der Eigentümer für den Vorschlag stimmt, damit dieser angenommen wird. Dies sollten alle Fachleute der Branche sowie Eigentümer von Immobilien, die der Wohnungseigentumsordnung unterliegen, beachten.

Link beigefügt (HIER) zum Flash Fiscal Virtual Nr. 22 der Notarkammer von Katalonien, in dem die Notarin Elena Cantos die Informationsanfrage 443/25 der Steuerbehörde von Katalonien zum anwendbaren Steuersatz analysiert, wenn zwei natürliche Personen zu gleichen Teilen ein gesamtes Wohngebäude in Katalonien erwerben.

Die Verwaltung kommt zu dem Schluss, dass der für die Übertragung eines gesamten Gebäudes vorgesehene Steuersatz von 20 % nur dann gilt, wenn der Erwerb durch eine einzige natürliche oder juristische Person erfolgt. Bei einem gemeinsamen Erwerb durch zwei Personen gilt dieser Steuersatz nicht, es sei denn, eine der beiden Personen hat den Status eines Großaktionärs.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs, Kammer III für Verwaltungsstreitigkeiten, Nr. 321/2026 vom 5. Februar, das eine sehr wichtige Auslegung der Rechtsprechung in Bezug auf die Kosten des Grundbuchamtes für die öffentlichen Verwaltungen darstellt.

In diesem Beschluss bestätigt das Oberste Gericht die Wirksamkeit der Zehnten Zusatzbestimmung des Gesetzes 14/2013, wonach die Durchführung jeglicher Registereintragung, einschließlich der formellen Bekanntmachung, von der Zahlung der Gebühr befreit ist, wenn die letztendlich für die Zahlung der Gebühr gemäß den Gebührenvorschriften eine der folgenden öffentlichen Verwaltungen ist (Zentralverwaltung, die den Staat und die Organe der Zentralverwaltung umfasst; Autonome Gemeinschaften; Kommunalverwaltungen; Sozialversicherungsbehörden).

Bislang gab es eine lebhafte Kontroverse darüber, ob diese Vorschrift in Kraft und somit anwendbar ist oder nicht. Diese Frage wurde nun vom Obersten Gerichtshof bejaht, was voraussichtlich große Auswirkungen auf die Gebührenverwaltung aller Eintragungen zugunsten öffentlicher Verwaltungen haben wird.

Im Fall Kataloniens können, wie im Urteil selbst festgehalten, weitere rechtliche Zweifel bestehen, sodass eine ausdrückliche Entscheidung des Obersten Gerichtshofs in dieser Angelegenheit noch aussteht.

Anbei (HIER) Link zur Entscheidung vom 1. Oktober 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (BOE vom 14. Januar 2026) in der Berufung gegen die Entscheidung der Registerführerin, die Zuteilung von zwei Nummern des Einheitlichen Registers für Kurzzeitvermietungen auszusetzen, weil die betreffenden Wohnungen auf den Namen einer anderen Person als derjenigen eingetragen sind, die als Inhaber im Verwaltungsregister der Autonomen Gemeinschaft, das die Tourismuslizenz erteilt, eingetragen ist.

Im konkreten Fall wird die Zuweisung einer NRUA beantragt, wenn die Immobilie auf eine andere Person als den im Verwaltungsregister eingetragenen Eigentümer registriert ist. Angesichts dieser Situation lehnt die Registerführerin die Zuweisung ab, da sie der Ansicht ist, dass für die Erteilung der NRUA zwingend erforderlich ist, dass die Lizenz auf den Namen des derzeitigen eingetragenen Eigentümers der Immobilie ausgestellt ist und diese in seinem Namen im entsprechenden Tourismusregister eingetragen ist.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsmittels widerruft die Generaldirektion die Bewertungsnote, da sie der Ansicht ist, dass die regionale Genehmigung realer Natur ist, d. h. an die betreffende Immobilie und nicht an die Person gebunden ist, der sie ursprünglich erteilt wurde, sodass die Erteilung der NRUA ohne größere Hindernisse erfolgen kann. Dies sollten Immobilieninvestoren, die sich in dieser Situation befinden, berücksichtigen.

Die Regierung hat am 17. Februar den Vorentwurf des Gesetzes über die Integrität im öffentlichen Dienst verabschiedet (HIER einsehbar), der, sollte er endgültig vom Gesetzgeber verabschiedet werden, eine echte Revolution im Bereich des Eigentums an Gesellschaftsanteilen von SLs bedeuten würde. Wie aus dem Wortlaut der künftigen Regelung hervorgeht, gilt somit Folgendes:

• Gesellschaften mit beschränkter Haftung müssenein elektronischesGesellschafterregister führen, das dem Handelsregister am Sitz der Gesellschaft zu übermitteln ist.
• In diesem Buch werden folgende Angaben festgehalten: a) Das ursprüngliche Eigentumsrecht und die freiwilligen oder zwangsweisen Übertragungen der Gesellschaftsanteile. b) Die Begründung von dinglichen Rechten oder Belastungen, einschließlich des Pfandrechts ohne Besitzübertragung. c) Die Identifizierung der natürlichen Person oder Personen, die gemäß den geltenden Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche als tatsächliche Eigentümer gelten.
• Die Übertragung unter Lebenden oder von Todes wegen oder die Belastung von Gesellschaftsanteilen wird im Gesellschafterregister der Gesellschaftmittels einer privaten elektronischen Urkunde mit standardisiertem Inhalt und Format, die von der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen genehmigt und durch qualifizierte elektronische Signaturen des Übertragenden und des Erwerbenden autorisiert wurde, vermerkt. Dieses private Dokument mit qualifizierten elektronischen Signaturen muss den Vermerk über die Eintragung oder Vermerkung im Sonderregister des Handelsregisters enthalten.
• Jede Übertragung unter Lebenden, von Todes wegen oder zwangsweise muss in das Sonderregister des Handelsregisters eingetragen werden, wobei die Eintragung konstitutiven Charakter hat. Bis zur Eintragung kann der Erwerber oder Inhaber des Pfandrechts keine Rechte gegenüber der Gesellschaft oder Dritten geltend machen.
• Die Mitgliedschaft kann nur Personen zuerkannt werden, die als Inhaber im Sonderregister des Handelsregisters eingetragen sind.
• Die Zahlung von Dividenden, die Rückerstattung von Einlagen oder sonstige Vermögenszuweisungen haben nur dann eine befreiende Wirkung, wenn sie zugunsten der Person erfolgen, die als eingetragener Inhaber aufgeführt ist.

Wie man sich vorstellen kann, muss man den parlamentarischen Prozess dieses Vorschlags sehr aufmerksam verfolgen, denn wenn er angenommen wird, bedeutet dieses neue System eine echte Revolution im Bereich des Eigentums an Gesellschaftsanteilen einer SL, da deren Übertragung mittels einer privatschriftlichen Urkunde mit elektronischer Signatur erfolgen wird (mit dem damit verbundenen Verlust an Rechtssicherheit gegenüber dem derzeitigen System der öffentlichen Urkunde) und deren Eintragung in das Handelsregister obligatorisch sein wird.

Anbei (HIER) Link zur Entscheidung vom 23. September 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (BOE vom 13. Januar 2026) in der Berufung gegen die Bewertung des Grundbuchführers Nr. 14, mit der die Eintragung einer Urkunde über die Nutzungsänderung und die Erklärung eines Neubaus aufgrund seines Alters, genehmigt durch die Notarin von Barcelona, Frau María de Zulueta, ausgesetzt wurde.

Der Fall geht von einer Urkunde über die Umwandlung eines Geschäftsraums in Wohnraum aus, die sich hauptsächlich auf eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und ein Architektenzertifikat stützt, das die Wohnnutzung seit 1994 bestätigt.

Der amtierende Registerführer und sein Stellvertreter geben eine negative Bewertung ab, da in Katalonien gemäß den Artikeln 187 und 218 des Bodengesetzes sowie auf der Grundlage von Artikel 30 der Verordnung zum Schutz der städtebaulichen Legalität eine Genehmigung für die Umwidmung zu Wohnzwecken erforderlich ist.Nachdem die Notarin den entsprechenden Einspruch eingelegt hatte, wies die Generaldirektion diesen zurück und bestätigte die Bewertung in dem Sinne, dass es aufgrund der katalanischen Vorschriften, die eine Genehmigung vorschreiben, nicht möglich ist, die Nutzungsänderung „aufgrund der Verjährung” einzutragen, ohne die entsprechende behördliche Genehmigung vorzulegen, die dies erlaubt.

Link beigefügt (HIER) zum Flash Fiscal Virtual Nr. 21 der Notarkammer von Katalonien beigefügt, in dem der Notar Manuel Sarobe Oyarzun die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu ungerechtfertigten Vermögenszuwächsen gemäß Artikel 39 des Einkommensteuergesetzes analysiert.

Es werden Fälle von Schenkungen und Darlehen zwischen Familienangehörigen analysiert, wobei darauf hingewiesen wird, dass nicht ordnungsgemäß begründete Übertragungen als ungerechtfertigte Vermögensgewinne eingestuft und auf der allgemeinen Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer zum Grenzsteuersatz besteuert werden können.

Die Sitzung unterstreicht die Bedeutung der Dokumentation aller Transaktionen und warnt insbesondere vor Darlehen, die Spenden verschleiern, was in der Praxis sehr häufig vorkommt, obwohl dies langfristig zu unangenehmen Überraschungen für die Steuerzahler führen kann.

Anbei (HIER) ein Link zu einer sehr interessanten Online-Schulungssitzung, die im Rahmen der Schulungsaktivitäten der Fundación Notariado (Notariatsstiftung) abgehalten wurde in der die Notare Micaela Pontones del Amo (Notarin in Tembleque, Toledo) und Marcos Serrano Yáñez-Mingot (Notar in Horcajo de Santiago, Cuenca) das interessante Thema der Änderungen in der Konfiguration der Katasterparzelle behandeln, die vom Notariat bearbeitet werden.

Dazu verwenden sie die beigefügte Präsentation (HIER), in der sie aus einer vorwiegend praktischen Perspektive die Merkmale dieses Verfahrens (anwendbar auf Fälle der Berichtigung, Grundstücksteilung, -abtrennung, -zusammenlegung und -gruppierung oder -neuparzellierung), die bei der Vorbereitung der Urkunde zu berücksichtigenden Aspekte, die nach der Unterzeichnung zu erledigenden Formalitäten, die Anforderungen des grafischen Validierungsberichts sowie unter besonderer Berücksichtigung konkreter Fallbeispiele behandeln.

Eine sehr interessante Fortbildungsveranstaltung, um auf dem Laufenden zu bleiben, wie wir Notare von unseren Kanzleien aus den Bürgern dabei helfen können, die Katasterdaten ihrer Grundstücke und Immobilien an die tatsächliche physische Gegebenheit anzupassen.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 369/2026 vom 9. Februar, in dem die III. Kammer für Verwaltungsstreitigkeiten des Obersten Gerichtshofs erneut zu einem in der Praxis sehr häufigen Fall Stellung nimmt, den Steuerzahler unbedingt kennen sollten.

Der konkrete Fall geht von einem Immobilienkauf aus, für den eine Hypothekenfinanzierung erforderlich ist, wobei die Besonderheit darin besteht, dass der Kaufpreis unter dem Wert der offiziellen Hypothekenbewertung liegt (was in der Praxis sehr häufig vorkommt).

Der Betroffene versteuert die Transaktion auf der Grundlage des Kaufwerts als Bemessungsgrundlage für die ITP, woraufhin die Steuerbehörde ein Verfahren zur Überprüfung der Werte einleitet, bei dem gemäß Artikel 57.1 LGT der Wert zugrunde gelegt wird, der für die Hypothekenbewertung der Immobilie in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Hypothekengesetzes zugewiesen wurde.Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs entscheidet der Oberste Gerichtshof in letzter Instanz erneut zugunsten der Finanzbehörde in diesem Fall und hält dieses Vorgehen für gültig und rechtmäßig, insbesondere in Fällen, in denen die Wertdifferenz „erheblich” ist.

Dies sollte beim Erwerb einer Immobilie mit Hypothekendarlehen unbedingt berücksichtigt werden, da diese Situation in der Praxis sehr häufig vorkommt und vielen Bürgern ehrlich gesagt unbekannt ist, was in Zukunft zu vielen Unannehmlichkeiten führen kann, wenn man sich nicht im Voraus darüber informiert und die Angelegenheit nicht angemessen regelt, insbesondere in Fällen, in denen die Unterschiede „erheblich” sind.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Beschluss vom 23. September 2025 der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (BOE vom 14. Januar 2026) über die Berufung gegen die vom zentralen Handelsregisterführer III (im Folgenden RMC) ausgestellte Qualifikationsbescheinigung, mit der eine bestimmte Namensreservierung abgelehnt wird.

Der Fall geht von der Annahme aus, dass ein Unternehmen beim RMC die Reservierung einer Reihe von Firmennamen in der folgenden Reihenfolge beantragt: „Grupo Getura, SL”, „Grupo Empresarial Getura, SL”, „Getura Corporación, SL”, „Getura Enterprise, SL” und „Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL”. Das RMC stellt eine Bescheinigung aus, dass die zweite der beantragten Bezeichnungen („Grupo Empresarial Getura”) nicht registriert ist, ohne sich ausdrücklich zur ersten beantragten Option zu äußern.

Angesichts dieser Situation legt der Betroffene gegen die Ablehnung Widerspruch ein, dem der Handelsregisterführer mit der Begründung widerspricht, dass keine negative Bewertung als solche vorliege. Gegenüber diesem Argument räumt die Generaldirektion ein, dass in diesen Fällen tatsächlich eine implizite negative Bewertung vorliegt (d. h. wenn eine Bescheinigung ausgestellt wird, dass die zweite oder nachfolgende Bezeichnungen nicht registriert sind, bedeutet dies, dass die zuerst aufgeführten Bezeichnungen offensichtlich abgelehnt werden), so dass es in einer solchen Situation offensichtlich ist, dass gegen diese negative Bewertung unter den gleichen Bedingungen wie gegen jede andere Ablehnung einer Eintragung Einspruch eingelegt werden kann.

Zu beachten für alle, die an der Gründung einer SL oder SA interessiert sind und sich in dieser Situation befinden.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. September 2025 (BOE vom 5. Dezember 2025), in dem über die Beschwerde gegen die Weigerung der Grundbuchführerin Nr. 4 von Barcelona, eine Übertragungsurkunde als Zahlungsersatz einzutragen, entschieden wird.

Der Fall geht von einer Gesellschaft aus, die eine Schuld gegenüber einer anderen Gesellschaft anerkennt und angibt, dass die Ursache für die Schuld verschiedene zuvor erhaltene Gelddarlehen sind. In die Urkunde wird eine Aufstellung der Höhe und der Daten der Darlehen aufgenommen, jedoch ohne Angabe der Zahlungsmittel für diese Darlehen. Zur Begleichung der anerkannten Schuld überträgt die Schuldnergesellschaft der Gläubigerin das Eigentum an zwei Grundstücken, was nun im Grundbuch eingetragen werden soll.

Bei der Registrierung bewertet die Registerführerin das Dokument negativ und verlangt die Angabe der im ursprünglichen Darlehensvertrag verwendeten Zahlungsmittel (Art. 24 LN, 254.4 LH und 177 RN) und begründet dies damit, dass das Darlehen die Ursache für die Schuld ist, die nun durch die Übertragung in Zahlung erlischt, und dass der tatsächliche Geldtransfer nachgewiesen werden muss, um fiktive Anerkennungen zu vermeiden, die der Kontrolle der Geldwäsche entgehen.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs weist die Generaldirektion den Rechtsbehelf zurück und bestätigt die Bewertung, wobei sie bekräftigt, dass bei dieser Art von Geschäften die Zahlungsmittel nachgewiesen werden müssen, um zu verhindern, dass fiktive Rechtsgeschäfte getätigt werden, die andere Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien verschleiern oder zu rechtswidrigen Handlungen im Bereich der Geldwäsche führen können.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 6. Oktober 2025 (BOE vom 21. Januar 2026), in dem ein interessanter Fall im Zusammenhang mit einer Liquidationsurkunde einer SL analysiert wird.

Der Fall geht von einer GmbH aus, die in Insolvenz gegangen ist, wobei nachgewiesen ist, dass das Unternehmen über kein Vermögen verfügt. Angesichts dessen beschließt der Insolvenzrichter gemäß der Insolvenzgesetzgebung, dass die Liquidation des Unternehmens auf handelsrechtlichem Wege erfolgen soll. Angesichts dessen fasst die Hauptversammlung des Unternehmens den entsprechenden Beschluss und beglaubigt ihn durch die erforderliche öffentliche Urkunde über die Liquidation.

Nach Einreichung dieser Urkunde zur Eintragung lehnt der Handelsregisterführer die Eintragung ab und begründet dies im Wesentlichen damit, dass die Gesellschaft gemäß der Schlussbilanz der Liquidation die Gesellschaft Schulden in Höhe von mehr als 8 Millionen Euro aufweist, sodass gemäß Artikel 395 des Kapitalgesellschaftsgesetzes die vorherige Begleichung oder Hinterlegung dieser Schulden erforderlich ist oder gegebenenfalls das entsprechende Insolvenzverfahren einzuleiten ist.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsmittels entscheidet die Generaldirektion über die Aufhebung der Bewertung und stellt fest, dass in diesem Fall der Richter die Beendigung des Insolvenzverfahrens aufgrund unzureichender Masse der insolventen Gesellschaft beschlossen und die vorläufige Schließung des Registerblatts angeordnet hat, muss anerkannt werden, dass innerhalb eines Jahres nach der gerichtlichen Entscheidung, die die Schließung des Registers ohne Wiederaufnahme des Insolvenzverfahrens anordnet, die Löschung der Eintragung der Rechtspersönlichkeit der Gesellschaft im Handelsregister vorgenommen werden kann.

Anbei (HIER) ein Link zu einem sehr wichtigen Urteil des Obersten Gerichtshofs, konkret das Urteil 5981/2025 vom 9. Dezember, das sich auf einen Notarfehler im Rahmen eines Kaufs von Gesellschaftsanteilen und die daraus resultierende Haftung des Notars bezieht.

Der Fall betrifft den Kauf von Gesellschaftsanteilen eines Unternehmens, deren Preis teilweise gestundet und durch eine aufschiebende Bedingung gesichert wird. Der Kauf wird in einer öffentlichen Urkunde beim Notar „X” formalisiert.

Als der Zeitpunkt der Zahlung dieses aufgeschobenen Preises gekommen ist, zahlt der Käufer nicht, sodass der Verkäufer die Zwangsvollstreckung vor Gericht beantragt, die jedoch erfolglos bleibt, da die Käufergesellschaft diese Gesellschaftsanteile an einen gutgläubigen Dritten weiterverkauft hatte, und zwar bei derselben Notarkanzlei, jedoch unter Mitwirkung eines anderen Notars (Herrn „Y“) als Stellvertreter. Bei diesem zweiten Kauf überprüft der stellvertretende Notar weder das Vorliegen der aufschiebenden Bedingung noch deren Erfüllung und weist die Parteien auch nicht darauf hin.

Schließlich erweist sich der Käufer, der das Geld schuldet, als zahlungsunfähig, sodass der ursprüngliche Verkäufer nicht den gesamten Betrag einziehen kann. Angesichts dieser Situation beschließt er, die beiden Notare zu verklagen und fordert von ihnen den Kaufpreis zuzüglich der entsprechenden Zinsen (insgesamt handelt es sich um fast 600.000 Euro).

Der Oberste Gerichtshof gibt dem Kläger Recht und stellt fest, dass der beteiligte Notar seine beruflichen Pflichten als Urkundsperson (Art. 1 LN und 1, 145, 146, 147 und 196 der Notariatsordnung) verletzt hat, da er nicht für die Rechtmäßigkeit der Übertragung, die Erfüllung der gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen und die Parteien nicht auf das Bestehen dieser aufschiebenden Bedingung hingewiesen hat. Infolgedessen verurteilt er ihn, dem Kläger die geforderten Beträge zu zahlen.

Dieser Fall sollte bei allen Käufen und Verkäufen von Gesellschaftsanteilen berücksichtigt werden, und es sollte mit größter Sorgfalt vorgegangen werden, um die Rechte der Übertragenden zu gewährleisten und berufliche Haftungsrisiken aufgrund von Fehlverhalten zu vermeiden.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 4871/2025 vom 27. Oktober, in dem das Oberste Gericht einen sehr häufigen Fall bei getrennten/geschiedenen Eltern analysiert, die bei der Erstellung ihres Testaments und der Vererbung ihres Vermögens an ihre Kinder einen Verwalter benennen, der die Erbschaft im Namen ihrer Kinder verwaltet, wobei es sehr häufig vorkommt, dass dieser benannte Verwalter eine andere Person als der ehemalige Ehepartner ist (um zu verhindern, dass der ehemalige Ehemann oder die ehemalige Ehefrau nach ihrem Tod ihr Vermögen verwaltet).

In diesem Fall liegt die Besonderheit des Falles darin, dass der Erblasser nicht nur einen Verwalter ernennt, sondern den Erben die Verfügung über das Vermögen bis zum Alter von 25 Jahren untersagt, sodass diese Kinder bis zum Erreichen dieses Alters nicht über das Erbe (einschließlich des Pflichtteils) verfügen können, das weiterhin vom ernannten Verwalter verwaltet wird.

Der Fall wird schließlich vor Gericht gebracht, und der Oberste Gerichtshof entscheidet zu Recht, dass gemäß den geltenden Artikeln 240, 246 und 813 des Bürgerlichen Gesetzbuches mit Erreichen der Volljährigkeit die volle Handlungsfähigkeit zur Verwaltung und Verfügung über das eigene Vermögen erworben wird, sodass diese Beschränkung der Verwaltung des Vermögens über das 18. Lebensjahr hinaus keinen Einfluss auf den Pflichtteil haben kann, da dies dem allgemeinen Grundsatz seiner Unantastbarkeit widersprechen würde.

Daher sei geschiedenen Eltern daran erinnert, dass sie in ihrem Testament eine Klausel festlegen können, um die Verwaltung ihres Nachlasses einer anderen Person als ihrem ehemaligen Ehepartner zu übertragen, wobei jedoch zu beachten ist, dass die Klausel über den Verwalter nur für den Teil gilt, der über das Pflichtteil hinausgeht, nicht jedoch für das Pflichtteil selbst.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Steuerrundschreiben Nr. 9/2025 der Notarkammer von Katalonien, in dem die wichtigsten steuerlichen Maßnahmen des Königlichen Gesetzesdekrets 16/2025 aufgeführt sind, das am 24. Dezember im BOE (Staatsanzeiger) veröffentlicht wurde (HIER abrufbar) für das Steuerjahr 2026 enthalten sind. Die wichtigsten Maßnahmen sind im Folgenden zusammengefasst:

Im Bereich der Einkommensteuer werden folgende Abzüge verlängert:

• 20 % Steuerabzug für Beträge, die für im Jahr 2026 durchgeführte Arbeiten zur Reduzierung des Heiz- und Kühlbedarfs gezahlt wurden.
• 40 % Steuerabzug für Beträge, die für im Jahr 2026 durchgeführte Arbeiten zur Verbesserung des Verbrauchs nicht erneuerbarer Primärenergie gezahlt wurden.
• Bis zum 31. Dezember 2027 gilt ein Steuerabzug von 60 % für Beträge, die für energetische Sanierungsmaßnahmen von Steuerzahlern aufgewendet werden, die Eigentümer von Wohnungen in Gebäuden sind, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden.
• Abzug von 15 % des Anschaffungswerts von Elektrofahrzeugen sowie des Wertes der Installation von Ladesystemen (maximaler Abzugsbetrag von 20.000 bzw. 4.000 Euro).

Im Bereich der Körperschaftsteuer werden mit Wirkung zum 1. Januar 2025 die Steueranreize für die freie Abschreibung von Investitionen, die Energie aus erneuerbaren Quellen nutzen, um ein weiteres Jahr verlängert.

Im Bereich der „kommunalen Wertzuwachssteuer“ (Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken) werden die Höchstbeträge der Koeffizienten aktualisiert, die zum Zeitpunkt der Entstehung auf den Wert des Grundstücks anzuwenden sind, wobei „spekulative“ oder kurzfristige Immobilienverkäufe stärker bestraft werden.

Bei diesen Maßnahmen ist jedoch unbedingt zu berücksichtigen, dass der Kongress der Abgeordneten dieses Königliche Gesetzesdekret letztendlich nicht bestätigt hat (HIER) nicht bestätigt hat, sodass die Reaktion der Regierung abgewartet werden muss, um den tatsächlichen Umfang und die Dauer dieser Maßnahmen zu erfahren.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 5512/2025 vom 3. Dezember, in dem das Oberste Gericht über einen Fall entscheidet, in dem eine Hypothek von einer Person aufgenommen wurde, die nicht mehr Eigentümerin der belasteten Immobilie war, deren Übertragung jedoch nicht im Grundbuch eingetragen war.

Im konkreten Fall verkauft die ursprüngliche Eigentümerin die Immobilie an einen Dritten, der diesen Kauf jedoch nicht im Grundbuch eintragen lässt. Er vereinbart jedoch mit der Gläubigerbank die Löschung einer früheren Hypothek auf diese Immobilie aus dem Grundbuch, wodurch das Finanzinstitut von der Übertragung und dem neuen Eigentümerstatus des Käufers Kenntnis erhält. Später beantragt der Verkäufer der Immobilie jedoch ein neues Hypothekendarlehen, das von demselben Finanzinstitut gewährt wird, wodurch die betreffende Immobilie erneut belastet wird (die, wie wir uns erinnern, verkauft, aber nicht übertragen wurde).

Angesichts dieser Situation verklagt der neue Käufer den Verkäufer und die Bank und beantragt die gerichtliche Feststellung der Nichtigkeit dieser Hypothek und ihrer Eintragung, obwohl die Transaktion aus Sicht des Grundbuchs korrekt war (da bei der Formalisierung der Hypothek in der einfachen Notiz vermerkt war, dass der Verkäufer noch immer Eigentümer der Immobilie war).

In diesem Fall entscheidet der Oberste Gerichtshof, dass es notwendig ist, sich für die sogenannte „ethische” Auffassung von gutem Glauben im Register (Art. 34 Hypothekengesetz) zu entscheiden, wonach ein gutgläubiger Dritter, um durch die Registeröffentlichkeit geschützt zu sein, über die Angaben in der einfachen Auskunft hinaus sorgfältig handeln muss, um sich zu vergewissern, dass die Realität mit dem Register übereinstimmt.

Da die Bank in diesem konkreten Fall Kenntnis davon haben kann, dass der Verkäufer nicht mehr Eigentümer der Immobilie ist (da sie die Löschung einer früheren Hypothek im Grundbuch mit dem Käufer, der sich gegenüber der Bank und ihren Mitarbeitern als solcher ausweist, abwickelt), ist die Klage begründet und somit die Hypothek und die entsprechende Eintragung im Grundbuch für nichtig zu erklären.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 4958/2025 vom 11. November, in dem der Oberste Gerichtshof einen Fall des Erbrechts beurteilt, konkret die Annahme einer Erbschaft unter Vorbehalt der Inventarerstellung, bei der es zu einer unlauteren Handlung der Erben kommt, die darin besteht, dass sie den Hauptvermögenswert der Erbschaft, nämlich eine Handelsgesellschaft, entwerten.

Konkret handelt es sich um eine Erbschaft, die unter Vorbehalt angenommen wurde und deren Hauptvermögen aus Anteilen an einer Gesellschaft besteht, die vollständig von den Erben kontrolliert wird, die diese (durch fiktive Rechtsgeschäfte) zum Nachteil der Gläubiger veräußern.

In diesem Fall entscheidet der Oberste Gerichtshof, dass, wenn der Nachlass aus Aktien eines von den Erben kontrollierten Unternehmens besteht, kann der betrügerische Verkauf von Vermögenswerten mit dem in Artikel 1024.2 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgesehenen Verlust des Inventarvorteils gleichgesetzt werden, so dass folglich die Aufhebung des Schleiers zum Schutz der Gläubiger erforderlich ist, was zur Folge hat, dass die Erben mit ihrem gesamten Vermögen für die bestehenden Schulden haften.Dies sollte man bei der Annahme einer Erbschaft mit Inventarvorteil berücksichtigen und sich nicht zu clever anstellen.

Anbei (HIER) ein Link zu einer interessanten Entschließung der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, konkret die Entscheidung JUS/4367/2025 (veröffentlicht im DOGC vom 3. Dezember 2025), in der die Beschwerde gegen die Bewertung einer Grundbuchführerin in Bezug auf eine Erbschaftsannahmeurkunde aufgrund der Unterwerfung einer Immobilie untereine Restersatzklausel behandelt wird.

Im konkreten Fall handelt es sich um das Erbe eines Mannes, der mit einem gültigen Testament verstorben ist und mehrere seiner Neffen und Nichten als Erben eines Grundstücks eingesetzt hat, das ihnen nun im Rahmen der Erbschaft zugesprochen wird. Bei diesem Anwesen ist es so, dass die Hälfte des Anwesens dem Verstorbenen aufgrund eines Erbschaftstitels seiner verstorbenen Ehefrau gehörte, die zu diesem Zeitpunkt für diese Hälfte eine Ersatzverfügung zugunsten von Personen getroffen hatte, die nicht an der Annahme der Erbschaft beteiligt waren, weshalb die Registerführerin nun die Annahme der Erbschaft des Verstorbenen qualifiziert.

Der konkrete Fall dient uns dazu, uns daran zu erinnern, wie uns die katalanische Generaldirektion mitteilt,dass der Restvermächtnis- und der vorbeugende Restvermächtnisersatz unterschiedliche Institutionen sind, denn im Falle des Resttreuhandvermögens geht es darum, das Vermögen des Erblassers innerhalb seiner Familie zu halten (und deshalb wird eine Erbfolge festgelegt, zuerst der Treuhänder und dann der Treuhandnehmer, so dass letzterer notwendigerweise den Erblasser in Bezug auf das Vermögen beerbt, über das der Treuhänder nicht durch eine inter vivos-Vereinbarung verfügt hat), während hingegen verhindert die vorbeugende Ersatzverfügung die gesetzliche Erbfolge für die Vermögenswerte, die der Erblasser dem eingesetzten Erben zugewiesen hat, und es gibt keine Erbfolgeordnung, sondern nur eine einzige Berufung und eine conditio iuris (Tod des eingesetzten Erben, ohne dass dieser über die ihm vom Erblasser zugewiesenen Vermögenswerte verfügt hat), sodass nur dann, wenn diese Bedingung erfüllt ist, die Ersatzberufung erfolgt.

Da der Verstorbene in diesem konkreten Fall über ein gültiges Testament verfügte, ist die seinerzeit von der Ehefrau des Verstorbenen vorgesehene vorbeugende Ersatzerbschaft, deren Erbschaft nun angenommen wird, nicht anwendbar, sodass die Qualifikationsnotiz aufgrund der vorgebrachten Argumente aufzuheben ist.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur neuen und sehr aktuellen (vom 19. Dezember 2025) Verordnung der Stadtverwaltung von Barcelona zur Regelung der Ausübung des Vorkaufs- und Rückkaufsrechts der Stadtverwaltung von Barcelona, wenn dieses Recht gemäß den geltenden städtebaulichen Vorschriften von der lokalen Verwaltung ausgeübt werden muss.

Unter anderem ist Folgendes vorgesehen:

• Die Möglichkeit, dass die Stadtverwaltung auf den Kauf einer Immobilie verzichtet und ihr Recht an Dritte oder öffentliche Wohnungsbaugesellschaften, an die rechtmäßigen Bewohner der Immobilie oder an private oder gemeinnützige Bauträger, deren Zweck die Förderung von Sozialwohnungen ist, abtritt.
• Auch ein gemeinsamer Kauf durch die Stadtverwaltung und diese Begünstigten ist zulässig, sofern die Stadtverwaltung mindestens ein Drittel des Eigentums hält. Im Falle eines Kaufs müssen die Nachbarn mindestens 60 % der Wohnungen des Gebäudes vertreten und die Bedingungen für den Zugang zum Register für Antragsteller auf Sozialwohnungen und ihre Zahlungsfähigkeit nachweisen.
• Die Verordnung sieht auch die Einrichtung einer Website vor, auf der begünstigte Einrichtungen die Immobilien einsehen können, die dem Vorkaufs- und Rückkaufsrecht unterliegen und an denen die Stadtverwaltung kein Interesse hat.

Eine Vorschrift, die alle Immobilienmakler, die ihre berufliche Tätigkeit in der Stadt Barcelona ausüben, unbedingt beachten sollten.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zu einer Videotrainingssitzung, die im Rahmen der Schulungsaktivitäten der Fundación Notariado (Notariatsstiftung) abgehalten wurde. In dieser Sitzung hält Juan Pablo Pérez Velázquez, Professor für Zivilrecht an der Universität Pablo de Olavide in Sevilla, eine praktische Schulung über testamentarische Verfügungen zugunsten von Menschen mit Behinderungen im Lichte der Bestimmungen des Gesetzes 8/2021 vom 2. Juni zur Reform des Zivil- und Verfahrensrechts zur Unterstützung von Menschen mit Behinderungen bei der Ausübung ihrer Rechtsfähigkeit.

In dieser Sitzung werden mit großem Interesse und praktischer Ausrichtung verschiedene Fragen behandelt, die in diesen Fällen von Bedeutung sind, wie beispielsweise die zu berücksichtigenden Arten von Testamentklauseln, vorbeugende Ersatzverfügungen oder die Befugnis des Erblassers, den Pflichtteil zugunsten eines pflichtteilsberechtigten Erben mit Behinderung zu belasten.

Ebenfalls beigefügt HIER Beispiele für testamentarische Klauseln beigefügt, die vom Verfasser zu diesem Zweck ausgearbeitet wurden und als Vorlage für solche Fälle dienen können.

Es wird darauf hingewiesen, dass gemäß dem katalanischen Gesetz 11/2025 (HIER einsehbar) ab dem 1. Januar jede Übertragung von Wohnraum, die in einem angespannten Gebiet (HIER können Sie die betroffenen Gemeinden einsehen) unterliegt, wenn der Verkäufer ein großer Eigentümer oder eine juristische Person ist,dem Vorkaufs- und Rückkaufsrecht der Generalitat de Catalunya und unterliegt den

Was den Begriff „Großaktionär“ in Katalonien angeht, ist es wichtig zu beachten, dass derzeit jeder Großaktionär in Katalonien ist, der Inhaber von:

• Fünf oder mehr Wohnungen in Gemeinden, die als angespannter Wohnungsmarkt erklärt wurden (ohne Berücksichtigung Ihres Hauptwohnsitzes).
• Mehr als 10 Wohnungen auf spanischem Staatsgebiet, sofern sich mindestens eine davon in einer angespannten Gemeinde in Katalonien befindet.
• Mehr als 1.500 m² bebaute Fläche für Wohnzwecke (mit besonderen Vorschriften für Miteigentum).

Wie soll man in solchen Fällen vorgehen?

Handelt es sich um einen Vorgang, bei dem der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist, muss diese angeben, ob sie ein Großaktionär ist oder nicht.

• Wenn ja, muss die Mitteilung über das Vorkaufsrecht nachgewiesen werden.
• Ist dies nicht der Fall, muss bis zum Inkrafttreten des in der Vorschrift vorgesehenen Registers für Großaktionäre in der Urkunde ausdrücklich erklärt werden, dass die verkaufende Gesellschaft kein Großaktionär ist. In diesem Fall muss sie eine Registerbescheinigung vorlegen, aus der die Anzahl der Immobilien hervorgeht, deren Eigentümer sie zum Zeitpunkt der Übertragung ist.

Ausnahmen:

• Neubauten / umfassende Sanierungen (die innerhalb eines Jahres nach Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung durchgeführt werden).
• Intragruppen-Transaktionen zwischen Unternehmen mit Immobilien als Geschäftszweck.
• Wenn der Käufer eine natürliche Person ist, übt die Regionalregierung ihr Vorkaufsrecht nicht aus, wenn der Käufer erklärt, dass er diese spezifische Ausnahme in Anspruch nimmt und eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt (z. B. Eintragung im Register der Antragsteller für Sozialwohnungen, Verpflichtung zur Beantragung der Einstufung der Wohnung als Sozialwohnung usw.).

Zusätzliche Fragen: Das Vorkaufs- und Rückkaufsrecht der Generalitat gilt auch für „die Vergabe von Wohnraum, der aus einer behördlichen oder gerichtlichen Versteigerung stammt“.

Weitere Informationen finden Sie im Anhang HIER eine Informationsnotiz der Notarkammer von Katalonien.

Anbei (HIER) ein Link zu einem sehr relevanten und aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 1.713/2025 vom 26. November, in dem sich das Oberste Gericht zur Gültigkeit von Gesellschaftervereinbarungen (oder Nebenabreden) äußert, in denen Regeln zur Einstimmigkeit oder verstärkten Mehrheiten für die gültige Beschlussfassung eingeführt werden.

Konkret handelt es sich um eine GmbH, in die in einer Notlage ein neuer Gesellschafter (mit 15 %) aufgenommen wird, der der Gesellschaft ebenfalls ein Beteiligungsdarlehen gewährt und unmittelbar danach eine Gesellschaftervereinbarung unterzeichnet wird, wonach eine verstärkte Mehrheit von 90 % für bestimmte für die Gesellschaft wichtige Beschlüsse eingeführt wird, wie z. B. die Änderung der Satzung, die Ausschüttung von Dividenden, die Genehmigung des Geschäftsplans oder die Vergütungspolitik für Führungskräfte. Nach einiger Zeit ändert sich die Aktionärsstruktur des Unternehmens, was zu einer Blockadesituation führt, die schließlich zu einem Gerichtsverfahren führt.

In seinem Urteil konzentriert sich der Oberste Gerichtshof in der rechtlichen Debatte über die Auslegung von Artikel 200 LSC (der die Einführung von verstärkten Mehrheiten ohne Einstimmigkeit ermöglicht) auf dessen Auswirkungen auf Gesellschaftervereinbarungen und kommt zu dem Schluss, dass in Gesellschaftervereinbarungen eine Klausel, die Einstimmigkeit für die Annahme von Beschlüssen vorschreibt, zwar nicht zulässig ist, jedoch solche, die eine verstärkte Mehrheit (sogar von 90 %, wie im vorliegenden Fall) verlangen, selbst wenn dies zu einer Blockade der Gesellschaft führt, sofern diese Beschränkungen natürlich von den Gesellschaftern in der unterzeichneten Vereinbarung frei akzeptiert wurden.

Anbei (HIER) ein Link zu den Anweisungen zur Überprüfung der Immobilienwerte für das Jahr 2026 in Katalonien und für Vorgänge, die der ITP, AJD und ISD unterliegen, wenn die betreffenden Immobilien keinen Referenzwert haben. Ebenfalls beigefügt (HIER) ein Link zum Steuerrundschreiben Nr. 8 der Notarkammer von Katalonien, in dem die wichtigsten Aspekte, die in diesen Fällen zu berücksichtigen sind, zusammengefasst sind.

Insbesondere wird darauf hingewiesen, dass Fälle, in denen der angegebene Wert unter dem Katasterwert (korrigiert um die geltenden Korrekturkoeffizienten) liegt, sowie Fälle, in denen der angegebene Wert zwar über dem Katasterwert (korrigiert um die Koeffizienten) liegt, dieser nicht den physischen/städtischen Merkmalen der Immobilie entspricht, sowie in Fällen von einzigartigen Gütern mit einem Wert von mehr als 1.000.000 Euro.

In diesen Fällen wird darauf hingewiesen, dass das Prüfungsverfahren im Wesentlichen auf einem Gutachten eines Sachverständigen der Verwaltung basiert (Art. 57.1 LGT). Dies ist bei allen Transaktionen zu berücksichtigen, die ab dem 1. Januar 2026 unter diesen Umständen anfallen.

Anbei (HIER) Link zur Entscheidung JUS/4368/2025 vom 19. September (veröffentlicht im DOGC vom 3. Dezember) der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Cataluña, in der über eine Beschwerde gegen die Weigerung eines Grundbuchführers entschieden wird, einer Immobilie, deren Eigentümer dies beantragt, eine eindeutige Registriernummer für Kurzzeitmieten zuzuweisen. Konkret handelt es sich um einen Fall, in dem der Eigentümer der Immobilie die Zuweisung dieser eindeutigen Registrierungsnummer beantragt, um die Tätigkeit der nicht-touristischen Kurzzeitvermietung (d. h. die „Saisonvermietung” aus Gründen der Arbeit, des Studiums usw., die durch das LAU geregelt ist) auszuüben. Es sei daran erinnert, dass seit einigen Monaten für die Ausübung bestimmter Arten der Immobilienvermietung gemäß den Bestimmungen des Königlichen Dekrets 1312/2024 diese eindeutige Registrierungsnummer erforderlich ist.

Die Ablehnung des Registrars basiert auf einem angeblichen Verbot in der Satzung der Eigentümergemeinschaft, da insbesondere Artikel 25 vorsieht, dass „die privaten Einrichtungen, aus denen sich die Gemeinschaft zusammensetzt, in keinem Fall als Schule, Akademie, Herberge, Ferienwohnung, Bed & Breakfast, Gasthaus, Pension, Hotel oder in einer anderen ähnlichen Form genutzt werden dürfen”. Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs hebt die katalanische Generaldirektion die Qualifikationsnotiz auf, da sie der Ansicht ist, dass die saisonale Vermietung eine in der LAU vorgesehene Form der Vermietung ist, sodass die Eigentümergemeinschaft, wenn sie diese verbieten wollte, dies ausdrücklich in der Liste der in ihrer Satzung nicht zulässigen Aktivitäten hätte aufführen müssen. Da dies jedoch nicht der Fall ist (diese Art der Vermietung wird nicht ausdrücklich erwähnt), besteht kein Hindernis für die Ausübung der beabsichtigten Saisonvermietung und somit für die Erlangung der beantragten einheitlichen Registrierungsnummer.

Dies sollte bei der Ausarbeitung von Statuten für Eigentümergemeinschaften und/oder deren Änderungen unbedingt berücksichtigt werden, da es sehr wichtig ist, genau zu prüfen, was beabsichtigt ist, da es sonst zu für die Mehrheit der Eigentümer unerwünschten Ergebnissen kommen kann.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Entscheidung JUS/4369/2025 vom 1. August (veröffentlicht im DOGC vom 3. Dezember) der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació der Regionalregierung von Katalonien, in der über eine Beschwerde gegen die ablehnende Entscheidung einer Grundbuchführerin entschieden wird, aufgrund derer die Eintragung einer Urkunde über die Annahme einer Erbschaft und die Übergabe von Vermächtnissen durch einen Miterben ohne Zustimmung des anderen Miterben ausgesetzt wird.

Im vorliegenden Fall errichtet eine Mutter ein Testament, in dem sie ihre beiden Kinder als Erben einsetzt, das Erbe in zwei große Teile aufteilt, einen für jeden von ihnen, und darüber hinaus eine Reihe von Vermächtnissen anordnet. Nach dem Tod der Frau unterzeichnet einer der beiden als Miterbe eine Urkunde über die Annahme der Erbschaft und die Übergabe der Vermächtnisse, wodurch das bloße Eigentum an fünf Grundstücken an seine vier Kinder (die Vermächtnisnehmer) übertragen wird. Bei der Vorlage der Urkunde zur Eintragung lehnte die Registerführerin die Eintragung mit der Begründung ab, dass für die gültige Übergabe der Vermächtnisse die Zustimmung des anderen Miterben erforderlich sei (Art. 427-22.3 CCCat), es sei denn, dieser habe auf das Erbe verzichtet.

Nach Einlegung des entsprechenden Rechtsbehelfs widerruft die katalanische Generaldirektion die Qualifikationsnote, da weder aus der Urkunde über die Annahme und Übergabe der Erbschaft noch aus einem anderen Dokument hervorgeht, dass die Übergabe der Erbschaft durch nur einen der Miterben den anderen Miterben, der bei dieser Übergabe nicht anwesend war, benachteiligt hat, während das Gesetz für den Fall, dass dies doch zutrifft, Mechanismen zum Schutz der Rechte des anderen Miterben vorsieht.

Anbei (HIER) die jüngste Konsultation 404/25 der Generaldirektion für Steuern und Glücksspiel der Regionalregierung von Katalonien, in der eine Reihe von Auslegungsfragen im Zusammenhang mit der Anwendung des Steuersatzes von 20 % der ITP (Steuer auf Vermögensübertragungen) beim Erwerb von Immobilien durch Großbesitzer gemäß den Bestimmungen des katalanischen Gesetzesdekrets 5/2025 vom 25. März geklärt werden.

In der gestellten Anfrage werden zahlreiche interessante Fragen geklärt. Zum Beispiel:

• Werden mehrere Güter in derselben Urkunde erworben, wird die Skala individuell auf jedes einzelne Gut angewendet, auch im Falle von ob rem-Verbindungen (d. h. die Werte der einzelnen Güter werden nicht addiert, um eine einzige Steuerbemessungsgrundlage zu schaffen).
• Bei der Einstufung als Großaktionär müssen die Vermögenswerte jeder natürlichen oder juristischen Person separat betrachtet werden, ohne dass dies indirekte Auswirkungen auf die Gesellschafter dieser Unternehmen hat (somit gilt eine natürliche Person, die Gesellschafterin einer Gesellschaft ist, die als Großaktionär eingestuft ist, nicht per se als Großaktionär, da die Immobilien Eigentum der Gesellschaft und nicht der natürlichen Person als Gesellschafterin sind).
• Wenn der Status als Großbesitzer anhand der Quadratmeterzahl der vom Steuerzahler genutzten Wohnfläche bestimmt wird, können bei Erwerb von Einfamilienhäusern die Quadratmeter, die für andere Zwecke als Wohnzwecke genutzt werden (wie Garagen, Abstellräume usw.), von der Berechnung ausgeschlossen werden.
• Der Kauf einer Immobilie ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung (wie beispielsweise eines Studios) oder mit einer abgelaufenen Bewohnbarkeitsbescheinigung kann nicht zur Ablehnung des Wohnstatus der Immobilie führen. Daher kann dies die Anwendung des erhöhten Steuersatzes von 20 % nicht verhindern, wenn der Käufer ein Großbesitzer ist.
• Bei der Ausnahme von der Anwendung des erhöhten Steuersatzes von 20 % für Fälle, in denen der Erwerb des Gebäudes zur Deckung des Wohnbedarfs des Erwerbers und seiner Familie bestimmt ist, umfasst der zweite Verwandtschaftsgrad keine angeheirateten Verwandten (gilt nur für Blutsverwandte).

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 1215/2025 vom 5. September, in dem angesichts einer negativen Bewertung durch den Registerführer die Bedeutung der unterschiedlichen Reichweite von Rechtsmitteln vor der DGSJFP im Vergleich zu gerichtlichen Anfechtungen vor Zivilgerichten behandelt wird.

Es ist daher zu beachten und zu berücksichtigen, dass bei einer negativen Bewertung durch einen Registerführer die Verwaltungsbeschwerde bei der Generaldirektion nur diejenigen Fragen betrifft, die in direktem Zusammenhang mit der Bewertung des Registerführers stehen, wobei alle anderen Ansprüche, die auf anderen Gründen oder Dokumenten beruhen als denen, die dem Registerführer bei der Durchführung dieser Bewertung zur Verfügung standen, zurückgewiesen werden (Art. 326 LH).

Im Gegensatz dazu ist der Kenntnisbereich bei der Überprüfung durch Zivilrichter (Art. 328 LH) weiter gefasst, sodass Beweismittel und Informationen berücksichtigt werden können, die dem Registerführer seinerzeit nicht zur Verfügung standen. Bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit der ablehnenden Entscheidung des Registerführers kann der Richter somit nicht nur die Unterlagen des Verwaltungsverfahrens (im Wesentlichen die beglaubigte Urkunde), sondern auch alle anderen Unterlagen berücksichtigen, die sich direkt auf die beantragte und abgelehnte Eintragung oder Eintragung auswirken könnten, wobei die Parteien alle Dokumente und sonstigen Beweise, die sie für zweckmäßig halten (auch wenn sie dem Registerführer zu diesem Zeitpunkt nicht zur Verfügung standen), zur Begründung ihres Anspruchs in das Zivilverfahren einbringen können.

Wichtig zu beachten hinsichtlich der Verfahrensstrategie bei einer negativen Bewertung durch das Grundbuch-, Handels- oder Mobiliarregister.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zum Flash Fiscal Nr. 18 der Notarkammer von Katalonien, in dem der Notar von Cubelles, Tomàs Viña, eine Entscheidung der DGT (konkret die 1727/2025) bezüglich der Berichtigung der Aufteilung von Wohnungen in einem Gebäude ohne horizontale Aufteilung und der Änderung der Nutzung zu touristischen Zwecken analysiert.

In diesem Fall sieht die Generaldirektion für Steuern zwei unterschiedliche Rechtsakte (einerseits die Berichtigung der Beschreibung und andererseits die Umwidmung zu touristischen Zwecken), was das Vorliegen zweier steuerpflichtiger Tatbestände für steuerliche Zwecke impliziert.

Einerseits wird die Änderung der Innenaufteilung als bauliche Veränderung angesehen, die der Stempelsteuer unterliegt, wobei die Kosten für die notwendigen Umbauarbeiten zur Anpassung der Räume als Bemessungsgrundlage dienen. Andererseits unterliegt auch die Umwidmung der Wohnungen zu touristischen Zwecken der Stempelsteuer, wobei die DGT (Generaldirektion für Steuern) den Gesamtwert der Immobilie als Bemessungsgrundlage festlegt.

Anbei (HIER) ein aktuelles und sehr interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs, konkret das Urteil STS 1745/2025 vom 1. Dezember, in dem das höchste Gericht analysiert, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wenn ein Nachbar, der Eigentümer eines Gemeinschaftsgaragenplatzes ist, sich ein Elektroauto kauft und an seinem Parkplatz eine Ladestation für sein neues Fahrzeug installieren muss.

In seinem Urteil entscheidet das Oberste Gericht, dass die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge zum privaten Gebrauch auf dem Parkplatz eines Gebäudes in Form einer Wohnungseigentumsgemeinschaft, sofern sie sich auf einem einzelnen Stellplatz der Gemeinschaftsgarage befindet, keine weiteren Anforderungen als die vorherige Mitteilung an die Gemeinschaft erfordert, d. h. es ist nicht erforderlich, dass die Angelegenheit in einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft abgestimmt wird oder eine zustimmende Vereinbarung erzielt wird.

Insbesondere entscheidet der Oberste Gerichtshof, dass, selbst wenn die Verkabelung für die Stromversorgung ganz oder teilweise durch gemeinschaftliche Elemente verläuft oder an diesen befestigt werden muss, keine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist, es sei denn, es liegt eine unnötige oder unverhältnismäßige Beeinträchtigung dieser gemeinschaftlichen Elemente vor oder es kann zu einer Benachteiligung der anderen Miteigentümer kommen.

Anbei (HIER) ein Link zur verbindlichen Auskunft der Generaldirektion für Steuern Nr. V1522-25 vom 21. August, in der von einer Immobilie ausgegangen wird, die von vier Geschwistern zu je 25 % geerbt wurde und in der eine Anfrage zur Besteuerung einer Transaktion gestellt wird, bei der zwei der Geschwister aus der Gemeinschaft ausscheiden und die anderen beiden Geschwister jeweils 25 % der ihnen zustehenden Anteile erhalten, sodass die Immobilie zu 50 % im Miteigentum der beiden anderen Geschwister verbleibt.

Im vorliegenden Fall ist die Verwaltungsberatungsstelle der Ansicht, dass unter den gegebenen Umständen keine Auflösung der Gütergemeinschaft stattfinden wird, , da die Tatsache, dass die Immobilie nicht einer Person zugeteilt wird, dazu führt, dass die Gütergemeinschaft fortbesteht (sie wird lediglich von 4 auf 2 Miteigentümer reduziert), sodass diese Transaktion nicht als Auflösung einer gewöhnlichen Miteigentümerschaft besteuert werden kann (d. h. im katalanischen Fall mit 1,5 % AJD).

Es handelt sich also lediglich um einen Erwerb durch die in der Gemeinschaft verbleibenden Miteigentümer des Miteigentumsanteils der Miteigentümer, die die Gemeinschaft verlassen. Handelt es sich um ein entgeltliches Geschäft, unterliegt die Transaktion der ITP (in ihrer Form als TPO), während es sich bei einem gewinnbringenden Geschäft um eine Schenkung handelt, die der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegt.

Anbei (HIER) finden Sie einen Link zur Schulung der Fundación Notariado, in der Frau Concepción Pilar Barrio Del Olmo, Präsidentin der Fundación Notariado und des Consejo General del Notariado, einen Vortrag über die Rolle der Notare in den berühmten und neuartigen MASC (oder Medios Adecuados de Solución de Controversias, geeignete Mittel zur Streitbeilegung) hält.

Bekanntlich ist seit einigen Monaten mit Inkrafttreten des Gesetzes 1/2025 vom 2. Januar über Maßnahmen zur Effizienzsteigerung des öffentlichen Justizwesens für die Zulassung der meisten Zivil- und Handelssachen zur Verhandlung vorgeschrieben, zuvor versucht zu haben, den bestehenden Konflikt durch ein MASC beizulegen.

In diesem Bereich können Notare eine sehr wichtige Rolle spielen, vor allem durch die Figuren der notariellen Mediation und Schlichtung. Zur Einsichtnahme und Prüfung durch alle Beamten, da es sich zweifellos um ein Thema handelt, das in den kommenden Monaten und Jahren an Bedeutung gewinnen wird.

Beigefügt (HIER) einen Link zum Fiscal Flash der Notarvereinigung von Katalonien, in dem der Notar Manuel Sarobe Oyarzun die Besteuerung der Verleihung von Immobilien in Zahlung des Rechtmäßigen analysiert.

Wenn also das Vermögen direkt vom Erblasser auf den Erben übergeht, unterliegt dieser Vorgang der Erbschaftssteuer. Wenn hingegen der Erbe das Vermögen bereits erhalten hat und es ihm dann übergibt, betrachtet die Generaldirektion Steuern (Konsultationen 150/20 und 123/21) dies als eine Zuwendung zur Begleichung einer Schuld, die der Übertragungssteuer (ITP) unterliegt.

Darüber hinaus erinnert die Konsultation V462/19 daran, dass die rechtmäßigen Erben 10 Jahre Zeit haben, um ihren rechtmäßigen Anteil einzufordern, gerechnet ab dem Tod des Verstorbenen, und dass der Erbe seine Erbschaftssteuerselbstveranlagung korrigieren kann, wenn er bereits auf diese Vermögenswerte besteuert wurde.

Beigefügt (HIER) ist ein Link zur verbindlichen Konsultation V0935-25 der Generaldirektion für Steuern beigefügt, in der der Steuerpflichtige angibt, dass er eine Immobilie im Austausch gegen Kryptowährungen verkaufen will. Konkret soll die Gegenleistung in Bitcoins erbracht werden. Der Verkauf würde unabhängig von der wirtschaftlichen Tätigkeit erfolgen, die der Steuerpflichtige gegebenenfalls ausübt.

Um die Frage zu klären, geht der DGT davon aus, dass Kryptoassets (Artikel 3.1.5) gemäß der Verordnung (EU) 2023/1114 definiert werden können als "eine digitale Darstellung des Wertes eines Rechts, das elektronisch mittels verteilter Registrierungstechnologie oder ähnlicher Technologie übertragen und gespeichert werden kann".Aus diesem Grund hat das Steuerzentrum in verschiedenen verbindlichen Konsultationen (u.a. V0999-18, V1149-18 und V1948-21) virtuelle Währungen oder Kryptowährungen aus Sicht der Einkommensteuer als immaterielle Vermögenswerte betrachtet, so dass der Verkauf einer Immobilie im Austausch gegen einen Betrag an Kryptowährungen einen Tausch im Sinne von Artikel 1.538 des Zivilgesetzbuches darstellt.

Folglich wird gemäß Artikel 23 der RITPAJD beim Tausch von Gütern oder Rechten jeder Tauschende auf den nachgewiesenen Wert der erworbenen Güter besteuert, so dass im vorliegenden Fall, in dem virtuelle Währungen oder Kryptowährungen als immaterielle Güter betrachtet werden, die betreffende Transaktion einen Tausch im Sinne von Artikel 1538 des Zivilgesetzbuches darstellt. Daher ist die DGT im Bereich der indirekten Besteuerung und in Bezug auf die ITP und den AJD im Einklang mit den Bestimmungen von Artikel 23 des RITPAJD der Ansicht, dass jeder der Tauschenden den nachgewiesenen Wert dessen, was er erwirbt, versteuern muss, es sei denn, der angegebene Wert ist höher, wobei der anwendbare Steuersatz derjenige ist, der der Art der erworbenen Güter entspricht.

Beigefügt (HIER) der Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 31. Juli 2025 (BOE vom 30. Oktober 2025), der einen Fall im Zusammenhang mit einem altersbedingten Ausbau eines Dachgeschosses in einer Wohnung des horizontalen Eigentums regelt.

Dies ist eine sehr häufige Situation in alten Gebäuden in Großstädten, wo es Wohnungen gibt, die einen privaten Dachboden haben, der aber nicht im Grundbuch eingetragen ist. Wenn der Verkauf in Erwägung gezogen wird, weist die Hypothekenbewertung des Käufers diese Situation in der Regel als Bedingung aus, was den Verkäufer dazu zwingt, zu versuchen, die Situation zu regeln, um den Verkauf zum Marktpreis formalisieren zu können und die Bank des Käufers die gesamte Operation finanzieren zu lassen, sobald die Bedingung gelöst ist.

Dazu ist es erforderlich, den Neubau aufgrund des Alters des Dachbodens zu erklären, wobei zwei Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie die Generaldirektion in diesem Fall beschlossen hat, nämlich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die dies zulässt (die nicht einstimmig sein muss, eine Mehrheit von 3/5 der LPH oder die in der entsprechenden regionalen Regelung vorgesehene Mehrheit genügt), und zweitens eine Bescheinigung des zuständigen Technikers, die das Alter des Baus bestätigt, ohne dass es erforderlich ist, zu bestätigen, dass die Nutzung nicht im Widerspruch zur Stadtplanung steht.

Beigefügt (HIER) das jüngste Urteil des Obersten Gerichtshofs, insbesondere STS 944/2025 vom 16. Oktober, das eine einschlägige Rechtsprechung zu Witwen- und Witwerrenten und unverheirateten Paaren enthält.

Der Fall betrifft eine Frau, die viele Jahre mit ihrem Partner zusammenlebte und zwei gemeinsame Kinder hatte, aber ihre feste Partnerschaft nicht formalisiert hatte, wie es das Gesetz verlangt. Nach ihrem Tod beantragte die überlebende Partnerin eine Witwenrente, die mit der Begründung abgelehnt wurde, dass die Lebenspartnerin ihre Partnerschaft nicht formalisiert hatte, eine Auslegung, die vom Obersten Gerichtshof bestätigt wurde.In dem genannten Urteil bekräftigt der Oberste Gerichtshof also erneut seine Rechtsprechung und erinnert daran, dass es bei unverheirateten Paaren für den Erhalt der Witwen- oder Witwerrente im Falle des Todes eines der Partner nicht ausreicht, nachzuweisen, dass sie seit langem zusammenleben oder gemeinsame Kinder haben, sondern dass das Paar mindestens zwei Jahre vor dem Tod durch Eintragung in das entsprechende Register für unverheiratete Paare oder durch eine öffentliche Urkunde formell konstituiert sein muss.

Für unverheiratete Paare ist es sehr wichtig, dieser Tatsache Rechnung zu tragen, die Dinge richtig zu machen, einen Notar aufzusuchen, ihre Beziehung zu formalisieren und so rechtlich gegen künftige Unwägbarkeiten, die auftreten können, abgesichert zu sein.

Beigefügt (HIER) ein sehr aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs, nämlich STS 4685/2025 vom 29. Oktober, in dem der Oberste Gerichtshof einen Fall im Zusammenhang mit der persönlichen Haftung von Direktoren für Unternehmensschulden löst.

In diesem konkreten Fall handelt es sich um eine SL mit einem Stammkapital von 3.006 €, die sich seit Jahren in einer ernsten finanziellen Situation befindet (anhaltende Verluste im Laufe der Zeit und infolgedessen ein Nettovermögen, das weit unter der Hälfte des Stammkapitals liegt, in einigen letzten Geschäftsjahren sogar mit einem Minus von mehr als 100.000 €), was dazu führt, dass sie gemäß Artikel 363.1. e) des Gesetzes über Kapitalgesellschaften aufgelöst werden muss.Gleichzeitig schließt das Unternehmen mit einem dritten Unternehmen einen Vertrag über die Installation von Photovoltaik-Paneelen in dem ihm gehörenden Industriegebäude ab und verstößt dabei gegen die in diesem Vertrag übernommenen Zahlungsverpflichtungen, was schließlich zu einer (gerichtlich anerkannten) Schuld gegenüber dem Elektroinstallationsunternehmen in Höhe von mehr als 700.000 € führt. Angesichts der Unmöglichkeit, die Schulden mit den Mitteln des schuldnerischen Unternehmens einzutreiben, erhob dieses Unternehmen eine gesamtschuldnerische Haftungsklage gegen die Verwalter des Unternehmens, so dass diese mit ihrem Vermögen für die entstandenen Unternehmensschulden haften würden.

Die Gerichte bestätigen in diesem Fall, dass die Geschäftsführer bei Nichteinhaltung ihrer Pflicht zur rechtzeitigen Förderung der Auflösung der Gesellschaft (Einberufung einer Hauptversammlung innerhalb von zwei Monaten zur Verabschiedung des Auflösungsbeschlusses oder Beseitigung des Auflösungsgrundes ex. Artikel 365 LSC), haften sie für die Verpflichtungen der Gesellschaft nach Eintritt des gesetzlichen Auflösungsgrundes gemäß Artikel 367 LSC, d.h. sie sind verpflichtet, aus eigener Tasche Schulden zu begleichen, die ihnen nicht zustehen (sie gehören der Gesellschaft), weil sie "nicht ordnungsgemäß gehandelt" und die Auflösung der Gesellschaft in Anbetracht ihrer ernsten wirtschaftlichen Lage gefördert haben.

Dies ist bei der Beratung von Kunden bei der Gründung von Unternehmen oder der Übernahme von Positionen in den Leitungsorganen von Handelsgesellschaften zu berücksichtigen, da die Folgen eines Fehlverhaltens für die Personen, die diese Verantwortung übernehmen, sehr schwerwiegend sein können.

Beigefügt (HIER) Link zum Beschluss JUS/3997/2025 der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 16. Oktober (veröffentlicht im DOGC vom 6. November), der einen Fall im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie regelt, bei dem der Verkäufer ein Großgrundbesitzer ist, der eine natürliche Person ist, und die Übertragung formalisiert wird, ohne dass die Agencia de l'Habitatge de Cataluña benachrichtigt wird, damit sie das Vorkaufsrecht der Verwaltung gemäß Artikel 6 des katalanischen Gesetzesdekrets 2/2025 vom 25. Februar ausüben kann.

Nachdem das Dokument zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde es vom Grundbuchamt mit der Begründung abgelehnt, dass es für eine gültige Eintragung erforderlich sei, die entsprechende Mitteilung an die katalanische Wohnungsverwaltung zu akkreditieren, da diese Vorgänge (Verkauf eines Großgrundbesitzers) nach der Auslegung des Grundbuchamtes dem Vorkaufsrecht und den Vorkaufsrechten der katalanischen Verwaltung unterliegen.

Die katalanische Generaldirektion hob den Qualifikationsvermerk mit der Begründung auf, dass sich im konkreten Fall die Frage stellte, ob das Vorkaufsrecht zugunsten der Verwaltung der Generalitat auf Übertragungen von Wohnungen durch natürliche Personen, die Großgrundbesitzer sind, anwendbar ist, und die Antwort auf diese Frage negativ ausfiel, da nach den derzeit geltenden Vorschriften das Vorkaufsrecht zugunsten der Generalitat bei Übertragungen durch Großgrundbesitzer voraussetzt, dass der Übertragende eine juristische Person ist.

Beigefügt (HIER) einen Link zu einer Videoschulung, die vom Notar von Esplugues de Llobregat, Herrn José Vicente Galdón, angeboten wird und in der er die Besteuerung von Schenkungen von Todes wegen und Erbverträgen mit besonderer Zurechnung eingehend analysiert.

Eine sehr interessante Sitzung zur Einführung in ein komplexes Thema mit unterschiedlichen administrativen und juristischen Kriterien, insbesondere im katalanischen Zivilrecht, das über eigene Institutionen in diesem Bereich verfügt.

Es sei auch darauf hingewiesen, dass es sich um ein hochaktuelles Thema handelt, wenn man die wachsende Bedeutung von Erbschaftsangelegenheiten in einer alternden Gesellschaft berücksichtigt. Es sollte eingehend betrachtet und studiert werden, um den Klienten des Notariats, die beabsichtigen, Transaktionen dieser Art zu formalisieren, eine qualitativ hochwertige Beratung bieten zu können.

Beigefügt (HIER) ein kürzlich ergangenes und sehr interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs, nämlich STS 4240/2025 vom 7. Oktober, in dem der Oberste Gerichtshof im Rahmen eines Räumungsprozesses wegen Ablaufs der Vertragslaufzeit die Gültigkeit einer Vertragsklausel über eine unbefristete Verlängerung um mehrere Jahre, die für den Vermieter obligatorisch und für den Mieter fakultativ ist, in einem Wohnungsmietvertrag untersucht, der nach dem Inkrafttreten des LAU von 1994 geschlossen wurde.

Der Oberste Gerichtshof hat in einer ausführlichen Entscheidung die Anwendbarkeit des Grundsatzes der Parteiautonomie (Art. 1255 Cc) anerkannt, wonach es möglich ist, längere als die gesetzlich festgelegten Verlängerungsfristen zu vereinbaren, sofern die Rechte des Mieters respektiert werden (d. h. die Klausel muss vorteilhaft und nicht nachteilig sein) und in jedem Fall eine zeitliche Begrenzung für das Leben des Mieters vorgesehen ist.

Ebenso entschied der Oberste Gerichtshof, dass die Vereinbarung den neuen Erwerber der Immobilie bindet, auch wenn sie zwischen dem früheren Eigentümer und dem betreffenden Mieter geschlossen wurde. Wichtig für Investoren, die den Kauf von Mietobjekten in Erwägung ziehen, um die rechtlichen Folgen der bestehenden Klauseln in den Mietverträgen solcher Objekte abzuschätzen.

Beigefügt (HIER) der Link zum Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 29. Juli 2025 (BOE vom 27. Oktober 2025), der einen Fall der Immatrikulation einer Immobilie mittels einer Urkunde über das Erlöschen des Wohnungseigentums, der eine Urkunde über die Annahme und die Anordnung der Erbschaft vorausging, regelt.

Im vorliegenden Fall haben drei Personen eine Urkunde über die Annahme der Erbschaft (einiger seit mehr als einem Jahr verstorbener Personen) und am selben Tag mit dem folgenden Protokoll desselben Notars eine Urkunde über das Erlöschen des Wohnungseigentums nacheinander ausgefertigt, wobei einer von ihnen eine bestimmte Immobilie zugesprochen wurde. Mit diesen beiden Dokumenten beabsichtigt der derzeitige Titelinhaber, die Immobilie im Grundbuch unter dem Schutz der Bestimmungen von Artikel 205 des Hypothekengesetzes (Erfordernis des Doppeltitels) zu immatrikulieren. Als das Dokument zur Eintragung vorgelegt wird, wird es negativ qualifiziert, da der Grundbuchbeamte der Ansicht ist, dass, obwohl formal das Erfordernis des Doppeltitels (gemäß Artikel 205 des Hypothekengesetzes) erfüllt ist, die Gleichzeitigkeit beider Titel darauf hindeutet, dass sie "ad hoc" erstellt wurden, um immatrikulierende Titel zu erhalten.

Auf den Einspruch hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass in diesem Fall (da zwischen dem Tod des Erblassers, der die Erbschaft auslöste, und der Erteilung der nachfolgenden Übertragungsurkunde, d. h. der Auflösung der Eigentumswohnung, mehr als ein Jahr vergangen war) aus den zur Qualifizierung vorgelegten Unterlagen nicht abgeleitet werden kann, dass dies in betrügerischer Absicht geschehen sei, da die Tatsache, dass die vorherige Urkunde am selben Tag wie der Titel der Eigentumsübertragung erteilt worden war, Die Tatsache, dass die frühere Urkunde am selben Tag wie die Eigentumsübertragungsurkunde ausgestellt wurde, reicht nicht aus, um die sich daraus ergebende Vermutung der Richtigkeit gemäß Artikel 17 bis des Notariatsgesetzes zu zerstören, da die Tatsache, dass die frühere Urkunde am selben Tag wie die Eigentumsübertragungsurkunde ausgestellt wurde, nicht ausreicht, um die Vermutung der Richtigkeit zu zerstören.

Beigefügt (HIER) den Link zum Webinots 79 der Notariatskammer von Katalonien, in dem der Notar von Malgrat de Mar, Herr Pedro Rincón de Gregorio, das neue Phänomen der Tokenisierung von Vermögenswerten, einschließlich Immobilien, eingehend analysiert und hervorhebt, wie sich diese neue Realität auf den notariellen Bereich auswirken kann und welche praktischen Auswirkungen sie für die Fachleute des Sektors hat.

Kurz gesagt ist die Tokenisierung von Immobilien der Prozess der Aufteilung des Eigentums an einer Immobilie in digitale Token, die auf einer Blockchain aufgezeichnet werden und es Anlegern ermöglichen, Bruchteile der Immobilie auf leichter zugängliche Weise zu kaufen und zu verkaufen, die Marktliquidität zu erhöhen und Immobilieninvestitionen zu erleichtern, indem sie eine Beteiligung mit geringerem Kapital ermöglichen.

Die Konferenz befasst sich im Wesentlichen mit den künftigen Herausforderungen, die diese neue Technologie mit sich bringt, und wie sie sich in unser Rechtssystem und die Institution des Notariats einfügt. Es ist sehr interessant, sich über neue technologische Trends zu informieren, die sicherlich früher oder später mit großer Intensität in unserem Land Einzug halten werden.