Notarieller Blog und andere praktische Inhalte

Beigefügt (HIER) ein Informationsschreiben des Vorstands der Notarkammer von Katalonien in Bezug auf bestimmte Informationsmängel und den Erlass von Dokumenten im Einheitlichen Register, die die Arbeit der Steuerbehörde von Katalonien beeinträchtigen. Konkret erinnern wir Sie an Folgendes:

• Übermittlung einfacher Kopien: Die Notare sind verpflichtet, dem ATC eine einfache Kopie der Urkunden, die ITP- und AJD-Steuertatbestände enthalten, innerhalb einer Frist von höchstens 10 Tagen nach der Formalisierung des Dokuments über das zu diesem Zweck verfügbare Telematik-Tool zu übermitteln.
• Reverse-Charge-Umsätze: Bei diesen Umsätzen wurden zahlreiche Aufzeichnungsfehler festgestellt, wobei darauf hingewiesen werden muss, dass es sich um "mehrwertsteuerpflichtige" Umsätze handelt.
• Protokollnummer: Es ist sehr wichtig, die Protokollnummer korrekt anzugeben, da in diesem Feld ein hoher Prozentsatz an Fehlern festgestellt wurde.

Es wird auf die Mitteilung des Generalrats der Notare in Bezug auf die Verordnung HAC/305/2025 vom 27. März verwiesen (HIER auf die wir bereits in einem früheren Newsletter hingewiesen haben), die das System für die Erhebung der Stempelgebühr für die Blätter der Matrix und der autorisierten Kopie in elektronischer Form festlegt.

Dieser Erlass ist zwar bereits in Kraft, aber die Umsetzung der IT-technischen Aspekte des Erlasses steht noch aus, damit er wirksam umgesetzt werden kann.

Sobald dies der Fall ist, wird ihre Einführung zu einer Erhöhung der Kosten für öffentliche Urkunden führen, da der Betrag des "elektronischen Stempels" beim Notar als Zuschlag erhoben werden muss.

Sobald das von der FNMT zu entwickelnde Computersystem fertiggestellt ist, wird es der Öffentlichkeit zur Kenntnis gebracht, damit sie es kennt.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Steuerrundschreiben 4/2025 der Notarkammer von Katalonien, in dem die wichtigsten steuerlichen Änderungen in Katalonien analysiert werden, die am 27. Juni 2025 aufgrund des Gesetzesdekrets 5/2025 in Kraft treten werden. Im Einzelnen:

• Neue Erhöhung des ITP von 10% auf 13% (für Beträge über 1,5 Mio. Euro).
• Erhöhte Sätze von 20 % für Großgrundbesitzer und die Übertragung ganzer Gebäude.
• Neue ermäßigte Sätze für den Erwerb von Hauptwohnungen für junge Menschen unter 35 Jahren, kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderungen, Alleinerziehende und Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt.
• Neue Subventionen im Bereich der TPO für gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften oder bei der Übertragung von Bürogebäuden für deren Umwandlung in VPOs.
• Der AJD-Steuersatz für notarielle Urkunden, bei denen auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet wurde, wird auf 3,5 % angehoben.
• 100 % AJD-Rabatt für junge Menschen bis 35 Jahre beim Kauf ihres Erstwohnsitzes (wenn sie eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen).
• Abschaffung der Übertragungsprämie für die Übertragung von Immobilien im Falle von Immobiliengesellschaften.
• In der ISD wird die Frist für den Erwerb der Immobilie von 3 auf 6 Monate verlängert, wenn Geldspenden von Verwandten für den Erwerb der Immobilie verwendet werden.

Beigefügt (HIER) ein Link zum kürzlich von der Regierung verabschiedeten staatlichen Plan zur Korruptionsbekämpfung, der neben anderen Maßnahmen die Möglichkeit vorsieht, ihn in naher Zukunft zur Pflicht zu machen:

• Eintragung aller Übertragungen von Gesellschaftsanteilen in das Handelsregister.
• Jährliche elektronische Einreichung des Mitgliederverzeichnisses beim Handelsregister.
• Verknüpfen Sie außerdem die Wirksamkeit der Übertragbarkeit von Aktien gegenüber Dritten mit ihrer Eintragung in das Register.

Gegenwärtig sieht das spanische Handelsrecht keine Eintragung von Anteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung in das Handelsregister vor, was bedeutet, dass die geplante Reform erhebliche Auswirkungen auf Handelsgeschäfte in Spanien haben könnte. Wir werden die rechtliche Entwicklung der vorgeschlagenen Maßnahme genau verfolgen.

Beigefügt (HIER) neugieriger Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 12. Juni 2025 (BOE vom 3. Juli 2025), in dem die Generaldirektion eine Beschwerde gegen die Weigerung des Zentralen Handelsregisters II, bestimmte Firmennamen zu reservieren, beschließt.

Von allen beantragten Namen ist hier die Ablehnung der Namen "EVM, SL" und "EVM Hub, SL" von Interesse, die mit dem Vorliegen einer Identität oder einer Quasi-Koinzidenz mit anderen bereits eingetragenen oder reservierten Namen (wie "EVM Group, SL" oder "VMP Hub, SL") begründet wurde.

Nach Einlegung der entsprechenden Beschwerde hat die Generaldirektion eine interessante Entscheidung erlassen, in der sie die Anforderungen an Firmennamen überprüft, die für die Gründung einer neuen Gesellschaft (oder natürlich für die Änderung des Namens) reserviert werden sollen, wobei sie sich auf den Begriff der Identität (Art. 408 der Verordnung des Handelsregisters und der Verordnung vom 30. Dezember 1991 über das Zentrale Handelsregister) und insbesondere auf Gattungsbegriffe oder Ausdrücke ohne Unterscheidungskraft, die, wenn sie einem bestehenden Namen hinzugefügt werden, keine Unterscheidung ermöglichen (und daher nicht zugelassen werden sollten).

Zu diesem Zweck finden Sie im Anhang HIER einen Leitfaden des Zentralen Handelsregisters, der eine Liste dieser Oberbegriffe enthält.

Im konkreten Fall ist das Wort "Group" oder "Group" in der Liste der Gattungsbegriffe enthalten (so dass die beantragte Bezeichnung nicht zulässig ist).

Dagegen ist die Generaldirektion der Ansicht, dass bei der Bezeichnung "EVM Hub, SL" eine andere Schlussfolgerung gezogen werden muss, da ein Begriff ("Hub") hinzugefügt wird, der in der oben genannten Liste nicht enthalten ist und als hinreichend unterscheidungskräftig anzusehen ist, um nicht gegen das Verbot der Namensgleichheit zu verstoßen.

Interessante Entschließung, die uns daran erinnert und uns interessante Ressourcen zur Verfügung stellt, um den richtigen Namen für unser zukünftiges Unternehmen zu wählen und keine Probleme damit zu haben.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 19. Juni 2025 (BOE vom 9. Juli 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Antrag auf Zuteilung einer Registrierungsnummer für Kurzzeitmieten an eine registrierte Immobilie löst.

Bekanntlich ist seit dem Inkrafttreten (1. Juli 2025) des Königlichen Dekrets 1312/2024 (HIER können Sie es einsehen) sind alle Vermieter von Kurzzeitimmobilien verpflichtet, eine Registrierungsnummer beim Grundbuchamt zu erhalten, um ihre Dienstleistungen über Online-Plattformen anbieten zu können.

Im vorliegenden Fall beantragt der Betroffene die Zuteilung dieser Registriernummer, was vom Registerbeamten verweigert wird, da die Satzung der Eigentümergemeinschaft festlegt, dass "die sechsundsechzig in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt sind, ohne die Möglichkeit, in einer von ihnen oder in einem Teil von ihnen Industrien oder Geschäfte einzurichten oder, kurz gesagt, irgendeine Tätigkeit oder einen Beruf durch den Eigentümer oder eine Person, die sie bewohnen könnte, auszuüben".

In der Berufung bestätigte die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk und stellte fest, dass in diesen Fällen zwischen der behördlichen Genehmigung zur Ausübung einer kurzfristigen touristischen Nutzung und dem zivilrechtlichen Plan unterschieden werden muss, denn selbst wenn diese Genehmigung vorliegt, ist es nicht möglich, die in der neuen Verordnung geforderte Registrierungsnummer zu vergeben, um die Immobilie auf Online-Plattformen für die touristische Vermietung zu bewerben, wenn die Eigentümergemeinschaft diese Nutzung untersagt.

Diese Entschließung erinnert an das Inkrafttreten dieser neuen Verordnung und an die Bedeutung einer eingehenden Prüfung der zivilrechtlichen Aspekte, die die Entwicklung einer wirtschaftlichen Tätigkeit auf einem Grundstück beeinflussen können.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 27. Mai 2025 (BOE vom 25. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall bezüglich einer Aufhebungsurkunde einer auflösenden Bedingung mit den folgenden Bedingungen beschließt:

• Der Kaufvertrag wird formalisiert, wobei ein Teil des Preises in die Zukunft verschoben wird, mit einem Zeitplan für mehrere Zahlungen, wobei die letzte am 31.12.2024 fällig wird.
• Als Sicherheit für den gestundeten Preis wird eine auflösende Bedingung gestellt, die vom Käufer bei Nachweis der Zahlung der fälligen Beträge vereinbarungsgemäß einseitig aufgehoben werden kann.
• Der Erwerber leistet die Zahlungen (die letzte Zahlung erfolgt jedoch nach Ablauf der Frist mittels einer Überweisung vom 03.01.2025) und stellt auf dieser Grundlage die Urkunde über die Aufhebung der auflösenden Bedingung aus, die zur Eintragung vorgelegt wird.

Nachdem diese Urkunde dem Grundbuchamt vorgelegt worden war, wurde sie vom Registerbeamten mit der Begründung abgelehnt, dass die vereinbarte Bedingung, dass der Käufer die auflösende Bedingung einseitig aufheben kann, nicht erfüllt sei, da die aufgeschobene Zahlung nach der zwischen den Parteien vereinbarten Frist erfolgt sei, so dass die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers erforderlich sei, um die beabsichtigte Aufhebung einzutragen.

Auf die Berufung hin bestätigte die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk und vertrat die Auffassung, dass es nicht angemessen sei, diesen Weg zu beschreiten, da das einzige ausdrücklich vereinbarte Ereignis für eine einseitige Aufhebung die Zahlung des aufgeschobenen Preises bis zum 31.12.2024 sei und die Zahlung erst später erfolgt sei, Stattdessen besteht die einzige Möglichkeit, die auflösende Bedingung zu annullieren, darin, auf die allgemeinen Regeln zurückzugreifen, d.h. die ausdrückliche Zustimmung des Inhabers der auflösenden Bedingung oder eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung oder den Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfristen, die für auflösende Bedingungen gelten, die keine Garantie für den gestundeten Preis darstellen.

Beigefügt (HIER) Link zum Webinot 78 der Notarvereinigung von Katalonien, in dem der Notar Emilio Mezquita García-Granero aus Reus den umstrittenen Begriff des Großaktionärs und die mit seiner Definition verbundenen Herausforderungen in der notariellen Praxis und bei der Besteuerung von in Notariaten beurkundeten Geschäften eingehend analysiert.

Sie ist ebenfalls beigefügt (HIER) die Entschließung 3/2025 der Generaldirektion für Steuern und Glücksspiel der Generalitat de Catalunya, die Auslegungsrichtlinien in Bezug auf das ITP und die Anwendung des Steuersatzes von 20 % in Katalonien bei der belastenden Übertragung von Wohnungen enthält, wenn der Erwerber eine natürliche oder juristische Person ist, die als Großgrundbesitzer gilt, oder wenn ein komplettes Gebäude mit Wohnungen übertragen wird. In der Entschließung sind zum Beispiel die folgenden Aspekte von Interesse:

• Sie bleiben bei der Berechnung der Zahl der Großwohnungen unberücksichtigt, wenn lediglich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht besteht (unabhängig davon, ob es sich um Wohnungseigentum oder bloßes Eigentum handelt).
• Wenn der Steuerpflichtige weniger als 100 % eines oder mehrerer Grundstücke besitzt, gilt er als Großgrundbesitzer, wenn die Summe der Flächen aller Grundstücke, an denen er einen Anteil besitzt, mehr als 1.500 Quadratmeter beträgt.
• Bei natürlichen Personen ist der Hauptwohnsitz von der Berechnung ausgeschlossen.
• Bei einem vollständigen Verkauf eines Gebäudes wird ein Gebäude als Gebäude betrachtet, wenn es zwei oder mehr unabhängige Wohnungen hat, unabhängig davon, ob eine horizontale Teilung vorgenommen wurde oder nicht (somit ist die Übertragung von Einfamilienhäusern ausgeschlossen). Ebenso wird die Steuer von 20 % nur auf die Fläche des Gebäudes angewandt, die zu Wohnzwecken genutzt wird, sowie auf die gemeinsamen Elemente, nicht aber auf den anteiligen Teil, der für andere Zwecke geeignet ist (Geschäftsräume, Lager, Parkplätze usw.).

Zu diesem Thema finden Sie im Anhang (HIER) das Rundschreiben Nr. 5/2025 der Notariatskammer von Katalonien, das weitere Auslegungskriterien zu diesem Thema enthält.

Beigefügt (HIER) einen Link zur Website des Institut Català de Finances, auf der das so genannte "Emanzipationsdarlehen" vorgestellt wird. Wenn Sie zwischen 18 und 35 Jahre alt sind und Ihr erstes Haus kaufen möchten, können Sie mit dem "ICF Habitatge Emancipació-Darlehen" eine Anzahlung von bis zu 20 % des Kaufpreises bis zu einem Höchstbetrag von 50.000 € leisten.

Um Zugang zu diesen Darlehen zu erhalten, müssen eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt werden, wie z. B:

• Sie müssen zwischen 18 und 35 Jahre alt sein.
• Kauf der ersten Wohnung des Antragstellers, die als Hauptwohnsitz genutzt werden soll.
• Nichtüberschreitung bestimmter Bruttoeinkommensgrenzen (z. B. 80.963,31 Euro/Jahr für eine alleinstehende Person).
• Keine nennenswerten Zahlungsausfälle oder Schulden bei Banken.
• Die zu erwerbende Immobilie muss sich in Katalonien befinden, über ein gültiges Nutzungszertifikat verfügen und darf zuvor nicht als VPO eingestuft worden sein.

Die Besonderheit des Darlehens besteht darin, dass der Schuldner es erst zurückzahlen muss, wenn die Hypothek bei der Bank abbezahlt ist. Danach steht ein Zeitraum von 5 Jahren zur Verfügung, um das Darlehen in monatlichen Raten vollständig zurückzuzahlen, wobei der Zinssatz 0 % beträgt.

Negativ zu vermerken ist jedoch, dass die auf diese Weise erworbenen Wohnungen zu dauerhaft subventionierten Wohnungen (VPO) zu einem begrenzten Preis werden, um das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in Katalonien zu erhöhen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. April 2025 (BOE vom 23. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf eine öffentliche Urkunde bezieht, die in elektronisch autorisiertem Kopierformat mit CSV über die elektronische Zentrale des Verbands der Grundbuchbeamten vorgelegt wird.

Nach Vorlage dieser Urkunde verweigert der Standesbeamte die Eintragung, da er der Ansicht ist, dass die Genehmigung des Notars für das vorgelegte Dokument auf diese Weise nicht überprüft und garantiert werden kann.

Die Generaldirektion entschied, dass die von den Notaren ausgestellten elektronischen beglaubigten Kopien mit der entsprechenden CSV voll gültig sind, um einen Eintrag in das Grundbuch zu veranlassen (und gegebenenfalls die anschließende Eintragung), da die Registerbeamten über ein ihnen zur Verfügung stehendes, eingeschränktes Computerportal das Dokument mit der elektronischen Signatur des Notars herunterladen und so dessen Echtheit und volle Gültigkeit mit der auf der elektronischen beglaubigten Kopie erscheinenden CSV überprüfen können, um die entsprechenden Registerwirkungen zu erzeugen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 9. April 2025 (BOE vom 21. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Auflösung und Liquidation der Ehe zweier ausländischer Staatsangehöriger (mit schweizerischer Staatsangehörigkeit) löst, mit der eine Vermögensaufteilung zwischen zwei sich scheidenden Personen vorgenommen wird. Die Urkunde enthält nicht die Steueridentifikationsnummer des Ex-Ehemannes, der seine Eigentumsrechte an der fraglichen Immobilie an die Ex-Ehefrau abtritt.

Als es zur Eintragung ins Grundbuch vorgelegt wurde, wurde es unter anderem deshalb negativ beschieden, weil die NIF des Ex-Ehemannes nicht enthalten war, da er seine Eigentumsrechte an dem betreffenden Grundstück nicht auf seine Ex-Frau übertragen hatte.

Die entsprechende Berufung wurde eingelegt und der Qualifikationsvermerk wurde von der Generaldirektion bestätigt, die entschied, dass gemäß Art. 23 LN und 156.5 RN bei "Erwerb, Erklärung, Begründung, Übertragung, Belastung, Änderung oder Erlöschen von Eigentumsrechten und anderen dinglichen Rechten an Immobilien" oder bei einem anderen Akt oder Vertrag mit steuerlichen Auswirkungen die NIF der Erwerber in die Urkunde aufgenommen werden muss, In diesen Fällen erstreckt sich die Verpflichtung, die jeweiligen Steueridentifikationsnummern zu akkreditieren und zu registrieren, auf die auftretenden Personen und auf die Personen oder Einrichtungen, in deren Namen sie handeln, unabhängig davon, ob ihre vertragliche Position die eines Übertragers oder Bestandteils des jeweiligen dinglichen Rechts oder die eines Erwerbers desselben ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 26. März 2025 (BOE vom 19. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Hypothekendarlehensurkunde mit den folgenden Schlüsselelementen löst:

• Ein Unternehmen beantragt einen Kredit bei einem Finanzinstitut.
• Für die Gewährung dieses Kredits benötigt das Finanzinstitut eine Garantie, die von einer Bürgschaftsgesellschaft gestellt wird.
• Diese Bürgschaftsgesellschaft auf Gegenseitigkeit verlangt zur Sicherung der Rückzahlung der Bürgschaft die Eintragung einer Hypothek auf eine im Eigentum der Gesellschaft stehende Immobilie.
• In dieser Hypothek wird vereinbart, dass die konkrete Art der künftigen Garantieverpflichtung (die von dem Betrag abhängt, den der Garantiegeber im Falle des Inkrafttretens der Garantie letztlich zu leisten hat) durch die einseitige Ausfertigung einer Urkunde über den Saldo des Kontos und einer notariell beglaubigten Abrechnung dieses Saldos durch die gegenseitige Garantiegesellschaft festgelegt wird.

Sobald die Urkunde zur Eintragung vorgelegt wird, wird sie negativ qualifiziert, da der Registerbeamte der Ansicht ist, dass die gesicherte Verpflichtung nicht bestimmt ist, was zu einer nichtigen Eintragung gemäß Art. 30 LH führen würde.

Auf die Berufung hin hob die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk auf und vertrat die Auffassung, dass in diesem Fall kein Verstoß gegen den Grundsatz der Spezialität vorliege, da in der Hypothekarkrediturkunde die Posten, aus denen sich die Beträge ableiten, die der Hypothekenschuldner infolge der Verletzung der durch die Hypothek gesicherten Garantiepolice in Zukunft schulden könnte, ausdrücklich und prägnant genannt werden.

Beigefügt (HIER) neugierige Entschließung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Mai 2025 (BOE vom 23. Juni 2025), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Gründungsurkunde einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit den folgenden Schlüsselelementen löst:

• Ein Unternehmen (nennen wir es "X") beschließt, eine neue Tochtergesellschaft mit einem einzigen Gesellschafter zu gründen, und fasst zu diesem Zweck einen Beschluss in seinem Verwaltungsrat.
• Sobald der Vorstand der Muttergesellschaft den Beschluss gefasst hat, wird eine Bescheinigung über den Vorstandsbeschluss ausgestellt (durch die dazu befugten Personen), damit die neue Tochtergesellschaft gegründet werden kann. Die Bescheinigung über den Vorstandsbeschluss enthält nicht die Namen der Vorstandsmitglieder, die an der Sitzung teilgenommen haben, in der der Beschluss gefasst wurde.
• Schließlich geht ein Geschäftsführer der Gesellschaft "X" in Ausführung dieser Vereinbarung und unter dem Schutz dieser Bescheinigung zu einem Notar und beurkundet die Gründungsurkunde der Tochtergesellschaft.

Als diese Gründungsurkunde zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die Bescheinigung über den Beschluss die Namen der Geschäftsführer enthalten müsse, die den Beschluss gefasst haben.

Auf die Berufung hin wurde die Einstufung von der Generaldirektion widerrufen, die uns daran erinnerte, dass das Erfordernis der Angabe der Namen der Vorstandsmitglieder, die an der Sitzung, in der der Beschluss gefasst wurde, teilgenommen haben, ein Erfordernis für die Eintragung von Vorstandsbeschlüssen ist, soweit sie sich auf die eigene Gesellschaft beziehen, nicht aber für die Ausführung eines Beschlusses, der sich auf eine neue Tochtergesellschaft bezieht, wie es hier der Fall ist, so dass diese Angabe in der Bescheinigung über den Vorstandsbeschluss nicht erforderlich ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Mai 2025 (BOE vom 23. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Schuldbeitrittsvertrag löst, mit dem eine Gesellschaft zwei ihrer Gesellschafter eine Immobilie zur teilweisen Begleichung einer Schuld von mehr als 900.000 Euro überlässt.

In der vorgenannten Schuldanerkennungsurkunde erklärten die Gläubiger, dass die Gesellschafter der Gesellschaft in der Vergangenheit aufgrund der mangelnden Liquidität der Gesellschaft mehr als 900.000 Euro geliehen hatten und dass diese Beiträge in den Büchern der Gesellschaft ausgewiesen waren und gegebenenfalls angerechnet werden konnten, wie aus einem Hauptbuch hervorgeht, das sie dem bevollmächtigten Notar vorlegten und das in die Urkunde aufgenommen wurde.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung eingereicht worden war, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die Zahlungsmittel für die von den Gesellschaftern in die Gesellschaft eingebrachten Beträge, die Gegenstand der Aufrechnung sind, nicht angegeben wurden.

Auf den Einspruch hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass die durch die Übertragung getilgten Schulden im Hauptbuch einwandfrei erfasst und identifiziert werden, mit dem Beweiswert, den das Gesetz einer solchen Buchführung zuschreibt, so dass die Hypothese fiktiver Schuldanerkennungen, die von der Möglichkeit der Aufdeckung, Überprüfung und Regulierung der Nichteinhaltung von Steuer- oder Geldwäschevorschriften ausgeschlossen wären, ausgeschlossen ist .

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 23. Mai 2025 (BOE vom 23. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Darlehensurkunde mit Hypothekengarantie löst, die die Besonderheit aufweist, dass sie eine Hypothek auf zwei Immobilien darstellt, und feststellt, dass die Verteilung der Hypothekenverbindlichkeit auf einem der Urkunde beigefügten Blatt erfolgt (das unsigniert vorgelegt wird).

Als diese Urkunde dem Grundbuchamt vorgelegt wurde, stufte der Registerbeamte sie negativ ein, da er Zweifel an der Echtheit des Verteilungsplans hegte, da dieser in einem beigefügten Dokument enthalten ist, das keine legitimierte Unterschrift einer Person mit ausreichenden Befugnissen aufweist.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass in diesen Fällen und gemäß Art. 154 der Notariatsordnung "die Unterschrift der Erteiler und der Zeugen in den Teilungsurkunden und anderen Urkunden, die beurkundet werden, nicht erforderlich ist, auch wenn sie auf normalem, ordnungsgemäß wiederhergestelltem Papier abgefasst sind, wenn die öffentliche Urkunde, mit der sie beurkundet werden, auf gestempeltem Papier ist". Es ist daher eindeutig, dass die in die Urkunde selbst aufgenommenen Dokumente für alle Zwecke zu einem integralen Bestandteil der Urkunde werden, so dass es keinen Zweifel an der Echtheit der Hypothekenverteilungstabelle geben kann, auch wenn sie nicht von den Parteien unterzeichnet ist.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Urteil des Obersten Gerichtshofs, Kammer I, Nummer 2129/2025, vom 9. Mai, in dem der Oberste Gerichtshof einen Streit darüber entscheidet, wer die Gemeinschaftskosten in gemieteten VPOs übernehmen muss (d.h. der Mieter oder die Verwaltung, die Eigentümer dieser VPOs ist).

Zur Beilegung des Rechtsstreits erinnert der Oberste Gerichtshof daran, dass die erste Zusatzbestimmung des LAU (Absatz 8) festlegt, dass für öffentlich geförderte Mietverträge die spezifischen Vorschriften der Region Madrid gelten, d. h. die regionalen Vorschriften für diese Art von Mietwohnungen. Im konkreten Fall erlaubt es die regionale Regelung (die von Madrid) dem Vermieter, "zusätzlich zur ursprünglichen oder geänderten Miete die tatsächlichen Kosten für die vom Mieter genutzten und vom Vermieter bezahlten Dienstleistungen zu erhalten", sofern dies im Vertrag festgelegt ist, was hier der Fall war, so dass in diesem Fall der VPO-Mieter faktisch für die Kosten der Gemeinschaft seiner Wohnung aufkommen muss.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 7. Mai 2025 (BOE vom 7. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Auflösungs- und Liquidationsurkunde einer Gesellschaft mit den folgenden Eckdaten löst:

• Die Einberufung der Hauptversammlung erfolgt durch Veröffentlichung einer Mitteilung im "Amtsblatt des Handelsregisters" und in einer der auflagenstärksten Zeitungen der Provinz, in der sich der eingetragene Sitz befindet.
• In Artikel 11 der Satzung dieser Einrichtung heißt es jedoch: "Das Verwaltungsorgan lädt die Mitglieder zu jeder Hauptversammlung telegrafisch oder in zweifacher Ausfertigung ein, die persönlich zugestellt wird, wenn das Mitglied den Empfang durch seine Unterschrift bestätigt".

Als diese Urkunde zur Eintragung eingereicht wurde, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die Versammlung, die den Beschluss fasste, nicht gemäß den Erfordernissen der Satzung einberufen worden war.

In der Berufung wurde die Einstufung von der Generaldirektion bestätigt, da sie der Ansicht war, dass, wenn die Satzung die Form der Einberufung der Hauptversammlung per Einschreiben mit Rückschein (oder ähnlichem) vorschreibt, die spezifischen Merkmale der Einberufung festgelegt sind, ohne dass es in der Zuständigkeit des Verwaltungsorgans liegt, diese zu ändern, da die Aktionäre das Recht haben, die spezifische Form der Einberufung zu kennen, so dass dies die einzige Form ist, in der sie die Einberufung erwarten und auf die sie achten müssen.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einem Video des Fiscal Flash der Notarvereinigung von Katalonien, in dem die Notarin von Barcelona, Elena Cantos, eine informative Konsultation der Steuerbehörde von Katalonien (konkret 94/24) kommentiert, in der es um eine Konsultation einer Privatperson geht, wie eine Schenkung von Eigentum von einer Privatperson an ein Unternehmen zu besteuern ist.

Das ATC ist der Ansicht, dass im Falle der unentgeltlichen Einbringung des Vermögens durch den Gesellschafter in die Gesellschaft Art. 3.2 des Gesetzes 19/1987 (Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz) zu berücksichtigen, der vorsieht, dass Kapitalgewinne, die von juristischen Personen zu Gewinnzwecken erzielt werden, nicht der ISD unterliegen, sondern im Rahmen der Körperschaftssteuer (Gesetz 27/2014) besteuert werden, so dass die Urkunde, die die Schenkung der Immobilie an die Gesellschaft dokumentiert, im Rahmen der Modalität für Rechtsgeschäfte besteuert werden muss (da die IS mit der IAJD vereinbar ist und die anderen Voraussetzungen erfüllt sind).

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 8. Mai 2025 (BOE vom 9. Juni 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über die Erhebung eines Kaufvertrags zur öffentlichen Urkunde entscheidet. Der Sachverhalt stellt sich wie folgt dar:

• Die Immobilie gehörte ursprünglich einem Ehepaar, das zu 50 % gesamtschuldnerisch haftete.
• Das Paar hatte nur ein Kind.
• Nach einigen Jahren stirbt der Ehemann (ohne Testament).
• In Anbetracht dieses Todes wird das einzige Kind durch eine notarielle Urkunde zum Alleinerben erklärt.
• In der Folge wird zwischen dem überlebenden Ehegatten (der Mutter) und dem Sohn (nunmehr Alleinerbe von Todes wegen) ein privatrechtlicher Vertrag über die Auflösung der Gütergemeinschaft und die Aufteilung und Ausschlagung der Erbschaft geschlossen (d. h. ohne öffentliche Urkunde und ohne Eintragung der Erbschaft im Grundbuch), in dem dem Sohn die ungeteilte Hälfte des Nachlasses seines verstorbenen Vaters zugesprochen wird.
• Aufgrund seiner Stellung als Erbe und dieser privaten Vereinbarung veräußert der Sohn seine ungeteilte Hälfte (mit der auch die Mutter einverstanden ist).

Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, verweigerte der Standesbeamte die Eintragung unter Berufung auf den Grundsatz der Rechtsnachfolge, da im Register die ungeteilte Hälfte auf den Namen des Vaters eingetragen ist, so dass, damit der Sohn (nunmehr Erbe) diese Hälfte veräußern kann, zunächst die Erbschaft eingetragen werden muss, d. h. die Auflösung der Gütergemeinschaft und die Zuweisung der Erbschaft zugunsten des Sohnes müssen in einer öffentlichen Urkunde beurkundet und im Register eingetragen werden.

Auf die Berufung hin widerrief die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk und stützte sich dabei auf ihre Doktrin des abgekürzten Sukzessivtrakts, wonach der Verkauf einzelner Vermögenswerte der Erbschaft durch alle Erben ohne vorherige Teilung und Aufteilung der Erbschaft und ihrer Vermögenswerte eingetragen werden kann, sofern ihr Anspruch auf die Erbschaft durch die entsprechende Erbschaftsurkunde und ihre ergänzenden Dokumente sowie durch die vorherige Erfüllung der erbschaftssteuerlichen Pflichten nachgewiesen wird.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. April 2025 (BOE vom 23. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf eine öffentliche Urkunde bezieht, die in elektronisch autorisiertem Kopierformat mit CSV über die elektronische Zentrale des Verbands der Grundbuchbeamten vorgelegt wird.

Nach Vorlage dieser Urkunde verweigert der Standesbeamte die Eintragung, da er der Ansicht ist, dass die Genehmigung des Notars für das vorgelegte Dokument auf diese Weise nicht überprüft und garantiert werden kann.

Die Generaldirektion entschied, dass die von den Notaren ausgestellten elektronischen beglaubigten Kopien mit der entsprechenden CSV voll gültig sind, um einen Eintrag in das Grundbuch zu veranlassen (und gegebenenfalls die anschließende Eintragung), da die Registerbeamten über ein ihnen zur Verfügung stehendes, eingeschränktes Computerportal das Dokument mit der elektronischen Signatur des Notars herunterladen und so dessen Echtheit und volle Gültigkeit mit der auf der elektronischen beglaubigten Kopie erscheinenden CSV überprüfen können, um die entsprechenden Registerwirkungen zu erzeugen.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einem Zeitungsartikel, der sich auf ein sehr aktuelles und relevantes Urteil im Bereich der Besteuerung bezieht, da der Oberste Gerichtshof in seinem Urteil vom 20. Mai 2025 (der Link wird zur Verfügung gestellt, sobald es in CENDOJ veröffentlicht wird) entschieden hat, dass bei Steuerschulden eines Unternehmens die subsidiäre Haftung der Verwalter für diese Schulden nicht automatisch greift, Da es sich um eine Sanktion handelt, muss die Steuerverwaltung in diesen Fällen, um die im allgemeinen Steuergesetz vorgesehene Haftung abzuleiten, ein Sanktionsverfahren mit allen verfassungsrechtlichen Garantien (wie z.B. der Unschuldsvermutung) einhalten, und es ist daher obligatorisch, das Verschulden des Verwalters an der Entstehung und Nichtbezahlung dieser Schulden zu beweisen.

Wenn eine Gesellschaft Schulden hat, kann sie also nicht mehr automatisch von ihren Geschäftsführern die Zahlung verlangen, sondern muss deren Verschulden und Haftung nachweisen, um sie subsidiär in Anspruch nehmen zu können.

Beigefügt (HIER) ein Link zu dem interessanten Urteil des Landgerichts von Oviedo vom 4. März 2025 (SAP 776/2025), in dem ein Fall einer ungeordneten und abrupten Schließung eines Handelsunternehmens entschieden wird (der klassische "persianazo", bei dem das Unternehmen seine Tätigkeit "von heute auf morgen" einstellt, ohne die für Unternehmenskrisen üblichen Wege zu beschreiten und ohne eine angemessene Liquidation der Aktiva und Passiva des Unternehmens durchzuführen).

In diesen Fällen kann dies, wie in dem Urteil festgestellt wird, zu einer persönlichen Haftung der Unternehmensleiter führen, da, kurz gesagt, jedes Unternehmen "schief gehen kann", aber in einem solchen Fall sieht das Gesetz die Wege zur Regelung dieser Unternehmenskrise vor (Insolvenzverfahren usw.), so dass, wenn diese Wege nicht eingehalten werden und der "persianazo" gewählt wird, dies zu schwerwiegenden wirtschaftlichen Folgen für die Unternehmensleiter führen kann, die diese falsche Lösung wählen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 2. April 2025 (BOE vom 17. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Erbvertrag löst, der die Erbfolge einer Dame betrifft, die in ihrem Testament als Universalerben ihres gesamten Vermögens "die Verwandten, die sich in den letzten Jahren ihres Lebens am meisten um sie kümmern werden" eingesetzt hat.

Nach dem Tod der Erblasserin bestätigt der Erbe, der sich am meisten um sie gekümmert hat, diesen Zustand durch eine notarielle Urkunde, indem er die entsprechenden Beweise vorlegt, die von dem betreffenden Notar als notorisch erklärt werden.

Nachdem diese Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde sie vom Standesbeamten mit der Begründung abgelehnt, dass die Einsetzung des Erben ungewiss sei und es daher angebracht sei, die gesetzliche Erbfolge zu eröffnen.

Gegen diese Stellungnahme wurde bei der Generaldirektion Beschwerde eingelegt, und die Zulassung wurde widerrufen, da sie den von den Betroffenen eingeschlagenen Weg für richtig hält, d.h. dass in einer solchen Situation die Erbeneinsetzung gültig ist und das geeignete Instrument zur Bestimmung des Erben, der sich am meisten um die Erblasserin gekümmert hat, die notarielle Urkunde ist, in der die entsprechenden Nachweise zur Bestätigung der Identität der betreffenden Person erbracht werden müssen.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einer verbindlichen Konsultation der DGT (Nummer V0435-25 vom 21. März), in der die Generaldirektion Steuern den Fall eines Steuerzahlers löst, der eine subventionierte Wohnung (VPO) erwirbt, bei der der (von der Verwaltung festgesetzte) Kaufpreis unter dem Referenzwert liegt.

In diesem Fall wirft der Steuerpflichtige die Frage auf, ob der Verkaufspreis von der Verwaltung festgesetzt wurde und der ITP des Geschäfts auf der Grundlage dieses Preises oder auf der Grundlage des Referenzwerts liquidiert werden muss.

Die DGT löst den Fall in Anwendung der allgemeinen Vorschriften, d.h. sie weist darauf hin, dass der Steuerpflichtige verpflichtet ist, die entsprechende Selbstveranlagung für den Referenzwert vorzunehmen, und wenn er nach der Zahlung der Meinung ist, dass der zugewiesene Wert seine berechtigten Interessen beeinträchtigt, kann er von der Steuerbehörde die Rückerstattung der zu viel gezahlten Steuer über die zu diesem Zweck eingerichteten Rechtswege verlangen.

Beigefügt (HIER) den Link zur verbindlichen Konsultation der DGT (Nummer V0411-25 vom 20. März), in der die Generaldirektion Steuern den Fall eines Steuerpflichtigen behandelt, der auf 25 % einer geerbten Wohnung zugunsten eines seiner Geschwister verzichtet hat.

In diesen Fällen bestimmt das Leitungsgremium des Finanzministeriums, dass bei einem Erbverzicht des Steuerpflichtigen zugunsten eines anderen Erben auch die Erbschaftssteuer zu entrichten ist, da das Vermächtnis als zuvor angenommen gilt (es wird also davon ausgegangen, dass es sich nicht um einen reinen Erbverzicht, sondern um einen Verzicht zugunsten einer bestimmten Person handelt).

Außerdem weist die DGT darauf hin, dass der Erbe in diesem Fall auch Einkommensteuer auf die Schenkung an seinen Bruder zahlen muss, allerdings nur, wenn sie zu einem Kapitalgewinn geführt hat, während er sie nicht abziehen kann, wenn es sich um einen Verlust handelt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 2. April 2025 (BOE vom 17. Mai 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Verschmelzungsvertrag von Unternehmen löst, in dem bescheinigt wird, dass die an der Verschmelzung beteiligten Unternehmen ihren steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen sind, und zu diesem Zweck zwei Bescheinigungen der staatlichen Steuerverwaltung und der Sozialversicherung vorlegt.

Als das Dokument zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte das Handelsregister die Eintragung mit der Begründung, dass zusätzlich der Nachweis erbracht werden müsse, dass sie ihren steuerlichen Verpflichtungen gegenüber der Autonomen Gemeinschaft und dem Stadtrat, dem sie angehörten, nachgekommen seien.

Nach einem Einspruch hat die Generaldirektion den Fall gelöst, indem sie den Qualifikationsvermerk widerrief, da sie der Ansicht war, dass es in diesen Fällen nur notwendig ist, zu bescheinigen, dass das Unternehmen seinen steuerlichen Verpflichtungen bei der AEAT (staatliches Finanzamt) und der Sozialversicherung nachkommt, und dass es nicht verhältnismäßig ist, bei dieser Art von struktureller Veränderung eine weitere Bescheinigung (bei den regionalen oder lokalen Verwaltungen) zu verlangen.

Beigefügt (HIER) einen Link zu einem interessanten und sehr aktuellen Beitrag der renommierten Anwaltskanzlei Ashurst, in dem auf eine kürzlich von dieser Kanzlei vorgelegte und von der Generaldirektion für Steuern beschlossene verbindliche Konsultation eingegangen wird, in der es um die Frage geht, ob die Urkunde über den Verkauf einer Immobilie und den Forderungsübergang auf den Hypothekenschuldner der progressiven Quote des AJD unterliegt oder nicht.

In dieser Entschließung verneint der DGT die Frage, so dass bei dieser Art von gemeinsamen Transaktionen (d.h. Verkauf plus Abtretung des Schuldners) die schrittweise Besteuerung mit der Stempelsteuer ("AJD") entfällt, natürlich unbeschadet der Besteuerung des Verkaufs selbst, die nicht umstritten ist.

Sobald die Entschließung in der Suchmaschine der DGT veröffentlicht ist, wird sie verlinkt.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einem neuen Fiscal Flash der Notariatskammer von Katalonien, in dem der Notar Manuel Sarobe Oyarzun den Beschluss des Wirtschaftsverwaltungsgerichts vom 19. November 2024 über die Berücksichtigung des in einer Urkunde angegebenen Gebäudewerts bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns analysiert.

Die Schlüsselfrage in diesen Fällen ist also, welcher Wert für ein Gebäude berechnet werden kann, das nicht mit Rechnungen belegt ist, wobei der TEAC entschied, dass nur die tatsächlich getätigten und mit Dokumenten belegten Investitionen in den Anschaffungswert einbezogen werden können, so dass die bloße Erklärung in der Urkunde nicht ausreicht.

Der Steuerpflichtige muss also die Rechnungen bis zum Verkauf der Immobilie aufbewahren, so dass die Verwaltung in Ermangelung von Beweisen dem Gebäude einen Nullwert zuweisen kann, selbst wenn ein technisches Gutachten ohne die Belege für akkreditierte Zahlungen vorgelegt wird.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einem interessanten Urteil des Obersten Gerichtshofs (STS 32/2025, vom 7. Januar), in dem ein Fall entschieden wird, in dem es um die Frage geht, ob die Übertragung einer Wohnung (zu Lebzeiten des derzeitigen Eigentümers) an ein Kind in prekären Verhältnissen (d. h. die Überlassung einer Wohnung an ein Kind zum Wohnen ohne Gegenleistung) als Schenkung, die nach dem Tod der Eltern zusammengerechnet werden kann, in das Erbe dieser Eltern eingerechnet werden sollte oder nicht.

Der Oberste Gerichtshof verneint dies und erklärt, dass es sich in diesen Fällen um die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie handelt, die keine Schenkung von Rechten beinhaltet, da derjenige, der die Immobilie im Prekariat überträgt, wie im vorliegenden Fall, diese Situation nach Belieben beenden kann, ohne dass der Bewohner über einen Titel verfügt, der ein jederzeit erneuerbares Besitzrecht über den Willen des Eigentümers hinaus anerkennt. Aus diesem Grund kann nicht akzeptiert werden, dass der Marktwert der Nutzung der Wohnung, die im Rahmen einer prekären Situation übertragen wurde, bei der Berechnung des rechtmäßigen Anteils oder bei seiner eventuellen Aufteilung berücksichtigt wird.

Sie ist verlinkt (HIER) eine Mitteilung des Leiters des Standesamtes von Barcelona, die sich auf die Eidesleistung vor einem Notar bezieht. Im Einzelnen:

• Es wird daran erinnert, dass die betroffenen Personen gemäß Artikel 51.1 des Standesamtsgesetzes nur zwei einfache Namen oder einen zusammengesetzten Namen führen dürfen (und nicht drei, wie manche Menschen in ihren Herkunftsländern haben).
• Es wird auch daran erinnert, dass es nicht korrekt ist, den Nachnamen des Ehemanns anstelle des Mädchennamens der Mutter zu führen, noch sollte der Mädchenname der Mutter mit der Präposition des Nachnamens des Ehemanns akzeptiert werden.
• Schließlich ist es wichtig, die korrekten Kenntnisse der spanischen Sprache zu überprüfen, um die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zu gewährleisten und gegebenenfalls Identitätsdiebstahl zu vermeiden.

Zu berücksichtigen bei allen Staatsangehörigkeitseiden, die vor einem Notar zu leisten sind.

Beigefügt (HIER) einen Link zum Tax Flash der Steuerkommission der Notarkammer von Katalonien, der sich mit der interessanten steuerlichen Figur der Umkehrung des Mehrwertsteuerpflichtigen bei einer Transaktion befasst, die die Übertragung einer Immobilie im Rahmen eines Kaufoptionsvertrags zwischen einer Handelsgesellschaft und einer Genossenschaft beinhaltet.

Zu diesem Zweck werden die DGT-Konsultationen 197 und 198 aus dem Jahr 2025 analysiert, in denen der DGT ein restriktives Kriterium anwendet, wonach das wesentliche Element in der gleichzeitigen Inanspruchnahme einer Bürgschaft besteht, so dass das Szenario der Umkehrung der Steuerschuldnerschaft nicht anwendbar wäre, wenn der Erwerber einen Teil des Preises für die Übertragung einbehält, um die Hypotheken zu löschen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 12. März 2025 (BOE vom 4. April 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, in dem die Parteien vereinbaren, dass ein Teil des Verkaufspreises in der Zukunft festgelegt wird (auf der Grundlage eines Systems, das sich auf den Preis eines zukünftigen Verkaufs bezieht, abzüglich der Kosten der Operation, die auf der Grundlage des VPI aktualisiert werden).

Der Grundbuchbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass der Teil des Preises, der sich auf den laufenden Verkauf bezieht, im Wesentlichen nicht bestimmt worden ist und nicht bestimmt werden kann.

Auf die Berufung hin hob die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk auf und stützte sich dabei auf die geltende Rechtsprechung und Lehre, wonach "keine Einwände erhoben werden sollten, wenn die Parteien objektive Verfahren für die Preisfestsetzung festgelegt haben", wie es hier der Fall ist, wo die anzuwendenden Parameter (künftiger Verkaufspreis abzüglich der an den Verbraucherpreisindex angepassten Kosten) zur Bestimmung dieses Teils des ausstehenden Preises objektiv nachprüfbar sind.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 11. März 2025 (BOE vom 4. April 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Gründungsakt einer Gesellschaft bezieht, bei dem die Reservierung des Firmennamens von einer natürlichen Person vorgenommen wird, die in derselben Urkunde zum alleinigen Verwalter der neuen Gesellschaft ernannt wird, ohne Gründungsgesellschafter derselben zu sein.

Der Handelsregisterbeamte verweigerte die Eintragung unter Berufung auf Art. 413-2 RRM, wonach die Reservierung des Firmennamens durch einen Gründungsgesellschafter erfolgen muss, wobei dieses Kriterium von der Generaldirektion in der laufenden Beschwerde bestätigt wurde. Dies ist eine Mahnung für alle Unternehmer, die eine neue Gesellschaft gründen wollen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. März 2025 (BOE vom 5. April 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, der im September 2024 formalisiert wird.

Die zur Eintragung eingereichte Anmeldung wird vom Registerbeamten mit der Begründung abgelehnt, dass die vorherige Aufhebung des Veräußerungsverbots, das die Immobilie belastet und das eine Laufzeit von drei Jahren, gerechnet ab dem 20. April 2016, hatte, nicht dokumentiert ist.

Gegen diese Einschränkung legte der bevollmächtigte Notar Berufung bei der Generaldirektion ein, die die Einschränkungsnote aufhob, wobei sie zusammenfassend argumentierte, dass das die Immobilien belastende Veräußerungsverbot für einen Zeitraum von drei Jahren ab dem Datum des Kaufvertrags der Erwerber (20. April 2016) festgelegt wurde, so dass klar ist, dass zum Zeitpunkt der in der Berufung genannten Übertragung (6. September 2024) die festgelegte Frist von drei Jahren bereits verstrichen war. Obwohl unsere Gesetzgebung auf dem Grundsatz der Rotation beruht, wie es bei dem Antrag auf Aufhebung der auflösenden Bedingung der Fall war, muss also im vorliegenden Fall bei einem Kaufvertrag, dessen Eintragung beantragt wird, der Antrag auf Aufhebung des Verfügungsverbots als implizit verstanden werden.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. Februar 2025 (BOE vom 26. März 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Akt der Änderung des Gesellschaftszwecks einer SL bezieht, bei dem die Gesellschaft eine der verschiedenen Tätigkeiten, die sie bisher ausmachten, aus ihrem Gesellschaftszweck herausnimmt, ohne ausdrücklich die CNAE zu erwähnen, die die SL von diesem Zeitpunkt an beibehalten oder vorlegen muss.

Dieses Kriterium wird von der Generaldirektion in dem zu entscheidenden Rechtsmittelverfahren bestätigt, indem sie wörtlich feststellt, dass "sowohl die Eintragung der Gründung der Gesellschaft als auch die Eintragung der Änderung des Gesellschaftszwecks zwingend den Tätigkeitscode enthalten muss, der der von der Gesellschaft ausgeübten Haupttätigkeit entspricht, wobei es sich um den Code handeln muss, der diese am besten und mit einer ausreichenden Aufschlüsselung beschreibt".

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 27. Februar 2025 (BOE vom 22. März 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf eine einseitige Beendigung aufgrund von Vertragsbruch bezieht, bei dem das Unternehmen, das eine Immobilie verkauft, die einseitige Beendigung des Kaufvertrags aufgrund der Nichtzahlung durch den Käufer erklärt und die Wiedereintragung der Immobilie auf den Namen des besagten verkaufenden Unternehmens beantragt.

In dieser interessanten und langatmigen Entscheidung wird eine sehr gute Zusammenfassung der Bedingungen und Voraussetzungen gegeben, die erfüllt sein müssen, um die Immobilie zugunsten des Verkäufers in Anwendung einer auflösenden Bedingung umschreiben zu können:

• Der Käufer ist mit einer der Raten in Verzug geraten.
• Die Bereitschaft des Käufers, in Verzug zu geraten, muss gegeben sein.
• Der Verkäufer muss alle seine Verpflichtungen erfüllt haben.
• Damit der Verkauf abgewickelt werden kann, muss der Verkäufer den Käufer vor Gericht oder bei einem Notar zur Zahlung auffordern.
• Die Umschreibung zugunsten des Verkäufers durch eine Aufforderung an den Käufer nach Art. 59 des Gesetzes erfordert unentschuldbar die Aushändigung der Beträge, die der Käufer als Teil des Preises geliefert hat, und zwar auch dann, wenn es keine Inhaber von Folgelasten gibt, die gelöscht werden müssen.

Sie ist verlinkt (HIER) die Verordnung HAC/305/2025 vom 27. März über die Genehmigung elektronischer, mit einem Stempel versehener notarieller Dokumente, mit der wichtige Neuerungen im Bereich der Besteuerung elektronischer notarieller Dokumente eingeführt werden.

Wie in der Verordnung festgelegt, unterliegen die neuen elektronischen notariellen Urkunden (insbesondere das "elektronische Matrizenblatt" und das "elektronische Ausfertigungsblatt für Dritte") gemäß dem ITP-Gesetz der Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados), der Notariatssteuer und damit dem so genannten Pauschalsatz für diese Art der Besteuerung.

Auf dieser Grundlage benennt der Erlass den Generalrat der Notare als neues Verpflichtungssubjekt, da diese Institution die Funktion der Zentralisierung der Informationen und der korrekten Zuweisung der Steuer an die entsprechenden öffentlichen Einrichtungen unter der Kontrolle der Tabakmarktkommission übernimmt.

Das Erhebungs- und Abrechnungsverfahren ähnelt dem bereits für physische, abgestempelte Dokumente geltenden Verfahren, so dass der Generalrat der Notare der Kommission für den Tabakmarkt jeden Monat einen detaillierten Bericht über die erzielten Einnahmen und die Anzahl der verwendeten elektronischen Dokumente, aufgeschlüsselt nach Autonomen Gemeinschaften, übermitteln muss. Anschließend prüft der Kommissar die Informationen und leitet sie an die Generaldirektion des Finanzministeriums und die AEAT weiter, die die Zahlung der Steuer an die Staatskasse verwaltet. Die Autonomen Gemeinschaften erhalten die entsprechenden Beträge entsprechend der Zuweisung der Steuer in ihrem jeweiligen Hoheitsgebiet.

In Erwartung der Formalisierung seiner Entwicklung und der technischen Umsetzung für seine vollständige Umsetzung, die eine erhebliche Kostensteigerung bei den zu genehmigenden öffentlichen Dokumenten mit sich bringen kann.

Darüber hinaus sind im Anhang der Verordnung HAC/305/2025 die technischen Spezifikationen für diese Dokumente festgelegt, die der Norm ISO 19005 entsprechen müssen. So enthält jedes abgestempelte Blatt Sicherheitsinformationen wie z. B.:

• Eindeutige Kennung in alphanumerischem Format.
• 2D-Code mit der eindeutigen Kennung.
• Abbildung des spanischen Staatswappens in einer bestimmten Farbe.
• Stempelnummer, verschlüsselt mit der Kennung der zuständigen Notarkammer.

Sie ist verlinkt (HIER) veröffentlichten Artikel im Blog des Notariats, der sich mit den neuen Funktionen des digitalen Personalausweises und seiner praktischen Anwendung in der täglichen Arbeit eines Notariats befasst.

Wie in diesem Artikel erwähnt, ist es seit einigen Wochen möglich, eine digitale Version unserer DNI über eine App auf unserem Mobiltelefon zu erhalten, die genauso gültig und wirksam ist, wie die traditionelle physische DNI, die alle spanischen Bürger besitzen.

Für die Verwendung in einem Notariat bei der Unterzeichnung einer öffentlichen Urkunde müssen jedoch noch einige Monate abgewartet werden, da, wie in der Verordnung selbst angegeben und in der Mitteilung 1/2025 (dieHIER eingesehen werden kann), eine Anpassungsfrist von 12 Monaten vorgesehen ist, damit das Technologiezentrum des Notariats die für das reibungslose Funktionieren dieser neuen digitalen Ressource erforderlichen technologischen Innovationen vornehmen kann.

Sie ist verlinkt (HIER) eine Pressemitteilung des Stadtrats von Barcelona, in der die erste Genehmigung der neuen Verordnung über das Vorkaufsrecht durch den Stadtrat von Barcelona angekündigt wird (vorbehaltlich der endgültigen Genehmigung durch das Plenum). Darin werden die technischen Kriterien dargelegt, anhand derer die Verwaltung entscheiden wird, ob dieses Recht ausgeübt wird oder nicht, darunter die folgenden:

• Die Verordnung räumt dem Erwerb von Immobilien mit mehr als zehn Wohnungen, leeren Wohnungen oder Gebäuden mit schutzbedürftigen Personen, Menschen mit Behinderungen oder in gentrifizierungsgefährdeten Vierteln Vorrang ein.
• Die Gemeinde kann auf das Vorkaufsrecht verzichten und dieses Recht an Dritte oder öffentliche Wohnungsbaugesellschaften, an die rechtmäßigen Nutzer der Immobilie oder an private oder gemeinnützige Bauträger, deren Zweck die Förderung des sozialen Wohnungsbaus ist, abtreten (was in der Praxis bedeutet, dass die Zahl der Fälle, in denen dieses Vorkaufsrecht ausgeübt wird, erheblich zunehmen kann).
• Die Verordnung sieht auch die Einrichtung einer Website vor, auf der die begünstigten Einrichtungen die Immobilien einsehen können, die dem Vorkaufsrecht unterliegen und an denen die Gemeinde kein Interesse hat.
• Was das Widerrufsrecht betrifft, so wurde die Frist für die Zustimmung zur Ausübung des Widerrufsrechts auf drei Monate verlängert.
• Die Verordnung sieht vor, dass bei der Mitteilung der Transaktion an die Verwaltung mehr Angaben als bisher gemacht werden müssen. Insbesondere muss angegeben werden, ob der Verkauf in einer einzigen gemeinsamen Transaktion oder in mehreren Transaktionen zugunsten verschiedener Käufer geplant ist, und es muss auch der oder die potenziellen Käufer genannt werden.

Weiterverfolgung der Angelegenheit nach der endgültigen Verabschiedung der Vorschrift, was zu mehr Rechtssicherheit und Vorhersehbarkeit für Personen führen wird, die gegebenenfalls an Vorgängen beteiligt sind, auf die dieses Recht der Verwaltung Anwendung findet.

Beigefügt (HIER) ein Link zu einer Online-Schulung, die von der Vereinigung der Notare Kataloniens durchgeführt wurde und der Untersuchung und Analyse der Fortschritte des digitalen Notariats in Spanien gewidmet ist. Sie befasst sich insbesondere mit der Umsetzung des Gesetzes 11/2023, der Entwicklung des elektronischen Protokolls und der zunehmenden Verwendung von elektronischen beglaubigten Kopien mit CSV.

Sehr interessante Sitzung, um sich über diese neue Modalität elektronischer autorisierter Kopien, das Verfahren zu ihrer Erstellung und Validierung durch Dritte, ihre Einsatzmöglichkeiten in der Praxis für juristische Akteure usw. zu informieren.

Sie ist verlinkt (HIER) Steuerberatung, die von der Generaldirektion für Steuern auf eine Anfrage des Notars von Castro Urdiales, Herrn José Javier Corral Martínez, ausgestellt wurde (und von diesem in einem Beitrag auf seinem mehr als interessanten LinkedIn-Profil bekannt gemacht wurde), in Bezug auf ein Unternehmen, dessen NIF vom Finanzministerium seit Jahren widerrufen wurde, das in einem Gerichtsverfahren in einem endgültigen Urteil dazu verurteilt wurde, den Verkauf eines Parkplatzes zugunsten des Klägers zu formalisieren.

Die Gerichtsentscheidung (Verkaufszwang) kollidiert grundsätzlich mit DA 6 des LGT und Art. 23 des Notariatsgesetzes, der es dem Notar verbietet, Urkunden zu beurkunden, deren Aussteller eine widerrufene Steueridentifikationsnummer (NIF) hat.

In diesem Fall wird der Verkauf jedoch, wie von der DGT beschlossen, durch ein rechtskräftiges Gerichtsurteil angeordnet, so dass die in den oben genannten Vorschriften genannte Enthaltung nicht gilt und die Urkunde vollstreckt werden kann.

Beigefügt (HIER) einen Link zu einer Online-Schulung des Notariatskollegiums von Katalonien, die der Untersuchung und Analyse des Abschlusses von Hypothekarkrediten und der damit verbundenen/kombinierten Produkte (Versicherungen usw.) gewidmet ist. In dieser praktischen Sitzung wird das Thema detailliert und rigoros behandelt, wobei die rechtliche Regelung für den Abschluss von mit Hypothekarkrediten verbundenen/kombinierten Produkten unter besonderer Berücksichtigung der Regelung in Art. 17 AVB aus praktischer Sicht analysiert wird. Zusammengefasst:

Gebundene Verkäufe:

1. Definition: Eine Situation, die eintreten kann, wenn ein Hypothekarkredit als "Paket" zusammen mit anderen Produkten (Versicherung, Alarmanlage usw.) angeboten wird, die der Schuldner zwingend abschließen muss, da die Bank den Kredit sonst nicht gewährt.
2. Allgemeiner Grundsatz: Sie sind verboten, vorbehaltlich von Ausnahmen (Art. 17 AVV), wie z.B., dass sie einen eindeutigen Vorteil für den Verbraucher mit sich bringen.
3. Die Bank kann bestimmte Versicherungen (z. B. eine Sachschadenversicherung) verlangen, die der Verbraucher bei der Bank oder bei einem anderen Versicherer seiner Wahl abschließen kann.
4. Folge der Nichterfüllung: Nichtigkeit des akzessorischen Vertrags.

Kombinierte Verkäufe:

1. Definition: Eine Situation, in der die Bank ein "Paket" von Produkten anbietet, die zusammen oder getrennt abgeschlossen werden können (d. h. der Kunde kann sich dafür entscheiden, "nur" die Finanzierung abzuschließen).
2. Bei kombinierten Verfahren unterbreitet der Kreditgeber das Angebot der Produkte in kombinierter und getrennter Form, so dass der Kreditnehmer die Unterschiede zwischen den beiden Angeboten erkennen kann. 
3. In der Regel kann der Abschluss von Verträgen über zusätzliche Produkte zu besseren Finanzierungsbedingungen führen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 12. Februar 2025 (BOE vom 28. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Antrag auf Berichtigung der Fläche eines privaten Elements bezieht, das dem horizontalen Eigentumsregime unterliegt, der mittels eines privaten Antrags gestellt wird (kurz gesagt wird beantragt, dass die Wohnung mit einer Fläche von 165 Metern anstelle der derzeit eingetragenen 157 Meter beschrieben wird).

Zu diesem Zweck stellt der Antragsteller einen privaten Antrag gemäß Art. 201.3 des Hypothekengesetzes (der die Berichtigungsakte für Oberflächenberichtigungen ausnimmt, die 5 % der eingetragenen Fläche nicht überschreiten).

Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass für Wohnungen, die horizontalen Eigentumsverhältnissen unterliegen, das Verfahren nach Art. 201.3 nicht anwendbar ist und dass daher eine Änderung der Gründungsurkunde des horizontalen Eigentums mit vorheriger Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit der in Katalonien gesetzlich vorgeschriebenen Mehrheit erforderlich ist.

Nach Einlegung des entsprechenden Einspruchs hob die Generaldirektion den Mangel unter Hinweis auf die Anwendung von Art. 201.3 des Hypothekengesetzes auf und bestätigte, dass dieser Weg auch bei Wohnungen mit horizontalem Eigentum möglich ist (d.h. wenn die zu berichtigende Fläche nicht mehr als 5% beträgt), und erinnerte unter Bezugnahme auf den jüngsten Beschluss vom 18. April 2023 daran, dass es in diesen Fällen möglich ist, die Fläche der Wohnung zu berichtigen, ohne die Eigentumsurkunden zu ändern, sofern diese Berichtigung keine Ausweitung der Bauarbeiten mit sich bringt und somit lediglich die Berichtigung falscher Eintragungsdaten bedeutet, wofür in jedem Fall die Zustimmung der entsprechenden Eigentümergemeinschaft mit der gesetzlich vorgeschriebenen Mehrheit (in Katalonien 4/5 der Stimmen) erforderlich ist. 

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 11. Dezember 2024 (BOE vom 8. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, bei dem der Käufer (über die Bank, die ihn finanziert) einen Teil des Preises (1.126,70 Euro) einbehält, der zur Löschung der früheren Hypothekenlasten des Verkäufers verwendet werden soll, was eine sehr häufige Situation ist.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, verweigerte der Grundbuchbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass das Zahlungsmittel, mit dem der Käufer der Bank (die den Kauf finanziert hatte) den Betrag von 1 126,70 Euro übergab, den der Verkäufer einbehalten hatte, um die Eintragung seiner früheren Hypothekenlasten zu löschen, nicht identifiziert worden war.

Die Generaldirektion widerspricht dem, da sie der Ansicht ist, dass das Gesetz den Nachweis der Zahlungsmittel für Zahlungen verlangt, die vor oder zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags geleistet wurden, nicht aber für Zahlungen oder Einbehalte, die danach geleistet werden (wie im vorliegenden Fall, d. h. Geld, das der Käufer an seine Agentur zahlt, damit diese die Löschung der früheren Gebühren des Verkäufers vornehmen kann).

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Beigefügt (HIER) einen Link zu einer Online-Schulung der Notariatskammer von Katalonien, die sich mit der Untersuchung und Analyse der notariellen Schlichtung und ihrer Bedeutung nach dem Inkrafttreten des Organgesetzes 1/2025 befasst.

Wie ich bereits in meinem Blog vor ein paar Monaten (HIER), wird es ab dem 3. April für die Einreichung der meisten Zivil- und Handelsklagen erforderlich sein, zuvor ein "ADR", d.h. ein geeignetes Mittel zur außergerichtlichen Streitbeilegung, ausprobiert zu haben. Unter diesen alternativen Streitbeilegungsverfahren ist die notarielle Schlichtung (die im Notariatsgesetz selbst geregelt ist und mit den durch LO 1/2025 eingeführten Besonderheiten) ein möglicher Weg.

In dieser praktischen Sitzung wird das Thema ausführlich und gründlich behandelt, wobei Aspekte wie die folgenden behandelt werden:

1. Arten von Rechtsstreitigkeiten, bei denen eine vorherige Verhandlungstätigkeit erforderlich ist.
2. Vorteile des notariellen Schlichtungsverfahrens.
3. Die Art und Weise der Durchführung des Schlichtungsverfahrens und des Schlichtungsakts, die Form der Dokumentation der Verhandlungstätigkeit, die an der Schlichtung beteiligten Parteien, die Mitteilungen zwischen den Parteien, die Möglichkeit, das Verfahren per Videokonferenz durchzuführen, die Art und Weise der Dokumentation der Vereinbarung, die Rolle des Notars bei der Verhandlung, usw.

Beigefügt (HIER) eine sehr interessante Entschließung der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation vom 5. Dezember 2024 (DOGC vom 14. März 2025), in der die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Urkunde über den Vollzug eines Erbvertrags löst, in dem die Person, die durch die besondere Zuweisung einer Erbschaft in einem Erbvertrag begünstigt wird, nach dem Tod des Erblassers des Erbvertrags in den Besitz dieser Erbschaft gelangt. Der Fall stellt sich wie folgt dar:

1. Im Jahr 2016 schlossen Vater und Sohn einen Erbvertrag mit privater Zurechnung ab, in dem der Vater seinem Sohn zum Zeitpunkt seines Todes das Eigentum an einer Immobilie zuwies.
2. Im Mai 2024 geht der Vater zu einem Notar und unterzeichnet eine Urkunde über den einseitigen Widerruf des Erbvertrags (mit der Behauptung, dass er sich nicht um das Kind kümmert und keine Beziehung zu ihm unterhält). Diese Urkunde wird dem ehemaligen Begünstigten dieser besonderen Zuteilung zuverlässig zugestellt.
3. Ein paar Tage später stirbt der Vater.
4. Ebenso geht der Sohn zu einem Notariat und formuliert rechtzeitig und formgerecht einen Widerspruch gegen den Widerruf des Erbvertrags und teilt dies dem Notar mit, der die Widerrufserklärung des Vaters zuverlässig genehmigt hat.
5. Anschließend stellt der Sohn die oben genannte Urkunde über den Vollzug des Erbvertrags aus, mit der er den Nachlass in Besitz nimmt und in das Grundbuch eintragen lassen will.
6. Als diese Urkunde über die Inbesitznahme des Erbpakts zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Grundbuchbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass diese Situation erst gerichtlich geklärt werden müsse, bevor die Inbesitznahme eingetragen werden könne, da der Erbpakt widerrufen worden sei und der Begünstigte dagegen Einspruch erhoben habe.

Die Generaldirektion, die den Fall löst, widerruft den Qualifikationsvermerk, da sie der Ansicht ist, dass gemäß der katalanischen Zivilgesetzgebung (Art. 431-15 und 431-30 CCCat) im Falle eines Widerrufs der Vereinbarung und eines frist- und formgerecht eingelegten Widerspruchs in der Tat gerichtlich entschieden werden muss, aber bis dahin bleibt die Erbvereinbarung in vollem Umfang in Kraft und wirksam, so dass ihre Eintragung im Grundbuch nicht verweigert werden kann, natürlich unbeschadet des Ergebnisses der Gerichtsverfahren, die gegebenenfalls von den Erben des Verstorbenen angestrengt werden können.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 8. Januar 2025 (BOE vom 12. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Erbschaftsannahme- und -ausschlagungsurkunde löst, die sich auf eine an der Küste gelegene Immobilie bezieht.

Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung als nicht behebbaren Mangel ab, da sich nach Durchführung der vom Gesetz und der Küstenverordnung vorgeschriebenen Prüfungen (Einsichtnahme in die grafische Darstellung und Einholung einer Bescheinigung der Küstenbehörde) herausstellte, dass das betreffende Grundstück gemäß der von der Küstenbehörde ausgestellten Bescheinigung teilweise in das öffentliche Meeresgebiet eindringt.

In diesem Fall bestätigt die Generaldirektion den Qualifikationsvermerk, wobei sie davon ausgeht, dass die geltende Regelung korrekt angewandt wurde (Art. 36 der Küstenverordnung), so dass die Übertragung angesichts dieses teilweisen Eingriffs in das öffentliche maritim-terrestrische Gebiet nicht eingetragen werden kann und die Beschreibung des Eigentums zunächst berichtigt werden muss (Anpassung an die administrative Abgrenzung) oder gegebenenfalls die von der Küstenabgrenzung ausgestellte Bescheinigung, aus der sich dieser teilweise Eingriff in das öffentliche maritim-terrestrische Gebiet ergibt, angefochten werden muss.

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Beigefügt (HIER) einen Link zu einer Online-Schulung der Fundación Notariado, die sich mit der Untersuchung und Analyse der notariellen Beurkundung von Unternehmensbeschlüssen befasst.

In dieser Sitzung, die von einem Notar im Ruhestand gehalten wird, werden wir relevante Fragen aus der Praxis der täglichen Arbeit des Notariats besprechen, wie z. B.:

1. Überprüfung der Zuständigkeiten für die Beschlussfassung (Generalversammlung vs. Verwaltungsrat und/oder Liquidatoren).
2. Die wichtigsten Arten von Unternehmensbeschlüssen, die zu veröffentlichen sind (Satzungsänderungen, Kapitalerhöhungen und -herabsetzungen, Entlassungen und Ernennungen usw.).
3. Personen, die befugt sind, sich an die Öffentlichkeit zu wenden.
4. Angaben zu allen Elementen und Umständen, die in den Protokollen und Bescheinigungen der Beschlüsse enthalten sein müssen, damit sie gültig veröffentlicht und registriert werden können (Datum, Einberufung der Sitzung, Quorum für die Annahme des Beschlusses usw.).

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Recht, juristische Personen und Mediation vom 20. Januar 2025 (DOGC vom 14. März 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einer Berichtigungsurkunde einer anderen öffentlichen Urkunde über die horizontale Teilung und das Erlöschen der Gemeinschaft löst, in dem die Dauer eines Fluchtrechts, die ursprünglich auf 30 Jahre festgesetzt war, in "unbefristet" geändert wird (all dies gemäß Art. 16.2 der Hypothekenordnung).

Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit der Begründung, dass die Immobilie in Katalonien den Regeln des katalanischen Zivilrechts unterliegt, die eine Höchstdauer von 30 Jahren für das Recht auf Flucht vorsehen (Art. 567.2-1 CCCat), und dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion für Eigentumsrecht (Dirección General de la Propiedad) bestätigt.

Eine weitere neue Maßnahme des Gesetzesdekrets 5/2025 vom 25. März zur Verabschiedung dringender steuerlicher, personeller und anderer administrativer Maßnahmen (HIER) ist die Verlängerung der Frist für die Formalisierung des Erwerbs des ersten gewöhnlichen Wohnsitzes, wenn dieser später und dank der Schenkung eines Geldbetrags an einen Nachkommen formalisiert wird, und die Möglichkeit, in diesen Fällen den bestehenden Steuervorteil bei der Schenkungssteuer zu nutzen.

So verlängert Artikel 4 des Gesetzesdekrets die maximale Frist für die Formalisierung des Erwerbs (ab dem Zeitpunkt der Geldspende) auf 6 Monate (bisher waren es 3 Monate), innerhalb derer die Steuervergünstigung in der Schenkungssteuer angewandt werden kann, d.h. die Ermäßigung für Schenkungen, die für den ersten gewöhnlichen Wohnsitz der Nachkommen bestimmt sind (sowohl bei Schenkungen von Immobilien als auch bei Geldspenden zu deren Erwerb), die in den Artikeln 632-20 ff. des Sechsten Buches der Abgabenordnung von Katalonien vorgesehen ist.

Inkrafttreten: Drei Monate nach dem Tag nach der Veröffentlichung im DOGC (27. Juni 2025).

Sie ist verlinkt (HIER) mit dem Gesetzesdekret 5/2025 vom 25. März zur Verabschiedung von Dringlichkeitsmaßnahmen im Bereich der Besteuerung, der Personalkosten und anderer Verwaltungsangelegenheiten, mit dem wichtige Neuerungen im Bereich der ITP in Katalonien eingeführt werden. Im Einzelnen:

1.- Neue allgemeine ITP-Klammern für den Erwerb von Zweitwohnungen:

• Für Immobilienübertragungen bis zu 600.000 Euro: 10%.
• Für Überweisungen zwischen 600.000 und 900.000 Euro: 11%.
• Für Überweisungen zwischen 900.000 und 1.500.000 Euro: 12%.
• Für Überweisungen über 1.500.000 Euro: 13%.

2 - Starker Anstieg des ITP für große Inhaber: 

1. Der Steuersatz wird auf 20 % erhöht.
2. Als Großgrundbesitzer gilt eine natürliche oder juristische Person, die in Katalonien mehr als 10 Immobilien für Wohnzwecke oder mit einer bebauten Fläche von mehr als 1.500 m2 für Wohnzwecke besitzt. Dies gilt auch für natürliche oder juristische Personen, die Eigentümer von fünf oder mehr städtischen Wohnimmobilien sind, die in dem von der Generalitat de Catalunya ausgewiesenen Wohngebiet liegen. Weder Garagen noch Abstellräume werden bei der Berechnung berücksichtigt.

3.- Starker Anstieg des ITP, wenn ein Gebäude verkauft wird:

1. Der Steuersatz wird für diese Vorgänge auf 20 % erhöht, unabhängig davon, ob das Gebäude horizontal geteilt ist oder nicht.
2. Ausnahme: Der Erwerber muss eine natürliche Person sein, das Gebäude darf höchstens vier Wohnungen haben und alle müssen während der drei Jahre nach dem Erwerb als gewöhnlicher Wohnsitz des Erwerbers und seiner Familienangehörigen bis zum zweiten Verwandtschaftsgrad genutzt werden.

4.- Abschaffung des ermäßigten Steuersatzes von 3 % für Unternehmen, die sich mit der Reform und dem Verkauf von Wohnungen befassen:

1. Der bisherige ITP-Rabatt von 70 % für Unternehmen des Immobiliensektors, die sich mit dem Kauf, der Renovierung und dem Verkauf von Wohnungen befassen, wird abgeschafft (Aufhebung von Art. 641-8 des sechsten Buches des katalanischen Steuergesetzes).
2. Diese Maßnahme tritt am Tag nach ihrer Veröffentlichung im DOGC in Kraft ( d. h. am 27. März 2025).

5.- Ermäßigter Satz von 5 % für "junge Leute" bis 35 Jahre:

• Ein ermäßigter ITP-Satz von 5 % wird für den Erwerb des ersten gewöhnlichen Wohnsitzes von jungen Menschen bis zu 35 Jahren oder jünger angewandt, sofern die Summe der allgemeinen Steuerbemessungsgrundlage und der Bemessungsgrundlage für Sparguthaben, abzüglich des persönlichen und familiären Mindestbetrags, in ihrer letzten Einkommensteuererklärung 36.000 Euro nicht übersteigt.

6.- Inkrafttreten:

• Nach Ablauf vondrei Monaten ab dem Tag nach der Veröffentlichung im Amtsblatt der Regierung von Katalonien ( 27. Juni 2025).

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. Februar 2024 (BOE vom 21. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Hypothekendarlehensvertrag bezieht, der von einem kommerziellen Unternehmen, das sich beruflich damit befasst, gewährt wurde und nicht in dem durch das Gesetz 2/2009 vom 31. März geschaffenen Sonderregister beim Nationalen Institut für Verbraucherangelegenheiten (Instituto Nacional del Consumo) eingetragen ist.

Nachdem die Generaldirektion die Urkunde aus diesem Grund eingeschränkt hatte, bestätigte sie den Mangel und entschied, dass jedes Unternehmen, das gewerbsmäßig Kredite an Verbraucher vergibt, zusätzlich zu seiner Eintragung in das Kreditgeberregister der Bank von Spanien auch in das mit dem Gesetz 2/2009 vom 31. März geschaffene Sonderregister beim Nationalen Verbraucherinstitut eingetragen sein muss (oder gegebenenfalls ordnungsgemäß in das Register der Autonomen Gemeinschaft, in der es seinen Sitz hat, eingetragen sein muss, zusammen mit der entsprechenden Mitteilung an das Register des Nationalen Verbraucherinstituts).

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 16. Dezember 2024 (BOE vom 7. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Verschmelzungsakt zweier SL bezieht, wobei die absorbierte Gesellschaft eine SLU ist, die sich zu 100 % im Besitz der absorbierenden Gesellschaft befindet, und in dem kein Bericht der Verwalter oder des unabhängigen Sachverständigen vorgelegt wird, da erklärt wird, dass die absorbierte SLU keine Arbeitnehmer hat und die Fusion daher keine Auswirkungen auf die Beschäftigung hat.

Nachdem sie zur Eintragung eingereicht worden war, wurde sie vom Handelsregister negativ beschieden, mit der Begründung, dass der Bericht der in Art. 5 des RD-Gesetzes 5/2023 genannten Verwaltungsstelle auch den Arbeitnehmern zur Verfügung gestellt werden müsse.

In der Berufung widerrief die Generaldirektion diese Einstufung und entschied, dass in Anbetracht der besonderen Umstände des Falles (d. h., dass die übernommene Gesellschaft keine Arbeitnehmer hat, dass sie sich zu 100 % im Besitz der aufnehmenden Gesellschaft befindet und dass angegeben wird, dass die Fusion keine Auswirkungen auf die Beschäftigung der aufnehmenden Gesellschaft hat) die Vorlage des betreffenden Berichts in diesem Fall nicht erforderlich ist.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 6. Februar 2024 (BOE vom 21. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall löst, der sich auf einen Vertrag zur Änderung der horizontalen Eigentumsordnung bezieht, mit dem eine neue gesetzliche Klausel in die Satzung der Eigentümergemeinschaft aufgenommen wird, um die Nutzung der Wohnungen auf touristische Angebote oder jede andere Form der Kommerzialisierung für touristische Beherbergungszwecke zu beschränken, wobei diese Vereinbarung von einer Mehrheit von 3/5 der Gemeinschaft gebilligt wird.

Sobald die Urkunde zur Eintragung in das Register eingereicht wurde, wird sie negativ qualifiziert, da der Registerbeamte der Ansicht ist, dass für die Annahme der Vereinbarung Einstimmigkeit erforderlich ist, da die Ausnahme im LPH, die es erlaubt, die Nutzung von Touristenunterkünften, die in den sektoralen Tourismusregelungen geregelt sind, ohne die Einstimmigkeitsregel einzuschränken, nicht auf Vereinbarungen ausgedehnt werden kann, die sich auf andere Arten allgemeiner touristischer Nutzungen beziehen, wie z. B. die Nutzung von Gästehäusern oder Touristenunterkünften in einem anderen System als dem spezifischen, das sich aus den sektoralen Tourismusregelungen ergibt (d. h. z. B. Ferienvermietung).

Die Generaldirektion bestätigt das Kriterium des Kanzlers und erinnert daran, dass das derzeitige LPH eine 3/5-Mehrheit zulässt, um die Ausübung touristischer Aktivitäten gemäß den in den sektoralen Tourismusregelungen festgelegten Bedingungen einzuschränken, jedoch nicht auf die touristische Nutzung im Allgemeinen, wenn diese nicht einer spezifischen Regelung der sektoralen Regelungen unterliegt (wie z.B. die der Beherbergung oder des Urlaubs); in diesem Fall ist die Einstimmigkeit aller Miteigentümer erforderlich, um eine solche Einschränkung festzulegen.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 30. Dezember 2024 (BOE vom 6. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Hypothekendarlehensvertrag zwischen einem Handelsunternehmen und einem Angestellten löst, der formalisiert wurde, ohne den Bestimmungen und Garantien des AKG zu unterliegen, da in der Urkunde behauptet wird, dass der Gesellschaftszweck des Unternehmens nicht in der gewöhnlichen Kreditvergabe besteht und dass der Kredit aufgrund des Vertrauensverhältnisses, das aufgrund der Tatsache, dass es sich um einen Angestellten des Unternehmens handelt, zu günstigeren Bedingungen als auf dem Markt gewährt wird.

Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung, woraufhin der Fall vor die Generaldirektion gebracht wird, die unter Wiederholung ihrer Doktrin darauf hinweist, dass bei dieser Art von Vorgängen, wenn der PH von einer juristischen Person, die mit einer gewissen Regelmäßigkeit auf dem Finanzmarkt interveniert, zugunsten einer natürlichen Person, die den Status eines Verbrauchers hat, gewährt wird, das AKI anwendbar ist, es sei denn, es handelt sich um ein Darlehen, das von einem Arbeitgeber an seinen Arbeitnehmer gewährt wird (was dokumentiert werden muss), Wenn es sich um ein Darlehen handelt, das von einem Arbeitgeber an seinen Angestellten gewährt wird (was dokumentiert werden muss) und das durch eine Hypothek auf ein Haus gesichert ist, gilt der AKI, es sei denn, es handelt sich um ein Darlehen, das von einem Arbeitgeber an seinen Angestellten gewährt wird (was dokumentiert werden muss) und dessen effektiver Jahreszins niedriger als der Marktzins ist und das nicht der Allgemeinheit angeboten wird.

Da im konkreten Fall weder die Arbeitnehmereigenschaft dokumentiert noch der APR der Transaktion detailliert angegeben wurde, wird der Qualifikationsvermerk des Kanzlers bestätigt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 4. Februar 2024 (BOE vom 21. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, bei dem eine Bank eine ihr gehörende Immobilie an einen Dritten verkauft. Die Kontroverse des Falles ergibt sich aus der Tatsache, dass die Bank im VC durch eine Agentur vertreten wird, und zwar aufgrund einer Vollmacht, in der festgelegt ist, dass für diese Art von Verkauf eine besondere Genehmigung für den Verkauf erteilt werden muss (in einem privaten Dokument, das von Vertretern der Bank unterzeichnet wird), wobei deren Unterschriften von einem Notar beglaubigt werden. Im vorliegenden Fall wird diese Vollmacht der Bank vorgelegt, deren Unterschriften vom Notar beglaubigt werden, da sie mit den Unterschriften der Bankvertreter in ihrem Buch der Indikatoren übereinstimmen.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung eingereicht worden war, verweigerte der Registerbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die notarielle Beglaubigung der Unterschrift nichtig sei, da die Unterschrift als Willenserklärung in Anwesenheit des Notars erfolgen müsse (Art. 259, Abs. 2 RN).

Nach Prüfung des Falles schloss sich die Generaldirektion der Meinung des Kanzlers nicht an und widerrief den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass die Beweglichkeit des Rechtsverkehrs und die Freiheit, die internen Kontrollmechanismen der Anstellungsbehörde und ihre eigenen Handlungen in vielen ähnlichen Fällen zu wählen, Vorrang haben müssen, so dass in Anbetracht dessen die Beglaubigung der Unterschriften durch den Notar, d. h. durch Kollation, als gültig akzeptiert werden sollte, ohne dass die Beglaubigung durch Unterschrift in Gegenwart des Notars erfolgen muss.

Beigefügt (HIER) ein Link zum Urteil des Landgerichts von Valencia Nr. 260/2024 vom 19. November, in dem ein kurioser Fall entschieden wird, in dem es um den Antrag auf Anwesenheit eines Notars zur Erstellung des notariellen Protokolls der Versammlung geht und untersucht wird, wer berechtigt ist, einen solchen Antrag zu stellen.

Im konkreten Fall handelt es sich um ein Unternehmen, das in einen Unternehmenskonflikt verwickelt ist, bei dem der Antrag an den Notar vom Vorsitzenden des Verwaltungsrats gestellt wird, und das Gericht entschied, dass diese Zuständigkeit faktisch dem Verwaltungsrat als Kollegialorgan gemäß Artikel 203 LSC ("die Verwalter") entspricht.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 30. Dezember 2024 (BOE vom 6. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Hypothekendarlehensvertrag zwischen zwei Handelsgesellschaften löst, in dem als Adresse der Schuldnergesellschaft nur eine E-Mail-Adresse und keine physische Adresse für die Zwecke von Zustellungen und Ladungen angegeben ist.

Das Grundbuchamt verweigerte zunächst die Eintragung aus diesem Grund, aber dieses Kriterium wurde von der Generaldirektion bestätigt, die entschied, dass nach dem geltenden EG-Vertrag bei juristischen Personen sowohl eine physische Adresse als auch eine E-Mail-Adresse obligatorisch sind.

Beigefügt (HIER) Beschluss der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 5. Februar 2024 (BOE vom 21. Februar 2025), in dem die Generaldirektion einen Fall im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag löst, in dem ein ungeteilter Anteil von 10,27 % an einer Immobilie verkauft wird, der das Recht auf die ausschließliche Nutzung eines Lagerraums verleiht. In der Verkaufsurkunde heißt es, dass der Verkäufer die Räumlichkeiten in zehn unabhängige Lagerräume aufgeteilt hat, um sie nach Anteilen zu übertragen, mit den entsprechenden kommunalen Genehmigungen.

Nachdem die Urkunde zur Eintragung vorgelegt worden war, wurde sie vom Standesbeamten mit der Begründung abgelehnt, es handele sich um eine Teilung der Immobilie, für die die entsprechende Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich sei, da es sich um eine Immobilie handele, die der horizontalen Eigentumsordnung unterliege.

Die entsprechende Beschwerde wurde bei der Generaldirektion eingelegt, die den Qualifikationsvermerk mit der Begründung aufhob, dass es sich in diesem Fall nicht um eine Teilung des Grundstücks handelt (da weder seine Ausdehnung, seine Grenzen, seine Quoten, sein konstitutiver Titel noch das organische Funktionieren der Gemeinschaft betroffen sind), sondern um eine funktionelle Gemeinschaft aufgrund ihrer Nutzung, bei der neue Miteigentümer einfach in die Gemeinschaft der Nachbarn aufgenommen werden, so dass die vom Registrator geforderte Zustimmung der Gemeinschaft nicht erforderlich ist, da sie nicht durch die Gemeinschaftssatzung verboten ist.

Zu den zahlreichen Neuerungen, die das Organgesetz 1/2025 vom 2. Januar über Maßnahmen zur Steigerung der Effizienz der öffentlichen Justiz (HIER), ist die Änderung des Artikels 365.3 LSC interessant, der besagt: "Die Geschäftsführer sind nicht verpflichtet, eine Hauptversammlung einzuberufen, um einen Auflösungsbeschluss zu fassen, wenn sie ordnungsgemäß die Erklärung der Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft beantragt oder dem zuständigen Gericht mitgeteilt haben, dass Verhandlungen mit den Gläubigern geführt werden, um einen Plan zur Umstrukturierung der Aktiva, der Passiva oder beider zu erreichen. Die Versammlung muss innerhalb von zwei Monaten nach dem Wegfall der Wirkungen einer solchen Mitteilung einberufen werden.

Mit dieser Reform wird eine Frist von zwei Monaten für die Einberufung der Hauptversammlung eingeräumt (d.h. mehr Zeit für die Bewältigung der Unternehmenskrise), und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem die Wirkungen der Mitteilung an das Gericht nicht mehr gegeben sind, da Verhandlungen mit den Gläubigern über einen Sanierungsplan aufgenommen werden, denn bisher mussten die Verwalter nach dem bisherigen Wortlaut die Versammlung unmittelbar nach dem Scheitern der Verhandlungen mit den Gläubigern einberufen, wenn ein Auflösungsgrund vorlag.