Notarieller Blog und andere praktische Inhalte

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 29. Januar 2024 (BOE vom 8. März 2024), in dem die DG einen Fall löst, in dem der Verkauf einer ungeteilten Teilfläche von 1/49 einer eingetragenen Immobilie, die aus Geschäftsräumen besteht, die das Recht zur ausschließlichen Nutzung und zum Genuss eines Parkplatzes gewährte, durch einen Kaufvertrag formalisiert wird. Im Register und im einfachen Informationsvermerk wurde festgehalten, dass "die genannten Parkplätze als Zubehör für den Dienst der Wohnung zu betrachten sind und sie sichdaher ausdrücklich verpflichten, den erworbenen Parkplatz nicht zu übertragen, sondern zusammen mit der Wohnung, die jedem von ihnen entspricht". Der Registerbeamte lehnt die Eintragung ab, da er der Ansicht ist, dass der Garagenplatz nur zusammen mit der betreffenden Wohnung verkauft werden kann.

Die Generaldirektion schließt sich dem Notar an, widerruft den Vorbehaltsvermerk und genehmigt den Verkauf mit der Begründung, dass es sich in diesem Fall um einen rein obligatorischen Vertrag und nicht um ein dingliches Schuldverhältnis handelt, das eine ordnungsgemäße Formalisierung und ausdrückliche Eintragung erfordert.

Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 5. Februar 2024 (BOE vom 8. März 2024), in der die DG einen Fall löst, in dem ein Hypothekendarlehen zugunsten eines Unternehmens formalisiert wird, für das eine natürliche Person, die auch Direktor des Unternehmens ist, bürgt.

Die Generaldirektion stellt fest, dass , wenn die natürliche Person, die für ein Geschäftsdarlehen bürgt, Geschäftsführer, Bevollmächtigter oder Gesellschafter eines Unternehmens ist, diese natürliche Person eine funktionale Verbindung mit dem Unternehmen hat, die sie von der Verbrauchereigenschaft ausschließt und daher die Nichtanwendung der Vorsichtsmaßnahmen des AKG bedingt.

Beigefügt (HIER) eine Liste von Einrichtungen und Institutionen, die Personen, die diese Unterstützung für die Ausübung ihrer Rechtsfähigkeit unter gleichen Bedingungen benötigen (ältere Menschen mit kognitiven Einschränkungen, Behinderte usw.), zur Verfügung stellen können. Diese Liste wurde der Notarkammer von Katalonien von der Generaldirektion für persönliche Autonomie und Behinderungen der Generalitat de Catalunya übermittelt. Zu berücksichtigen, wenn wir einen Klienten betreuen, der diese Art von Unterstützung benötigt oder in Zukunft benötigen könnte.

Beigefügt (HIER) Beschluss JUS/47/2024 der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 3. Januar (DOGC 19/01/2024), in dem die Generaldirektion über eine Beschwerde entscheidet, die gegen die Weigerung eines Standesbeamten eingelegt wurde, einen Erbvertrag einzutragen, der von einer Mutter (die vier Kinder hat) und drei ihrer Kinder abgeschlossen wurde und in dem Bestimmungen zugunsten der Erblasser, aber auch zugunsten eines Dritten, der nicht direkt an dem Vertrag beteiligt ist (das vierte Kind), getroffen werden.

Die Generaldirektion schließt sich dem Rechtsmittelführer an und widerruft den Qualifikationsvermerk mit der Begründung, dass katalanische Erbverträge gemäß Art. 431-1 Abs. 2 CCCat Verfügungen zwischen den Erblassern und auch zugunsten Dritter zulassen, die nicht unmittelbar an der Erteilung beteiligt sind.

Beigefügt (HIER)Informatives Rundschreiben 1/2024 des Generalrats der Notare über ausländische Investitionen. Darin werden die mit der Verordnung HFP/115/2023 vom 9. Februar eingeführten Neuerungen erläutert, mit denen die Länder und Gebiete sowie die schädlichen Steuerregelungen festgelegt werden, die als nicht kooperative Rechtsordnungen gelten (HIER), die am 1. Februar 2024 in Kraft getreten ist.

Diese Verordnung (die das in einem früheren Newsletter erwähnte Königliche Dekret 571/2023 umsetzt) legt die Formulare für die Bearbeitung und Anmeldung von Auslandsinvestitionen in Spanien und spanischen Investitionen im Ausland fest. Es sei daran erinnert, dass diese Verordnung je nach Fall eine Melde- oder Genehmigungsregelung vorsieht (im Falle einer Meldung beeinträchtigt das Fehlen der Meldung nicht die Gültigkeit des Vorgangs, während im Falle einer Genehmigung das Fehlen der Meldung die Gültigkeit des Vorgangs beeinträchtigt). In dem beigefügten Rundschreiben sind die besonderen Fälle aufgeführt, in denen eine Anmeldung oder eine Genehmigung erforderlich ist.

Verfahren für Vorgänge, die eine vorherige Anmeldung erfordern:

1. Der ausländische Investor, der die Transaktion vor einem Notar abschließen will, muss vor der Unterzeichnung unter seiner alleinigen Verantwortung die entsprechende Erklärung in AFORIX ausfüllen(beigefügt HIER mit einer Zusammenfassung des vom ausländischen Inhaber durchzuführenden Verfahrens).
2. Wenn der Erblasser das entsprechende Formular ausgefüllt hat und dem Notariat zum Zeitpunkt der Unterzeichnung die entsprechenden elektronischen Dateien zur Verfügung stellt, muss das Notariat prüfen, ob die wesentlichen Daten in der gelieferten elektronischen Datei mit denen der zu unterzeichnenden Urkunde oder Police übereinstimmen (HIER ist ein Leitfaden mit dem im Notariat einzuhaltenden Verfahren beigefügt). Nach dieser Prüfung muss das Formular ausgedruckt und in die Urkunde eingearbeitet werden, so dass der Notar nach der Unterzeichnung der Urkunde die übermittelten Informationen über das elektronische Büro des Notars an den Generalrat der Notare senden muss, der sie seinerseits an das Investitionsregister weiterleitet.
3. Übergibt der Erteiler die Akte nicht zum Zeitpunkt der Unterzeichnung, so vermerkt der Notar dies in der Urkunde mit den entsprechenden Hinweisen. Wird die Akte zu einem späteren Zeitpunkt vorgelegt, so vermerkt der Notar dies gegebenenfalls mit der gebotenen Sorgfalt, wobei er die gleichen Formalitäten wie oben beschrieben durchführt.
4. Muster für externe Investitionsklauseln, die je nach Fall in die Urkunden aufzunehmen sind, sind ebenfalls beigefügt (HIER).

Verfahren, das bei Vorgängen zu berücksichtigen ist, für die eine ausdrückliche Genehmigung erforderlich ist:

In dem beigefügten Rundschreiben werden die Transaktionen aufgeführt, die dieser ausdrücklichen Genehmigung unterliegen(z. B. Investitionen von in Nicht-EU-Ländern ansässigen Personen, die eine Beteiligung von 10 % oder mehr an einem spanischen Unternehmen beinhalten, wenn der Gegenstand der Investition u. a. kritische Infrastrukturen, kritische Technologien, die Energieversorgung, Sektoren mit Zugang zu sensiblen Informationen oder die Mediensind); in diesem Fall ist der Notar verpflichtet, die Antragsteller über die Notwendigkeit der Einholung dieser ausdrücklichen Genehmigung zu informieren und die öffentliche Urkunde nicht zu genehmigen, solange diese Genehmigung nicht vorliegt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 19. Dezember 2023 (BOE vom 16. Februar 2024), in dem die DG einen Fall löst, in dem der Bauträger eines neuen Gebäudes in einer Urkunde die Abtrennung eines ihm gehörenden ungeteilten Anteils an einem für Garagen-/Lagerräume vorgesehenen Halbkellerraum formalisiert, um drei unabhängige eingetragene Immobilien zu schaffen, d. h. zwei Parkplätze und einen Lagerraum, um deren Verkauf an die Endkäufer vorzunehmen.

Der Registerbeamte lehnt die Eintragung ab, weil die Klausel in der Satzung der horizontalen Teilung, die den Bauträger ermächtigt, solche Abtrennungen vorzunehmen, besagt, dass diese Befugnis nur "vor dem Verkauf der genannten Lagerräume" ausgeübt werden kann, wobei der Registerbeamte der Ansicht ist, dass diese Klausel nicht mehr angewandt werden kann, da der Bauträger bereits mit dem Verkauf anderer Lagerräume begonnen hat, so dass die Zustimmung aller eingetragenen Eigentümer der verbleibenden, bereits verkauften ungeteilten Anteile erforderlich ist.

Die Generaldirektion widerruft im Einklang mit dem Notar den Qualifikationsvermerk, da sie der Ansicht ist, dass die gesetzliche Klausel in diesem Fall "logisch, zweckmäßig und kontextbezogen" ausgelegt werden muss, d.h. dass solche Änderungen zulässig sind, auch wenn der Verkauf anderer Lagerräume bereits begonnen hat, solange diese nachträglichen Änderungen nur ungeteilte Anteile der Bauträgergesellschaft betreffen.

Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 9. Januar 2024 (BOE vom 21. Februar 2024), in der die DG einen Fall löst, in dem das Grundbuchamt die Eintragung eines Optionsrechts zum Kauf einer Immobilie ablehnt, da dies unter das Verbot des Kommissionsvertrags fällt (da zwischen dem Konzessionsgeber und dem Optionsgeber frühere finanzielle Beziehungen bestehen, d.h. frühere Schulden, die vor der Kaufoption in einem Protokoll festgehalten werden).

Die Generaldirektion schließt sich dem Kanzler an und vertritt die Auffassung, dass es faktisch nicht möglich ist, das Optionsgeschäft zu einem ihm fremden Zweck zu nutzen, nämlich als Bürgschaft zu fungieren, so dass es nicht zulässig ist, dass sich unter dem Anschein eines Optionsvertrags eine Pfändung verbirgt, die es dem Optionsinhaber (Gläubiger einer Schuld) ermöglicht, Eigentümer der als Bürgschaft (zur Begleichung dieser Schuld) angebotenen Sache zu werden, und zwar ohne die für die prozessuale Vollstreckung geltenden Anforderungen und Vorsichtsmaßnahmen.

Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 15. Januar 2024 (BOE vom 22. Februar 2024), in der die DG einen Fall löst, in dem es um den Erwerb einer Immobilie auf privater Basis durch eine Person geht, die in einer Gütergemeinschaft nach dem Common Law verheiratet ist.

Interessante Entschließung, um an die Möglichkeiten zu erinnern, wie dieser Erwerb auf privater Basis erfolgen kann, d.h:

• Zweifelsohne Rechtfertigung des privaten Charakters des Eigentums (durch öffentliche Urkunden).
• Eingeständnis der Privativität des anderen Ehegatten (wodurch der Erwerb der Sonderregelung der Art. 1324 Cc und 95.4 der Hypothekenverordnung unterliegt).
• Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit vermögensrechtlichem Charakter zwischen den Ehegatten (wenn der entgeltliche oder unentgeltliche Charakter des Geschäfts klar zum Ausdruck kommt).

Im Folgenden finden Sie zwei interessante Fragen zu Erbschaftsangelegenheiten, die in den jüngsten WebiNots der Vereinigung der Notare Kataloniens analysiert wurden:

TESTAMENT UND URTEIL ÜBER DIE NOTARIELLE GESCHÄFTSFÄHIGKEIT:

Es werden zwei Urteile des Obersten Gerichtshofs analysiert, in denen die Gültigkeit von zwei Testamenten älterer Menschen (über 80 Jahre) in Frage gestellt wird.Äußerste Vorsicht bei Testamenten älterer Menschen (über 80 Jahre), die in Anbetracht der Bevölkerungspyramide immer häufiger werden. Bestehen auch nur die geringsten Zweifel an der Geschäftsfähigkeit des Erblassers, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Beurteilung der Geschäftsfähigkeit zu untermauern:

• Vorheriger Nachweis, dass die Person bei klarem Verstand ist (ärztliches Gutachten).
• Nehmen Sie die Person bei einem Gespräch auf und legen Sie sie in einer früheren Akte ab.
• In extremen Fällen ist die Anwesenheit von 2 Ärzten erforderlich.

SPENDEN UND ANRECHNUNG AUF DEN RECHTMÄSSIGEN ANTEIL:

Nach dem Zivilgesetzbuch von Katalonien (Art. 451-8 CCCat) sind "Schenkungen unter Lebenden, die vom Verstorbenen mit ausdrücklicher Anrechnungsvereinbarung gewährt oder als Zahlung oder für Rechnung des Berechtigten gemacht werden, dem Berechtigten zuzurechnen. Die Zurechenbarkeit der Schenkung muss zum Zeitpunkt ihrer Gewährung ausdrücklich erklärt werden und kann nicht nachträglich durch Handlungen unter Lebenden oder durch den Todesfall erzwungen werden.

Es ist wichtig, die Kunden daran zu erinnern, wenn die Schenkung formalisiert wird, denn dies kann nur zu diesem Zeitpunkt geschehen, nicht danach!(wie in dem im Seminar analysierten Fall, in dem sich die Beziehung zwischen Vater und Sohn nach der Schenkung verschlechtert und der Vater (Schenker) in seinem Testament angibt, dass diese frühere Schenkung dem Legitimierten zuzurechnen ist, was jedoch nicht mehr möglich ist, wie der TSJ in dem Urteil des konkreten Falles erklärt).

Im Folgenden werden die wichtigsten Schlussfolgerungen einer kürzlich von der Notarvereinigung von Katalonien organisierten WebiNots mit einem auf Datenschutz spezialisierten Anwalt vorgestellt:

• Gehen Sie mit allen Unterlagen und Informationen, mit denen wir umgehen, äußerst vorsichtig um. Gewähren Sie nur befugten Personen Zugang dazu.
• Seien Sie sehr vorsichtig mit den E-Mails, die Sie an Ihre Kunden schicken. Im Prinzip geben sie uns ihre E-Mail-Adresse nur für Zwecke, die mit ihrem Schreiben zusammenhängen. Sie dürfen ihnen also nichts anderes schicken, was einen kommerziellen Zweck hat.
• WhatsApp-Kommunikation mit Kunden: Versenden Sie niemals Entwürfe von Urkunden, Transaktionsdokumenten oder vertraulichen Kundeninformationen (WhatsApp verwendet Big-Data-Tools, um Daten aus allem zu extrahieren, was über seine App zirkuliert).
• Künstliche Intelligenz (KI, Chat-Typ GPT): Wenn nach Informationen gesucht wird (Musterurkunden, Verträge, rechtliche Informationen usw.), sollten die Mitarbeiter auf keinen Fall Angaben zu spezifischen Kundendaten (Firmennamen, Transaktionszahlen usw.) machen, da die KI diese speichert und sie möglicherweise in Zukunft dazu verwendet, anderen Personen, die die KI nutzen, Antworten zu geben.

Beigefügt (HIER) Entschließung der Generaldirektion Steuern, in der in Beantwortung einer Reihe von Fragen zum elektronischen Protokoll Folgendes festgestellt wird:

• Notarielle Urkunden, Urkunden und notarielle Bescheinigungen, unabhängig davon, ob sie in Papierform oder elektronisch ausgestellt werden , unterliegen der so genannten Pauschalgebühr für beurkundete Rechtsakte, notarielle Dokumente.
• Der derzeitige Wortlaut des Gesetzes zur Regelung der ITP und des AJD erlaubt nur die Erhebung der festen AJD-Gebühr auf gestempeltem Papier, so dass wir auf eine Reform dieses Gesetzes warten müssen , um ein System zur Zahlung der Steuer zu ermöglichen.
• Was die notarielle Rechnungsstellung anbelangt, so sehen wir persönlich derzeit keine Rechtsgrundlage für die Berechnung der Folios des elektronischen Protokolls. Daher werden wir wie bisher nur die dem elektronischen Protokoll entsprechenden Verfahren in Rechnung stellen.
• Diese Angelegenheit wird genau überwacht, und sollte es diesbezüglich neue Entwicklungen geben, die sich auf die Art und Weise auswirken, wie öffentliche Instrumente in Rechnung gestellt werden, so werden diese unverzüglich allen Mitarbeitern mitgeteilt.

Beigefügt (HIER) Entschließung der DGSJFP vom 14. Dezember 2023 (BOE vom 18. Januar 2024), in der die DG die Erbteilung und die Liquidation einer Kapitalgesellschaft mit der Zuteilung des Vermögens an die Gesellschafter als vergleichbar ansieht. Auf der Grundlage dieses Vergleichs entschied die GD, dass die gerichtliche Genehmigung der Liquidation der Gesellschaft erforderlich ist, wenn die Liquidation Personen betrifft, die unter repräsentativer Vormundschaft stehen (früher bekannt als Vormundschaft für Entmündigte).

Ein kurzer Überblick über das Gesetz 28/2022 zur Förderung des Start-up-Ökosystems (HIER), das die Gründung von Start-ups in Spanien fördert, indem es steuerliche Anreize schafft und die Verfahren für ihre Gründung vereinfacht:

• Es ist ein reduzierter Körperschaftssteuersatz von 15 % vorgesehen.
• Um ausländische Investitionen anzuziehen, muss der ausländische Investor lediglich eine spanische NIF, nicht aber eine NIE vorweisen können.
• Die Frist für die Eintragung Ihrer Verfassung beträgt 5 Arbeitstage und bei Verwendung von Standardstatuten sechs Stunden.
• Die Notargebühren bei einer Gründung über CIRCE mit einer Standard-Satzung und einem Kapital von weniger als 3.100 € betragen 60 €.
• Der Begriff des Start-up-Unternehmens ist in den Artikeln 3 und 4 des oben genannten Gesetzes festgelegt.

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 29. November 2023 (BOE vom 28. Dezember 2023), in dem die DG einen Fall der Erklärung eines "alten" Neubaus beschließt , bei dem eine Katasterbescheinigung vorgelegt wird, die bestätigt, dass die Arbeiten aus dem Jahr 2015 stammen (so dass die in den regionalen Vorschriften geforderten 10 Jahre nicht verstrichen sind, um diesen Weg nutzen zu können), zusammen mit einer vom Rathaus der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, ausgestellten Bescheinigung, aus der hervorgeht, dass die in der Genehmigung festgelegten Bedingungen erfüllt wurden und dass keine Einwände gegen die Erteilung der Erstbezugsgenehmigung bestehen.

Die Generaldirektion, die sich dem Kanzler anschließt, bestimmt, dass man , wenn man eine Neubauerklärung eintragen lassen will, entweder den"normalen" Weg der Erklärung des fertiggestellten Neubaus wählen muss(anspruchsvoller in Bezug auf die Dokumentation, da eine kommunale Genehmigung, eine Versicherung, eine beschreibende Bescheinigung eines kompetenten Technikers usw. verlangt werden) oder den "alten" Weg, so dass man, wenn man letzteren wählt, nachweisen muss, dass die gesetzlich vorgeschriebene Zeit dafür verstrichen ist, unabhängig von der gesetzlich vorgeschriebenen Zeit.) oder den Weg der Neubauerklärung "nach dem Zeitrang", so dass, wenn man letzteren wählt, nachgewiesen werden muss, dass die gesetzlich vorgeschriebene Zeit dafür verstrichen ist, unabhängig davon, ob ein Dokument vorgelegt wird, das dem entsprechen würde, wenn man sich für die Neubauerklärung im "normalen Weg" entschieden hätte.

Beigefügt (HIER) eine DGT-Anweisung zu den Formalitäten, die beim Tod des Eigentümers eines Kraftfahrzeugs zu erledigen sind. Sie besagt insbesondere, dass die Erben innerhalb einer Frist von höchstens 90 Tagen zwischen zwei Möglichkeiten wählen können:

• Oder bestimmen Sie einen vorläufigen Verwahrer, der das Fahrzeug besitzt und für alle damit zusammenhängenden Angelegenheiten verantwortlich ist. Es muss ein spezielles Verfahren durchgeführt werden, um diese Verwahrung innerhalb von 90 Tagen nach dem Todesfall mitzuteilen. Es handelt sich um eine vorläufige Maßnahme, und das Fahrzeug kann nicht verkauft werden. Es kann nur auf den Verwahrer selbst oder auf einen Erben übertragen werden.
• Oder die endgültige Übertragung auf einen der Erben vornehmen, wobei dieser, sobald das Fahrzeug einem der Erben zugesprochen wurde, 90 Tage Zeit hat, die endgültige Übertragung auf seinen Namen vorzunehmen. Dieser Inhaber wird Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten.

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 29. November 2023 (BOE vom 28. Dezember 2023), in dem die DG einen Fall einer Änderungsurkunde für horizontales Eigentum mit einer neuen Konfiguration unabhängiger Elemente (zu denen mehrere hypothekarisch belastete Immobilien gehörten) löst. Der Registerbeamte verweigerte die Eintragung wegen der fehlenden Zustimmung des Hypothekengläubigers.

In dieser Rechtssache gibt die Generaldirektion in einer interessanten Entschließung eine sehr didaktische Zusammenfassung über die Eintragung von Handlungen, die das objektive Element der Hypothekarkaution verändern können und in welchen Fällen das Eingreifen des Hypothekengläubigers erforderlich ist bzw. nicht erforderlich ist.

Schließlich stellt sie im konkreten Fall fest, dass eine solche Zustimmung nicht erforderlich ist, da eine Entsprechung zwischen den ursprünglichen Eigenschaften und den durch die Neuordnung des horizontalen Eigentums entstandenen Eigenschaften besteht.

Beigefügt (HIER) Beschluss der DGSJFP vom 26. September 2023 (BOE vom 1. November 2023), in dem die DG in Übereinstimmung mit dem Handelsregisteramt festlegt, dass bei der Auflösung und Liquidation einer SL, auch wenn das auszuschüttende Gesellschaftskapital 0 beträgt, die Gesellschafter und ihre Beteiligungsquote zu ermitteln sind.

Die Königliches Dekret 8/2023 bringt als wichtigste Neuerungen in Bezug auf den Schutz von Hypothekenschuldnern Folgendes:

• Die Gebühren für die vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung von Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz werden im Jahr 2024 abgeschafft.
• Die Gebühren für die Änderung der Bedingungen für den Wechsel von einem variablen zu einem festen Zinssatz werden ebenfalls abgeschafft. Diese Gebühr darf auch nicht erhoben werden, wenn die Änderung in einem Wechsel von einem variablen zu einem gemischten Zinssatz besteht, sofern die Festschreibung mindestens drei Jahre beträgt.
• Für den Wechsel von einem variablen zu einem festen Zinssatz oder zu einem gemischten Zinssatz mit den oben genannten Voraussetzungen dürfen keine Gebühren erhoben werden.

Beigefügt (HIER) ein Informationsschreiben der Notariatskammer von Katalonien, in dem Links aufgeführt sind , die für die tägliche Vorbereitung bestimmter Immobilientransaktionen von Interesse sind. Im Einzelnen:

• Energieeffizienz-Zertifikate: Suchmaschine zum Auffinden der technischen Informationen der verschiedenen Energieeffizienz-Zertifikate von Gebäuden oder Wohnungen, die im offiziellen Register der Generalitat de Catalunya eingetragen sind.
• V.P.O.: Anhörung zu den maximalen Verkaufs- und Mietpreisen von Sozialwohnungen.
• Register der Stadtplanung in Katalonien: Ein Instrument zur Abfrage der aktuellen Stadtplanung, der städtebaulichen Vereinbarungen und der konsolidierten städtischen Grundstücke.

Beigefügt (HIER) Entschließung JUS/4208/2023 der Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació vom 12. Dezember (DOGC 20/12/2023), in der die Generaldirektion zu doktrinären Zwecken einen Fall löst, in dem eine verheiratete Person (mit katalanischem Zivilstand) allein den klassischen CV + PH einer Immobilie, die als "gewöhnlicher Wohnsitz" genutzt werden soll, durchführt und die beiden Urkunden formalisiert, d.h. ohne die Zustimmung des anderen Ehepartners.

Die Generaldirektion schließt sich dem Kanzler an und vertritt die Auffassung, dass in Katalonien die Theorie des komplexen Rechtsgeschäfts, die sich auf die Artikel 569-31 und 231-9.2 CCCat stützt, nicht anwendbar ist, so dass der Kauf des Familienheims und die Aufnahme einer Hypothek auf dieses Haus unmittelbar danach (zur Absicherung des Kredits, der den Erwerb ermöglicht) zwei unabhängige Rechtsgeschäfte sind, so dass sie den jeweiligen rechtlichen Anforderungen genügen müssen, d. h. im Fall der PH die Zustimmung des mit dem Hypothekenschuldner zusammenlebenden Ehegatten.

Beigefügt (HIER) Beschluss des Staatssekretärs für Wirtschaft vom 27. Dezember 2023, der den Kodex der guten Bankpraxis für Schuldner in Schwierigkeiten ändert und das Spektrum der potenziellen Begünstigten dieser Maßnahmen im Falle von Hypothekenumwandlungen erweitert. Konkret bedeutet dies im Wesentlichen:

• Die Einkommensgrenze der Familie, die für den Kodex in Frage kommt, wird auf das 4,5-fache des jährlichen IPREM erhöht ( in bestimmten Fällen kann sie das 5,5-fache erreichen).
• Es ist möglich, Maßnahmen zur Verlängerung der Laufzeit auf bis zu 7 Jahre zu beantragen und die Raten für 12 Monate festzulegen, unabhängig oder gemeinsam.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 2. November 2023 (BOE vom 30. November 2023), in der die DG einen Fall im Zusammenhang mit der Abtrennung von Räumlichkeiten löst und feststellt, dass, wenn der konstitutive Titel des horizontalen Eigentums die Möglichkeit vorsieht, private Elemente abzutrennen oder zu teilen, ohne dass eine kollektive Vereinbarung der Eigentümerversammlung erforderlich ist, er implizit die Arbeiten und Änderungen genehmigt, die diese Abtrennung erfordert, es sei denn, es gibt eine ausdrückliche gegenteilige Klausel.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 14. November 2023 (BOE vom 4. Dezember 2023), in der die Generaldirektion über eine Beschwerde entscheidet, die gegen die Ablehnung der Eintragung einer Urkunde über die Abtrennung eines privaten Teils und den anschließenden Verkauf zugunsten der Eigentümergemeinschaft (um ihn anschließend in einen gemeinsamen Teil des horizontalen Eigentums umzuwandeln) eingelegt wurde.

Die Generaldirektion bestätigt den Mangel und sagt uns kurz gesagt, dass, wenn wir etwas Privates in ein gemeinschaftliches Element umwandeln wollen, der korrekte Weg nicht sein Verkauf zugunsten der Gemeinschaft ist, sondern seine Gestaltung als gemeinschaftliches Element, unter Änderung der Beschreibung des Gebäudes und mit einstimmiger Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, da dies den konstitutiven Titel betrifft.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 27. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), in der die DG einen Fall im Zusammenhang mit einer Erbschaftsannahmeurkunde und Erbschaftszuweisungen löst, in dem sie in Zusammenfassung der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs in dieser Angelegenheit die wichtige Unterscheidung zwischen einer im Testament selbst vorgenommenen Teilung und den bloßen "Teilungsregeln" klarstellt.

Das Zentrum weist darauf hin, dass es sich um eine echte testamentarische Teilung handelt, wenn der Erblasser alle Teilungshandlungen (Inventarisierung, Schätzung, Liquidation und Zuteilung der Lose) durchführt. Beschränkt sich der Erblasser hingegen darauf, seinen Willen zum Ausdruck zu bringen, dass jedem Erben zum Zeitpunkt der Teilung bestimmte Vermögenswerte zur Abgeltung seines Vermögens zugeteilt werden sollen, handelt es sich um eine reine Teilungsregelung.

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DGSJFP vom 25. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), in dem die DG einen Fall der Veräußerung einer einem Ausländer gehörenden Immobilie löst und feststellt, dass die Anwendung des Artikels 1320 CC (und damit seines Gegenstücks im katalanischen Zivilgesetzbuch) bezüglich der Notwendigkeit der Zustimmung beider Ehegatten zur Veräußerung des gewöhnlichen Familienwohnsitzes unabhängig von den Bestimmungen des Gesetzes über den ehelichen Güterstand ist und gemäß der Verordnung vom 24. Juni 2016 auch auf ausländische Ehen anzuwenden ist.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 2. Oktober 2023 (BOE vom 2. November 2023), in der die GD eine Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung einer Urkunde über die Umwandlung eines Pachtvertrags in eine öffentliche Urkunde beschließt.

Mietvertrag, der zwischen dem früheren eingetragenen Eigentümer (als Vermieter) und einem Mieter abgeschlossen wird. Der Eigentümer zahlt das Hypothekendarlehen für die vermietete Immobilie nicht und die Immobilie wird schließlich zwangsversteigert, wobei die Immobilie an einen Dritten vergeben wird, zu dessen Gunsten die Immobilie derzeit eingetragen ist. Bei dieser Zwangsvollstreckung weiß der neue Eigentümer, dem die Immobilie zugesprochen wird, dass sie verpachtet ist, und der Zuschlag wird in einem gerichtlichen Verfahren erteilt, das die Rechte des besagten Pächters schützt. Anschließend versucht der Pächter, sein Recht anzumelden, und das Register lehnt dies wegen fehlender Sukzessivität (Art. 20 LH) ab, d. h. die Person, die den Pachtvertrag als Verpächter unterzeichnet hat, stimmt nicht mit dem derzeit eingetragenen Eigentümer überein.

Die Generaldirektion widerruft diese Einschränkung, da sie diesen Fall als Ausnahme von dem allgemeinen Grundsatz betrachtet, da in dem Zwangsversteigerungsverfahren, an dem der derzeitige eingetragene Eigentümer beteiligt war, das Recht des Mieters, die Immobilie zu nutzen, gewahrt wurde.

Beigefügt (HIER) Vermerk des Vorstands der Notarkammer von Katalonien, in dem als Antwort auf eine in mehreren Notariaten eingegangene Mitteilung der Bank ING (mit der Bitte, alle Kopien ihrer CV + PH-Urkunden in elektronischem Format auszustellen) darauf hingewiesen wird, dass bei CV + PH-Urkunden der Käufer (der die Urkunde bezahlt) das Format der von ihm genehmigten Kopien (auf Papier oder elektronisch) wählen muss.

Zu diesem Zweck ist es empfehlenswert, den Kunden in der Vor-LKI-Akte nach dieser Frage zu fragen, sie in der Akte zu vermerken und je nach Wunsch des Kunden die Kopie in der vom Erwerber gewünschten Form auszustellen.

Die neuen Funktionalitäten sind zusammengefasst (HIER) und Verbesserungen in der elektronischen Zentrale des ATC:

Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer (ITPAJD ): Neue Funktionen wurden in die Online-Formulare für die Formulare 600 und 620 sowie in das Hilfsprogramm für die Formulare 650 und 660 aufgenommen:

• Anpassungen des telematischen Formulars 600 des ITPAJD, um ausländische Überweiser ohne NIF bei Transaktionen zum DRG-Satz zuzulassen (dingliche Garantie- und Darlehensrechte).
• Anpassungen des Telematikformulars 620, Verkauf und Kauf bestimmter gebrauchter Fahrzeuge, um die Selbstauskunft zu exportieren und die Daten wiederherzustellen, wenn es mehr als einen Käufer gibt, im Falle des Kaufs eines Bootes, und um die Typen von Wohnmobilen getrennt auszuweisen.

In Bezug auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD):

• Anpassungen des Unterstützungsprogramms der Vererbungsmodalität zur Einführung von Giro- oder Sparkontoeinlagen im IBAN-Format.

Ebenso wurde die automatische Aufnahme der öffentlichen Urkunde in die Selbstveranlagungsakten der ITPAJD (Formular 600) und der ISD (Formulare 650, 651 und 653) eingeführt . Daher ist es nicht mehr notwendig, dass der Bürger die öffentliche Urkunde vorlegt, wenn das Notariat zuvor die informative Erklärung des Notars an die katalanische Steuerbehörde geschickt hat.

Beigefügt (HIER) die Anweisung zur Überprüfung der Immobilienwerte der Steuerbehörde von Katalonien für steuerpflichtige Ereignisse (ITP, Erbschaften und Schenkungen) für das Jahr 2024.

Es sei daran erinnert, dass diese Tabelle von entscheidender Bedeutung ist, wenn der Katasterreferenzwert der betreffenden Immobilie nicht vorliegt. In erster Linie muss immer der Referenzwert für steuerliche Zwecke berücksichtigt werden. Liegt dieser nicht vor, wird die Tabelle weiterhin auf die herkömmliche Weise verwendet. Der Katasterwert wird mit dem entsprechenden Multiplikationskoeffizienten multipliziert, um den steuerlichen Mindestwert zu erhalten.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya vom 27. Oktober 2023 (DOGC vom 8. November 2023), die einen Fall der Annahme einer Erbschaft mit mehreren Miterben regelt, in dem einer von ihnen, der zudem Vorerbe einer Immobilie ist, seinen Teil der Erbschaft annimmt und sich selbst einseitig diese Immobilie zuspricht, die den Vorerben bildet. Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass für die Wirksamkeit der Zuwendung die Zustimmung aller Erben erforderlich sei.

Der bevollmächtigte Notar legte Einspruch ein, und die Generaldirektion schloss sich ihm an und widerrief den Berechtigungsvermerk, wobei sie daran erinnerte, dass der Vermächtnisnehmer nach dem CCCat (Art. 427-22) das Vermächtnis selbst in Besitz nehmen kann, wenn es sich um ein Vorvermächtnis handelt.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 14. November 2023 (BOE vom 4. Dezember 2023), in der die GD einen Fall der Ablehnung der präventiven Eintragung eines Antrags auf ein notarielles Protokoll einer Versammlung in das Handelsregister beschließt. Es handelt sich um einen Fall, in dem ein Aktionär die Erstellung eines notariellen Protokolls einer Hauptversammlung wünscht und zu diesem Zweck eine E-Mail an den Vorstandsvorsitzenden sendet, der dies beantragt und bejaht. Der Aktionär versucht, auf der Grundlage dieser E-Mail eine präventive Eintragung im Handelsregister zu erwirken, was der Registerbeamte mit der Begründung ablehnt, dass die Eintragung der präventiven Eintragung nur dann möglich ist, wenn der notarielle Antrag den Verwaltern vorgelegt wird.

Die Generaldirektion bestätigt den Qualifikationsvermerk und erinnert daran, dass für den beantragten Präventivvermerk der Nachweis erbracht werden muss , dass die notarielle Ladung der Verwalter erfolgt ist (Art. 104.1 RRM).

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 15. November 2023 (BOE vom 4. Dezember 2023), in der die DG den Fall einer Hauptversammlung beschließt, an der die Geschäftsführer der Gesellschaft nicht teilnehmen.

Der Handelsregisterbeamte verweigert die Eintragung der mit dieser Begründung gefassten Beschlüsse unter Berufung auf Artikel 180 des LSC ("die Verwaltungsratsmitglieder müssen an den Hauptversammlungen teilnehmen"). Der Notar legte gegen diese Einschränkung Berufung ein, und die Generaldirektion schloss sich dieser Auffassung an und bestätigte, dass die Nichtteilnahme des Verwaltungsorgans an der Generalversammlung kein Grund für die Nichtigkeit derselben ist, sondern gegebenenfalls die Haftung der Verwalter gemäß Artikel 236 LSC auslöst.

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya vom 10. November 2023 (DOGC vom 1. Dezember 2023), mit dem ein Fall im Zusammenhang mit einer Kaufvertragsauflösung gemäß einer vereinbarten und eingetragenen auflösenden Bedingung aufgrund der Nichtzahlung von geschuldeten Beträgen gelöst wird.

In diesem Fall stellt die Generaldirektion die korrekte Auslegung von Artikel 621-54 CCCat fest, wonach es für die Beendigung des Kaufvertrags wegen Nichtzahlung der gestundeten Beträge (damit die Verkäufer das Eigentum an der Immobilie zurückerhalten) erforderlich ist, dass die unbezahlten Beträge 15 % des Gesamtpreises (Gesamtpreis des Kaufvertrags) übersteigen, so dass eine Beendigung des Kaufvertrags erst möglich ist, wenn die unbezahlten Beträge 15 % des Gesamtkaufpreises übersteigen.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 30. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), in der die Generaldirektion den Fall einer Erbschaftsannahme einer Frau, einer verstorbenen Witwe, mit zwei Töchtern behandelt, die in ihrem Testament als Erben zu gleichen Teilen mit gemeinsamer Substitution durch ihre jeweiligen Kinder oder Nachkommen bestimmt wurden. Bei der förmlichen Annahme der Erbschaft verzichtet eine der Schwestern auf das Erbe, und in der Urkunde gibt die verzichtende Schwester lediglich an, dass sie keine Kinder oder Nachkommen hat (ohne dass es dafür einen zuverlässigen Nachweis gibt), so dass der anderen Schwester das gesamte Erbe zugesprochen wird. Der Standesbeamte verweigert die Eintragung, weil er der Ansicht ist, dass das Nichtvorhandensein von Kindern oder Nachkommen nachgewiesen werden muss (durch eine notarielle Urkunde oder durch ein anderes rechtsgültiges Mittel).

Der bevollmächtigte Notar legte gegen die Einschränkung Einspruch ein, und die Generaldirektion schloss sich dieser Auffassung an und hob den Einschränkungsvermerk auf, indem sie bestätigte, dass, wenn die übliche testamentarische Substitution in allgemeiner Form erfolgt (mit Ausdrücken wie "Kinder" oder "Nachkommen", d. h. ohne Nominativanrede), die bloße Bekundung der Nichtexistenz dieser ausreicht, um den Verzicht und die anschließende Annahme durch den durch diesen Verzicht begünstigten Erben zu formalisieren.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 23. Oktober 2023 (BOE vom 22. November 2023), die in diesem Fall von Übertragungen nützlich sein kann, da sie die Rechtsvorschriften und Unterlagen, die für die Formalisierung des Verkaufs einer Immobilie, die einer religiösen Kongregation gehört, erforderlich sind, zusammenfasst und im Detail analysiert.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 8. November 2023 (BOE vom 30. November 2023), in der die DG einen Fall des Verkaufs von gepachtetem Eigentum (Räumlichkeiten) beschließt, in dessen Urkunde der Notar bescheinigt, dass ihm eine Urkunde vorgelegt wurde, in der der Pächter auf sein vom LAU anerkanntes Recht auf bevorzugten Erwerb verzichtet.

Der Registerbeamte verweigert die Eintragung mit der Begründung, dass die Einzelheiten und Umstände dieses Verzichts auch ihm gegenüber zuverlässig nachgewiesen werden müssen (durch Vorlage einer Kopie der Verzichtserklärung, deren Bedingungen der Registerbeamte prüfen kann, die Rechtsstellung der Person, die sie ausstellt, usw.). Die Generaldirektion widerruft den Qualifikationsvermerk und ist der Ansicht, dass die Bescheinigung des Notars, dass der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat, ausreicht, da das Gesetz dem Registerführer keine Befugnis zur Qualifizierung der Einzelheiten dieses Verzichts einräumt.

Im Folgenden finden Sie eine kurze Zusammenfassung eines Papiers über präventive Befugnisse und Aspekte, die im Bereich des interregionalen Rechts zu berücksichtigen sind:

• Großer Nutzen der Vorsorgevollmacht: Sie erspart der Familie die Inanspruchnahme gerichtlicher Unterstützungsmaßnahmen (deren Einrichtung mehr als ein Jahr in Anspruch nimmt, zuzüglich der Kosten für Anwälte usw.).
• Demnächst wird es möglich sein, die Gültigkeit dieser Vollmachten telematisch beim Standesamt abzufragen. Vorsicht ist geboten, wenn ein Bevollmächtigter zu einem Notar geht, um eine dieser Vollmachten zu unterzeichnen.
• Zweifel am anwendbaren Recht, wenn ein Klient ein Notariat aufsucht, um eine Vollmacht zu unterzeichnen: Wir müssen immer auf das Kriterium des gewöhnlichen Aufenthalts (Art. 9.6 Cc) zurückgreifen, um die Vollmacht nach dem CCCat oder dem Cc zu begründen.
• Denken Sie immer daran, auf Wunsch des Mandanten die Klausel aufzunehmen (oder nicht), ob für dieselben Handlungen, für die der Vormund eine gerichtliche Genehmigung benötigt, eine solche erforderlich ist.
• In Katalonien wird es in den kommenden Monaten bedeutende Entwicklungen in diesem Bereich geben, da der Gesetzesentwurf zur Reform des Buches II des katalanischen Zivilgesetzbuches zu diesem Thema bald als Gesetzesvorlage ins Parlament eingebracht wird, so dass es, wenn er normal bearbeitet wird, in einigen Monaten neue Regelungen in diesem Bereich mit sehr tiefgreifenden Änderungen geben wird, die wir prüfen müssen, um die Urkunden anzupassen.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 3. Oktober 2023 (BOE vom 2. November 2023), in der die DG einen Fall zum Nachweis des zivilen Wohnsitzes einer verstorbenen Person und dessen Bedeutung für die Bestimmung des anwendbaren Erbrechts löst.

In diesem Fall hat die Verstorbene in ihrem Testament angegeben, dass sie das bürgerliche Recht besaß. Ihr Erbe (Ehemann) gibt jedoch bei der Annahme der Erbschaft in der besagten Annahmeurkunde an, dass der Personenstand der Verstorbenen der von Ibiza war, und auf dieser Grundlage wird ihm die gesamte Erbschaft zugesprochen (im Gegensatz dazu wären bei einem gemeinsamen Personenstand, da die Verstorbene keine Nachkommen hatte, aber lebende aufsteigende Nachkommen, diese legitimiert). Als die Urkunde über die Annahme der Erbschaft zur Eintragung vorgelegt wurde, verweigerte der Standesbeamte die Eintragung mit der Begründung, dass die von der Erblasserin in ihrem Testament abgegebene Erklärung über den gemeinsamen Familienstand Vorrang habe.

Die Generaldirektion ist in Übereinstimmung mit der Kanzlei der Ansicht, dass der Nachweis des Personenstands sehr schwierig ist (außer in den Fällen, in denen die ausdrückliche Erklärung im Personenstandsregister eingetragen ist). Daher muss im Zweifelsfall die vor einem Notar abgegebene Erklärung des Betroffenen (da sie nach ordnungsgemäßer Belehrung durch den Notar abgegeben wurde) Vorrang vor dem haben, was sich aus außergerichtlichen Dokumenten ergeben kann (z. B. einer Volkszählungsbescheinigung, aus der hervorgeht, dass die Person seit mehr als zehn Jahren an dieser Adresse gemeldet ist), da der administrative Wohnsitz nicht immer mit der tatsächlichen Adresse übereinstimmt (die den zivilrechtlichen Wohnsitz bestimmt).

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DGSJFP vom 28. Juli 2023 (BOE vom 12. Oktober 2023), in dem die DG einen Fall des Verkaufs eines ungeteilten Anteils (1,329 %) an einer Immobilie, die für Parkplätze bestimmt war, löst. Die Urkunde enthielt die Beschreibung des eingetragenen Grundstücks als Ganzes (bestehend aus dem Kellergeschoss eines Gebäudes, das für Parkplätze und Lagerräume genutzt wird), nicht aber die Beschreibung des spezifischen Parkplatzes, dessen ausschließliche Nutzung dem ungeteilten Anteil des übertragenen Grundstücks zugewiesen wurde.

Die Generaldirektion hält es in Übereinstimmung mit dem Kanzler für erforderlich, dass in der Verkaufsurkunde die Grenzen und die Fläche des zu übertragenden Parkplatzes genau beschrieben werden.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 5. September 2023 (BOE vom 25. Oktober 2023), in der die DG feststellt, dass sich die accountant-partidora in einer Annahme-, Teilungs- und Erbauseinandersetzungsurkunde nicht auf die reine Teilung beschränkt hat und in den Auseinandersetzungen dispositive Funktionen ausgeübt hat, die das Eingreifen der Erben erfordern.

Darüber hinaus besteht ein Interessenkonflikt zwischen zwei geschwisterlichen Miterben, da einer der beiden der Vormund des anderen ist und daher seine gesetzliche Vertretung ausübt. Da beide an der Erbschaft interessiert sind und einer von ihnen von seinem Bruder gesetzlich vertreten wird, besteht ein Interessenkonflikt, und in diesem Fall ist die Einschaltung eines Pflichtverteidigers erforderlich.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 31. Oktober 2023 (BOE vom 21. November 2023), in der die DG beschließt, dass die von einem Direktor mit abgelaufenem Amt einberufene Generalversammlung gültig ist, sofern diese Generalversammlung einberufen wird, um das Verwaltungsorgan zu erneuern und die Jahresabschlüsse mehrerer Geschäftsjahre zu genehmigen, um so die Schließung des Grundbuchamtes zu überwinden.

Beigefügt (HIER) der Beschluss der DGSJFP vom 7. Juli 2023 (BOE vom 15. August 2023), mit dem der Zeitplan für die Umsetzung des Gesetzes 11/2023 über die Digitalisierung von Registerhandlungen genehmigt wird. Dieses Gesetz schreibt die elektronische Signatur aller Registereinträge und Dokumente sowie die Führung eines Protokolls in elektronischer Form vor. Der genannte Beschluss enthält zwei Anhänge mit einem Zeitplan für die Einführung der elektronischen Signatur in jedem der Grundbuchämter Spaniens und verlängert die übliche Frist für die Qualifizierung der Register von 15 auf 30 Arbeitstage, und zwar für einen Zeitraum von einem Monat ab dem Datum, an dem die Einführung des digitalen Verfahrens beginnt.

Der Zusammenfassung ist der Beschluss mit den Anlagen beigefügt, die die jeweiligen Starttermine der Einführungsphase der elektronischen Signatur enthalten, so dass alle Notariatsangestellten diese einsehen und beachten können, dass innerhalb eines Monats nach diesem Termin die Qualifikationsfrist nicht wie üblich 15 Tage, sondern 30 Tage beträgt.

Die Bedeutung dieser Konsultation liegt in der Tatsache, dass die Löschung von Hypotheken, die in allen Registern Spaniens eingetragen sind, erlaubt ist, und jedes von ihnen hat ein geplantes Datum für die Umsetzung dieser elektronischen Signatur!

Anbei finden Sie einen Artikel aus unserem BLOG der die 10 wichtigsten Punkte des Inkrafttretens des Gesetzes 11/2023 zusammenfasst (HIER).

Drei wesentliche Veränderungen werden unser tägliches Leben beeinflussen:

• Die erste ist die Hinterlegung aller unterzeichneten Dokumente im elektronischen Büro des Notars, das ein getreues Abbild des Papierdokuments ist (Matrix, Vereinigungen, Diligenzen und Notizen).
• Die zweite wichtige Neuerung ist die Möglichkeit, bestimmte Arten von Dokumenten mit einem digitalen Zertifikat per Video zu unterzeichnen, sobald sich der Bürger auf dem Notarportal registriert hat;
• und schließlich die Erstellung elektronischer autorisierter Kopien, die das Papier bei gleicher Wirksamkeit und Gültigkeit ersetzen.  

Nach 21 Tagen der Umsetzung sind wir auf die folgende Kasuistik gestoßen:

ÜBER DAS NOTARIATSPORTAL (PNC):

• Bürger, die ein Verfahren durchführen möchten, müssen das Formular ausfüllen und ihre Mobiltelefon- und Kontakt-E-Mail-Adresse bestätigen. Das Verfahren ist einfach und wird durch Hochladen des Identitätsdokuments auf die Plattform abgeschlossen. Wir haben es validiert und es funktioniert korrekt für Bürger, die mit DNI, NIE und PASSPORT identifiziert wurden.
• Die praktischste Art des Zugriffs und der Unterzeichnung ist die Verwendung eines digitalen Zertifikats. Wir empfehlen die Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, obwohl es mehrere von Ancert zertifizierte Ausgabestellen gibt.
• Der Bürger, der darauf zugreift, kann seine gesamte Geschichte der Urkunden zwischen dem 1. Januar 2007 und dem 8. November 2023 einsehen. Wie die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes unterzeichneten Urkunden veröffentlicht werden, ist noch nicht festgelegt worden.

ZUR VIDEO-SIGNATUR:

• Von Anfang an konnten wir 2 Videosignaturen erfolgreich durchführen. Obwohl es sich um eine sehr neue Technologie handelt, die ihre Grenzen hat, war die Durchführung nicht kompliziert, sobald der Kunde im Portal registriert ist und das digitale Zertifikat zum Signieren hat.
• Die Verbindung wird über eine in den Webbrowser integrierte Anwendung hergestellt und ist intuitiv und einfach. Wir gehen davon aus, dass mit der Registrierung der Bürgerinnen und Bürger die Zahl der auf diese Weise ausgestellten Dokumente zunehmen wird.

IN BEZUG AUF DIE ELEKTRONISCHE BEGLAUBIGTE KOPIE:

• Wir haben bereits die ersten elektronischen autorisierten Kopien mit einem sicheren Prüfcode (CSV) ausgestellt.
• Der Prozess wird von Word selbst und parallel zur Hinterlegung des Dokuments verwaltet, obwohl er zu einem späteren Zeitpunkt ausgestellt werden kann, immer für Dokumente, die nach dem 9. November 2023 unterzeichnet werden.
• Das Dokument wird im elektronischen Büro des Notars veröffentlicht und die CSV wird schnell und einfach in SIGNO generiert und an den Klienten gesendet.
• Nach dem Hochladen auf die elektronische Website wird sie dem Kunden per E-Mail übermittelt, in der wir einen Link zu ihrer autorisierten elektronischen Kopie angeben. Diese Art der Übermittlung verleiht ihm Authentizität und Rechtsgültigkeit gegenüber Dritten. Wir gehen davon aus, dass sie nach und nach das Papier ersetzen wird, da es nicht notwendig ist, im Notarportal registriert zu sein, um sie einzusehen und zu validieren.

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS ON ELECTRONIC PROTOCOL and VIDEO SIGNATURE:

Im SIC, in der Rubrik"Gesetz 11/2023. Digitalisierung von Notariats- und Registerhandlungen" finden Sie ein Dokument mit Fragen und Antworten zu bestehenden Zweifeln in Bezug auf die Umsetzung des Gesetzes 11/2023, zwei Publikationen wurden herausgegeben: Band 1 y Band 2.

Sie sind ebenfalls beigefügt (HIER im Singular und HIER Plural), grundlegende Vorlagen für jede elektronische Urkunde, die per Videounterschrift über das Notarielle Bürgerportal erteilt wird.

ÄNDERUNG DES EINHEITLICHEN ELEKTRONISCHEN REGISTERS. NOTWENDIGKEIT EINER GETRENNTEN MELDUNG DER ANZAHL DER SEITEN IN PAPIER-/TELEMATIKFORMAT:

Ab dem 9. November 2023 wird das einheitliche elektronische Register dahingehend geändert, dass die Anzahl der Blätter der Matrix des Papierträgers getrennt von der Anzahl der Blätter des elektronischen Trägers als Pflichtfeld in jede öffentliche Urkunde aufgenommen wird.

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Bei Fragen zur neuen Digitalisierung (sowohl für Mitarbeiter als auch für Kunden) wenden Sie sich bitte per E-Mail an Antonio Alba: antonio@jesusbenavides.es

Beigefügt (HIER) ein OCP-Informationsblatt mit einer Zusammenfassung der wichtigsten Neuerungen des Königlichen Dekrets 571/2023 über Auslandsinvestitionen. Als Auslandsinvestitionen gelten die folgenden:

Ausländische Investitionen in Spanien:

• Beteiligung eines NICHT-RESIDENTEN an spanischen Unternehmen mit mehr als 10 % des Aktienkapitals.
• Erwerb von Immobilien in Spanien durch NICHT-RESIDENTEN im Wert von mehr als 500.000 Euro.
• Falls die für die Investition verwendeten Mittel aus nicht kooperativen Ländern stammen, ist eine vorherige Erklärung erforderlich. Die Verfügung vom 9. Februar 2023 (HIER) enthält die Liste der nicht-kooperativen Länder.

Spanische Investitionen im Ausland:

• Beteiligungen am Kapital gebietsfremder Unternehmen, die 10 % des Aktienkapitals übersteigen.
• Erwerb von im Ausland gelegenen Immobilien für mehr als 300.000 Euro.
• Handelt es sich bei dem Bestimmungsort der Investition um ein nicht kooperatives Land, ist ebenfalls eine vorherige Anmeldung erforderlich.

Pflichten des Notars:

• Mit dem Inkrafttreten des Königlichen Erlasses wird der Notar verpflichtet sein, die Informationen über ausländische Investitionen an den Allgemeinen Notarrat zu übermitteln.
• In der Übergangszeit erfolgt die Online-Einreichung der Steuererklärung über AFORIX.
• Die Verpflichtung des Notars, der Generaldirektion für internationalen Handel und Investitionen im Januar und Juli eines jeden Jahres schriftlich eine Liste der Transaktionen zu übermitteln, die während des vorangegangenen Halbjahres als Auslandsinvestitionen betrachtet wurden und für die der Notar nicht aufgefordert wurde, eine entsprechende Erklärung abzugeben, bleibt in Kraft.

Beigefügt (HIER) die Entschließung der DGSJFP vom 19. September 2023 (BOE vom 26. Oktober 2023), in der die DG den Fall eines Gebäudes mit mehreren horizontal unterteilten Stockwerken behandelt, bei dem das Ende der Arbeiten nur für einen Teil der Stockwerke erklärt wird (nämlich für das Erdgeschoss und das erste Stockwerk, nicht für die übrigen Stockwerke).

In diesem Fall akzeptiert die Generaldirektion dies und stellt fest, dass es kein Problem darstellt, wenn der Nachweis der Fertigstellung teilweise, nach Phasen und sogar nach Stockwerken erfolgt, da es in der Praxis vorkommen kann, dass einige Elemente nicht fertiggestellt sind, ohne dass dies die Eintragung der Fertigstellung anderer Elemente behindert, solange dies ordnungsgemäß bestätigt wird.

Beigefügt (HIER) eine Mitteilung des Generalrats der Notare, in der die wichtigsten Schadensfälle aufgeführt sind, mit denen sich die Haftpflichtversicherung für Notare im Falle von Fahrlässigkeit, Fehlern oder beruflichem Fehlverhalten befassen muss. Nachstehend sind einige herausragende Beispiele aufgeführt:

• Verschiedene Beschwerden über autorisierte Dokumente bei Personen mit eingeschränktem Geistesvermögen. Äußerste Vorsicht ist geboten bei älteren Personen mit Anzeichen einer kognitiven Beeinträchtigung, die entmündigt sind/bei denen Unterstützungsmaßnahmen für die Ausübung der Rechtsfähigkeit ergriffen wurden, die unter Vormundschaft oder Pflegschaft stehen usw.  
• Identitätsdiebstahl. Seien Sie äußerst sorgfältig bei der Überprüfung der Identität der Person mit ihrem DNI / NIE / Passfoto, etc.
• Überprüfung von Hypothekenbelastungen. Seien Sie besonders vorsichtig bei Hypotheken, die zwar wirtschaftlich gelöscht, aber nicht eingetragen wurden. Verlangen Sie den Nachweis, dass das gesicherte Darlehen zurückgezahlt wurde.

Wie bereits berichtet, wird am 9. November das Gesetz 11/2023 in Kraft treten, das die telematische Unterzeichnung öffentlicher Dokumente ermöglicht (d.h. über ein Videokonferenzsystem mit dem Notar und elektronischer Unterschrift, ohne dass der Klient das Büro des Notars persönlich aufsuchen muss). HIER finden Sie einen Artikel auf dem Blog des Notariats von Jesus Benavides mit weiteren Einzelheiten (welche Dokumente unterzeichnet werden können, Verfahren, usw.).

Um mit dieser Neuheit Pionierarbeit zu leisten und den Klienten den besten Service zu bieten, wurde auf der Webseite des Notariats von Jesús Benavides eine neue Rubrik eingerichtet (Video-Unterschrift) eingerichtet, wo anhand von Lehrvideos der gesamte Prozess für jeden Bürger, der diese Möglichkeit in die Praxis umsetzen möchte, erklärt wird.  

Bei Fragen zu diesem Thema (sowohl von Mitarbeitern als auch von Kunden) wenden Sie sich bitte per E-Mail an Antonio Alba, um eine Lösung zu finden: antonio@jesusbenavides.es.

Informationen, die bei der Beantragung von Testamentskopien beim Kollegium von Interesse sind. Um Probleme im Falle von Datumsdiskrepanzen zu vermeiden, bittet die Vereinigung darum, dem Antrag auf eine Kopie des Testaments die entsprechenden Sterbeurkunden und Testamente beizufügen, um den Antrag genauer identifizieren zu können.

Beigefügt (HIER), ein interessanter Artikel eines Notarkollegen, in dem eine Reihe praktischer Erwägungen dargelegt werden, die zu beachten sind, wenn eine ausländische natürliche Person an einem öffentlichen Dokument beteiligt ist. Zusammenfassend sind die wichtigsten davon hervorgehoben:

• Identifizierung. Es gelten die allgemeinen Regeln der Notariatsordnung. Im Falle von EU-Ausländern geschieht dies entweder durch den Reisepass oder den nationalen Personalausweis.
• NIE: Ausländer, die aufgrund ihrer wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Interessen einen Bezug zu Spanien haben, müssen zu Identifizierungszwecken mit einer persönlichen, einmaligen und ausschließlich fortlaufenden Nummer versehen werden. Erforderlich für alle Vorgänge mit steuerlichen Auswirkungen.
• Übersetzung: Sofern der Notar die Fremdsprache nicht beherrscht, sind die Bestimmungen des § 150 der Notariatsordnung zu beachten und ein Dolmetscher zu bestellen.
• Zahlungsmittel: Seien Sie im Hinblick auf die Verhinderung von Geldwäsche sehr vorsichtig und gewissenhaft. Es ist sehr ratsam zu verlangen, dass die Ein- und Auszahlungskonten bei spanischen Banken geführt werden. Wenn es sich um ausländische Banken oder Konten Dritter handelt, werden möglichst vollständige und zuverlässige Informationen über die Herkunft der Gelder verlangt, die durch Unterlagen belegt werden müssen (Eigentumsnachweise für die Konten, Verträge, die die Herkunft der Gelder belegen, usw.).
• Apostille: Die Apostille ist für im Ausland ausgestellte Dokumente erforderlich.
• Immobilientransaktionen. Denken Sie an die Einbehaltung von 3 % des Preises (Non-Resident Income Tax) und an die Umkehrung des Steuerpflichtigen in den "kommunalen Kapitalgewinn".

Beigefügt (HIER) ein klärender Vermerk des OCP zu verschiedenen Fragen im Zusammenhang mit dem Zentralen Grund buch und den diesbezüglichen Pflichten der Notare:

• Die Erlangung der in Artikel 4 des RD 609/2023 genannten E-Mail-Adresse ist keine Voraussetzung für die Durchführung des Rechtsgeschäfts, da sie nicht zu den Anforderungen an die Identifizierung des wirtschaftlichen Eigentümers gehört.
• Prozentuale Beteiligung: Diese Information sollte nur dann aufgenommen werden, wenn eine neue Offenbarungseintragung vorgenommen werden muss, falls es eine Diskrepanz zwischen dem Inhalt des BDTR und der Offenbarungseintragung des Erteilers gibt.

Es wird berichtet, dass im SIC im Rahmen des "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad" ein zwischen der Generalstaatsanwaltschaft und dem Bankensektor unterzeichnetes Rahmenprotokoll den Mitarbeitern zur Verfügung steht, um die Befugnisse des faktischen Betreuers im Bereich der Bankgeschäfte zu klären.

Dieses Dokument war auch Gegenstand einer ausführlichen Analyse in einem Artikel in unserem Blog (HIER können Sie ihn nachlesen).

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 26. Juli 2023 (BOE vom 28. September 2023).. Die Generaldirektion behandelt den Fall eines Immobilienverkaufs, bei dem der Verkäufer durch einen Bevollmächtigten vertreten wird, der erklärt, dass seine Vollmacht gültig ist, und der Notar die Urkunde für ausreichend hält. Aus den Daten des Handelsregisters geht jedoch hervor, dass diese Vollmacht einige Tage zuvor widerrufen wurde, wobei der Widerruf im BORME veröffentlicht wurde, nachdem er am selben Tag wie die Unterzeichnung des Lebenslaufs in das Register eingetragen worden war (ab diesem Zeitpunkt ist er gegenüber Dritten vollstreckbar).

Die Generaldirektion bestätigt die Einstufung des Registers, so dass das Recht des Käufers nicht eingetragen werden kann, da der Verkäufer nicht ordnungsgemäß durch eine Person vertreten war, die über ausreichende Befugnisse zur Formalisierung des Verkaufs verfügte.

den Fall zu berücksichtigen und die entsprechenden Erkundigungen bei der Kanzlei so kurz wie möglich vor der Unterzeichnung der Urkunde (wenn möglich am selben Tag) einzuholen, um solche Fälle zu vermeiden.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 24. Juli 2023 (BOE vom 27. September 2023).. Die DG regelt den typischen Fall des "Ausstiegs" eines Gesellschafters aus einer SL. Zu diesem Zweck kauft die Gesellschaft alle Aktien dieses Aktionärs zurück (zu einem Rückkaufswert, der höher ist als der Nennwert) und setzt dann das Aktienkapital um denselben Betrag herab (und nimmt so die Rücknahme vor) und bildet gleichzeitig eine gebundene Rücklage in Höhe des Herabsetzungsbetrags (wobei sie sich auf den Nennwert der Aktien bezieht und nicht auf den Rückkaufswert für den Aktionär, der, wie erwähnt, höher ist), um die Rechte der Gläubiger zu gewährleisten.

Das Register schränkt dies ein, weil es der Ansicht ist, dass der Betrag der Rücklage "dem Wert dessen entsprechen muss, was der Aktionär erhalten hat" (d. h. dem gesamten Rücknahmebetrag und nicht nur dem Nennwert der Aktien).

Die Generaldirektion hebt die Einstufung des Handelsregisters auf und entscheidet, dass in solchen Fällen der Betrag der gebundenen Rücklage dem Nennwert der zurückgenommenen Aktien entsprechen muss und nicht dem Betrag, der dem ausscheidenden Aktionär erstattet wird.

Das Personal wird über die jüngste Verabschiedung des Königlichen Erlasses 571/2023 vom 4. Juli über Auslandsinvestitionen informiert (HIER können Sie es einsehen), das bei Transaktionen mit Gebietsfremden zu berücksichtigen ist. Er ändert die bisherigen Vorschriften insbesondere in den folgenden grundlegenden Aspekten:

1.- Als Auslandsinvestitionen für die Zwecke der entsprechenden Nachmeldung beim Investitionsregister des Wirtschaftsministeriums gelten die folgenden:

• Beteiligungen von Gebietsfremden an spanischen Unternehmen, wenn diese Beteiligungen 10 % des Aktienkapitals oder der Stimmrechte des Unternehmens überschreiten (früher waren 50 % erforderlich).
• Erwerb von Immobilien in Spanien durch Nicht-Residenten, wenn der Betrag 500.000 € übersteigt (früher lag die Mindestgrenze bei 3.000.000 €).

In diesen Fällen ist der gebietsfremde Inhaber verpflichtet, die Investition beim Investitionsregister des Wirtschaftsministeriums unter Verwendung der in der Übergangsbestimmung 3 des Königlichen Erlasses vorgesehenen Formulare (Formulare DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B) zu melden.

2.- Wurde das Geschäft von einem Notar abgewickelt, muss dieser die Investition über das elektronische Notariat (SIGNO) dem Generalrat der Notare melden und in jedem Fall den Erschienenen auf die Verpflichtung zur Vorlage hinweisen.

3.- Für den Fall, dass die als ausländisch angesehenen Investitionen (gemäß Artikel 4 des königlichen Erlasses) ihren Ursprung in einem Land mit nicht kooperativer Rechtsprechung (ehemalige Steueroasen) haben, die in der Verordnung vom 9. Februar 2023 aufgeführt sind, ist eine vorherige Erklärung erforderlich, die von den Notaren vor der Gewährung verlangt und in der öffentlichen Urkunde ausdrücklich angegeben werden muss.

Königlicher Erlass 609/2023 vom 11. Juli zur Einrichtung des Zentralregisters für Immobilientitel. Königlicher Erlass 609/2023 vom 11. Juli zur Einrichtung des Zentralregisters für Immobilieneigentum. Dieses Register muss von allen zur Kontrolle der Geldwäsche gesetzlich verpflichteten Stellen, einschließlich der Notare, eingesehen werden. Bis zur Übertragung der Daten in dieses Register, für die 9 Monate vorgesehen sind, müssen jedoch laut Königlichem Erlass weiterhin die traditionellen Quellen genutzt werden (die Datenbank des wirtschaftlichen Eigentümers über Signo).

Beigefügt (HIER) ein informatives Dokument des Generalrats der Notare, durch das ein Service für Notare zur Verfügung gestellt wird, um gegen negative Bewertungen (oder auch Beschlüsse der DGSJFP), die ein unternehmerisches Interesse für Notare beinhalten können, gerichtlich vorgehen zu können, bekannt gemacht wird.

Sollte der Mitarbeiter also auf eine negative Bewertung stoßen, die sich seiner Meinung nach auf das Notariat als Ganzes auswirken könnte, kann er diese Möglichkeit mit dem Notar besprechen, was über die im beigefügten Dokument angegebenen Kanäle beantragt werden kann.

In der Anlage finden Sie den Beschluss der DGSJFP vom 10. Juli 2023 (BOE vom 28. Juli 2023).. In Übereinstimmung mit dieser Entschließung legt die GD zusammenfassend fest, dass im Zusammenhang mit Gesellschaftsbeschlüssen einer SL (Beendigung und Benennung von Positionen) , wenn in der Bescheinigung das Quorum für die Beschlussfassung nicht angegeben ist, in der Urkunde jedoch (durch eine Erklärung des Verwalters), dies für die Eintragung des Beschlusses in das Handelsregister ausreicht.

In der Anlage finden Sie die Entschließung der GD Recht, juristische Personen und Mediation vom 17. Juli 2023 (DOGC vom 31. Juli 2023).. Darin stellt die GD zusammenfassend fest, dass das, was zuerst in das Register eingetragen wird, maßgebend ist.

Fall, in dem 1986 durch eine private Urkunde ein Nießbrauch auf Lebenszeit an einem Grundstück bestellt wurde. Später, am 09.02.2023, wurde diese private Urkunde in eine öffentliche Urkunde umgewandelt und zur Eintragung beim Grundbuchamt eingereicht. Der Registerbeamte verweigert jedoch die Eintragung, da am 03.02.2023, d.h. 6 Tage zuvor, eine Vermächtnisurkunde zur Eintragung vorgelegt wurde, in der dieses Nießbrauchsrecht einem Dritten auf der Grundlage einer Erbschaftsannahme von einer im Jahr 2022 verstorbenen Person zugesprochen wurde.

In diesem Fall erinnert die Generaldirektion an das Grundprinzip der Funktionsweise des Registers, d. h. prior in tempore, potior in iure, so dass das, was zuerst beim Register eintrifft und eingetragen wird (Nießbrauch von 2022, der am 3. Februar 2023 eingereicht wurde), Vorrang vor den anderen Rechten hat (in diesem Fall ein Nießbrauch, der 1986 in einer privaten Urkunde begründet und am 9. Februar 2023 auf der Grundlage einer Urkunde zur Eintragung eingereicht wurde, die zur öffentlichen Urkunde erhoben wurde).

Beigefügt (HIER) ein interessanter Artikel, der die Lehre der GD zur Theorie der komplexen Rechtsgeschäfte zusammenfasst. Er befasst sich mit Fällen, in denen eine verheiratete Person eine Immobilie allein kauft und diese dann mit einer Hypothek belastet. Bekanntlich bestimmt die allgemeine Regel, dass für die Verpfändung des gewöhnlichen Wohnsitzes, auch wenn er nur einem der Ehegatten gehört, die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich ist. Eine Ausnahme von dieser allgemeinen Regel stellt die Theorie des komplexen Rechtsgeschäfts dar, wonach die Zustimmung des Nichteigentümers bei der Bestellung einer Hypothek auf den gewöhnlichen Wohnsitz unmittelbar nach dessen Erwerb nicht erforderlich ist, d.h. die Hypothek wird mit der Nummer des Protokolls unmittelbar nach dem Kauf-Verkauf-Protokoll unterzeichnet.

Bei Ausländern ist Vorsicht geboten, da die Generaldirektion die Doktrin des komplexen Rechtsgeschäfts nicht zulässt, es sei denn, das ausländische Recht lässt sie zu und dies wird bestätigt (daher muss durch ein notarielles Gutachten geprüft werden, ob das ausländische Recht, das den spezifischen Güterstand der Kunden regelt, diese Theorie des komplexen Rechtsgeschäfts zulässt oder nicht).

Beigefügt (HIER) ein interessantes Dokument mit einer Zusammenfassung der Doktrin der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen in Tarifangelegenheiten für die Jahre 2020 - 2023. Zu konsultieren im Falle von Zweifeln über die Protokollierung spezifischer Urkunden.